Az elmúlt két év robbanásszerű ingatlanár-emelkedése lelassult és napjainkban jószerivel egy helyben topog. Természetes folyamat eredményeként, hiszen a '90-es évek elején az infláció mögött kullogott az ingatlanok ára. Ez változott meg másfél-két éve, amikor a tőzsde gyengélkedését követően nagyobb tőke áramlott át az ingatlanpiacba.

Talán a legszembeötlõbb az ingatlanárak növekedésének mérséklõdése a fõvárosban. Az ingatlanárak 2000-ben még 67,82 százalékkal haladták meg az 1999-es irányárszintet, ám idén az elsõ fél évben ez az arány mindössze 24,5 százalékos volt, olvasható az Irányáras Ingatlan Adattár 2001 elsõ hat hónapjának összefoglalójában. Ma már sokan úgy emlékeznek, hogy a hazai, különösen a budapesti ingatlanárak évek óta meredeken kúsztak fölfelé, holott az Adattár számai mást bizonyítanak. A fõvárosban 1997-ben az elõzõ évhez képest 7,7 százalékkal, egy évvel késõbb 17,88 százalékkal, míg 1999-ben csak 14,24 százalékkal emelkedtek az irányárak.

Tilk László Géza, az Adattár kiadója elmondta, nagyon nehéz pontos számokat említeni, mert az irányárak csupán az eladó szándékait, reményeit, várakozásait jelenítik meg. Az adó- és egyéb jogszabályok miatt ráadásul az adásvételi szerzõdésekben szereplõ összeg sem igazán mérvadó, bár aki késõbb eladja ingatlanát és nem lakást vesz helyette, a különbözet után is fizetnie kell. A tényleges vételár az irányár és a kötési ár között van. Az utóbbi idõszak tendenciáit figyelve annyi megállapítható, hogy a piac egyre keményebb feltételeket szab az eladók számára, s a túlkínálat kialakulása rontott tárgyalási helyzetükön. Ma már, különösen ha az ingatlan tulajdonosa igyekszik mielõbb megszabadulni lakásától, házától, esetenként kénytelen akár 20-25 százalékot is engedni az irányárból és vélhetõen a valódi vételárból is. A korábbi idõszakban az ingatlanberuházásokba áramló tõke hatására rengeteg befektetési célú építkezés volt. Sokan vásároltak szintén befektetési szándékkal, mert a tõkehozadék nagyobb volt, mint akár a tõzsdei profit. Jelenleg azonban inkább elõtérbe került a hagyományosnak mondható vevõkör, amelyik saját célra vásárol lakást, házat.

A szakember elmondta, a kislakások piacán azért nagyobb a forgalom, mert a magyar piac árérzékeny. Az átlagosan hét-nyolc millió forintos ingatlanokat még meg tudja fizetni, holott fajlagosan egy négyzetmétere drágább, mint a nagyobb lakásoknak. Az is gerjeszti ennek a szegmensnek a fejlõdését, hogy Magyarországon szûkös a bérlakáskínálat. Ezért sokan a bérlakás helyett jószerivel kényszerbõl választják a kisebb ingatlanok megvásárlását. Az egyetemi városokban is megfigyelhetõ, hogy a kevés kollégiumi hely és a magas lakásbérleti díjak miatt jó néhány család lakást vásárol az adott településen tanuló fiatalnak. A kis lakásokról azonban hamar kiderül, hogy hosszú távon nem elégítik ki a tulajdonos igényeit. Nyugat-Európában és az USA-ban egyébként a hazainál jelentõsen nagyobb az átlagos alapterület.

Drámai árcsökkenésre azért továbbra sem kell számítani. A szakember még hozzáfûzte, a magyar lakásállomány összetétele másban is eltér a nyugat-európaitól vagy az amerikaitól. Külföldön ugyanis, bár eltérõ mértékben, de sokkal nagyobb a bérlakások aránya, van, ahol a 90 százalékot is eléri, míg nálunk a magán- és vegyes tulajdonú - tehát amikor egy társasházban van magán- és önkormányzati lakás is - ingatlanok aránya 51-52 százalék.

Hegedûs József, a Városkutató Kft. ügyvezetõ igazgatója sem számít az ingatlanárak számottevõ további emelkedésére, igaz a csökkenésére sem. A kereslet-ösztönzõ okok - nagyszámú bevándorló, mint Németországban vagy a népesség jelentõs emelkedése, esetleg hirtelen tõkebeáramlás - változása egyelõre nem várható. A mostani stagnálást vagy egyensúlyi helyzetet erõsíti inkább az a kutatások által is bizonyított tény, hogy egyre késõbb hagyják el a szülõi házat a fiatalok, s ez megint csak a kereslet erõs növekedése ellen hat.

A gazdaság tartós növekedése, a lakosság nagyobb mozgékonysága hatására néhány éven belül fölgyorsulhat a lakótelepekrõl az elvándorlás, mert aki teheti, elköltözik. Ez különösen azokban a kisebb városokban okozhat gondot, ahol a lakótelepeket rákényszerítették a településekre, mert a '60-as, '70-es években csak akkor kaptak infrastrukturális támogatást, ha paneleket építettek. A lakótelepek a fõvárosban is leromolhatnak, igaz, mára rendkívül nagy különbségek alakultak ki az egyes alvóvárosok között, tehát semmiképpen sem lehet általánosítani.

Az ingatlanpiac lehetõségeit az is behatárolja, hogy a magyar lakásállomány meglehetõsen egysíkú, döntõ hányada viszonylag kis alapterületû és egy-, két- vagy legföljebb egy plusz két félszobás. Az elmúlt években elindult már valami változás, de a jelenlegi lakáshitel- és támogatási rendszer továbbra is inkább a kis lakások építését, vásárlását teszik lehetõvé. Változást a bérlakáspiac felfutása, a lakáskínálat bõvülése hozhat.