ingatlanpiaci.info
független internetes ingatlanpiaci információ –és adatszolgáltató szaklap
Kapcsolat4Sajtónk4Médiaajánlat4Hírlevél: 980 cím4Ingatlanmédia lista: 90 cím4Közvetítői lista: 350 cím
Elemzés Lakóingatlan-piaci árszínvonal változás Budapesten Vizsgált időszak 2003. év III. negyedéve és 2004. év III. negyedéve viszonya, illetve az azt megelőző évek 1996-ig visszamenően. 2004-10-04 © Tilk László Géza, Minden jog fenntartva! Budapesten építési telkek kínálati árszínvonala 2003. év III. negyedévéről 2004. III. negyedévére átlagosan 10,86 %-al nőtt. (Szemben a 2002. év III. negyedévéről 2004. III. negyedévére számított 11 %-os csökkenéssel.) A lakóingatlanok árszínvonala 2003. év III. negyedévéről 2004. III. negyedévére 6,25 %-al nőtt, ami feltehetően azonos az inflációval. Reálértékben tehát a lakóingatlan árak stagnálnak Budapesten. Az árváltozás trendje három éve közel lineáris a lakóingatlan-piacon. Ennek megfelelően 2005. év őszére 273 eFt/m2, 2006. év őszére 291 eFt/m, 2007 év. őszére 308 eFt/m2 kínálati négyzetméterár átlagokat prognosztizálhatunk Budapest egészére. A telekárak viszont továbbra is hektikus mozgást mutatnak, ami minden bizonnyal a mindenkori kormányzat lakáspolitikájának tudható be. Megállapíthatjuk, hogy a mindenkori kormányzat lakás – illetve adópolitikájára legérzékenyebben az építési telekárak reagálnak. Felhívjuk a figyelmet arra, hogy vizsgálati módszerünk az úgynevezett statisztikai analízis (Lásd: http://www.ingatlanpiaci.info/isa/index.htm ) ami lényegesen különbözik a GKI ( Lásd: www.gki.hu ) avagy az ECOSTAT ( Lásd: www.ecostat.hu ) vizsgálati módszereitől. Az ingatlanpiaci statisztikai analízis alapját, a múltban mért (!) idősoros adatbázisokba rendezett tényadatok adják, melyek alapján összefüggéseket tudunk megállapítani, azaz trendfüggvényt számolni, melyre alapozva készítjük prognózisainkat. Ezen prognózisokat az Ingatlan-Online adatbanki előfizetők tőlünk függetlenül is meg tudják ismételni és azonos eredményre kell jussanak, mellyel a vizsgálat módszere követhető és transzparens. (Az említett piackutató intézetek kérdőíves módszerrel, az ingatlanforgalmazók várakozásait (!) értékelik ki. Módszereik nem transzparensek, más által meg nem ismételhetők és a kiinduló adatok egyenlőre nem nyilvánosak.) Kiemeljük továbbá azt a körülményt is, hogy Budapest 160 irányítószám körzetre osztható és ezen körzetek alatt az ingatlanpiaci árak változása mindenhol más-és más. A fentiekben felmutatott összefüggések tehát magára a gazdaságra adnak konkrétan használható értékeket, a konkrét térségek érviszonyainak megállapítása egyedi statisztikai analízist követel, hiszen Budapest egészére nézve az egyes irányítószám körzetek négyzetméterár értékei között az abszolút eltérés akár tizenkétszeres, a kerületeken belüli eltérés ötszörös, míg egy irányítószám alatt az eltérés háromszoros is lehet. Fontos tudni, hogy az Ingatlan-Online.com adatbank a hirdetésszolgáltatók (hirdetési lapokban apróhirdetésként közzétett) és az ingatlanközvetítő irodák kínálati ajánlataiból, valamint a KSH-tól származó adatokból állítja össze adatbázisait 1996. év óta. Ezek az idősoros ingatlan-adatbázisok arra is alkalmasak, hogy az árak alakulását nyomon követhessük. 1997 óta módunkban áll ugyanazon utcára, irányítószám körzetre összehasonlítani a kínálati árakat és a megvalósult ingatlanügyletek vételáraiból összeállított (illetékhivatali utcára, illetve irányítószám körzetre vonatkoztatott) négyzetméterár statisztikákat. Ebben az évben már a regisztrált és minőségtanúsított (Regisztráció szám: 0000001/2004 MATISZ Lásd: www.matisz.hu ) Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis alapján végezhettük vizsgálatainkat. Ezzel Magyarországon is megjelent az ingatlan adatbázisok regisztrációja és minőségtanúsítása az EU normáknak megfelelően, a minőségbiztosítás, versenytisztaság és fogyasztóvédelem jegyében. (További regisztrált és minőségtanúsított adatbázissal az OriGo Ingatlanbörze Egyesülés rendelkezik ( Lásd: www.origoingatlan.hu ) mely az arra előfizető ingatlanirodák adatait gyűjti.) A 2003. év. III. negyedévi elemzésünkhöz képest ( Lásd: http://www.ingatlanpiaci.info/tilkcikk031007b.htm ) új elemként megjelent az Ingatlanpiaci -Monitor - mint a metaadatbázisra alapuló eszköz – és a vizsgálati módszert, az úgynevezett ingatlanpiaci statisztikai analízist is nyilvánossá tettük. ( Lásd: http://www.ingatlanpiaci.info/isa/index.htm ) Vizsgálati eredményeinket az alábbiakban tesszük közzé, azok nyilvános felhasználása – után közlése a szerzői jogi törvény alapján - csak a Forrásra hivatkozással történhet! Forrás: Ingatlan-Online.com adatbank. A lakóingatlan-piaci négyzetméterárak alakulása 1996.01.01-2004.10.01. közötti időszakban Budapesten Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis, Ingatlanpiaci-Monitor adatbanki szolgáltatás Megjegyzés: A diagramm vízszintes tengelyén az idő, a függőleges tengelyen a négyzetméterárak futnak eFt/m2 dimenzióban. A piros görbe a kínálati négyzetméterárak változását, a kék görbe az illetékhivatali ( megkötött adásvételek adataiból számolt) négyzetméterárak változását mutatja. A tényleges vételárak négyzetméter árai, e két görbe közötti intervallumban szórnak. A kínálati négyzetméterárak alakulása 2003.10.01.-2004.10.01 közötti időszakban Budapesten Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis, Ingatlanpiaci-Monitor adatbanki szolgáltatás Megjegyzés: A diagramm vízszintes tengelyén az idő, a függőleges tengelyen a négyzetméterárak futnak eFt/m2 dimenzióban. A piros görbe a kínálati négyzetméterárak változását mutatja. Kínálati lakóingatlan árak Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis, Ingatlanpiaci-Monitor adatbanki szolgáltatás Összefoglalva: A lakóingatlanok kínálati négyzetméterárai 2001 illetve 2002 időszakában stagnáltak, viszont 2002. III. negyedévéről 2003. III. negyedévére 9 %-al emelkedtek. Ennek feltehetően a kis lakások iránti élénk kereslet volt az oka. A háttérben a belföldi vásárlóerő áll. A 2003. év III. negyedévéről a 2004. év III. negyedévére 240 eFt/m2 átlag értékről 255 eFt/m2 értékre nőttek a kínálati négyzetméterárak a lakóingatlan piacon. Ez 6,25 %-os növekedést jelent, ami feltehetően azonos az inflációval, avagy az alatti. Reálértékben tehát az ingatlanpiaci árak stagnálnak Budapesten. Prognózis 2005. év III. negyedévére a budapesti lakóingatlanok átlagos kínálati árszínvonalára Prognózisunkat a 2002, 2003, 2004 években mért kínálati árszínvonalra alapozzuk. Ez 3 éves időszakot jelent. A három éves időszak kínálati négyzetméter árait a fenti diagrammban ábrázoltuk. Ezekre az értékekre ültetett trendfüggvény – amint az a diagrammban látható R2 értékből kiolvasható, 99,32 %-os jósági fukú. Ez felbátorít bennünket arra, hogy előre 3 évre készítsük el a prognózisunkat. A trendfüggvény formulája y = 17,5 * x + 203,33 . Ezzel 2005 évre 273 eFt/m2 2006 évre 291 eFt/m2 2007 évre 308 eFt/m2 budapesti kínálati négyzetméterár értékeket számolhatunk. Feltéve, ha az elmúlt 3 évben tapasztalható tendenciák megmaradnak és nem történik olyan mértékű külső beavatkozás, ami a folyamatokat lényegesen befolyásolná. Budapesti telek kínálati árszínvonal Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis, Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás Budapestnek csak bizonyos térségeiben létezik telek kínálat. A vizsgálat 244 db telek kínálat alapján történt, amely az Ingatlan-Online adatbankban nyert regisztrációt. Erre a mintára nézve a budapesti telek kínálati árszínvonal a következő értékekkel jellemezhető: Minimum = 28,125 eFt/m2 Átlag = 50,708 eFt/m2 Maximum = 86,625 eFt/m2 Fontos! A fent adatok a megjelölt mintára, illetve irányítószám körzetek adataiból számított körzeti átlagértékekre vonatkoznak. A szélsőértékek ugyanis Budapesten a telek kínálatban 3 eFt/m2 (1036 irsz körzet minimum) illetve 405 eFt/m2 (1125 irsz körzet maximum) mutatkoznak. Építési telek kínálati árszínvonal változása Budapesten Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis, Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás Összefoglalva: A fenti diagrammban a vízszintes tengelyen az évek, a függőleges tengelyen a kínálati négyzetméterárak futnak. Az adatok irányítószám körzetekre számítottak. A pink színű görbe, az irányítószám körzetekre számolt minimum, a sötétkék görbe az átlag, míg a sárga görbe a maximum kínálati négyzetméterár átlagértékeket jelzi. A táblázatban jól nyomon követhető, hogy az építési telkek átlagos kínálati árai 2000. évtől viszonylag egyenletesen emelkedtek 14 eFt/m2 kínálati négyzetméterártól 51 eFt/m2 –ig. Ebben az időszakban a kínálati árnövekedés 364 %-os volt. Itt volt tehát az építési telekárrobbanás! Ennek okaként az jelölhető meg, hogy az azt megelőző lakásár robbanás (1991-2000) valamint lakáshoz jutásra tett kormányzati intézkedések ebben az időszakban fellendítették a lakásépítést, a lakóparkok építését és miután Budapesten nagyon kevés az építési telek, így a telkek tulajdonosai a nagyfokú kereslet miatt „szinte egekig” emelték a kínálati árakat. Ez egy természetes piaci mechanizmus, tehát ha nő a kereslet és az áruból kevés van, úgy a vásárlók egymásnak fölé ígérnek. Ez a növekedési szakasz viszont 2002. évvel megtorpant és 2003 évre 9 %-al csökkent. Most viszont 10,6 %-al újra emelkedett. Az összefüggések tanulmányozásával megállapíthatjuk, hogy 2003. év októbere és 2004. év októbere között a kínálati négyzetméter árszínvonal az építési telkek esetében 46 eFt/m2 átlag értékről 51 eFt/m2 átlagértékre nőtt. Ez 10,86 %-os növekedést jelent. Megfigyelhető hogy a 2004. évi kínálati telekárak a 2002. évi árakkal azonosak. Ha tehát az inflációt is beszámítjuk, úgy reálértékben a telekárak hosszabb távon csökkennek. Jelenleg ugyanis csak egy lokális növekedéssel számolhatunk. Fontos! Az értékek Budapest egészére vonatkoznak, így lokálisan, Budapest egyes térségeiben más-és más kép tárulhat elénk, hiszen a szórás 3 – 405 eFt/m2 közötti. Ez évben először megkíséreltünk az építés telkek átlagértékére is trendfüggvényt illeszteni, ugyanis jelenleg már négy évre tekintő idősoros adatbázisok alapján végezhettük számításainkat. A trendfüggvény viszont csak 78,27 %-os jósági fokú, amit nem fogadhatunk el. Így ezen a területen prognózisra továbbra sem vállalkozhatunk. Ez egyben azt is jelenti, hogy a telekárak hektikus mozgást mutatnak, ami minden bizonnyal a mindenkori kormányzat lakáspolitikájának tudható be. Megállapíthatjuk, hogy a mindenkori kormányzat lakás – illetve adópolitikájára legérzékenyebben az építési telekárak reagálnak.