Talán a legszembeötlőbb az ingatlanárak növekedésének mérséklődése a fővárosban. Az ingatlanárak 2000-ben még 67,82 százalékkal haladták meg az 1999-es irányárszintet, ám idén az első fél évben ez az arány mindössze 24,5 százalékos volt, olvasható az Irányáras Ingatlan Adattár 2001 első hat hónapjának összefoglalójában. Ma már sokan úgy emlékeznek, hogy a hazai, különösen a budapesti ingatlanárak évek óta meredeken kúsztak fölfelé, holott az Adattár számai mást bizonyítanak. A fővárosban 1997-ben az előző évhez képest 7,7 százalékkal, egy évvel később 17,88 százalékkal, míg 1999-ben csak 14,24 százalékkal emelkedtek az irányárak.

Tilk László Géza, az Adattár kiadója elmondta, nagyon nehéz pontos számokat említeni, mert az irányárak csupán az eladó szándékait, reményeit, várakozásait jelenítik meg. Az adó- és egyéb jogszabályok miatt ráadásul az adásvételi szerződésekben szereplő összeg sem igazán mérvadó, bár aki később eladja ingatlanát és nem lakást vesz helyette, a különbözet után is fizetnie kell. A tényleges vételár az irányár és a kötési ár között van. Az utóbbi időszak tendenciáit figyelve annyi megállapítható, hogy a piac egyre keményebb feltételeket szab az eladók számára, s a túlkínálat kialakulása rontott tárgyalási helyzetükön. Ma már, különösen ha az ingatlan tulajdonosa igyekszik mielőbb megszabadulni lakásától, házától, esetenként kénytelen akár 20-25 százalékot is engedni az irányárból és vélhetően a valódi vételárból is. A korábbi időszakban az ingatlanberuházásokba áramló tőke hatására rengeteg befektetési célú építkezés volt. Sokan vásároltak szintén befektetési szándékkal, mert a tőkehozadék nagyobb volt, mint akár a tőzsdei profit. Jelenleg azonban inkább előtérbe került a hagyományosnak mondható vevőkör, amelyik saját célra vásárol lakást, házat.

A szakember elmondta, a kislakások piacán azért nagyobb a forgalom, mert a magyar piac árérzékeny. Az átlagosan hét-nyolc millió forintos ingatlanokat még meg tudja fizetni, holott fajlagosan egy négyzetmétere drágább, mint a nagyobb lakásoknak. Az is gerjeszti ennek a szegmensnek a fejlődését, hogy Magyarországon szűkös a bérlakáskínálat. Ezért sokan a bérlakás helyett jószerivel kényszerből választják a kisebb ingatlanok megvásárlását. Az egyetemi városokban is megfigyelhető, hogy a kevés kollégiumi hely és a magas lakásbérleti díjak miatt jó néhány család lakást vásárol az adott településen tanuló fiatalnak. A kis lakásokról azonban hamar kiderül, hogy hosszú távon nem elégítik ki a tulajdonos igényeit. Nyugat-Európában és az USA-ban egyébként a hazainál jelentősen nagyobb az átlagos alapterület.

Drámai árcsökkenésre azért továbbra sem kell számítani. A szakember még hozzáfűzte, a magyar lakásállomány összetétele másban is eltér a nyugat-európaitól vagy az amerikaitól. Külföldön ugyanis, bár eltérő mértékben, de sokkal nagyobb a bérlakások aránya, van, ahol a 90 százalékot is eléri, míg nálunk a magán- és vegyes tulajdonú - tehát amikor egy társasházban van magán- és önkormányzati lakás is - ingatlanok aránya 51-52 százalék.

Hegedűs József, a Városkutató Kft. ügyvezető igazgatója sem számít az ingatlanárak számottevő további emelkedésére, igaz a csökkenésére sem. A kereslet-ösztönző okok - nagyszámú bevándorló, mint Németországban vagy a népesség jelentős emelkedése, esetleg hirtelen tőkebeáramlás - változása egyelőre nem várható. A mostani stagnálást vagy egyensúlyi helyzetet erősíti inkább az a kutatások által is bizonyított tény, hogy egyre később hagyják el a szülői házat a fiatalok, s ez megint csak a kereslet erős növekedése ellen hat.

A gazdaság tartós növekedése, a lakosság nagyobb mozgékonysága hatására néhány éven belül fölgyorsulhat a lakótelepekről az elvándorlás, mert aki teheti, elköltözik. Ez különösen azokban a kisebb városokban okozhat gondot, ahol a lakótelepeket rákényszerítették a településekre, mert a '60-as, '70-es években csak akkor kaptak infrastrukturális támogatást, ha paneleket építettek. A lakótelepek a fővárosban is leromolhatnak, igaz, mára rendkívül nagy különbségek alakultak ki az egyes alvóvárosok között, tehát semmiképpen sem lehet általánosítani.

Az ingatlanpiac lehetőségeit az is behatárolja, hogy a magyar lakásállomány meglehetősen egysíkú, döntő hányada viszonylag kis alapterületű és egy-, két- vagy legföljebb egy plusz két félszobás. Az elmúlt években elindult már valami változás, de a jelenlegi lakáshitel- és támogatási rendszer továbbra is inkább a kis lakások építését, vásárlását teszik lehetővé. Változást a bérlakáspiac felfutása, a lakáskínálat bővülése hozhat.
[Népszava]

vissza