Ingatlaninformatika

ingatlanközvetítőknek és értékelőknek

2. Piacismeret és regresszió analízis

Tartalom:

1. Az EVS 2003 metodikája szerinti többváltozós regressziós analízis. 2

2. A magyarországi sajátosságok. 6

2.1. A tulajdoni szerkezet 6

2.2. Az ingatlanügyletek lebonyolításában való piaci részvétel 10

2.3. A lakóingatlan piaci ajánlatok alakulása. 10

2.4. A Magyarországi lakóingatlan-piac regressziós analízisének alapjai és helyzete. 13

3. Adatbázisok. 14

4. Adatbanki szolgáltatások. 15

4.1. ingatlan-online adatbanki szolgáltatás. 15

4.1.1. Lista lekérdezése. 15

4.1.1.1. Lista lekérdezés utcára. 15

4.1.1.2. Lista lekérdezés irányítószámra. 21

4.1.2. Statisztikák lekérdezése. 27

4.1.3. Irányár tanúsítvány lekérdezése. 29

4.1.4. Illetékhivatali adatok lekérdezése. 32

4.1.4.1. Illetékhivatali statisztikai átlagok lekérdezése. 35

4.1.4.2. Illetékhivatali statisztikai átlagok lekérdezése utcára. 37

4.1.4.5. Forgalmiérték Tanúsítvány lekérdezése. 38

4.1.4.6. Irányárjelző lekérdezése. 44

4.2. ingatlan-map adatbanki szolgáltatás. 46

4.2.1. Előzmények, a lakóingatlan értéktérképek. 46

4.2.1.1. Első generációs lakóingatlan értéktérkép, „árpotenciál demonstrátor”. 46

4.2.1.2. Második generációs értéktérképek, városrészekre lokalizálva. 47

4.2.1.3. Harmadik generációs értéktérkép, irányítószám körzetre lokalizálva. 48

4.2.2. ingatlan-map adatbanki szolgáltatás. 49

4.2.2.1. A főmenü. 50

4.2.2.2. Súgó. 51

4.2.2.3. Keresés irányítószámra. 54

4.2.2.4. Utcacsoport lokalizálás. 55

4.2.2.5. Négyzetméter(irány)ár-változás diagramm készítése irányítószámmal jellemzett térségre 57

4.2.2.6. Utca szerinti négyzetméter(irány)árak elemzése. 59

4.2.2.7. Konkrét ajánlatok adatainak megtekintése utcán belül 68

5. Példatár: Regresszió analízis alkalmazására. 71

5.1. Lakóingatlan-értékelés támogatása. 71

5.2. Kontrol eszköz ingatlanértékelők számára. 71

5.3. Kontrol eszköz ingatlanértékelések felülvizsgálatára. 71

5.4. Ingatlanközvetítők alkuszi funkciójának támogatása. 71

5.5. Banki forgalmi értékelés kontrol 71

5.6. Piaci ingatlan árelemzésekhez, a regresszió analízis eszközeként 71

1. Az EVS 2003 metodikája szerinti többváltozós regressziós analízis

A többváltozós regressziós analízis

A1.35

Sokféle matematikai és kvalitatív módszer létezik, amit az értékelésnél fel lehet használni. Az összetett regressziós analízist világszerte széles körben használják különféle piaci adatok kiszámítására, és ezen kívül a piaci érték becslésénél is alkalmazzák. A módszer használatának az az alapfeltétele, hogy legyen elegendő számú hasonlítható ügylet. Ezzel az analízissel több másik változó segítségével előre megmondhatjuk egy adott változó értékét. Ha a piaci értéket akarjuk felbecsülni, az alapfeltevés az, hogy a piaci érték (MV) számos érték meghatározó fizikai és gazdasági faktor függvénye (x1,x2,…,xn):

MV = f(x1,x2,x3…,xn)

A1.36

A legegyszerűbb esetben a többváltozós regresszió például a következő elsőfokú egyenlettel írható le:

MV = a + b₁x₁ + b₂x₂ + b₃x₃ +…+ b_nx_n + e

ahol:

MV = piaci érték (függő változó)

a = állandó

b = együtthatók

x = érték meghatározó tényezők (független változók)

e = a független változók által meg nem magyarázott fennmaradó eltérés.

Másféle függvényeket is lehet alkotni, köztük például olyat is, amikor a független és a függő változó között nem lineáris vagy nem elsőfokú kapcsolat áll fenn. A modellalkotásnál a becslőnek arra kell különösen ügyelnie, hogy az többváltozós regressziós analízis alapfeltevéseinek ne mondjon ellent, és épp ezért az értékelőnek teljesen tisztában kell lennie az általa választott módszer vonatkozó feltevéseivel.

A1.37

A Függelék végén az 1-es számú példánál találunk mintát arra, hogy hogyan kell ezt az eljárást alkalmazni.

PÉLDA

Az értékbecslőnek ki kell számolnia egy jó helyen lévő családi ház piaci értékét. Nincsenek közvetlenül összehasonlítható ingatlanokra vonatkozó adatok, de megvan 15 ház ára különböző helyeken, amelyeket 1999-ben értékesítettek. Az értékbecslési dátum: 2000. január 1. Kikalkulálták minden egyes ingatlan nettó pótlási költségeit is, ez is rendelkezésre áll az értékelőnél. (DRC)

	DRC	PRC
1	150	185
2	210	215
3	300	200
4	350	350
5	410	260
6	460	330
7	480	395
8	505	330
9	520	430
10	550	315
11	610	345
12	630	415
13	680	510
14	790	470
15	850	515

Az eladási árakat (PRC) és a DRC-t 1000 euróban fejeztük ki. Az év hónapjait a metrikus skálára igazították át. A következő lépés kapcsolatot találni a DRC és a PRC között. Tehát az adatokat grafikonon jelentetjük meg.

A pontok tendenciája pozitív kapcsolatot mutat az Y-tengelyen (PRC és MV). Az látszik, hogy a DRC és az MV közötti elhajlást nem korrigálhatja egy állandó faktor. Ez csak akkor lenne lehetséges, ha az Y-tengelyről a nulla pontból indulna a kapcsolati egyenes.

Az adatokat számítógépbe táplálják (ez olyan zsebszámítógéppel is lehetséges, amelyben van statisztika-funkció), az eredmény a következő egyenlet:

(1) MV = 111 + 0.48 DRC

A kapcsolati egyenes meredeksége pozitív(+0.48) és az eltérés is pozitív az Y-tengelyen (111). A fenti ábrán lévő vonal a DRC és az MV közötti kapcsolatot mutatja. A számítás a kapcsolati egyenes és a pontok közötti eltérést minimálta.

	DRC	PRC	MV1	PRC MV1
1	150	185	183	1.01
2	210	215	212	1.01
3	300	200	255	0.78
4	350	350	279	1.25
5	410	260	308	0.48
6	460	330	332	0.99
7	480	395	342	1.16
8	505	330	354	0.93
9	520	430	361	1.19
10	550	315	375	0.84
11	610	345	404	0.85
12	630	415	414	1.00
13	680	510	438	1.17
14	790	470	490	0.96
15	850	515	519	0.99

Az r2 – a regressziós együttható, a kapcsolat erősségének kifejezésére – meglehetősen magas, de nem tökéletes kapcsolati fokot mutat: 0.80.

Az MV1 az előre jelzett PRC, mivel a DRC az alábbi egyenletet követi:

A PRC/MV₁ kvóciens mutatja az eltérést az ár és az előre jelzett piaci érték között, összehasonlítva 1.00-val.Néhány előrejelzés nagyon jó (1, 2 , 6, 12 és 15-ös számú, míg mások nagyobb mértékben különböznek (3, 4, 9 és 13-as számú). Mivel tudjuk, hogy nem csak a DRC van nagy befolyással az MV-re, hanem a hely is, szükséges különböző házak helyét bevenni a számításokba. Bár lehetséges lett volna a helyek minőségét tükrözni az által, hogy négyzetméterre igazítjuk az árat, az alkalmazott megoldás pontskálát adni: 1-est a legjobb fekvésre egészen 5-ösig a legrosszabb fekvésre.

Az adatokat számítógépbe táplálták (ez csak egy speciális statisztikai és PC programmal lehetséges), az eredmény pedig a következő egyenlet:

(2) MV₂ = 212 + 0.487 DRC - 35.7 LOC

Ezen alkalommal az r2, amely legjobb esetben 1.0 lehet, 0.80 helyett 0.97 az első próbálkozásra. A PRC és előre jelezett száma (MV) kevésbé tér el, mint előtte. Csak a 2-es és 3-as számú adatok mutatnak 10%-nál nagyobb különbségeket. Az eltérés nagyon kicsi, és a felbecsülendő ingatlanra vonatkozó adatokat be lehet helyettesíteni a (2)-es formulába, hogy megtaláljuk ennek a háznak a piaci értékét.

	DRC	LOC	PRC	MV2	PRC MV2
1	150	3	185	178	1.04
2	210	2	215	243	0.88
3	300	5	200	180	1.11
4	350	1	350	347	1.01
5	410	4	260	269	0.97
6	460	3	330	329	1.00
7	480	2	395	375	1.05
8	505	3	330	351	0.94
9	520	1	430	430	1.00
10	550	5	315	302	1.04
11	610	4	345	367	0.94
12	630	3	415	412	1.01
13	680	2	510	472	1.08
14	790	3	470	490	0.96
15	850	3	515	519	0.99

Az adatokat 1999-es evidenciákból származtatták, míg ezt az ingatlant 2000 januárjában kell értékelni. Mivel úgy tűnik, hogy a lakóingatlanok árai egy kicsit megemelkedtek, szükséges tesztelni az eltelt idő hatását. Az 1999-es eladás hónapjait átírták a metrikus skálára, és ezeket, (TIME), számítógépbe táplálták együtt a PRC-vel, LOC-kal és DRC-vel. Az eredmény tökéletes, és a következő egyenlethez vezet:

(3) MV₃ = -5715 + 0.495 DRC – 37.5 LOC + 59.6 TIME

Ezen alkalommal az r2 eléri a 0.99-et és ez nagyon magas fokú összefüggésre utal, a gyakorlatban ilyen tökéletes eredményt ritkán érnek el.

	DRC	LOC	TIME	PRC	MV3	PPRC MV3
1	150	3	99.9	185	198	0.93
2	210	2	99.1	215	218	0..99
3	300	5	99.9	200	197	1.01
4	350	1	99.5	350	348	1.01
5	410	4	99.2	260	248	1.05
6	460	3	99.5	330	328	1.01
7	480	2	99.7	395	387	1.02
8	505	3	99.4	330	344	0.96
9	520	1	99.5	430	432	0.99
10	550	5	99.7	315	309	1.02
11	610	4	99.3	345	353	0.98
12	630	3	99.4	415	406	1.02
13	680	2	99.8	510	492	1.04
14	790	3	99.3	470	479	0.98
15	850	3	99.6	515	527	0.98

15-ből 11 ingatlan esetében a PRC és előrejelzése közötti különbség, az MV₃, 2% vagy annál is kevesebb.

Tehát úgy tűnik, hogy nincsenek nagy eltérések. Még azokban az esetekben sem, ahol a PRC és az MV kvóciense egy eladáson belül 20%-os eltérést mutat az 1,8-tól, ellenőrzést kell végezni annak tisztázására, hogy van-e valamilyen oka ennek az eltérésnek. Ez lehet, például, egy kényszereladás nagyon alacsony áron, vagy, magas ár esetén, ez lehet az az ár, amelyet egy olyan szomszéd fizet, akinek speciális érdekeltsége van.

Ha az eltérés ilyen okát azonosítjuk, akkor az adott eladás adatát ki kell venni, és egy új átlagot és jobb r2-et kell kikalkulálni. Ha ok nem azonosítható, akkor ennek az eladásnak a mintában kell maradnia, és el kell fogadni a rosszabb r2-et.

Az értékelendő ingatlan adatait behelyezzük a (3)-as egyenletbe és a következő eredményt kapjuk:

MV₃= -5715 + 0.4955x500 – 37.5x1 + 59.6x100.1

(Ha a 99 az 1999-es évet helyettesíti, akkor a 100-at a 2000-es évre kell alkalmazni – akkor 2000.januárját az 100.1-ként jelöljük a metrikus skála szerint).

Az MV 2000.januárjában 460 000 Euro (vagy pontosabban 460.96 ezer Euro).

Most végül szükség van arra, hogy megnézzük, van-e mégis másik becslési mód, amely alátámasztaná ezt az eredményt, és/vagy hogy ez az eredmény összhangban van –e az értékbecslő tapasztalatával az ezen piacon lévő árakkal kapcsolatban? Az értékbecslőknek óvakodniuk kell attól, hogy ő magukat is „komputerizálják”, és észben kell tartaniuk, hogy a fentiekhez hasonló formulákat csak olyan ingatlanokra lehet alkalmazni, amelyek adatai hasonlóak a példában felsoroltakéhoz, amelyekből a formulát származtatták. Ha egy a fentiekhez hasonló ingatlan 1995-ös piaci értékét kellene megtalálni, nem lenne megfelelő a fenti formulát alkalmazni, mivel az adatot 1999-es evidenciából származtatták. Rövid távú következtetés (pl.: 1999-től 2000. januárjáig, elfogadható, de 1995-re már nem lenne az.

Fontos biztosítani azt, hogy ugyanazokat a vezérelveket alkalmazzák a DRC kiszámítására, mint amelyeket használtak azon hasonló ingatlanokhoz kapcsolódó számításokhoz, amelyek a formulához vezettek. Akár egyetért a speciális módszerrel az értékbecslő

2. A magyarországi sajátosságok

2.1. A tulajdoni szerkezet

Magyarországon a lakóingatlanok tulajdonának a szerkezete jelentősen eltér Nagy Britannia, avagy az európai átlagtól. Ennek a hazai lakóingatlan-privatizáció áll a hátterében.

Tekintsük a tulajdonosi szerkezetet Európában és Magyarországon.

Ország	Tulajdonos által lakott	Magán-bérlet	Szociális bérlakás	Bérelt lakások összesen
Németország	43	48	9	57
Hollandia	52	12	36	48
Lengyelország	54	..	..	46
Dánia	51	26	19	45
Ausztria	56	22	19	41
Franciaország	54	20	18	38
Svédország/a	43	16	22	38
Luxemburg/a	67	31	2	33
Egyesült Királyság	69	11	20	31
Olaszország/a	67	25	6	31
Csehország	49	7	24	31
Finnország	60	15	15	30
Portugália	64	25	3	28
Görögország/a	70	26	0	26
Belgium	74	16	7	23
Írország	79	11	9	20
Spanyolország	82	11	2	13
Szlovénia	88	..	..	12
Szlovákia	78	..	..	5
Magyarország	92	3	5	8
/a 1995
Forrás: European housing statistics (Ministry of the Enviroment Finland) 2001Global tenant 2001

A tulajdonosi szerkezet meghatározó a lakóingatlanok piacára, annak forgalmára. Ma Magyarországon többen forszírozzák a bérlakás állomány növelését a társadalmi mobilitás, így a munkaerőpiac mozgékonysága érdekében.

A tulajdoni szerkezet dönti el többek között azt is, hogy mennyi

- kiadó, illetve

- eladó

lakóingatlan kerül a piacra és ezeknek mi az aránya.

Tekintsük az OriGo Ingatlanadatbank szerkezeti összetételét a

- kiadó (bérbe adó)

- eladó

ingatlanügylet kategóriákra, 2000. év. IV. negyedévétől 2003. év III. negyedévéig.

Figyelem! Az OriGo adatbank kínálati ajánlatai naponta változtak az elmúlt időszakban. A Magyar Ingatlanadatbank Unióba, meghatározott időszakban – negyedévente – került átvételre az éppen akkor aktuális ajánlatok halmaza. Az adatbank négy hónapra vonatkozó adatbázist tárol, azaz azok az ajánlatok, amelyek 4 hónapnál régebbiek törlésre kerültek 2002. első negyedévétől.

Megnevezés	Minta db	Kiadó	Arány %
2000. év. IV. negyedév	4249	1261	29,677571
2001. év. I. negyedév	5024	1426	28,383758
2001. év II. negyedév	6198	1444	23,297838
2001. év III. negyedév	6132	1395	22,749511
2001. év IV. negyedév	4671	240	5,1380861
2002. év I. negyedév	4125	991	24,024242
2002. év II. negyedév	4599	999	21,722114
2002. év III. negyedév	5923	1726	29,140638
2002. év IV. negyedév	4119	1303	31,633892
2003. év I. negyedév	3501	1211	34,590117
2003. év II. negyedév	3727	1276	34,236651
2003. év III. negyedév	3171	1155	36,423841

A fenti táblázat az OriGo adatbank – minták szerinti – lakáskínálatának alakulását mutatja Budapestre.

A fenti diagrammból az látható – különösen a trendfüggvény alapján – hogy 2000. évtől csökken a lakásajánlatok száma az egyes mintákban. Itt és most a lehetséges okokat nem boncolgatjuk.

A lakóingatlan piaci ajánlatok – ezen belül a lakások - két fő csoportra oszthatók, úgymint kiadó és eladó. Az egyes mintákban, a kiadó lakások számát elosztottuk a kiadó és eladó lakások összegével. Ezzel kaptuk meg annak arányát a lakáspiacra (!) nézve.

Megnevezés	Arány %
2000. év. IV. negyedév	29,68
2001. év. I. negyedév	28,38
2001. év II. negyedév	23,30
2001. év III. negyedév	22,75
2001. év IV. negyedév	5,13
2002. év I. negyedév	24,02
2002. év II. negyedév	21,72
2002. év III. negyedév	29,14
2002. év IV. negyedév	31,63
2003. év I. negyedév	34,59
2003. év II. negyedév	34,24
2003. év III. negyedév	36,42

A fenti diagrammból – ezen belül a trendfüggvényből - az látszik a minták alapján, hogy a kiadó lakások aránya fokozatosan növekszik. A 2001. év IV. negyedévi ugrás, valószínű a programváltás hatása, így attól el kell tekinteni. A lényeg az, hogy a lakáspiacon a kiadó lakások aránya a minták alapján 20 %-tól 35 %-ig növekedett az elmúlt három évben.

Kontrollként 2004. január 3.-i állapotban megvizsgáltuk az Ingatlanexpressz www.ingatlanexpressz.hu adatbázisát az interneten, 1 hónapra nézve.

Itt a kiadó lakások száma: 1045 bd-ra

Az eladó lakások száma: 2737-re adódott.

Ezzel a lakáskínálat – az adatbázis tükrében – 1045 + 2737 = 3782 darabra adódott Budapesten. Ezzel a kiadó lakások aránya 1045 / 3782 = 0,276-ra adódott, azaz 27,76 %-ra, ami egybevág az OriGo adatbanknál tapasztaltakkal, ami azt jeleti, hogy a budapesti lakáspiacon a kínálati darabszámra nézve a kiadó lakások mintegy 30 %-át képezik a lakáspiaci kínálatnak. (Figyelem! Itt az Ingatlanexpressz webes adatbázisáról van szó, mert a papíralapú újságban naponta (!) jelenik meg hasonló nagyságrendű lakásajánlat Budapestre. )

Megállapíthatjuk, ahhoz képest tehát, hogy a bérlakás arány 8 %-os Magyarországon a lakóingatlanokra nézve, a kiadó lakások arányszáma a lakóingatlan piacon egyáltalán nem elhanyagolható, a maga 30 %-os ajánlati jelenlétével.

A fenti jelenségek bemutatásával azt kívántuk érzékeltetni, hogy a hazai lakáspiaci viszonyok lényegesen eltérnek az európai viszonyoktól, többek között azzal, hogy a lakásbérlet kisebb szerepet játszik, arról nem is szólva, hogy a hazai adó – és jövedelmi viszonyok hatásaként alapvetően a szürke-gazdaságba sorolható.

Többek között ezt ismerte fel a kormányzat akkor, amikor a bérlakások ÁFÁ-jához hozzányúlt 2003. év végén.

2.2. Az ingatlanügyletek lebonyolításában való piaci részvétel

A másik lényeges eltérés az európai ingatlanpiacokhoz, az ingatlanközvetítők ingatlanügyletekben való részvétele. Magyarországon ugyanis az 1980-as évek végétől folyamatosan piacra léptek a regionális hirdetési lapok, melyek igen komoly hirdetéssűrűséget értek el az ingatlanpiacon is, az ajánlatok közzétételére ( azaz az ingatlaneladások és bérbeadások hirdetése) területén.

Ez azzal járt, hogy az 1990-es évek elejétől kialakuló ingatlanközvetítői szakma piacot vesztett az ajánlatok közzétételében. Durva becsléssel átlagosan 10 lakáseladó illetve lakást kiadó közül 9 a hirdetésfelvevő helyre (irodába) megy és csak egy megy az ingatlanirodába.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlanközvetítő irodáknak a lakáspiac mintegy 10-15 %-ára van csak rálátása, ugyanis azok az ügyfelek, akik hirdetés után találnak egymásra, már nem az ingatlanirodába, hanem a közjegyzői, avagy az ügyvédi irodában folytatják az ügylet lebonyolítását. Ez azzal jár, hogy az ingatlanközvetítők szolgáltatta adatokra épülő adatbázisok önmagukban alkalmatlanok a regresszió analízis alapjául szolgáló adatbázisok előállításra.

A helyzet pedig – sokak reményei ellenére – tartósan nem fog javulni az elkövetkező 5-10 évben.

Ennek legfőbb oka az, hogy az országos –és regionális hirdetésszolgáltatók által nyújtott hirdetésszolgáltatás, nagyságrendileg hatékonyabb az ingatlanközvetítői adatbankoknál, illetve az, hogy az ingatlaniroda, nem jegyezheti ellen az adásvételi szerződést. Az ingatlanközvetítői szakmát tehát – a nyugati viszonyokra nézve – erősen szorongatják a nagy tőkeerővel rendelkező hirdetésszolgáltatók, a közjegyzők és az ügyvédek piaci érdekei (ellenjegyzés). Ezt a tényt többek között az is alátámasztja, hogy a piacvezető ingatlanközvetítői adatbank az OriGo budapesti lakásajánlatainak nagyságrendje az utóbbi három évben – amint azt a trendfüggvény is jól mutatja – folyamatosan csökken, a vidéki térnyerés pedig várat magára.

Ez feltehetően egybe esik azzal a ténnyel is, miszerint az Internet penetráció az elmúlt három évben 5 %-ról 18 %-ra növekedett, így az újan piacra lépő – és a vidéki ingatlanközvetítők egyszerűen az ingyenes ingatlan-adatbanki szolgáltatásokat veszik igénybe az Interneten, amelyek száma ma már 20 felett van és egyre jobb szolgáltatásokat nyújtanak. Kialakultak - és ami a legfontosabb működnek - továbbá az ingyenes ingatlanszakmai levelezőlisták, amelyek a hirdetési költségcsökkentésre adnak lehetőséget, továbbá egyre növekszik az ingatlanközvetítéssel foglalkozók száma, ami egyben azt is jelenti, hogy egyre kevesebb bevétel jut egy-egy irodára. Ez igen lényeges eltérés, például a Francia ingatlanirodák 55 %-os piaci részesedése, avagy az USA ingatlanirodák 95 %-os, avagy a Britt 60-80 %-os piaci részesedéshez viszonyítva.

2.3. A lakóingatlan piaci ajánlatok alakulása

Ahhoz tehát, hogy a piaci viszonyokat nyomon tudjuk követni, ki kellett alakítani erre a sajátos helyzetre egy megfelelő eszközt, ez pedig az ingatlanpiaci monitoring, amely a hirdetési lapokban megjelenő – összehasonlítható - kínálati ajánlatokat gyűjti és teszi áttekinthetővé.

Az ingatlanpiaci monitoring eredményeként Budapest lakóingatlan piaca (telek, ház, lakás) 1996.01.01-től áttekinthető, mintegy 35 %-os fedettséggel, ami azt jelenti, hogy a hirdetésekben megjelent ajánlatoknak mintegy 35 %-a bekerült az adatbázisokba.

(Az OriGo Ingatlanadatbank üzletpolitikai okokkal indokolt – 2003. IV. negyedévvel történt - kiválása a Magyar Ingatlanadatbank Unióból különösebb fennakadást nem okozott, ugyanis azt pótolta a monitoring megerősítése, illetve az Ingatlanliga-hálózat ingatlanirodáinak adatszolgáltatása.)

A fenti diagramm a TERINFO Ingatlanpiaci-monitoring ajánlatszám alakulását mutatja 1996 – 2003. év között a lakásokra és a házas-ingatlanokra nézve.

A fenti diagramm a budapesti telekingatlan kínálat alakulását mutatja 1996 – 2003 évek közötti időszakra, a monitoring tükrében.

Érdekességként jegyezzük meg, hogy a monitoring lassan két éve nem tartalmaz IX. kerületi építési telket, azaz a IX. kerületben nem jellemző az építési telkek piacra vitele!

A TERINFO Ingatlanpiaci-monitoring 1996-2002 között kizárólag Budapest lakóingatlan piacát monitoringolta, majd 2002 év őszétől megkezdte a közigazgatási régiók monitoringját Dél-Dunántúl, Közép-Magyarország régió), majd 2003. őszével az Ingatlanliga-hálózat kiépítését a további régiók ingatlanpiacának feltárására, avagy „bevilágítására).

Egy-egy régió lakóingatlan piacának a nyomon követése Magyarországon az ingatlanpiaci monitoringgal lehetséges. Miután a budapesti ingatlanpiaci-monitoring magánvállalkozásban indult, ez korlátot állított a monitoring elterjedése elé,. Amely az ismeretlenségben és a tőkehiányban testesült meg, ugyan úgy, ahogy más hazai magánvállalkozásoknál.

Ennek a korlátnak az elhárítására alakítottuk meg 2003. augusztusában az Ingatlanliga-hálózatot a kölcsönös piaci előnyökre alapozva. Az Ingatlanliga-hálózat egy franchise típusú rendszer, mely az ingatlan-online adatbankba adja be kínálati ajánlatait, illetve ellátja a térsége ingatlanpiaci monitoringját, annak érdekében, hogy a legteljesebb piaci ismeretekkel rendelkezzen a rezidens iroda.

Összegezve: Az Lakóingatlan-értékelés támogatása és kontrollja a regresszió analízis módszerével adatbázisai és a fedettség folyamatosan növekednek.

A Magyar Ingatlanpiaci Monitoring Rendszer (TERINFO Ingatlanpiaci Monitoring, Ingatlanliga-hálózat) országos fedettségét az alábbi térkép mutatja.

2.4. A Magyarországi lakóingatlan-piac regressziós analízisének alapjai és helyzete

A regressziós analízis alapjául megfelelő adatok szolgálhatnak csak. Ezeknek az adatoknak tényszerűeknek és áttekinthetőknek kell lenni.

Regressziós analízis ma a lakóingatlan piac eladó lakásaira nézve az ingatlan-online adatbank segítségével

· Budapestre 8 évre avagy 32 hónapra nézve,

· Dél-Dunántúl régió városaira 17 hónapra nézve.

végezhető. Ennek alapját a

- HUNINFOR Kft. 633834 rekordos (ajánlatszám) adatbázisa,

- a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár1997-2002 adatai, (satatisztikák)

- ingatlan-online, illetve az ingatlan-map adatbanki szolgáltatásai biztosítják.

3. Adatbázisok

A regresszió analízis alapját a Magyar Ingatlanadatbank Unió adatbázisai biztosítják:

T E R I N F O m o n i t o r i n g (1996-2003)
	lakás	ház	telek
1996 - Budapest
I. negyedév	16381	2272	738
II. negyedév	16338	4411	1395
III. negyedév	16383	4136	1278
IV. negyedév	16383	2609	737
1997 - Budapest
I. negyedév	15520	2245	329
II. negyedév	16382	2689	222
III. negyedév	3972	1525	373
IV. negyedév	5837	432	4
1998 - Budapest
I. negyedév	11308	1572	18
II. negyedév	7748	942	8
III. negyedév	10653	245	1
IV. negyedév	7746	1637	5
1999 - Budapest
I. negyedév	8220	1314	7
II. negyedév	8957	999	14
III. negyedév	11060	1546	23
IV. negyedév	9101	905	371
2000 - Budapest
I. negyedév	16383	3353	703
II. negyedév	16383	860	554
III. negyedév	16095	919	314
IV. negyedév	10146	737	220
2001 - Budapest
I. negyedév	10551	774	307
II. negyedév	17297	1259	434
III. negyedév	16284	1591	368
IV. negyedév	16652	1072	417
2002 - Budapest
I. negyedév	14444	939	369
II. negyedév	24192	1501	232
III. negyedév	17311	1270	435
IV. negyedév	16615	1054	588
2002 - Vidék
III. negyedév	671	1373	82
IV. negyedév	4372	2958	585
2003 - Budapest
I. negyedév	13065	843	344
II. negyedév	12235	1075	407
III. negyedév	12467	920	203
2003 - Vidék
I. negyedév	3378	9084	596
II. negyedév	4496	12310	1913
III. negyedév	9485	16274	2144
szumma:	434511	89645	16738
Összesen:	540 894	rekord

Örvendetes tény, hogy a vidéki adatbázis 2003. év IV. negyedévében már meghaladta rekordszám (ajánlatok száma) tekintetében a budapestit.

4. Adatbanki szolgáltatások

A regresszió analízis, és ebből fakadóan az ingatlanárak változásának prognosztizálása eszközeként két adatbanki szolgáltatás került kifejlesztésre az elmúlt három év során.

Elsőként az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás, majd az ingatlan-map adatbanki szolgáltatás.

4.1. ingatlan-online adatbanki szolgáltatás

4.1.1. Lista lekérdezése

4.1.1.1. Lista lekérdezés utcára

				Az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás a http://www.ingatlan-online.com/online/ címen érhető el. A bejelentkezést követően a megjelenő ablakba beírjuk azonosítónkat és a jelszavunkat. A belépés gombra kattintással léphetünk tovább.
			A belépéssel a bal oldali panel jelenik meg. A panelen láthatók az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás egyes funkciói, úgymint: - lista - statisztika - irányár - illetékhivatali adatok - forgalmi érték - irányár jelző készítése. Itt a listázási funkcióval foglalkozunk. A listázási funkció célja az, hogy - utcára (maximum háromra) - irányítószámra ( maximum háromra) listákat készíthessünk, - építményre (házas-ingatlan, lakás) - telekre melyekből a konkrét ajánlatok lényegi adatait megismerhetjük. Figyelem. Az adatbázist védjük, így egy alkalommal csak 90 napos időintervallumra kérdezhetünk rá és a kiadott lista rekordszáma is korlátozva lett 200 címre.
Az ingatlanértékeléshez szükséges alaphalmazt értelmezhetjük: - utcára - utcacsoportra - irányítószámmal jelzett körzetre Mind a kínálati ajánlatok, mind pedig az illetékhivatali adatok vizsgálható, más szóval lokalizálhatók utcára, avagy utcacsoportra. Az utca, illetve az utcacsoport kiválasztásához egy legördülő menü segít, ugyanúgy, ahogy a települések kiválasztásánál. A baloldali panelen láthatjuk, ahogy három egymással párhuzamosan futó utcát jelöltünk ki. Az utcanév beírása a kiválasztott mezőbe a „+” gomb megnyomásával történik. Összefoglalva: Az eddigiekben Budapesten, a XI. kerületben megjelölt három utca, úgymint a Rahó, a Pannonhalmi és a Dayka Gábor kínálati ajánlatait kívánjuk megtekinteni. Igen ám, viszont azt is meg kell jelölnünk, hogy vizsgálódásunkat - milyen ingatlanféleségre (itt úgymint építmény, avagy földterület között választhatunk), illetve - milyen időszakban, azaz mely évben és hónapokra nézve kívánjuk lefolytatni.		Az ingatlanértékeléshez szükséges alaphalmazt értelmezhetjük: - utcára - utcacsoportra - irányítószámmal jelzett körzetre Mind a kínálati ajánlatok, mind pedig az illetékhivatali adatok vizsgálható, más szóval lokalizálhatók utcára, avagy utcacsoportra. Az utca, illetve az utcacsoport kiválasztásához egy legördülő menü segít, ugyanúgy, ahogy a települések kiválasztásánál. A baloldali panelen láthatjuk, ahogy három egymással párhuzamosan futó utcát jelöltünk ki. Az utcanév beírása a kiválasztott mezőbe a „+” gomb megnyomásával történik. Összefoglalva: Az eddigiekben Budapesten, a XI. kerületben megjelölt három utca, úgymint a Rahó, a Pannonhalmi és a Dayka Gábor kínálati ajánlatait kívánjuk megtekinteni.
	A továbbiakban meg kell jelölnünk, hogy vizsgálódásunkat - milyen ingatlanféleségre (itt úgymint építmény, avagy földterület között választhatunk), illetve - milyen időszakban, azaz mely évben és hónapokra nézve kívánjuk lefolytatni. Amint a baloldali panelen látható, az ingatlanok közül az Építmény-re vagyunk kíváncsiak, méghozzá a 2002.11.01 illetve a 203.01.28 közötti időszakra nézve. Itt kell megjegyezzük, hogy az adatbázisainkat védjük, az úgynevezett „leszívás” ellen. Ez azt jelenti, hogy a lekérdezés egyfelől - időintervallumra, másfelől - rekordszámra korlátozott. Egyszerre 90 napnál nagyobb intervallumra, avagy 200 darab rekordnál nagyobb állományra lekérdezést nem engedi a program. A szélesebb idősáv, avagy nagyobb rekordszám az igény, akkor bizony „pásztázni” kell, azaz idősávonként kell haladni. Ám mi úgy gondoljuk, hogy egy-egy térségben (utca, utcacsoport, irsz körzet, avagy irsz körzetcsoport) mintegy 200 rekord, 90 napra elegendő kell legyen. A „Lista lekérdezése” gombra kattintva jutunk az alábbi listához. A lista a képernyőről lemásolható. Az egér bal gombja lenyomásával és az egér lefelé mozgatásával a táblázatot kijelölhetjük, majd a vágólapra másoljuk. A vágólapról viszont akár doc, htm, avagy xls kiterjesztésű fájlokba illeszthetjük őket. Szokásos az MS EXCEL táblázat alkalmazása. Mielőtt az MS EXCEL-be másolnánk, meg kell nézni, hogy a táblázatban a tizedes vessző helyén nincs—e pont. Mert ha van, úgy mint az alábbi lista Lakás m2 oszlopában, úgy előtte szövegszerkesztőbe (Itt: MS WORD-ba) illesszük a táblázatot, ahol a pontokat cseréljük ki vesszőre és ezt a javított változatot emeljük át a táblázatkezelőbe.. Így kerülhetjük el azt meglepetést, hogy az MS EXCEL a pontot tartalmazó cellákban helyet foglaló számokból dátumot csináljon.

Lista a kiválasztott ingatlanokról

Dátum	Ir. szám	Település	ker.	Közterület	Közt. jellege	em.	Főfunkció	Telek m^2	Lakás m^2	Szoba	½ sz.	Irányár (eFt)	Bérleti díj (eFt)	Érdeklődni
2002.11.25	1118	Budapest	XI.	Rahó	utca	II.	Öröklakás	0	52.0	2	0	9000	0	20 3271476
2002.11.27	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Öröklakás	0	55.0	0	0	22000	0	20 9156919
2002.12.13	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Lakás	0	54.0	2	0	16300	0	3196820
2002.12.16	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Lakás	0	54.0	2	0	16300	0	3196820
2002.12.31	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Öröklakás	8100	145.0			53000	0	BUDA-HOLD
2002.12.31	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Öröklakás	8100	145.0			51000	0	LLOYD CONSULTING Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Öröklakás	0	75.0			0	300	Wágner és Társa Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Öröklakás	0	134.0			0	500	Wágner és Társa Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Öröklakás	0	70.0			0	410	G-INVESZT Bt.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Öröklakás	0	74.0			0	300	Wágner és Társa Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Sorházi lakás	0	500.0			0	2250	Fehérház
2003.01.11	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Öröklakás	0	54.0	2	0	15600	0	3196820
2003.01.14	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Öröklakás	0	54.0	2	0	15600	0	3196820

A képernyőn megjelenő táblázatot kijelöljük, majd táblázatkezelőbe ( Itt MS EXCEL-be) átmásoljuk.

Dátum	Ir. szám	Település	ker.	Közterület	Közt. jellege	em.	Főfunkció	Telek m^2	Lakás m^2	Szoba	Félszoba	Irányár (eFt)	Bérleti díj (eFt)	Érdeklődni
2002.11.25	1118	Budapest	XI.	Rahó	utca	II.	Lakás/Társasházi öröklakás	0	52	2	0	9000	0	20 3271476
2002.11.27	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	55	0	0	22000	0	20 9156919
2002.12.13	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Lakás általános	0	54	2	0	16300	0	3196820
2002.12.16	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Lakás általános	0	54	2	0	16300	0	3196820
2002.12.31	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	8100	145			53000	0	BUDA-HOLD Vállalkozás Szervezé
2002.12.31	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	8100	145			51000	0	LLOYD CONSULTING Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	75			0	300	Wágner és Társa Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	134			0	500	Wágner és Társa Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	70			0	410	G-INVESZT Bt.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	74			0	300	Wágner és Társa Kft.
2002.12.31	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Sorházi lakás	0	500			0	2250	Fehérház B. Vagyonkezelő és In
2003.01.11	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Lakás/Társasházi öröklakás	0	54	2	0	15600	0	3196820
2003.01.14	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Lakás/Társasházi öröklakás	0	54	2	0	15600	0	3196820
2003.01.18	1118	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	143	4	0	43000	0	3190642
2003.01.21	1112	Budapest	XI.	Dayka Gábor	utca	3	Lakás/Társasházi öröklakás	0	54	2	0	15600	0	3196820

A fenti MS EXCEL táblázatban még együtt van az eladási ajánlat és a bérleti ajánlat. Ezeket már az MS EXCEL táblázatkezelővel választhatjuk szét.

4.1.1.2. Lista lekérdezés irányítószámra

	Amint az a bal oldali panelen látszik, első lépésként beírjuk, avagy kiválasztjuk a települést. (listázási funkcióban láttuk ugye, hogy miként lehet használni a segédablakot, ahol Magyarország valamennyi település megtalálható). Az irányítószám mezőbe beírjuk azt az irányítószámot, melyeknek ajánlataira kíváncsiak vagyunk. Összesen három irányítószám beírására van lehetőség. Gyakorlatilag Budapestre nézve kerületre is kereshetünk ebben a funkcióban, ez ugyanis három lekérdezést jelent, ugyanis egy-egy kerület maximum kilenc irsz. körzetre oszlik. Erre akkor van szükség, ha az ajánlatokra vagyunk kíváncsiak, tehát nem elemzést végzünk. Jelen esetben Budapest XI. kerületében az 1117, 1118, 1119 irányítószám alatti térség ajánlataira vagyunk kíváncsiak. Ennek megfelelően ezeket jelöltük meg. Az ajánlatok építmény, illetve Földterület kategóriákra vannak osztva, így azt is meg kell jelölnünk, építményre, avagy földterületre keresünk. Most az építményt jelöltük be. A továbbiakban meg kell jelölnünk azt az időintervallumot, amelynek a kínálati ajánlataira vagyunk kíváncsiak. Itt most a 2002.10.10. illetve a 2002.12.06. közötti időszakot jelöltük meg. Fontos tudnunk, hogy csak 90 napon belüli intervallum jelölhető meg! A „Lista lekérdezés” gombra kattintva indítjuk a lekérdezést. A lekérdezés eredménye az alábbi táblázatban látható.
			A „Lista lekérdezése” gomb lenyomását követően megjelenik a képernyő ablakban a lista képe.
				Az egér bal gombja lenyomásával és lefelé húzással a táblázatot kijelöljük. Értelemszerűen a bal felső sarokban kezdjük.
			A kijelölést követően az egér jobb gombjára kattintva megjelenik egy segédablak, melyben felkínálja magát a másolás funkció. Ezt elfogadjuk az egér bal gombjára kattintással. Ezzel táblázatunk a Vágólapra kerül.
		A Vágólapról a táblázatot a táblázatkezelőbe másoljunk. Ezt követően már azt teszünk az adatokkal amit a táblázatkezelő funkciói engednek. Úgy rendezzük, ahogy kedvünk tartja. Ne feledjük. Az excel nem szereti a tizedes vessző helyett a pontot. Ha tehát dátum mezővé alakítaná például az 55.0 értéket, úgy előbb a listázásnál bemutatottan tegyük a táblázatot MS WORD-ba, ott cseréljük ki a „.” karaktert „,” karakterre, majd ezt a módosított táblázatot másoljuk át a táblázatkezelőbe.

4.1.2. Statisztikák lekérdezése

			Statisztikákat készíthetünk egy –egy településen (kerületen) belül - építményre, - földterületre, ezeken belül továbbá - utcára, - irányítószámmal jelzett területre. A bal oldali panelen mi jelenlegi példánkban Budapest I. kerületének építményeinek a statisztikájára vagyunk kíváncsiak utca szerinti felosztásban. Így készülnek az Ingatlan és Befektetés c. lapból ismert, „Melyik utca mennyit ér?” rovat alap táblázatai. A lap szerkesztősége ugyanis eleget kíván tenni a statisztikai követelményeknek is, így csak azoknak az utcák négyzetméter(irány)árait közlik le, amelyben az ajánlatszám eléri a 3 darabot. A kijelölést legördülő segédablakok segítik. A kerületet a bal első panelen látható módon jelölhetjük ki. Az időszakot a baloldalról második panelben látható módon jelöljük ki. Azt, hogy „Építmény”, avagy „Földterület” statisztikát kívánunk készíteni, a kis körre kattintással jelöljük meg. Azt hogy „Irányítószám szerint” avagy „Utcák szerint” kérjük a statisztikát, szintén a kijelelő körre kattintva határozhatjuk meg. A statisztikák megjelölik, hogy egy-egy utca, avagy irányítószámmal jellemzett térség esetében hány ajánlat alapján történt a számítás. Az értékelőnek kell eldöntenie azt, hogy az ajánlatszám számára megfelel-e. Megjelölik továbbá az utcai, avagy irsz alatti térség átlagos négyzetméter(irány)árakat eFt/m2 dimenzióban, illetve a minimum és maximum értékeket.
				A baloldali képernyő részleten fenti példa szerinti statisztikát látjuk az I. kerület utcáira, a mellette levő képen pedig a III. kerület földterület statisztikáját mutatjuk be. Az előző fejezetben bemutatottak szerint a táblázatok a képernyőről átmásolhatók a Vágólapra, ahonnan pedig a táblázatkezelőbe, avagy a szövegszerkesztőbe illeszthetők, hol aztán további műveletek végezhetők.

4.1.3. Irányár tanúsítvány lekérdezése

A funkció a hirdetési irányár meghatározására szolgál a piac tükrében! Erre alapul és ugyenezt a funkciót látja el egyébiránt a BPLALAK.HU-SMS szolgáltatás is.

A fenti panelen láthatóan bejelöljük az irányítószámot – jelen esetben az 1118 irsz-t – majd megjelöljük azt az időszakot, melynek tükrében kívánjuk meghatározni a hirdetési árat. Most az elmúlt egy hónap, azaz 30 nap tükrében végezzük el ezt. Beírjuk továbbá az ingatlan nettó alapterületét. A „Adatok lekérdezése” gombra kattintva indítjuk a tanúsítványkészítést.

A fenti tanúsítvány tartalma, az előzőekben bemutatottak szerint a képernyőről dokumentumba menthető és formázható, az alábbiak szerint.

IRÁNYÁR TANÚSÍTVÁNY

apróhirdetés céljából

Tanúsítjuk, hogy az 1118 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára az elmúlt 30 napban a Magyar Ingatlanadatbank Unio adattáraiban található 48 db ajánlat alapján

Fajlagos irányár minimum: 200 eFt/m²

Fajlagos irányár maximum: 444 eFt/m²

Fajlagos átlagos irányár: 313 eFt/m²

amely alapján egy átlagos elhelyezkedésű 71 m² nagyságú lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével:

Irányár minimum: 14.20 MFt

Irányár maximum: 31.51 MFt

Irányár átlag: 22.22 MFt

Budapest, 2003.02.02.

Tilk László Géza s.k.
HUNINFOR
Informatikai és Szolgáltató Kft.
ügyvezető
Terméktámogatás:
www.ingatlan-online.com

A tanúsítvány használata igen egyszerű. Arról szól, hogy amennyiben eladni kívánunk, úgy a maximumként megjelölt irányárral célszerű indítani a hirdetéseinket, majd addig kell engedni az árból – az árlejtéses árverés mintájára - az újabb hirdetéseknél, míg komoly vevők nem jelentkeznek. Ez példánkban azt jelenti, hogy a fenti példa szerinti ingatlant 31,5 mFt irányárral célszerű meghirdetni. Tájékoztatásként pedig ott áll az átlag 22,22 mFt, ahol esetlegesen már várható a komoly érdeklődő, illetve a minimum 14,2 mFt, ami alá menni az árral, már a piac tükrében vagyonvesztést jelent.

Ez tehát nem forgalmi értékelés (!), hanem az eladást segítő irányár sáv meghatározása a piaci ajánlatok alapján és nem „hasból”. Amint az fentebb látható, 48 darab kínálati ajánlat alapján történt a számítás. Ezeket az ajánlatokat egyébiránt a Listázás funkcióban meg is lehet tekinteni.

4.1.4. Illetékhivatali adatok lekérdezése

Az illetékhivatali adatok forrása a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1997-2001 (illetve hamarosan a 2002).

A Központi Statisztikai Hivatal 1997-ben építette be az Országos Statisztikai Adatgyűjtési Programba (OSAP) az Illetékhivatalok nyilvántartásából származó információkra vonatkozó adatgyűjtés. Az adatszolgáltatás a városokra terjed ki, és a statisztikai törvény értelmében az átvett adatok nem tartalmaznak semmilyen azonosításra alkalmas információt (név, azonosítható cím, helyrajzi szám, stb.).

Adatgyűjtésünk elsődleges célja kezdettől fogva az információk statisztikai célú feldolgozása volt, amelynek keretében a lakóingatlanok árváltozását, „lakásár-index” számítását tervezzük. Ennek a követelménynek az elmúlt években megkapott adatállományok nem tettek eleget, mert a minőségi adatok kitöltöttsége nem megfelelő .

Bár a 2001-ben rögzített adatállomány minden eddiginél több, mintegy 235 ezer esetet tartalmazott, a statisztikai célú felhasználáshoz, az indexszámítás megvalósításához ez az adatállomány sem megfelelő. A 190 ezer rögzített ügyletből mindössze 113 ezer eset volt olyan, amely legalább az eladási árat és az alapterületet illetve az ingatlan helyét tartalmazta. Ezek után az adatállomány további redukálására is szükség volt. Mint arról már az előző CD bevezetőjében is volt szó figyelembe kellett vennünk, hogy a Statisztikai Törvény értelmében bármilyen körre (gazdasági ágazat, település, tevékenységi kör stb.) csak akkor lehet adatokat nyilvánosságra hozni, ha a megfigyelt egységek száma 3 vagy annál több. Ez azt jelenti, hogy csak olyan utcákra vonatkozó adatokat közölhettünk e kötetben, ahol az ügyletek száma megfigyelési egységeként, kiadványunkban ingatlantípusonként 3 vagy annál több. Az így – több lépcsőben – csökkentett adatállomány végül 67 ezerre csökkent, ezek adatai találhatók a 2001-es év adatai között. Az alábbi táblázatban összefoglaltuk a CD-n szereplő feldolgozott adásvételek számát 1997 és 2001 között.

Az adattár valós tartalmának megismertetéséhez ismét szólni kell az adatok minőségéről. Az Illetékhivataloktól kapott adatállományon nem változtattunk, erre nem is volt lehetőségünk, hiszen a matematikai statisztika eszközeit az adatok minőségének javítására a korábban említett okok miatt nem volt módunk alkalmazni. Így az egyes ingatlantípusokra vonatkozó áradatok inkább tájékoztató jellegűek, csak tendenciáiban jellemzik a megkötött adásvételek valós árviszonyait.

Egyrészt ismert tény, hogy az illetékkiszabás és az illetékhivatali adatbázis alapjául szolgáló adásvételi szerződések a valós áraknál alacsonyabb árakat tartalmaznak, az illeték csökkentése érdekében. A torzítás mértékéről különböző vélemények vannak a szakmában. A feldolgozásban az eredeti árak szerepelnek, a felhasználók – a helyi tapasztalatokra építve – tetszésük szerint végezhetnek becsléseket ezekből az adott város valós lakásáraira vonatkozóan. A másik torzító tényez ő az illetékhivatali nyilvántartások bizonytalansága. Ahogyan az elemi adatok hiányosak a minőségi jellemző k tekintetében, úgy valószínűsíthető, hogy a végül feldolgozott adatok is tartalmaznak ilyen-olyan torzításokat. A hiányosságok bemutatása mellett azt is hangsúlyozni kell, hogy ilyen részletezettségben ennél hitelesebb információk a teljes ingatlanpiacra vonatkozóan pillanatnyilag nem állnak rendelkezésre. Bizonyosak vagyunk abban is, hogy a hiteles ingatlanpiaci információk kialakításához jelenleg az illetékhivatali információk jelentik a legjobb alapot, az innen származó információk minőségének javítása útján kell el ő re lépni e területen.

Amikor a Központi Statisztikai Hivatal illetve az ingatlanszakma képviseletében a ImmoPress kiadó nevében útjára bocsátjuk ezt a kötetet tehát tisztában vagyunk valamennyi korlátjával, de ugyanilyen pontosan tudjuk azt is, hogy a hazai ingatlanpiac kiegyensúlyozott, tisztességes működésének alapfeltétele az ingatlanpiacra vonatkozó adatok lehető legszélesebb nyilvánossága. Ismerkedve a statisztikai adatszolgáltatás rendjére vonatkozó EU harmonizációs feladatokkal, egyértelmű , hogy az ingatlanpiacra vonatkozó hiteles információk nélkül nem tudjuk a csatlakozás idevonatkozó feltételeit sem teljesíteni.

Farkas János

főosztályvezető -helyettes

KSH Társadalomstatisztikai főosztály

Az Ingatlanadattárban 1997 – 2001 –ig terjedő időszak adatai találhatók országosan, azzal a – kínos - megszorítással hogy azon utcákban lévő ajánlatokat, ahol nincs legalább három eladás, nem szerepeltetik.

Ebből a kiadványból - mint forrásból - származnak az ingatlan-online adatbanki szolgáltatásba beépített adatok, amelyek irányítószámra lekérdezését is lehetővé tettük.

Az Ingatlan Praktikum CD-n, pedig – igaz egyenlőre csak Budapestet - MS EXCEL formában is beszerkesztettük. Ez azért fontos, mert az Ingatlanadattár CD-n PDF formátumban szerepelnek az adatok, melyek kezelése - ezáltal - nehézkes az értékelő számára, mert ő nem csak nézegetni akarja azokat, hanem táblázatba rendezni és számolni is azzal.

4.1.4.1. Illetékhivatali statisztikai átlagok lekérdezése

	Az illetékhivatali négyzetméterárakat az „Illetékhivatali adatok” funkció segítségével böngészhetjük. A lekérdezés - irányítószámra, illetve - utcára történhet. A baloldali panelen látható kijelölés szerint az 1118 irányítószám alatti térségre kérdezzük le az adatokat, 2001. évre. A lekérdezés itt Budapestre - 1997 - 1998 - 1998 - 2000 - 2001 évekre történhet.
Az alábbiakban látható képernyőkép szerint a megjelölt térségben és időszakban 297 darab adásvétel alapján az átlagos négyzetméterár 219,3 eFt/m2 volt.

4.1.4.2. Illetékhivatali statisztikai átlagok lekérdezése utcára

Nyilvánvaló, hogy ezt finomíthatjuk is, ugyanis utcára is kereshetünk. Ám ne feledjük, a statisztikai megfontolások alapján csak azt az utcát találjuk, (azaz csak abban az utcában találunk adatot), ahol az eladások száma meghaladta a hármat.

Lássuk tehát az utcára keresést.

	Amint azt a baloldali panelen látjuk, a kijelölés megtörtént. A Település rovatba beírtuk Budapestet, a Kerület rovatban kijelöltük a XI. kerületet, majd a közterület neve rovatba beírtuk a Rahó utcát. A közterület jellegét, az utca rovat melletti rovatnál található nyílra kattintva jeleníthetjük meg és választhatjuk ki.
Az „Adatok lekérdezése” gombra kattintva jutunk az utca szerinti lekérdezés eredményéhez, aminek képernyőképét az alábbi keretbe helyeztünk el.

Látható, hogy az 1118 irányítószám alatti térség négyzetméterár átlaga, ami 219,3 eFt/m2 eltér a Rahó utcai átlagtól, ami 235 eFt/m2.

4.1.4.5. Forgalmiérték Tanúsítvány lekérdezése

A Forgalmiérték Tanúsítvány funkció kialakításakor annak több szerepet szántunk.

a) Lakóingatlan-értékelés támogatása,

b) Kontrol eszköz ingatlanértékelők számára,

c) Kontrol eszköz ingatlanértékelések felülvizsgálatára,

d) Ingatlanközvetítők alkuszi funkciójának támogatása,

e) Banki forgalmi értékelés kontrol,

f) Piaci ingatlan-árelemzésekhez

A következőkben bemutatjuk a lekérdezést, és az alapdokumentumot, ami ezzel készül.

A kiindulás a lekérdezési funkció paneljéről történik.

A pirossal jelzett panelen található beviteli mezőkbe beírtuk a lakás címét, a Bázisnapot a program adta, az irányítószámot, az alapterületet beírtuk, majd az „Emelet” mezőnél a kis fül segítségével kiválasztottuk a II. emeletet. Ezt követően rákattintunk az „Értékmeghatározás” gombra. Mintegy 5-9 másodpercen belül az alábbi képernyőképen láthatjuk az elkészült alapdokumentumot. Az egér bal gombja segítségével ki is jelöltük annak érdekében, hogy a „Vágólapra” helyezhessük.

(A lekérdezett dokumentumot egyébként a böngészőprogrammal egyből ki is nyomtathatjuk. )

Ez egér jobb gombja lenyomásával megkezdjük a másolást. (Egyébként „Az összes kijelölése” funkcióval is a Vágólapra helyezhetjük.)

A másolás funkcióra kattintva a „Vágólapra” helyeztük a dokumentumot. Elindítottuk a szövegszerkesztőt, majd bemásoltuk a vágólap tartalmát, amint az a következő képen, nyomon követhető.

Ezzel az alapdokumentum szerkeszthetővé vált. Megformázzuk a szöveget és aktualizáljuk a dátumot, ahogy az, az alábbiakban megjelenik.

irányítószámra lokalizált
FORGALMIÉRTÉK TANUSÍTVÁNY

1. Azonosítók:

A hitelbiztosíték tárgya :	Budapest, XI. ker. Rahó utca 18
IRSZ	Alapterület m^2	Emelet
1118	70,2	II.

2. Alapadatok:

A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait használtuk fel, a 2004. év január hónap 3. napi állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak

	180 nap	90 nap	60 nap	30 nap
Minimum eFt	123,8	123,8	205,4	209,5
Átlag eFt	346,8	355,3	361,2	370,4
Maximum eFt	741,9	600,0	600,0	511,9

1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás

Év	1998. év	1999. év	2000. év	2001. év	2002. év	2003. év
irányár eFt/m^2	129,2	129,2	253,5	297,4	302,4	333,1
kötési eFt/m^2	97,0	117,4	145,8	219,3	214,5	236,2
TILK árviszony indexe	1,33	1,15	1,74	1,36	1,41	1,41

2.sz. táblázat: TILK féle árviszony index táblázat

3. A fajlagos árak értelmezése:

- Irányár:Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m²]
- Vételár:Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan [eFt/m²]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m²]

4. A prognosztizált árviszony index

Mivel három év átlagában ismerjük a mértékadó területen (IRSZ) uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait (irányár / kötési ár) így ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára vonatkoztatott (1998-2000) TILK árviszony index 1,41-ra adódik. Ennek segítségével prognosztizáljuk a 2002, illetve 2003. év fajlagos kötési árait.

TILK féle árviszony tétel:
A magyar lakóingatlan-piacon az alábbi fogalmakat kell megkülönböztetnünk:

o I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt ára) eFt

o K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt vételár, az adózás alapja) eFt

o V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg, amiért az ingatlan elkelt) eFt

o I: árviszony index I/K

Ezekkel:

o Ha I/K ³ 1 Þ I ³ K kínálati piacról beszélünk és I ³ V ³ K

o Ha I/K £ 1 Þ I £ K keresleti piacról beszélünk és I £ V £ K

A vételár az esetek döntő hányadában az irányár és a kötési ár közé esik.

5. A fajlagos alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum

Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1998-2001 kiadvány statisztikái mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és irányítószámmal jellemzett területre nézve.

Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:

Irányár átlag eFt/m^2	333,1
Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m^2	236,2
Fajlagos alapérték = (I + P) /2	284,6

3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és fajlagos alapérték

A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.

6. Az értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők

A társasházakban elhelyezkedő lakások piaci értékítélete és a szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO Irányárfigyelő adatbank kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük alapul. Az elemzéshez felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001. évi adatbázisból szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így képzett halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 4. sz. táblázatba rögzítettük.

Szint	Minta db.	Átlag eFt/m^2	Medián eFt/m^2	x1	y1	Szint- Index
Földszint:	1439	206,606	195	1	215,6283	1,0000
I. em.	2162	208,1859	196	2	209,466	0,9714
II. em.	2089	201,3877	190	3	203,0849	0,9418
III. em.	1641	201,4659	192	4	196,8132	0,9127
IV. em.	998	193,2725	188,5	5	190,5415	0,8837
V. em.	383	200,6564	185	6	184,2698	0,8546
VI. em.	199	185,1859	164	7	177,9981	0,8255
VII. em.	164	161,589	160	8	171,7264	0,7964
VIII.em.	148	158,8446	150	9	165,4547	0,7964
IX. em.	110	157,7091	150	0	59,183	0,7382
X. em.	176	152,1029	146	11	152,9113	0,7091
	9509

4.sz. táblázat: Budapesti társasházak szintenkénti érték (irányárakból számított) eltérése

7. A fajlagos érték

A fajlagos értéken a fajlagos alapérték és az értékmódosító tényező(k) szorzatát értjük. Esetünkben a szintszám értékmódosító tényezőjét érvényesítjük a 4.sz. táblázat szerint, a többitől eltekintünk, ugyanis az ingatlanpiaci áralku szokványos mértékét ( cca. 18 % ) nem haladják meg.

8. A forgalmi érték

A fentiek alapján – helyszíni szemle nélkül - a tárgyi ingatlan hitelbiztosítéki érték megállapításához alkalmazható irányítószámra lokalizált forgalmi értékét

70,2 m² *284,6 eFt/m² * 0,9418 = 18 819,453 eFt/m² kerekítve
18 819 eFt értékben állapíthatjuk meg.

Budapest, 2004-01-03

Tilk László Géza
ügyvezető
HUNINFOR Kft. Budapest, Rahó u. 18. TEL: (36 1) 319-5312
www.ingatlanpiac.net

Figyelem! Jelen Forgalmiérték Tanúsítvány nem helyettesíti a forgalmi értékelő által készített, helyszíni szemléhez kötött hivatalos forgalmi értékelést, mert azt csak arra jogosult személy készíthet. A forgalmi értékelésre jogosultak jegyzékeit a Magyar Ingatlan Fórum weboldalán található ingatlanszakmai szervezetek weboldalairól ismerheti meg. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/ingatlanforum/forumtagjegyzek.htm

4.1.4.6. Irányárjelző lekérdezése

Az irányárjelző alapvetően a budapesti árváltozások nyomon követésére, elemzésére került kialakításra, így a gazdasági elemzéseket támogatja. Egy-egy bázisnapra vonatkoztatva tekinthetjük át egy-egy irányítószám alatti térség árváltozásait. (A vidéki adatok megjelenésével átalakítjuk ezt a programelemet úgy, hogy az a vidéki városokra és egyéb településekre is használhatóvá váljon. )

Az irányárjelző lekérdezését a paneljáról indítjuk. A „Bázisnapot” a program adja, míg az „Irányítószám” mezőbe beírjuk annak a térségnek az irányítószámát, amelynek a kínálati árviszonyainak az elemzését el kívánjuk végezni.

A képernyőn megjelenő alapdokumentumot, kinyomtathatjuk, ám további felhasználásra a fentebb már többször ismertetett módon a Vágólapra helyezzük, majd a szövegszerkesztőbe beillesztjük.

irányárjelző
TANUSÍTVÁNY

Az 1118 irányítószám alatti
lakóingatlanok irányárainak változásaira

A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait használtuk fel, a 2003. év február hónap 2. napi állapotnak megfelelően.
Budapest 1118 irányítószám alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak

az elmúlt évek aktuális negyedéveire nézve:

Időszak	ajánlat	átlag	minimum	maximum
1996. év I. n.év	148	88.2	32.1	169.8
1997. év I. n.év	102	110.0	45.0	181.3
1998. év I. n.év	120	128.3	67.9	198.4
1999. év I. n.év	37	122.0	42.4	185.4
2000. év I. n.év	18	167.2	104.3	198.1
2001. év I. n.év	121	300.5	168.9	822.2
2002. év I. n.év	55	270.4	150.0	394.1
2003. év I. n.év	66	314.5	106.9	530.8

az elmúlt 360 napra nézve:

Időszak	ajánlat	átlag	minimum	maximum
360 nap	775	305.1	23.8	576.9
180 nap	472	313.7	106.9	576.9
90 nap	253	314.8	106.9	576.9
30 nap	62	315.4	106.9	530.8

Budapest, 2003.02.02 11:12

Tilk László Géza
ügyvezető

HUNINFOR Kft.
1118 Budapest, Rahó u. 18.
TEL: (36 1) 319-5312

www.ingatlan-online.com

4.2. ingatlan-map adatbanki szolgáltatás

4.2.1. Előzmények, a lakóingatlan értéktérképek

A számítástechnika lehetővé tette a térinformatika kifejlődését. A térinformatikának különféle alkalmazásai alakultak ki. A lakóingatlan értéktérkép lehet statikus illetve dinamikus. Statikus értéktérképen az értjük, amikor is egy időállapotban a térképhez rendelt adatok csak egy konkrét időszakra vonatkoznak. Dinamikus értéktérképen, avagy ingatlan-map térinformatikai szolgáltatáson azt az eszközt értjük, amellyel az éppen aktuális értéktérkép jeleníthető meg, illetve színezhető át.

4.2.1.1. Első generációs lakóingatlan értéktérkép, „árpotenciál demonstrátor”

Ismereteink szerint Magyarországon és Budapesten először lakóingatlan értéktérképet a TERINFO Kft. készített, 1995 évben. Bár akkor még ezt „árpotenciál demonstrátor”-nak neveztük. Lényegében a két fogalom ugyanazt fedi.

A fenti kép és az írás a CashFlow 1996. évi 6.számában jelent meg, 1996 nyarán, holott az első értéktérkép-demonstrátor már 1995 őszén elkészült, a TERINFO Kft. égisze alatt. Egyébiránt a lakóingatlan értéktérképeknek három generációjáról adhatunk számot. Ez már a második úgynevezett elsőgenerációs lakóingatlan értéktérkép. Amint a képen látható modellezéssel készült és a Kartográfiai Vállalat Budapest térképe raszterében. Azaz, ami a térképen egy cella volt, arra vonatkoztattuk a fajlagos lakásirányárat. Az egyes ekvipotenciális felületeket azonos színnel jelöltük, majd ezeket rétegekben hordtuk fel a térkép alapra arányosan. Az egészet egy keretbe helyeztük, plexi lappal zártuk, majd a plexi lapra arányosan rárajzoltuk Budapest kerületeinek kontúrját. Ezt az eszközt, miután kézzel fogható volt, árpotenciál demonstrátornak neveztük még. (Tisóczki Kornél programozó és Brinkács Stefán modellező segítségével készült 1995 évi adatok alapján 1996 tavaszán az első ).

4.2.1.2. Második generációs értéktérképek, városrészekre lokalizálva

A második generációs lakóingatlan értéktérképet a CompuTerra Kft. segítségével készítettük. Ez már térinformatikai alkalmazás. Itt az egyes egységek, az ekvipotenciális felületek a városrészek voltak. A térképet Tihanyi Ervin és Nagy Gábor készítette a HUNINFOR Kft. adatai alapján.

Ezt már dinamikussá tettük, azaz a weben elérhető volt és az egyes városrészekre rákattintva megadta a térség 2000. évi lakóingatlan kínálati ár minimumát, átlagát, maximumát.

4.2.1.3. Harmadik generációs értéktérkép, irányítószám körzetre lokalizálva

A harmadik generációs értéktérkép és webes térinformatikai adatbanki szolgáltatás a www.index.hu portálról ismert BudapestMap Kft.-vel együttműködésben készült, már plotterrel nyomtatott valódi, falra akasztható térkép formájába 2001. év. IV. negyedévére vonatkoztatva. Ez már irányítószámmal jellemzett térségre készült. A térképet a HUNINFOR Kft. adatai alapján Nagy Gábor készítette.

Üzletpolitikai nézet eltérések miatt a fejlesztés megrekedt, nem vált együttes szolgáltatássá.

4.2.2. ingatlan-map adatbanki szolgáltatás

2001. év második felére került kifejlesztésre az úgynevezett ingatlan-map adatbanki szolgáltatás, a HUNINFOR Kft. illetve a GeoX Kft. együttműködésében.

Az adatbanki szolgáltatás jelenleg a fővárosi ingatlanpiac térbeli változását hivatott prezentálni. Előfizetés, illetve úgynevezett napi hozzáférés (napijegy) keretén belül lehet használatba venni.

Belépés regisztrált előfizetőknek: http://195.70.36.22/ingatlan/ címen.

A bejelentkezés a fenti címre kattintással megjelenő ablakban szereplő felhasználó neve, Jelszó magadásával történik. Felhasználói névhez, illetve jelszóhoz az előfizetők szerződés keretén belül jutnak. Napi jegyet, azaz erre szóló azonosítót, az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás előfizetői kaphatnak.

4.2.2.1. A főmenü

A sikeres bejelentkezést követően jutunk el a főmenühöz. Elsőként a súgóra hívjuk fel a figyelmet.

4.2.2.2. Súgó

Főoldal
A főoldal közepén jelenik meg a térkép alapértelmezésben mindenféle tematika nélkül.

Navigáció
A bal keret felső részén találhatók a navigációs gombok:

• Teljes nézet : a gombra kattintva a térkép teljes nézetben jelenik meg.
• Nagyítás : kiválasztása után a térkép tetszőleges pontjára kattintva ezen pontot középre hozva az kinagyítva jelenik meg. A teljes nézettől számítva 10 kattintásnyi nagyítás engedélyez a program.
• Kicsinyítés : kiválasztása után a térkép valamely pontjára kattintva az ezen pontot középre hozva kicsinyítve jelenik meg. A teljes nézetnél már nem lehet tovább kicsinyíteni.
• Kijelölt pont középre hozása: kiválasztása után a térkép valamely pontjára kattintva az ezen pontot középre hozva jelenik meg.
• Adatok lekérése: A jobboldali keret alsó részén található. Ha kiválasztjuk és a térkép valamely pontjára kattintunk, akkor az előzőleg kiválasztott aktív rétegen ezen a helyen található közigazgatási egység adatait jeleníthetjük meg. Bővebben a továbbiakban.
• Fel, le, jobbra, balra : A gombra kattintva a térképet a megadott iránnyal ellentétesen mozgatja 20%-kal.

Adatok lekérése

Ezen funkció segítségével megnézhetjük az adatbázisban az adott irányítószám alatt bejegyzett ingatlanok adatait, vagy az adatok statisztikáját különböző szintig lebontva.

Irányítószám szerint

Az adatbázisban található értékek alapján egy összefoglaló statisztika tekinthető meg az adott irányítószámra. (darabszám, négyzetméterárak átlaga, minimuma, maximuma)

Statisztika irányítószám szerint utcákra lebontva
Az irányítószám területén található bejegyzésekről statisztika tekinthető meg utcánkénti bontásban. Az utcák nevei linkek, rájuk kattintva az ott található tényleges bejegyzések hívhatók le. (darabszám, négyzetméterárak átlaga, minimuma, maximuma)

Utca ingatlanárai

Az utcában taláható bejegyzések tekinthetők meg tételenként. (cím, bejegyzés dátuma, emelet, jelleg, alapterület, szobák száma, félszobák száma, irányár, négyzetméterár, telekméret, érdeklődési lehetőség)

Minden szinten beállíthatjuk egy legördülő menüből, hogy az utolsó hány nap bejegyzéseit szeretnénk megtekinteni.

Rétegek feliratai

Hogy a térkép áttekinthető legyen, a programban minden nagyítási szinthez tartozik egy alapértelmezett beállítás, mely meghatározza, hogy azon a szinten mely rétegek, és melyek feliratai jelenjenek meg. Minden nagyításnál, kicsinyítésnél, teljes nézetnél ezen beállításokkal jelenik meg a térkép kivéve, ha tematikát tartalmaz, akkor a tematikát megjelenítő réteg (az irányítószám-réteg) mindig megjelenik.

A navigációs mezők alatt helyezkednek el a rétegfelirat-kapcsoló gombok. Ezek segítségével az adott szinten ki ill. bekapcsolhatjuk a rétegek feliratait. Rákattintva, ha azon réteg feliratai ki voltak kapcsolva, bekapcsolódnak, ellenkező esetben kikapcsolódnak. A városrészek feliratai soha nem látszanak alapértelmezésként, külön be kell kapcsolni, ha erre szükség van. Ezen kívül ehhez a csoporthoz tartozik még 3 gomb:

· Automatikus : rákattintva visszakapjuk az adott réteghez tartozó alapértelmezett beállításokat.

· Mindet be : minden látható réteg feliratai megjelennek.

· Mindet ki : minden réteg felirata eltűnik

Amely réteg nem látható a térképen, annak kapcsológombja inaktív.

A térkép tematikája

Ehhez három gomb tartozik. Az első az „Alapszínezés”, a második a "Színbeállítás", amelyre ha rákattintunk, egy új ablakban beállíthatjuk az osztásokat. Továbbiakban bővebben. A tematika eltűntetése a „Töröl” gomb segítségével történik.

Tematika beállítása

Az "Alapszínezés" gomb segítségével a színek alapbeállításával jelenik meg a térkép irányítószám szerint. Ez 37 db 10eFt-os osztást jelent 100 eFt-tól 450 eFt-ig. A színskála, és magyarázata megjelenik a térképtől jobbra.

Az osztások száma és a határértékek beállíthatók, ha "Színbeállítás" gombra kattintunk. Ekkor egy új ablak jelenik meg. Fölül egy legördülő menüből kiválaszthatjuk az osztások számát. Ezután a lejjebb található színskála eszerint jelenik meg, valamint a megjelenő osztáshatárok is ehhez idomulnak automatikusan (ezek mértékegysége: ezerFt). Az alsó határok átírhatók, a felső határok automatikusan hozzáidomulnak.

A „Megjelenít” feliratú gombra kattintva pedig ez az ablak bezárul, és a térkép pedig kiszínezve jelenik meg. A színek értelmezéséhez egy kis magyarázat jelenik meg a térkép alatt a jobb alsó sarokban.

A főoldalon tehát a „térkép tematikája” részben található „Színbeállítás” gomb segítségével lehet előhozni a beállítási ablakot.

Az alatta található „Érték – Százalék” kapcsoló segítségével lehet átváltani az ugyanazon adat tényleges értékeinek megjelenítéséről a százalékos megoszlások megjelenítésére és vissza.

Az alsó gomb pedig az „Eltűntet” feliratú. Ennek megnyomásával a térkép tematikus kiszínezése törölhető.

Ha legörgetjük a képernyőt, az "Ok" gombra kattintva az ablak bezárul, és a térkép az új beállításoknak megfelelően töltődik be.

Keresések

A térkép alatti sávban találhatók az irányítószám-valamint a közterület-keresők.

Irányítószám-keresés

Ha tudjuk a konkrét irányítószámot, akkor ha ebbe a mezőbe beírjuk, majd a "Keres" gombra kattintunk, a térkép a keresett helyet középre hozva azt kiemelve jelenik meg. Ha nem írtunk be irányítószámot, vagy a megadott nem szerepel az adatbázisban, akkor egy új ablak jelenik meg. Itt egy listából kínálja fel a program a lehetséges számokat. Kiválasztva és az "Ok" gombra kattintva a térkép megmutatja azt.

Közterület-keresés

Itt az első mezőbe a kerületet, a másodikba a közterületet (vagy nevének a töredékét) kell megadni. Ha egyértelműen megtalálta a keresett helyet, azt középre hozva jelenik meg a térkép. Ha a megadottak alapján több találat is lehetséges, akkor egy új ablakban ezek listája jelenik meg (itt a "Lista" gombra kattintva a teljes közterületlistából választhatja ki a megfelelőt). Ha pedig nem volt találat, akkor egy új ablakban

Alapszínezés

Az alapszínezés gombra kattintva az eszköz kiszínezi aktuálisan főoldalon látható a Budapest térképet. A Városrész illetve az Irszám gombra kattintva pedig a térképre íródnak a városrészek nevei, illetve az irányítószámok. A színskála a Színmagyarázattal a kép jobb oldalán látható, ahol megadásra kerül az, hogy mely négyzetméter(irány)ár intervallumhoz, mely szín tartozik.

4.2.2.3. Keresés irányítószámra

A képernyő alján látható „Irányítószám” mezőbe beírjuk a megfelelő irányítószámot, majd a „Keres” gombra kattintva elindítjuk a keresést. Ennek hatására az eszköz felrajzolja az irányítószám térségét és az őt körülvevő térségeket. A „Városrész” „Irszám”, „Utcanév” gombokkal megjeleníthetjük a városrésze, irányítószámok és a nagyobb utcák neveit. Más térképrészleteket illetve nagyobb felbontást a navigációs gombok segítségével érünk el. Az alábbi képeket úgy értük el, hogy háromszor rázummoltunk az irányítószámra, illetve az utcanévre – ez pozícionálja ugyanis a várható kép közepét - + gomb megnyomása, majd (aktiválása, azaz a térképre) kattintás, azaz felnagyítottuk, majd rátettük az utcaneveket is.

4.2.2.4. Utcacsoport lokalizálás

A fentebb nyert térképet lementhetjük, képként, a szokott módon. A képernyőképre állunk, majd jobb egérgomb és „Kép mentése más néven” funkció alkalmazása.

Az előző térképet a „Print Screen” gomb segítségével beemeltem az MS WINDOWS Paint rajzoló programjába, majd bejelöltem a Rahó utcát körül vevő utcákat. Ezzel a módszerrel tudjuk megjelölni magunknak az utcacsoportot, melyre aztán lokalizálhatjuk a négyzetméter(irány)ár adatokat.

4.2.2.5. Négyzetméter(irány)ár-változás diagramm készítése irányítószámmal jellemzett térségre

A fenti lekérdezést követően az „i” gombra kattintással majd a térképre – itt Rahó utca – kattintással tovább lépünk. Aktiváljuk ugyanis a a négyzetméter(irány)ár intervallumok kiválasztását.

Az térkép felső részén látható kis ablakban ott az „Utolsó 90 nap” felirat, mert a nyílra kattintva azt választottuk ki a menüből, ugyanis az értékelő dönthet arra nézve, hogy 30, 60, 90, 180, avagy 360 nap adataira kíváncsi.

A képernyőről is be lehet másolni a dokumentumba, ahogy fentebb tettük. Ha ebből dolgozunk, akkor az értékeket MS EXCEL táblázatba írjuk be.

30 nap

60 nap

90 nap

180 nap

360 nap

Darabszám:	56 db
Átlag:	317 eFt/m2
Minimum:	107 eFt/m2
Maximum:	531 eFt/m2

Darabszám:	103 db
Átlag:	310 eFt/m2
Minimum:	107 eFt/m2
Maximum:	531 eFt/m2

Darabszám:	158 db
Átlag:	312 eFt/m2
Minimum:	107 eFt/m2
Maximum:	577 eFt/m2

Darabszám:	295 db
Átlag:	308 eFt/m2
Minimum:	107 eFt/m2
Maximum:	577 eFt/m2

Darabszám:	704 db
Átlag:	303 eFt/m2
Minimum:	107 eFt/m2
Maximum:	577 eFt/m2

A táblázat alapján elkészíthetjük az 1118 irányítószám alatti térség négyzetméter(irány)ár változása diagrammját

Arra táblázatkezelő ( Itt: MS EXCEL)segítségével lineáris trendfüggvényt illeszthetünk és meghatározhatjuk az árváltozás átlag görbe egyenletét. Esetünkben ez y = - 3 * x + 319 . Ez bizony egyértelmű árcsökkenést jelez, azaz mutat ki. Itt már a lineáris regresszió módszertét alkalmaztuk. A minimum illetve a maximum értékekre is ültethetünk trendfüggvényt, ha azt jónak látjuk.

4.2.2.6. Utca szerinti négyzetméter(irány)árak elemzése

Erre a funkcióra úgy nyílik lehetőségünk, hogy az előző képernyőképen az „Utcákra lebontva” funkcióra kattintunk.

Sajnos ezt követően lassul az eszköz, így akik modemmel csatlakoznak azok számára hosszúnak tűnik mire meglátják a következő képet:

A táblázat a képernyőről bemásolható mind a szövegszerkesztő, mind pedig a táblázatkezelő dokumentumba. Mi most MS EXCEL-be másoljuk, hogy elkészíthessük az 1118 irányítószám alatti térség utca szerinti négyzetméter(irány)ár diagrammját. Emlékeztetőül ugye azt a diagrammot használjuk annak vizsgálatára, hogy alkalmazhatjuk-e az irsz átlagot arra az utcára, amelyben az értékelendő ingatlanunk fekszik.

Közterület neve	Db	Átlag (eFt/m2)	Minimum (eFt/m2)	Maximum (eFt/m2)
Bereck utca	4	373	367	375
Brassó út	3	338	291	362
Budaörsi út	2	283	264	302
Dayka Gábor utca	3	297	289	302
Előpatak utca	20	252	200	300
Frankhegy utca	1	219	219	219
Gombócz Zoltán utca	8	537	531	577
Háromszék utca	4	370	324	417
Hegyalja út	8	282	280	294
Holdvilág utca	5	261	251	300
Köbölkút utca	4	328	313	350
Ménesi út	5	351	321	358
Muskotály utca	10	308	250	331
Otthon utca	6	178	107	214
Pannonhalmi út	3	278	198	437
Radóc utca	10	353	330	366
Rahó utca	1	173	173	173
Ratkóc utca	1	400	400	400
Regős utca	1	198	198	198
Rétköz utca	7	315	136	398
Sasadi út	25	321	207	400
Schweidel utca	2	380	380	380
Somlói út	7	377	327	444
Szirtes út	1	355	355	355
Szüret utca	1	350	350	350
Tűzkő utca	7	199	196	200
Ugron Gábor utca	4	303	236	326
Villányi út	5	280	198	327

Utca	átlag	min.	max.
Rahó utca	173	173	173
Otthon utca	178	107	214
Regős utca	198	198	198
Tűzkő utca	199	196	200
Frankhegy utca	219	219	219
Előpatak utca	252	200	300
Holdvilág utca	261	251	300
Pannonhalmi út	278	198	437
Villányi út	280	198	327
Hegyalja út	282	280	294
Budaörsi út	283	264	302
Dayka Gábor utca	297	289	302
Ugron Gábor utca	303	236	326
Muskotály utca	308	250	331
Rétköz utca	315	136	398
Sasadi út	321	207	400
Köbölkút utca	328	313	350
Brassó út	338	291	362
Szüret utca	350	350	350
Ménesi út	351	321	358
Radóc utca	353	330	366
Szirtes út	355	355	355
Háromszék utca	370	324	417
Bereck utca	373	367	375
Somlói út	377	327	444
Schweidel utca	380	380	380
Ratkóc utca	400	400	400
Gombócz Zoltán utca	537	531	577

A fenti képernyőről másolt táblázatot bemásoljuk a táblázatkezelőbe, majd nagyság szerint sorba rakva az átlagos utcai négyzetméter(irány)árakat elkészítjük annak diagrammját. Emlékeztetőül ezt nevezzük az irányáreloszlás diagrammnak irányítószám alatti térségre. Itt tudjuk áttekinteni a térségen belüli árviszonyokat. Itt most az utolsó - 2003-02-03-tól, mint bázisnaptól (!) számított 90 nap adatai képezik az alaphalmazt, azaz a mintát. Az átlag szerint növekvő sorrendbe rendezett táblázat alapján elkészítjük annak a diagrammját, a táblázatkezelő segítségével. (Itt: MS EXCEL)

Ebben a mintában a Rahó utca nagyon az aljára került az utcasornak. Ám ne feledjük, összesen 1 darab ajánlat az, ami ezt a helyzetet előidézte. Ezzel is rá kívánunk mutatni arra, hogy nem mindegy az, hogy milyen intervallumot vizsgálunk.

Akkor, amikor az egyes utcák egymáshoz képesti viszonyát vizsgáljuk célszerű, legalább 360 napos intervallumra rátekinteni. Lássuk csak a differenciát ebben az esetben:

Közterület neve	Db	Átlag (eFt/m2)	Minimum (eFt/m2)	Maximum (eFt/m2)
Alsóhegy utca	1	183	183	183
Avar utca	3	297	297	297
Bakony u.	3	249	238	254
Bakony utca	4	238	238	238
Bereck utca	5	383	367	421
Beregszász u.	15	320	250	382
Beregszász út	9	313	263	377
Brassó út	23	330	273	451
Breznó köz	2	262	252	272
Budaörsi út	13	244	163	396
Citadella utca	1	358	358	358
Csiki hegyek u.	2	173	173	173
Csíkihegyek utca	6	191	173	239
Dayka Gábor u.	8	293	227	353
Dayka Gábor utca	12	313	283	374
Dayka tér	5	322	268	341
Domboldal utca	8	428	364	483
Elôpatak u.	2	240	232	248
Előpatak u.	6	245	215	281
Előpatak utca	40	248	200	371
Frankhegy u.	3	193	180	213
Frankhegy utca	10	220	179	327
Gombócz Zoltán u.	1	392	392	392
Gombocz Zoltán utca	2	379	378	380
Gombócz Zoltán utca	10	545	531	577
Haraszt utca	6	467	400	500
Háromszék utca	7	385	324	417
Hársmajor utca	2	340	333	347
Hegyalja u.	5	385	314	457
Hegyalja út	11	283	262	336
Himfy utca	6	356	312	382
Holdvilág u.	10	188	168	254
Holdvilág utca	7	257	174	318
Iglói utca	2	378	375	380
Jagelló utca	2	220	220	220
Kanizsai utca	1	258	258	258
Kaptárkô u.	1	213	213	213
Kaptárkő u.	1	187	187	187
Kaptárkő utca	4	183	171	200
Kelenhegyi út	6	470	340	519
Késmárki utca	1	324	324	324
Kilátó tér	3	371	311	490
Köbölkút u.	2	387	374	400
Köbölkút utca	6	320	294	350
Kőhalom u.	1	400	400	400
Kőhalom utca	3	400	400	400
Maderspach Károlyné utca	1	267	267	267
Mányoki u.	4	377	302	412
Mányoki út	6	319	310	337
Marcibányi tér	1	295	295	295
Ménesi út	32	362	302	475
Muskotály u.	4	348	305	371
Muskotály utca	19	323	250	432
Nagyszalonta utca	1	365	365	365
Nagyszeben tér	4	271	248	293
Naprózsa utca	2	415	382	447
Nedecvár u.	1	333	333	333
Otthon u.	4	324	315	327
Otthon utca	8	231	107	398
Pannonhalmi út	15	347	198	492
Radóc u.	3	269	267	273
Radóc utca	16	332	267	366
Radvány u.	3	420	420	420
Radvány utca	5	227	147	365
Rahó u.	6	225	198	249
Rahó utca	14	232	173	300
Ramócsa u.	1	250	250	250
Ramocsa utca	4	314	280	347
Ratkóc u.	2	327	318	336
Ratkóc utca	2	359	318	400
Regôs köz	1	176	176	176
Regôs u.	2	191	178	204
Regős köz	2	190	181	198
Regős u.	1	176	176	176
Regős utca	17	195	167	233
Rétköz u.	11	252	173	355
Rétköz utca	38	335	136	433
Rezeda utca	2	521	521	521
Rodostó u.	2	280	277	282
Rodostó utca	1	273	273	273
Sasadi út	43	323	140	520
Schweidel utca	4	403	380	425
Serleg utca	1	349	349	349
Somló köz	2	340	298	382
Somló lépcső	1	212	212	212
Somlói út	35	348	254	488
Szentendrei út	1	223	223	223
Szirtes út	1	355	355	355
Szurdok utca	2	280	280	280
Szüret u.	6	292	248	313
Szüret utca	3	374	350	400
Tass vezér u.	1	277	277	277
Torbágy u.	3	219	202	230
Torbágy utca	9	204	162	241
Törökugrató u.	3	173	155	194
Törökugrató utca	13	179	162	218
Tűzkő utca	10	197	188	200
Ugron Gábor u.	5	342	318	358
Ugron Gábor utca	11	338	236	365
Villányi	1	230	230	230
Villányi út	26	263	158	327
Villányi út.	2	248	217	279
Zólyomi út	2	374	361	387
Zólyomi út.	3	357	357	357

Utca	Db	átlag	min.	max.
Alsóhegy utca	1	183	183	183
Citadella utca	1	358	358	358
Gombócz Zoltán u.	1	392	392	392
Kanizsai utca	1	258	258	258
Kaptárkô u.	1	213	213	213
Kaptárkő u.	1	187	187	187
Késmárki utca	1	324	324	324
Kőhalom u.	1	400	400	400
Maderspach Károlyné utca	1	267	267	267
Marcibányi tér	1	295	295	295
Nagyszalonta utca	1	365	365	365
Nedecvár u.	1	333	333	333
Ramócsa u.	1	250	250	250
Regôs köz	1	176	176	176
Regős u.	1	176	176	176
Rodostó utca	1	273	273	273
Serleg utca	1	349	349	349
Somló lépcső	1	212	212	212
Szentendrei út	1	223	223	223
Szirtes út	1	355	355	355
Tass vezér u.	1	277	277	277
Villányi	1	230	230	230
Breznó köz	2	262	252	272
Csiki hegyek u.	2	173	173	173
Elôpatak u.	2	240	232	248
Gombocz Zoltán utca	2	379	378	380
Hársmajor utca	2	340	333	347
Iglói utca	2	378	375	380
Jagelló utca	2	220	220	220
Köbölkút u.	2	387	374	400
Naprózsa utca	2	415	382	447
Ratkóc u.	2	327	318	336
Ratkóc utca	2	359	318	400
Regôs u.	2	191	178	204
Regős köz	2	190	181	198
Rezeda utca	2	521	521	521
Rodostó u.	2	280	277	282
Somló köz	2	340	298	382
Szurdok utca	2	280	280	280
Villányi út.	2	248	217	279
Zólyomi út	2	374	361	387
Avar utca	3	297	297	297
Bakony u.	3	249	238	254
Frankhegy u.	3	193	180	213
Kilátó tér	3	371	311	490
Kőhalom utca	3	400	400	400
Radóc u.	3	269	267	273
Radvány u.	3	420	420	420
Szüret utca	3	374	350	400
Torbágy u.	3	219	202	230
Törökugrató u.	3	173	155	194
Zólyomi út.	3	357	357	357
Bakony utca	4	238	238	238
Kaptárkő utca	4	183	171	200
Mányoki u.	4	377	302	412
Muskotály u.	4	348	305	371
Nagyszeben tér	4	271	248	293
Otthon u.	4	324	315	327
Ramocsa utca	4	314	280	347
Schweidel utca	4	403	380	425
Bereck utca	5	383	367	421
Dayka tér	5	322	268	341
Hegyalja u.	5	385	314	457
Radvány utca	5	227	147	365
Ugron Gábor u.	5	342	318	358
Csíkihegyek utca	6	191	173	239
Előpatak u.	6	245	215	281
Haraszt utca	6	467	400	500
Himfy utca	6	356	312	382
Kelenhegyi út	6	470	340	519
Köbölkút utca	6	320	294	350
Mányoki út	6	319	310	337
Rahó u.	6	225	198	249
Szüret u.	6	292	248	313
Háromszék utca	7	385	324	417
Holdvilág utca	7	257	174	318
Dayka Gábor u.	8	293	227	353
Domboldal utca	8	428	364	483
Otthon utca	8	231	107	398
Beregszász út	9	313	263	377
Torbágy utca	9	204	162	241
Frankhegy utca	10	220	179	327
Gombócz Zoltán utca	10	545	531	577
Holdvilág u.	10	188	168	254
Tűzkő utca	10	197	188	200
Hegyalja út	11	283	262	336
Rétköz u.	11	252	173	355
Ugron Gábor utca	11	338	236	365
Dayka Gábor utca	12	313	283	374
Budaörsi út	13	244	163	396
Törökugrató utca	13	179	162	218
Rahó utca	14	232	173	300
Beregszász u.	15	320	250	382
Pannonhalmi út	15	347	198	492
Radóc utca	16	332	267	366
Regős utca	17	195	167	233
Muskotály utca	19	323	250	432
Brassó út	23	330	273	451
Villányi út	26	263	158	327
Ménesi út	32	362	302	475
Somlói út	35	348	254	488
Rétköz utca	38	335	136	433
Előpatak utca	40	248	200	371
Sasadi út	43	323	140	520

Utca	átlag	min.	max.
Csiki hegyek u.	173	173	173
Törökugrató u.	173	155	194
Regôs köz	176	176	176
Regős u.	176	176	176
Törökugrató utca	179	162	218
Alsóhegy utca	183	183	183
Kaptárkő utca	183	171	200
Kaptárkő u.	187	187	187
Holdvilág u.	188	168	254
Regős köz	190	181	198
Regôs u.	191	178	204
Csíkihegyek utca	191	173	239
Frankhegy u.	193	180	213
Regős utca	195	167	233
Tűzkő utca	197	188	200
Torbágy utca	204	162	241
Somló lépcső	212	212	212
Kaptárkô u.	213	213	213
Torbágy u.	219	202	230
Jagelló utca	220	220	220
Frankhegy utca	220	179	327
Szentendrei út	223	223	223
Rahó u.	225	198	249
Radvány utca	227	147	365
Villányi	230	230	230
Otthon utca	231	107	398
Rahó utca	232	173	300
Bakony utca	238	238	238
Elôpatak u.	240	232	248
Budaörsi út	244	163	396
Előpatak u.	245	215	281
Villányi út.	248	217	279
Előpatak utca	248	200	371
Bakony u.	249	238	254
Ramócsa u.	250	250	250
Rétköz u.	252	173	355
Holdvilág utca	257	174	318
Kanizsai utca	258	258	258
Breznó köz	262	252	272
Villányi út	263	158	327
Maderspach Károlyné utca	267	267	267
Radóc u.	269	267	273
Nagyszeben tér	271	248	293
Rodostó utca	273	273	273
Tass vezér u.	277	277	277
Rodostó u.	280	277	282
Szurdok utca	280	280	280
Hegyalja út	283	262	336
Szüret u.	292	248	313
Dayka Gábor u.	293	227	353
Marcibányi tér	295	295	295
Avar utca	297	297	297
Beregszász út	313	263	377
Dayka Gábor utca	313	283	374
Ramocsa utca	314	280	347
Mányoki út	319	310	337
Köbölkút utca	320	294	350
Beregszász u.	320	250	382
Dayka tér	322	268	341
Muskotály utca	323	250	432
Sasadi út	323	140	520
Késmárki utca	324	324	324
Otthon u.	324	315	327
Ratkóc u.	327	318	336
Brassó út	330	273	451
Radóc utca	332	267	366
Nedecvár u.	333	333	333
Rétköz utca	335	136	433
Ugron Gábor utca	338	236	365
Hársmajor utca	340	333	347
Somló köz	340	298	382
Ugron Gábor u.	342	318	358
Pannonhalmi út	347	198	492
Muskotály u.	348	305	371
Somlói út	348	254	488
Serleg utca	349	349	349
Szirtes út	355	355	355
Himfy utca	356	312	382
Zólyomi út.	357	357	357
Citadella utca	358	358	358
Ratkóc utca	359	318	400
Ménesi út	362	302	475
Nagyszalonta utca	365	365	365
Kilátó tér	371	311	490
Zólyomi út	374	361	387
Szüret utca	374	350	400
Mányoki u.	377	302	412
Iglói utca	378	375	380
Gombocz Zoltán utca	379	378	380
Bereck utca	383	367	421
Hegyalja u.	385	314	457
Háromszék utca	385	324	417
Köbölkút u.	387	374	400
Gombócz Zoltán u.	392	392	392
Kőhalom u.	400	400	400
Kőhalom utca	400	400	400
Schweidel utca	403	380	425
Naprózsa utca	415	382	447
Radvány u.	420	420	420
Domboldal utca	428	364	483
Haraszt utca	467	400	500
Kelenhegyi út	470	340	519
Rezeda utca	521	521	521
Gombócz Zoltán utca	545	531	577

A fenti 104 utcás mintában 40 olyan utca van, ahol kevesebb, mint 3 ajánlatot regisztráltunk. Ebből arra következtetünk, hogy a statisztikai követelményeknek való eleget tevéssel a KSH-IMMOPRESS kiadvány az adatok mintegy 40 %-át lecsapja, azaz nem enged hozzáférést ahhoz.. Márpedig az értékelő tudja miként kezelheti azokat. Erre szoktuk mondani: „Ó, szent bürokrácia!” Ez nyilván a középső táblázatból látszik, ahol ajánlatszámra rendeztük ugyanazt a mintát. A balról harmadik táblázatban pedig átlagos négyzetméter(irány)ár szerint rendeztük a táblázat adatait. Ennek segítségével készítettük az alábbi diagrammot, ahol 360 nap adatai alapján már másként fest az utcai átlagok sora.

És íme a 360 napos utcasor, ahová berajzoltuk a Rahó utca árviszony (!) térségét, amint az a fenti táblázatokból látszik.

A fenti példán mutatjuk be, hogy az értékelőnek mennyire körültekintőnek kell lennie. Mennyire óvatosnak kell lenni az adatokkal és az idő intervallumokkal.

4.2.2.7. Konkrét ajánlatok adatainak megtekintése utcán belül

Az ingatlan-map adatbanki szolgáltatásban a konkrét ajánlatok megtekintésére is mód nyílik, ugyanis az utcák táblázatában a konkrét utcára kattintva megnyílik egy újabb ablak, ami annak az utcának az ajánlatainak az adatait tartalmazó táblázatot mutat.

Íme a Rahó utca ajánlatai:

Cím	Dátum	Emelet	Jelleg	m2	Szobák db	Félszobák db	Irányár eFt	Ár/m2 eFt/m2	Telek m2	Érd.
11 Rahó u.	2002. 3. 6.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	52	2	-	10500	202	-	3261356
11 Rahó u.	2002. 3. 8.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	53	2	-	10500	198	-	30,9829041
11 Rahó u.	2002. 3. 29.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	72	2	1	17928	249	-	30,2505202
11 Rahó u.	2002. 4. 19.	l.	Lakás/Társasházi öröklakás	50	1	1	11700	234	-	20,9739996
11 Rahó u.	2002. 5. 23.	l.	Lakás/Társasházi öröklakás	51	2	-	11900	233	-	20,4673431
11 Rahó u.	2002. 6. 10.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	72	-	-	16992	236	1800	30,5097165

Ez pedig a legtöbb ajánlattal rendelkező Sasadi út:

Cím	Dátum	Emelet	Jelleg	m2	Szobák db	Félszobák db	Irányár eFt	Ár/m2 eFt/m2	Telek m2	Érd.
11 Sasadi út	2002. 3. 31.	-	Családiház	100	3	-	14000000	140	360	209-9216, 209-9217 30/951-1263
11 Sasadi út	2002. 7. 8.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	63	1	2	19400	308	-	20,9707007
11 Sasadi út	2002. 7. 10.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	100	3	-	33000	330	500	20,3212188
11 Sasadi út	2002. 7. 15.	l.	Lakás/Társasházi öröklakás	58	2	-	22500	388	-	30,9992915
11 Sasadi út	2002. 7. 1.	-	Családiház	100	3	-	15500	155	360	209-9216, 209-9217 30/951-1263
11 Sasadi út	2002. 7. 1.	-	Családiház	180	6	-	50000	278	-	331-3336
11 Sasadi út	2002. 7. 1.	-	Öröklakás	61	3	-	21000	344	-	ügyintéző: 391-75-50
11 Sasadi út	2002. 7. 17.	-	Ház/Családi	250	-	-	100000	400	828	309987866
11 Sasadi út	2002. 8. 5.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	37	-	-	11900	322	-	20,9660969
11 Sasadi út	2002. 8. 12.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	40	-	-	10600	265	-	20,9319519
11 Sasadi út	2002. 8. 16.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	75	-	-	26900	359	130	70,2347711
11 Sasadi út	2002. 9. 12.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	50	-	-	26000	520	-	20,9239108
11 Sasadi út	2002. 9. 22.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	58	2	-	24600	424	-	30,9322611
11 Sasadi út	2002. 10. 14.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	75	-	-	26900	359	130	70,2347711
11 Sasadi út	2002. 10. 15.	-	Ház/Családi	300	3	-	90000	300	720	30922053
11 Sasadi út	2002. 10. 22.	-	Ház/Családi	300	3	-	90000	300	720	309714839
11 Sasadi út	2002. 11. 5.	-	Ház/Családi	354	-	-	109000	308	1051	302309100
11 Sasadi út	2002. 11. 5.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	37	-	-	12500	338	-	30,9664248
11 Sasadi út	2002. 11. 26.	-	Ház/Családi	200	-	-	80000	400	746	209244615
11 Sasadi út	2002. 11. 26.	-	Ház/Családi	250	-	-	100000	400	828	309998786
11 Sasadi út	2002. 11. 25.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	130	-	-	26900	207	-	702347711
11 Sasadi út	2002. 11. 26.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	55	1	1	15500	282	-	309248504
11 Sasadi út	2002. 11. 26.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	75	-	-	26900	359	130	702347711
11 Sasadi út	2002. 12. 3.	-	Ház/Családi	215	-	-	82000	381	-	3329361
11 Sasadi út	2002. 12. 3.	-	Ház/Családi	300	-	-	95000	317	-	30,2117727
11 Sasadi út	2002. 12. 3.	mfsz.	Lakás általános	115	4	1	32000	278	-	30,9966520
11 Sasadi út	2002. 12. 11.	-	Lakás általános	63	2	1	18900	300	-	70,2753348
11 Sasadi út	2002. 12. 11.	mfsz.	Lakás általános	115	4	1	32000	278	-	30,9966520
11 Sasadi út	2002. 12. 13.	-	Lakás általános	63	2	1	18900	300	-	70,2753348
11 Sasadi út	2002. 12. 13.	mfsz.	Lakás általános	115	4	1	32000	278	-	30,9966520
11 Sasadi út	2002. 12. 13.	1	Lakás általános	149	-	-	56000	376	-	30,9502794
11 Sasadi út	2002. 12. 18.	mfsz.	Lakás általános	115	4	1	32000	278	-	30,9966520
11 Sasadi út	2002. 12. 27.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	55	-	-	18900	344	-	20,9224993
11 Sasadi út	2002. 12. 28.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	55	-	-	18900	344	-	20,9224993
11 Sasadi út	2002. 12. 30.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	55	-	-	18900	344	-	20,9224993
11 Sasadi út	2003. 1. 2.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	55	-	-	18900	344	-	20,9224993
11 Sasadi út	2003. 1. 3.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	55	-	-	18900	344	-	20,9224993
11 Sasadi út	2003. 1. 3.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	63	2	1	18900	300	-	70,2753348
11 Sasadi út	2003. 1. 8.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	63	2	1	18900	300	-	70,2753348
11 Sasadi út	2003. 1. 8.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	55	-	-	18900	344	-	20,9224993
11 Sasadi út	2003. 1. 11.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	63	2	1	18900	300	-	70,2753348
11 Sasadi út	2003. 1. 11.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	75	-	-	26900	359	-	70,2347711
11 Sasadi út	2003. 1. 11.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	115	-	1	32000	278	-	30,9966520

A táblázatokban szereplő adatokat tovább lehet szűrni is, ugyanis a telefonszám és az alapterület alapján bizonyos ismétlődő ajánlatok kiejthetők. A táblázatban színessel bejelölt részben látható, hogy itt lényegében egy azon ingatlan eladásáról lenne szó, amit többször hirdettek.

5. Példatár: Regresszió analízis alkalmazására

5.1. Lakóingatlan-értékelés támogatása

5.2. Kontrol eszköz ingatlanértékelők számára

5.3. Kontrol eszköz ingatlanértékelések felülvizsgálatára

5.4. Ingatlanközvetítők alkuszi funkciójának támogatása

5.5. Banki forgalmi értékelés kontrol

5.6. Piaci ingatlan árelemzésekhez, a regresszió analízis eszközeként