Ingatlanirodai
ügyvitelszervezés
és adatvédelem
Tartalom:
1. Az ügyfélkezelés folyamata. 3
1.1. Ügyfél azonosítás. 3
1.1.1. Ügyfél azonosítás
természetes személy esetén. 3
1.1.2. Jogi személy vagy jogi
személyiséggel nem rendelkező szervezet azonosítása. 4
1.1.2.1. Belföldi jogi személy (szervezet)
azonosításával kapcsolatos eljárás. 4
1.1.2.2. Külföldi jogi
személy (szervezet) azonosításával kapcsolatos eljárás. 4
1.2. Ügyfél regisztráció és
nyilvántartás. 5
1.2.2.1. Belföldi jogi
személy nyilvántartási adatlapja. 7
1.2.2.2. Külföldi jogi
személy nyilvántartási adatlapja. 8
1.2.3. A tényleges tulajdonos
azonosításával kapcsolatos nyilatkozat 9
2. Ingatlanpiaci helyzet
bemutatása. 10
2.1. Mértékadó hirdetési
lapok és internetes szolgáltatók: 11
2.1.1. Hirdetési lapok. 11
2.1.3. A nemzetközi
ingatlan-portálok és levelezőlisták az Interneten. 16
2.1.3.1. Nemzetközi portálok. 16
2.1.3.2. Nemzetközi -
ingyenes - ingatlanszakmai levelezőlisták. 19
2.1. Az ingatlanpiaci helyzet
bemutatása vevők részére. 20
Az ingatlan-online adatbank
funkciói 20
2.1.1. Statisztika utcára. 21
2.1.2. Lakóingatlan irányár
statisztika irányítószámmal jelzett térségre. 25
2.1.3. Az alapterület és az
irányár összefüggésének bemutatása. 31
2.1.4. Egy bizonyos összegért
mi az, ami kaphatónak látszik az ingatlanpiacon az adatbank szerint?. 32
2.2. Az ingatlanpiac helyzet
bemutatása bérlők részére. 35
2.3. Az ingatlanpiaci helyzet
bemutatása eladók részére. 36
2.3.1. Irányár Tanúsítvány
készítése. 36
2.3.2. Statisztika utcára. 37
2.4. Az ingatlanpiaci helyzet
bemutatása bérbe adók számára. 45
3. Megbízási szerződések. 46
3.1. közvetítői tevékenység
általában. 46
3.2. Eladói ügynöki megbízási
szerződés. 48
3.2. Vevői ügynöki megbízási
szerződés. 48
3.3. Alkuszi megbízási
szerződés. 48
3.4. Együttműködési szerződés
ingatlanirodák között 48
3.5. Ingatlanügyleti
szerződések és dokumentumok. 49
3.5.1. Ingatlan adás-vételi
szerződés. 49
3.5.2. Lakásbérleti szerződés. 49
3.5.3. Helységbérleti
szerződés. 49
3.5.4. Meghatalmazás. 49
4. Szerződés nyilvántartás. 50
5. Aktualitás kontrol 50
6. Bemutató „forgatókönyve” 50
7. Bemutató jegyzőkönyv. 51
8. Helyszíni szemle és dokumentumai 52
9. Tulajdon kontroll 52
10. Hirdetés. 53
11. Mintatár 54
12.1. Ajánlati lista. 54
12.2. Statisztika utcára. 54
12.3. Utcai irányár eloszlás. 54
12.4. Statisztika
irányítószámra. 54
12.5. Irányáreloszlás irányítószám
körzetre. 54
12.6. Forgalmi-érték
Tanúsítvány. 54
13. Bizonylati album.. 55
14. IngatlanligaPro tervezett
ügyviteli elemei 56
14.1. Ügyfél azonosító
adatlap természetes személyek részére. 56
14.2. Ügyfél azonosító
adatlap belföldi jogi személyek részére. 56
14.3. Ügyfél azonosító
adatlap külföldi jogi személyek részére. 56
14.4. Ajánlatok címlistája. 56
14.5. Saját -és partner
címlista. 56
14.6. Megbízási címlista. 56
14.7. Eladói ügynöki
megbízási szerződés. 56
14.8. Vevői ügynöki megbízási
szerződés. 56
14.9. Alkuszi megbízási
szerződés. 56
14.10. Együttműködési
szerződés ingatlanirodák között 56
14.11. Szerződés
nyilvántartás. 56
14.12. Bemutató forgatókönyv. 56
14.13. Bemutató jegyzőkönyv. 56
14.14. Elővásárlási jogról
lemondó nyilatkozat 56
14.15. Átadás átvételi
jegyzőkönyv. 56
14.16.
Vételárrészlet-átvételi elismervény. 56
14.17. A
tulajdonjog-fenntartás tényének (ingatlan-nyilvántartásba történő) feljegyzésre
vonatkozó kérelem 56
14.18. A tulajdonjog
(ingatlan-nyilvántartásba történő) bejegyzésre
vonatkozó kérelem.. 56
14.19. A tulajdonjog
bejegyzéshez hozzájáruló-nyilatkozat 56
14.20. A kérelem lakóingatlan
értékesítéssel kapcsolatos illetékkedvezmény érvényesítése iránt 56
15. Adatvédelem,
adatbiztonság. 57
15.1. Murphy: “ami
elromolhat, az el is romlik” 57
15.2. Ha nincs 100%-os
biztonság, mekkora az elfogadható?. 57
15.3. Mindent vagy semmit,
esetleg van középút?. 58
15.4. Hogyan védekezzek?. 58
15.5. Milyen az átfogó
(globális) biztonság?. 58
15.6. Mit jelent az informatikai
biztonság? Mit kell védeni, mitől, és mindez mennyibe kerül?. 61
15.7. Milyen út vezet az
Informatikai Biztonsági Technológia bevezetéséhez?. 62
15.7.2. Az elmélet 62
15.7.3. A gyakorlat 62
15.7.4. Összefoglaló. 62
15.8. Adatbiztonság. 64
Az ügyfelek
adataira nézve, amit egy ingatlaniroda gyűjthet két állami rendelet a
mértékadó, úgymint
-
az adatvédelmi törvény (1992.
évi LXIII. Törvény a személyes adatok védelméről és a közérdekű adatok
nyilvánosságáról) ami korlátozza az adatgyűjtést
-
a pénzmosás elleni törvény
(A pénzmosás
megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 1994. évi XXIV. Törvény, továbbiakban: Pmt) ami viszont kötelezően előírja bizonyos adatok gyűjtését és a jelentési kötelezettséget.
Esetünkben
az ügyfelekről kötelezően előírt adatok körét a pénzmosás elleni törvény szabja
meg.
Az ügyfél-azonosítására vonatkozó előírásokat a szervezet
valamennyi ügyfélforgalmi telephelyén az alábbi hirdetményekben az
ügyfélfogadásra kijelölt helyiségekben közzé kell tenni a zökkenőmentes
ügyintézés érdekében. „A pénzmosás
megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 1994. évi XXIV. törvényben
megfogalmazottak értelmében kötelező az ügyfél-azonosítás a jogszabályban
meghatározott esetekben, így különösen szerződéses kapcsolat létrejöttekor.”
Az azonosítás során rögzíteni kell az ügyfél
1) családi és utónevét, előző nevét, leánykori
nevét
2) születési helyét, idejét,
3) anyja nevét,
4) állampolgárságát,
5) lakcímét,
6) az azonosító okmány számát, annak
típusát,
7) kiállító hatóság megnevezését,
betűjelét
Külföldi természetes személy
esetében a fentiek közül az azonosító okmány alapján megállapítható adatokat,
valamint a magyarországi tartózkodási helyet kell rögzíteni.
Azonosítás során az alábbi okmányok valamelyikének bemutatását
kell megkövetelni:
1) személyi igazolvány,
2) lakcímet igazoló hatósági
igazolvány,
3) útlevél,
4) külföldi természetes személy
útlevele,
5) személyi igazolványa – ha az
magyarországi tartózkodásra jogosít
6) Magyar Köztársaság hatósága által
kiállított tartózkodási engedélye.
Amennyiben az ügyfél személyének azonosítására nem hajlandó, meg kell
tagadni az ügylet végrehajtását.
Belföldi jog személy (szervezet)
azonosítása esetén rögzíteni kell az 1. sz. mellékletben meghatározott
adatokat. A képviseletre jogosultak közül elegendő a megbízási szerződést
aláíró személy(ek), valamint a megbízási szerződésben esetlegesen az ügyfél
kapcsolattartójaként megjelölt képviselőjének azonosítása az okmányok
bemutatásával. Az adatok a megbízási szerződésben is feltüntetésre kerülhetnek.
Jogi személy nevében eljáró
természetes személy azonosításával az okmányok bemutatása mellett nem kell a
jogi személy képviseletében eljáró természetes személy a.) pontba szereplő
valamennyi adatát rögzíteni, csupán nevét és beosztását kell feltüntetni, mivel
itt az azonosítandó ügyfél nem a képviseletben eljáró természetes személy,
hanem maga a jogi személy.
A belföldi jogi személy
azonosításához meg kell követelni 30 napnál nem régebbi okirat bemutatását,
hogy
1) a gazdálkodó szervezetet a
cégbíróság bejegyezte, vagy a bejegyzési kérelmét benyújtotta, egyéni
vállalkozó esetén azt, hogy adószámmal rendelkezik, illetőleg az adóhatósági
bejelentkezési kérelmét benyújtotta,
2) más belföldi jogi személy esetén,
ha annak létrejöttéhez hatósági vagy bírósági nyilvántartásba vétel szükséges,
a nyilvántartásba vétel megtörtént, illetőleg a nyilvántartásba vétel iránti
kérelmet benyújtotta,
3) cégbejegyzési, hatósági vagy bírósági
nyilvántartásba vétel iránti kérelem benyújtását megelőzően a jog személy
(szervezet) alapító okiratát.
Külföldi jogi személy (szervezet)
azonosítása esetén is rögzíteni kell az 1.sz. mellékletben meghatározott
adatokat. A képviseletre jogosultak közül elegendő a megbízási szerződést
aláíró személy(ek), valamint a megbízási szerződésben az ügyfél
kapcsolattartóként megjelölt képviselőjének azonosítása és adatainak rögzítése.
Az adatok a megbízási szerződésben feltüntetésre kerülnek.
A külföldi jogi személy
azonosításához meg kell követelni 30 napnál nem régebbi okirat
bemutatását, hogy
1) a saját országának jog szerinti
bejegyzése vagy nyilvántartásba vétele megtörtént
2) cégbejegyzési, hatósági vagy
bírósági nyilvántartásba vétel iránti kérelem benyújtását megelőzően a jogi
személy (szervezet) alapító okiratát.
Az azonosítás során rögzíteni
kell:
1) Név, rövidített név,
2) Székhely, fióktelep címe,
3) Telephely,
4) Fő tevékenységi kör,
5) Azonosító okirat száma, kiadó
ország,
6) Képviseletre jogosultak neve,
beosztása,
1) Kézbesítési megbízott azonosításra
alkalmas adatait
- Jogi személy nevében eljáró természetes személy azonosításánál az
okmányok bemutatása mellett nem kell a jogi személy képviseletében eljáró
természetes személy a.) pontba szereplő valamennyi adatát rögzíteni, csupán
nevét és beosztását kell feltüntetni, mivel itt az azonosítandó ügyfél nem a
képviseletben eljáró természetes személy, hanem maga a jogi személy.
A szolgáltatást végző vállalkozás
felelős vezetője a Pmt. végrehajtása során birtokába jutott adatokat,
okiratokat tíz évig köteles megőrizni. Az
adatok valamennyi ügyintéző és a felelős vezető számára zártan kezelendő, arról
a szabályzaton kívüli esetben harmadik személynek semmiféle tájékoztatást,
ráutalást nem szabad tenni. Az ügyfelekről adatlapokat kell felvenni, majd
azokról nyilvántartást kell felfektetni.
1.2.1. Természetes személy
nyilvántartási adatlapja
|
Ügyfél azonosító adatlap természetes személyek
részére
|
|
Családi és utónév
|
|
Leánykori (előző) név
|
|
|
Születési hely
|
|
Születési idő
|
|
|
Anyja neve
|
|
Állampolgársága
|
|
|
Lakcím
|
|
|
Azonosító okmány típusa
|
|
Azonosító okmány száma
|
|
|
Kiállító hatóság
megnevezése
|
|
Kiállító hatóság betűjele
|
|
|
Kinek a nevében jár el
|
Saját
jogon
|
Más személy(ek) nevében
|
Más jogi személy
nevében
|
|
Akinek, akiknek a nevében eljár:
|
|
Az ügyfél a fenti adatokat
-
személyi igazolvány,
-
lakcímet igazoló hatósági igazolvány,
-
útlevél,
-
külföldi természetes személy útlevele,
-
személyi igazolványa – ha az magyarországi tartózkodásra jogosít
-
Magyar Köztársaság hatósága által kiállított tartózkodási engedélye
igazolhatja.
|
|
Dátum:
………………………………………………………… …………………………………………………………
az ügyfél aláírása az ügyintéző
aláírása
Nyilvántartásba véve …………….. számon
……………………………………………………..
irodavezető (felelős vezető)
A
fenti adatok felvételét A pénzmosás
megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 1994. évi XXIV. Törvény írja elő. Az
adatlap kitöltését követően az abban szereplő adatok személyes adatoknak
minősülnek, melyek védelmére a 1992. évi LXIII. Törvény a személyes adatok védelméről és
a közérdekű adatok nyilvánosságáról
törvény vonatkozik, melynek célja az, hogy személyes adatával mindenki maga
rendelkezzen.
|
1.2.2. Jogi személy
nyilvántartási adatlapja
A jogi
személyek lehetnek belföldiek és külföldiek.
|
Ügyfél azonosító adatlap belföldi jogi személyek
részére
|
|
Név
|
|
Rövid név
|
|
|
Székhely, fióktelep
|
|
Telephely
|
|
|
Fő tevékenységi kör megnevezése
|
|
TEÁOR száma
|
|
|
Azonosító okirat száma
|
|
Kiadó ország
|
|
|
Képviseletre jogosultak neve,
beosztása
|
|
Kézbesítési megbízott azonosítói
|
|
|
Kinek a nevében jár el
|
Saját
jogon
|
Más személy(ek) nevében
|
Más jogi személy
nevében
|
|
Akinek, akiknek a nevében eljár:
|
|
A belföldi jogi személy
azonosításához meg kell követelni 30
napnál nem régebbi okirat bemutatását, hogy
-
a gazdálkodó szervezetet a cégbíróság
bejegyezte, vagy a bejegyzési kérelmét benyújtotta, egyéni vállalkozó esetén azt, hogy adószámmal rendelkezik,
illetőleg az adóhatósági bejelentkezési kérelmét benyújtotta,
-
más belföldi jogi személy esetén, ha annak létrejöttéhez hatósági
vagy bírósági nyilvántartásba vétel szükséges, a nyilvántartásba vétel megtörtént, illetőleg a nyilvántartásba
vétel iránti kérelmet benyújtotta,
-
cégbejegyzési, hatósági vagy bírósági nyilvántartásba vétel iránti
kérelem benyújtását megelőzően a jog
személy (szervezet) alapító okiratát.
|
|
Dátum:
………………………………………………………… …………………………………………………………
az ügyfél aláírása az ügyintéző
aláírása
Nyilvántartásba véve …………….. számon
……………………………………………………..
irodavezető (felelős vezető)
A
fenti adatok felvételét A pénzmosás
megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 1994. évi XXIV. Törvény írja elő.
|
|
Ügyfél azonosító adatlap külföldi jogi személyek
részére
|
|
Név
|
|
Rövid név
|
|
|
Székhely, fióktelep
|
|
Telephely
|
|
|
Fő tevékenységi kör megnevezése
|
|
TEÁOR száma
|
|
|
Azonosító okirat száma
|
|
Kiadó ország
|
|
|
Képviseletre jogosultak neve,
beosztása
|
|
Kézbesítési megbízott azonosítói
|
|
|
Kinek a nevében jár el
|
Saját
jogon
|
Más személy(ek) nevében
|
Más jogi személy
nevében
|
|
Akinek (akiknek) a nevében
eljár:
|
|
A külföldi jogi személy
azonosításához meg kell követelni 30 napnál nem régebbi okirat
bemutatását, hogy
-
a saját országának jog szerinti bejegyzése vagy nyilvántartásba
vétele megtörtént
-
cégbejegyzési, hatósági vagy bírósági nyilvántartásba vétel iránti kérelem
benyújtását megelőzően a jogi személy (szervezet) alapító okiratát.
|
|
Dátum:
………………………………………………………… …………………………………………………………
az ügyfél aláírása az ügyintéző
aláírása
Nyilvántartásba véve …………….. számon
……………………………………………………..
irodavezető (felelős vezető)
A
fenti adatok felvételét A pénzmosás
megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 1994. évi XXIV. Törvény írja elő.
|
Az azonosítás során az ügyfél
köteles arra a személyre vonatkozó írásbeli nyilatkozatot tenni, akinek a
nevében, illetőleg javára vagyonkezelési, képviseleti vagy más megállapodás
(megbízás) alapján, vagy anélkül eljár (tényleges tulajdonos).
Az azonosítás során az ügyintéző
köteles ügyfelét írásban nyilatkoztatni, arra vonatkozóan, hogy az ügyleti
megbízást saját, vagy más nevében teljesíti-e. A nyilatkozat szerepelhet – az
azonosítási adatokhoz hasonlóan – a szerződésben,
illetve arról készülhet külön formanyomtatvány, a követelmény az, hogy az
ügyfél büntetőjogi felelősségének tudatában nyilatkozzon.
A tényleges tulajdonosra vonatkozó
nyilatkozat megtételénél legalább név és lakcím/ telephely megjelölésével kell
lehetővé tenni a tényleges tulajdonos azonosítását.
Amennyiben a megbízás/vállalkozás
teljesítése során kétség merül fel a tényleges tulajdonos személyével
kapcsolatban, az ügyintéző a megbízási/vállalkozási szerződésben foglalt
nyilatkozat alapján ismételt nyilatkozattételre szólítja fel az ügyfelet.
Amennyiben az előzőekben előírt
azonosítást az ügyfél megtagadja meg kell tagadni az ügylet végrehajtását.
2. Ingatlanpiaci
helyzet bemutatása
Az aktuális ingatlanpiaci helyzetkép mind az
-
eladó
-
bérbe adó
-
vevő
-
bérlő
számára egyaránt fontos.
A piaci ajánlatok ma
Magyarországon
- az ingatlanirodában
(saját ajánlatok)
- a partnerirodákban
(partnerek ajánlatai, saját adatbank)
-
ingatlan-adatbankokban,
- a hirdetési
lapokban,
jelennek meg.
Függetlenül attól, hogy az ingatlaniroda
-
eladói (bérbe adói) ügynöki,
-
vevői (bérlői) ügynöki,
-
alkuszi
pozícióba kerül, a teljes körű ingatlanpiaci
körkép szolgáltatása várható el az ingatlanirodától.
Ma hazánkban a kínálati ajánlatoknak mintegy
85 -90 %-a a hirdetési lapokban, apróhirdetés formájában jelenik meg és
csak 10-15 %-a jut el az
ingatlanirodákba.
Az egyes ingatlanirodák mintegy 20 – 600
ajánlattal rendelkeznek, melyek nem kellőképen fedik az ingatlanpiacot.
A fenti diagramm, az OriGo Ingatlanbörze Egyesülés
ingatlanirodáinak helyzetét mutatja be.A
piacismerethez elengedhetetlen
feltétel a
- folyamatos sajtófigyelés, más néven
ingatlanpiaci monitoring;
- az ingatlan-adatbankok
szolgáltatásainak
igénybevétele. A hirdetési lapok a
Hírlapárusoknál, az ingatlan-adatbankok a világhálón érhetők el. Ma
Magyarországon mintegy 800 sajtótermék és 30
ingatlanadatbank létezik.
|
No.
|
Régió
|
Lap neve
|
|
1
|
1
|
Hírdetés
|
|
2
|
1
|
reSOURCE
|
|
3
|
2
|
24 óra (Komárom - Esztergom)
|
|
4
|
2
|
Dunaújvárosi Hírlap
|
|
5
|
2
|
Fejér megyei Hírlap
|
|
6
|
2
|
MAGYAR BAZÁR "ÁLMOS"
(Fejér, Kom, Nógrád, Pest)
|
|
7
|
2
|
Maraton Fejér
|
|
8
|
2
|
Maraton Veszprém
|
|
9
|
2
|
Veszprémi Napló
|
|
10
|
3
|
Kisalföld (Győr-Moson-Sopron)
|
|
11
|
3
|
MAGYAR BAZÁR
|
|
12
|
3
|
MAGYAR BAZÁR "HUBA"
(Győr-Moson-S, Vas, Veszp. Zala)
|
|
13
|
3
|
Maraton Győr-Moson-Sopron
|
|
14
|
3
|
Maraton Vas
|
|
15
|
3
|
Maraton Zala
|
|
16
|
3
|
Vas Népe
|
|
17
|
3
|
Zalai Hírlap
|
|
18
|
4
|
Dunántúli Napló (Baranya)
|
|
19
|
4
|
MAGYAR BAZÁR "KOPPÁNY"
(Baranya, Tolna, Somogy)
|
|
20
|
4
|
Pécsi Extra
|
|
21
|
4
|
Pécsi Hét
|
|
22
|
4
|
Somogyi Hírlap
|
|
23
|
4
|
Tempo Dél
Dunántúl (Tolna-Somogy-Baranya)
|
|
24
|
4
|
Tolnai Hírlap
|
|
25
|
4
|
Új Dunántúli Napló
|
|
26
|
5
|
Borsodi Apró
|
|
27
|
5
|
Észak
Magyarország (Borsod)
|
|
28
|
5
|
Heves megyei Hírlap
|
|
29
|
5
|
Hevesi Apró
|
|
30
|
5
|
Keleti Piac
|
|
31
|
5
|
MAGYAR BAZÁR "BORS"
(Heves, Bors-Ab-Zempl., Hajd-Bih., Szab-Szatm-Bereg)
|
|
32
|
5
|
Nógrád megyei Hírlap
|
|
33
|
5
|
TIPP Borsod
|
|
34
|
6
|
Hajdú Apró
|
|
35
|
6
|
Hajdú Bihari Napló
|
|
36
|
6
|
Jász-Nagykun Krónika
|
|
37
|
6
|
Kelet Magyarország (Szabolcs)
|
|
38
|
6
|
Keleti Apró (Szabolcs)
|
|
39
|
6
|
TIPP Hajdú
|
|
40
|
6
|
TIPP Szabolcs
|
|
41
|
6
|
Tisza Irányár
(Szolnok)
|
|
42
|
7
|
Bács Irányár
(Bács-Kiskun)
|
|
43
|
7
|
Békés Irányár
(Békés)
|
|
44
|
7
|
Békés megyei Hírlap
|
|
45
|
7
|
Déli Apró
|
|
46
|
7
|
Délvilág (Csongrád)
|
|
47
|
7
|
MAGYAR BAZÁR "TAS"
(Bács-Kiskun, Csong., Békés, Jász-Nagyk.-Szoln.)
|
|
48
|
7
|
Petőfi Népe (Bács-Kiskun)
|
|
49
|
7
|
Tempo DélKelet (Bács-Békés-Jász)
|
|
50
|
összes
|
CélPont
|
|
51
|
összes
|
EXPRESSZ
|
|
52
|
összes
|
Expressz Képes Ingatlan
|
|
53
|
összes
|
Expressz Otthon Expo
|
|
54
|
összes
|
Ingatlan IP. Pressz
|
|
55
|
összes
|
ÚJPRESSZ
|
|
56
|
összes
|
INGATLAN ÉS
BEFEKTETÉS
|
|
57
|
összes
|
Ingatlanbörze
|
|
58
|
összes
|
IRÁNYÁR
|
Piaci
fedettség, azaz ajánlatsűrűség szempontjából a hirdetési lapok a meghatározók.
2.1.2. Működő ingatlan-adatbankok
az Interneten
|
ingatlan-online.com
1996 óta működő irányáras lakóingatlan
ajánlatokat gyűjtő és osztó nyitott, úgynevezett ingatlaninformatikai
adatbank. A sajtóban megjelentetett irányáras lakóingatlan
ajánlatokat naprakészen rögzíti Budapest közigazgatási határán belül. Archív adattára 1996.01.01-től az elmúlt öt
évre meghaladja a 400.000 ajánlatos nagyságrendet. Aktív adattára meghaladja
a havi 8000 rekordot a főváros területére.
2003 évtől vidékre is működik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 20.000 –
32.000 ; archív: cca.
600.000 Statisztika
van!
www.ingatlan-online.com
|
|
OriGo Ingatlanbörze
1997 óta működő zártkörű,
ingatlanforgalmazók és ingatlanközvetítők ajánlatait gyűjtő és osztó
adatbank. Előfizetési rendszeren alapul és előfizetői száma meghaladja a 150
irodát. Országos rendszerben működik Az ingatlanféleségek teljes körét
kínálja. Célja, hogy előfizetői egymás ajánlatait is ismerjék és azokat az
ügyfeleknek kiajánlják. Kizárólag előfizetői ajánlatait teszi közzé.
Interneten lekereshetők az ajánlatok, majd az előfizetőkhöz kell fordulni. 1996 óta működő adatbank, aktív ajánlatai
száma eléri a 7500 rekordos nagyságrendet 3 hónapra vetítve országosan.
Rekodszám: aktív
(negyedév) cca.8.000 – 10.000 ; archív: cca. 40.000 Statisztika van!
www.origoingatlan.hu
|
|
Real
Estate Internet Hungary
1998 óta működő zártkörű,
ingatlanforgalmazók és ingatlanközvetítők ajánlatait gyűjtő és osztó
adatbank. Előfizetési rendszeren alapul. Országos rendszerben működik Az
ingatlanféleségek széles körét kínálja. Célja, hogy előfizetői egymás
ajánlatait is ismerjék és azokat az ügyfeleknek kiajánlják. Kizárólag
előfizetői ajánlatait teszi közzé. Interneten lekereshetők az ajánlatok, majd
az előfizetőkhöz kell fordulni. Több éve működő adatbank
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 1.000 – 2.000 ; archív: nincs
http://www.hungary.net/estate/
|
|
Ingatlan.com
1999 óta működő ingatlanhirdetések
internetes felvételére és ingatlanközvetítő partnerei előfizetésére alapuló
ingatlan ajánlatokat is közzétevő nyitott adatbank. A közzétett
apróhirdetések mind a keres, mind a kínál oldalon elérhetők. Apróhirdetés
adattartalmát láthatóvá teszi és közli. Az adatbanki tartalom, ajánlatszám a
keresőkkel tekinthető át. Tekintve, hogy alapvetően a webes
hirdetésfelvételre épít, hirdetői jelentős része e-mail útján is elérhető.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 20.000 ; archív: nincs Statisztika
van!
www.ingatlan.com
|
|
INGATLANFORRÁS
1999 óta működő zártkörű, alapvetően az
ingatlanforgalmazók és ingatlanközvetítők ajánlatait gyűjtő és osztó
adatbank. Előfizetési rendszeren alapul. Célja, hogy előfizetői egymás
ajánlatait is ismerjék és azokat az ügyfeleknek kiajánlják. Interneten
lekereshetők az ajánlatok, majd az előfizetőkhöz kell fordulni.
Rekodszám: aktív
(negyedév) cca. 800 – 1.000 ; archív:
nincs
www.ingatlanforras.hu
|
|
UNIVERSUM
1999 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 100 – 1.000 ; archív: nincs
Az oldal 1999 óta működik. Célja létrejötte óta
folyamatosan az, hogy a rendszerbe belépett ingatlanforgalmazó cégek
ingatlanjai ne csak pár szavas statisztikai adatként kerüljenek bemutatásra,
hanem sok fényképpel, szöveges információval ill. alaprajzzal.
www.ingatlan.net
|
|
KÖZVETÍTŐ.HU
2000 óta működő zártkörű, alapvetően
az ingatlanforgalmazók és ingatlanközvetítők ajánlatait gyűjtő és osztó
adatbank. Előfizetési rendszeren alapul. Célja, hogy előfizetői egymás
ajánlatait is ismerjék és azokat az ügyfeleknek kiajánlják. Interneten
lekereshetők az ajánlatok, majd az előfizetőkhöz kell fordulni. 2001-től
működő adatbank.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 600 – 1.000 ; archív: nincs
www.kozvetito.hu
|
|
E-OTTHON.HU
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 2.000 – 3.000 ; archív: nincs
www.e-otthon.hu
|
|
INGATLANBOLT
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 1.000 ; archív: nincs
www.ingatlanbolt.hu
|
|
INGATLANDEPO
2001 év során induló internetes
hirdetési szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag
ingatlanhirdetések felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 2900 ; archív: nincs
www.ingatlandepo.hu
|
|
INGATLANBANK.COM
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 100 – 1.000 ; archív: nincs
www.ingatlanbank.com Nem látni a rekordszámot
|
|
INGATLANHÁZ
2001 év során induló internetes hirdetési szolgáltatás
lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések felvételével
foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 100 – 1.000 ; archív: nincs
www.ingatlanhaz.hu Nem látni frissül-e?
|
|
INGATLANTÁR
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 100 – 1.000 ; archív: nincs
www.ingatlantar.hu Nem látni a rekordszámot !
|
|
INGATLANPIAC.HU
2001 év során induló internetes
hirdetési szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag
ingatlanhirdetések felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 100 – 1.000 ; archív: nincs
www.ingatlanpiac.hu
Nem látni a rekordszámot!
|
|
INGATLANVILÁG
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések felvételével
foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 100 – 1.000 ; archív: nincs
www.ingatlanvilag.hu
Nem látni a rekordszámot és hogy frissül-e?
|
|
CASA.HU
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca.
122 ; archív: nincs
www.casa.hu
|
|
PROJEX
2001 év során induló internetes hirdetési szolgáltatás
lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések felvételével
foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 100 – 1.000 ; archív: nincs
www.projex.hu Nem látni a rekordszámot!
|
|
INGATLANNET.HU
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 2000– 3.000 ; archív: nincs
www.ingatlannet.hu
|
|
MAGYAR INGATLAN.HU
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 3000 – 4.000 ; archív: nincs
www.magyaringatlan.hu
|
|
INGATLANHÁLÓ.HU
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév)
cca. 1196 ; archív: nincs
www.ingatlanhalo.hu
|
|
INGATLANEXPRESSZ
A legnagyobb hirdetőújság, az EXPRESSZ online
szolgáltatása ebben a formájában 2001 évvel
kezdődően.
Rekordszám: aktív 22080 ;
archív: nincs
www.ingatlanexpressz.hu
|
|
OTTHONUNK.HU
2001 év során induló internetes hirdetési
szolgáltatás és lap lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag ingatlanhirdetések
felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív
(negyedév) 12.184; archív: nincs
www.otthonunk.hu
|
|
INGATLANAPRÓ
2001 év során újan induló
internetes hirdetési szolgáltatás lekérdezési lehetőséggel. Csak és kizárólag
ingatlanhirdetések felvételével foglalkozik.
Rekodszám: aktív (negyedév) 4684 ; archív:
nincs
www.ingatlanapro.hu
|
|
OTTHON Centrum
2000 óta működő az új
építésű lakások bemutatására illetve hitelszervezésre szakosodott, a Biggeotge’s Kft-hez kapcsolódó adatbank
Rekodszám: aktív (negyedév) cca. 2.000 – 3.000 ; archív: nincs
www.oc.hu
|
|
ÉPITÉSZFÓRUM
2001 óta működő az új
építésű lakások bemutatására
szakosodott, az Építészfórumhoz
kapcsolódó adatbank
Rekodszám: aktív (negyedév) cca.
357 féle ; archív: nincs
http://www.lakas.epiteszforum.hu/
|
|
FTUR
1999 óta működő az
ingatlanügyletek egyik határterületén, az időszaki bérletekhez sorolhatóan
szálláshely szolgáltatásra kialakított nyitott adatbank. Profilja, a hazai
falusi túrizmus elősegítése. Egy helyről valóban széles szálláshely panorámát
tár a látogató elé. Magyarország turista régiói szerinti bontásban lehet
áttekinteni a privát szálláshely szolgáltatók jelentős köre ajánlatait. Ami
lényeges, a szálláshely díja is szerepel az adatbankban, ezáltal a pénztárca szerinti
válogatás is lehetséges. A szálláshely e-mail útján foglalható le.
Rekodszám: aktív (negyedév) 2.000 – 3.000 ; archív: nincs
|
|
IRODANET
2000 óta működő adatbank.
Teljes kép az irodapiacról Gyors, nagy mennyiségű, rendszerezett információ Azonnal
aktualizálható, bővíthető adatok Hatékonyabb, ugyanakkor olcsóbb hirdetési
forma
Rekodszám: aktív (negyedév) 600 – 1.000 ; archív: nincs Statisztika
van!
www.iroda.net
|
|
FÖLDBRÓKER.HU
2001 óta
működő termőföld adatbank.
Rekordszám:
aktív cca. 100-500; archív nincs
www.foldbroker.hu
|
|
IRODAHÁZ.INFO
2003
óta működő irodaház információs portál. Az irodapiac elsőszámú portálja.
Rekordszám:
cca. 500 ; archív nincs
www.irodahaz.info
|
|
ingatlanCD
2003.
év óta működő országos ingatlanadatbank
Rekordszáma:
aktív (negyedév) 39.000 rekord, archív
nincs.
www.ingatlancd.hu
|
Ma az ajánlathordozók (hirdetési lapok és ingatlan-adatbankok) egyike sem rendelkezik teljes körű országos fedettséggel. A
hirdetési lapoknál egyszerűbb a helyzet, mert viszonylag jó regionális
fedettséget biztosítanak.
Egy-egy irodának a működési térségében ezáltal
a telephelye szerinti regionális hirdetési lapok ajánlatainak az ismerete a
legfontosabb.
www.ired.com
Főbb rovatok:
Ügynöki eszköztár; Értékelők; Reáltorok (ingatlanügynökök, telekügynökök –
USA-Kanada); Építők (USA-Kanada); Vásárlói sarok; Naptár (Rendezvények); Vevők szervize;
Tulajdonosoktól eladó; Felügyelet; Jog és licensz; Jelzálogkölcsön és
Finanszírozás; Ajánlott kiinduló pontok;
Bérbeadó; A weblap térképe; Szoftverek; Hiteles ügynökségek; Weboldal készítők;
A weboldalról
áttekinthető a fejlett világ ingatlanszakmai szervezetei, ügynökségei,
ügynökei, értékelői és az ingatlanszakmának szolgáltatók köre. Főként az
USA-Kanada igényeket elégíti ki. Magyarországról a fenti linkeket regisztrálták
be.
www.reals.com
Szintén
a világra tekintő angol nyelvű ingatlanszakmai portál.
http://dir.groups.yahoo.com/dir/Business___Finance/Real_Estate?show_groups=1
címen 1936 főként angol nyelvű publikus ingatlanszakmai levelezőlista működik.
A listák tagsága a 3252 címtől a kisebb mint 5 címekig működik.
Összehasonlításul a magyar ingatlanpiac@yahoogroups.com
amely nem publikus – ugyanis csak ingatlanközvetítők lehetnek tagjai és moderált - ebben a listasorban a 437
címével a 29. illetve a 30. helyre lenne esélyes. A nemzetközi érdeklődésre is számot tartó
ingatlankínálatokat ezekre a listákra is ki lehet tenni.
A vevő érdeke az, hogy a lehető legkisebb
költség mellett a számára legkedvezőbb ingatlant szerezhesse meg. A döntéshez
piacismeretre van szüksége, melyet az ingatlanszakember biztosít számára.
Az Ingatlanliga tagjainak hozzáférése
van az ingatlan-online adatbankhoz, mely – feltételezve, hogy a rezidens
kölcsönös adatszolgáltatási szerződésben vállalt kötelezettségeit ellátja –
erre a célra alkalmas.
a)
Lakóingatlan
kínálati lista készítése
b)
Telekingatlan
kínálati lista készítése
c)
Lakóingatlan
négyzetméter(irány)ár statisztika készítése
d)
Telekingatlan
négyzetméter(irány)ár statisztika készítése
e) Irányár
Tanúsítvány készítése
f)
Illetékhivatali statisztikák lekérdezése
g) Forgalmiérték
Tanúsítvány készítése
A piaci helyzet bemutatását a statisztikák elkészítésével kezdjük.
A vevő számára a konkrét településre elkészítjük az utcai statisztikát. És
bemutatjuk a piaci helyzetet.
Település: Pécs,
építmények statisztikája közterületek szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap
|
Utca
|
Db
|
Átlag
eFt/m2
|
Min.
eFt/m2
|
Max
eFt/m2
|
|
Acsády Ignác utca
|
1
|
174
|
174
|
174
|
|
Ady Endre utca
|
1
|
240
|
240
|
240
|
|
Alkotmány utca
|
40
|
199
|
150
|
321
|
|
Anna utca
|
5
|
180
|
176
|
186
|
|
Antal utca
|
1
|
124
|
124
|
124
|
|
Bagoly dűlő
|
2
|
212
|
170
|
254
|
|
Bajcsy-Zsilinszky utca
|
4
|
160
|
160
|
160
|
|
Bartók Béla utca
|
1
|
161
|
161
|
161
|
|
Bessenyei utca
|
2
|
300
|
300
|
300
|
|
Bocskai utca
|
1
|
104
|
104
|
104
|
|
Bolgár köz
|
1
|
146
|
146
|
146
|
|
Borbála utca
|
4
|
125
|
119
|
142
|
|
Budai Nagy Antal utca
|
5
|
178
|
148
|
220
|
|
Bánki Donát út
|
1
|
223
|
223
|
223
|
|
Bárány út
|
2
|
219
|
219
|
219
|
|
Báthory utca
|
1
|
225
|
225
|
225
|
|
Béla utca
|
1
|
124
|
124
|
124
|
|
Búza tér
|
5
|
122
|
100
|
154
|
|
Csillag utca
|
2
|
211
|
211
|
211
|
|
Csipke utca
|
2
|
142
|
142
|
142
|
|
Daru dűlő
|
3
|
113
|
113
|
113
|
|
Dugonics utca
|
5
|
149
|
129
|
180
|
|
Erdész utca
|
5
|
150
|
116
|
286
|
|
Erzsébet utca
|
3
|
182
|
182
|
182
|
|
Eszék utca
|
1
|
143
|
143
|
143
|
|
Fejér Lipót utca
|
3
|
147
|
146
|
150
|
|
Felsőmalom utca
|
3
|
197
|
197
|
197
|
|
Fenyves sor
|
11
|
240
|
221
|
242
|
|
Fogaras utca
|
1
|
203
|
203
|
203
|
|
Frankel Leó utca
|
1
|
143
|
143
|
143
|
|
Fátyol utca
|
5
|
152
|
138
|
212
|
|
Galagonya dűlő
|
1
|
123
|
123
|
123
|
|
Gyopár utca
|
1
|
137
|
137
|
137
|
|
György utca
|
1
|
184
|
184
|
184
|
|
Gólya dűlő
|
8
|
194
|
143
|
343
|
|
Görbe dűlő
|
2
|
175
|
175
|
175
|
|
Halász utca
|
5
|
160
|
133
|
173
|
|
Hegyalja utca
|
7
|
156
|
100
|
236
|
|
Hermann Ottó utca
|
2
|
251
|
251
|
251
|
|
Honvéd tér
|
3
|
195
|
194
|
198
|
|
Hordós dűlő
|
1
|
213
|
213
|
213
|
|
Huba utca
|
1
|
208
|
208
|
208
|
|
Hunyadi János utca
|
3
|
475
|
475
|
475
|
|
Hársfa út
|
2
|
220
|
190
|
250
|
|
Hősök tere
|
1
|
127
|
127
|
127
|
|
Ifjúság útja
|
2
|
197
|
193
|
201
|
|
István utca
|
10
|
204
|
142
|
267
|
|
Jedlik Ányos utca
|
1
|
154
|
154
|
154
|
|
Jurisics Miklós utca
|
1
|
225
|
225
|
225
|
|
Jókai utca
|
7
|
236
|
213
|
300
|
|
József Attila utca
|
12
|
198
|
143
|
255
|
|
József utca
|
8
|
181
|
172
|
195
|
|
Kacsóh Pongrác utca
|
4
|
220
|
215
|
225
|
|
Kamilla utca
|
9
|
145
|
144
|
148
|
|
Karó dűlő
|
4
|
148
|
148
|
148
|
|
Katalin utca
|
3
|
132
|
110
|
143
|
|
Kertes dűlő
|
2
|
216
|
195
|
237
|
|
Kertváros utca
|
3
|
146
|
138
|
154
|
|
Király utca
|
14
|
162
|
60
|
192
|
|
Kiss Ernő utca
|
12
|
131
|
102
|
184
|
|
Kolozsvár utca
|
3
|
180
|
180
|
180
|
|
Krisztina tér
|
6
|
147
|
121
|
177
|
|
Kálvária utca
|
11
|
174
|
169
|
180
|
|
Kórház tér
|
1
|
221
|
221
|
221
|
|
Kőrösi Csoma Sándor utca
|
6
|
187
|
153
|
211
|
|
Könyök utca
|
1
|
162
|
162
|
162
|
|
Köztársaság tér
|
15
|
192
|
171
|
224
|
|
Laskó utca
|
1
|
104
|
104
|
104
|
|
Madách Imre utca
|
2
|
197
|
197
|
197
|
|
Magaslati út
|
1
|
258
|
258
|
258
|
|
Mandula utca
|
4
|
177
|
173
|
182
|
|
Megyeri tér
|
6
|
201
|
174
|
226
|
|
Megyeri út
|
1
|
141
|
141
|
141
|
|
Melinda utca
|
4
|
161
|
155
|
167
|
|
Munkácsy Mihály utca
|
2
|
149
|
149
|
149
|
|
Május 1. utca
|
14
|
150
|
105
|
180
|
|
Mária dűlő
|
5
|
171
|
145
|
186
|
|
Mária utca
|
6
|
224
|
222
|
227
|
|
Mártírok útja
|
7
|
152
|
128
|
171
|
|
Mátyás király utca
|
4
|
167
|
155
|
182
|
|
Móra Ferenc utca
|
2
|
177
|
177
|
177
|
|
Móricz Zsigmond tér
|
2
|
189
|
189
|
189
|
|
Móricz Zsigmond utca
|
2
|
235
|
235
|
235
|
|
Nagy Imre út
|
16
|
137
|
118
|
180
|
|
Nap utca
|
6
|
207
|
190
|
219
|
|
Napvirág utca
|
10
|
239
|
219
|
255
|
|
Nyíl utca
|
1
|
169
|
169
|
169
|
|
Németh László utca
|
4
|
190
|
190
|
190
|
|
Papnövelde utca
|
5
|
185
|
185
|
185
|
|
Petőfi utca
|
6
|
189
|
155
|
214
|
|
Piroska utca
|
1
|
161
|
161
|
161
|
|
Pollack Mihály utca
|
2
|
179
|
179
|
179
|
|
Puskin utca
|
5
|
148
|
148
|
148
|
|
Páfrány utca
|
2
|
166
|
162
|
170
|
|
Pálos dűlő
|
3
|
140
|
140
|
140
|
|
Pázmány Péter utca
|
2
|
130
|
130
|
130
|
|
Pósa Lajos utca
|
1
|
184
|
184
|
184
|
|
Radnóti Miklós utca
|
1
|
164
|
164
|
164
|
|
Rigó utca
|
3
|
186
|
186
|
186
|
|
Rákóczi út
|
8
|
173
|
113
|
250
|
|
Rét utca
|
5
|
217
|
198
|
237
|
|
Szabadság utca
|
18
|
177
|
161
|
222
|
|
Szabó Ervin tér
|
5
|
151
|
147
|
166
|
|
Szurdok dűlő
|
1
|
220
|
220
|
220
|
|
Székely Bertalan utca
|
8
|
198
|
129
|
274
|
|
Székely Bertalan út
|
13
|
221
|
131
|
312
|
|
Szőlő utca
|
6
|
159
|
139
|
200
|
|
Szövetség utca
|
1
|
132
|
132
|
132
|
|
Sólyom dűlő
|
2
|
220
|
220
|
220
|
|
Torda utca
|
7
|
92
|
78
|
127
|
|
Táncsics Mihály utca
|
3
|
184
|
157
|
198
|
|
Török utca
|
2
|
152
|
152
|
152
|
|
Ungvár utca
|
2
|
233
|
233
|
233
|
|
Vadvirág utca
|
4
|
169
|
169
|
169
|
|
Vadász utca
|
5
|
99
|
78
|
158
|
|
Varjú dűlő
|
3
|
252
|
252
|
252
|
|
Vas Gereben utca
|
1
|
167
|
167
|
167
|
|
Vöröskereszt utca
|
12
|
180
|
172
|
185
|
|
Vöröskő utca
|
1
|
127
|
127
|
127
|
|
Zrínyi Miklós utca
|
1
|
158
|
158
|
158
|
|
Zsigmond utca
|
3
|
220
|
161
|
250
|
|
Zsolt utca
|
4
|
260
|
260
|
260
|
|
Zsuzsanna utca
|
1
|
155
|
155
|
155
|
|
Ágoston tér
|
2
|
219
|
219
|
219
|
|
Éva utca
|
5
|
120
|
119
|
122
|
|
Őz utca
|
1
|
157
|
157
|
157
|
|
Újvilág utca
|
2
|
175
|
175
|
175
|
A táblázatkezelővel elkészítjük az irányár eloszlás
diagrammot.
Település: Pécs, építmények
statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap
|
Ir.
szám
|
Db
|
Átlag
eFt/m2
|
Min.
eFt/m2
|
Max
eFt/m2
|
|
7621
|
59
|
198
|
142
|
475
|
|
7622
|
14
|
179
|
104
|
300
|
|
7623
|
88
|
187
|
113
|
255
|
|
7624
|
134
|
205
|
101
|
321
|
|
7625
|
86
|
204
|
90
|
377
|
|
7626
|
76
|
162
|
60
|
250
|
|
7627
|
65
|
150
|
78
|
250
|
|
7628
|
24
|
129
|
52
|
181
|
|
7629
|
24
|
152
|
102
|
223
|
|
7630
|
19
|
158
|
42
|
235
|
|
7631
|
38
|
156
|
56
|
288
|
|
7632
|
109
|
148
|
100
|
198
|
|
7633
|
37
|
167
|
131
|
223
|
|
7634
|
82
|
176
|
94
|
327
|
|
7635
|
109
|
214
|
116
|
475
|
|
7636
|
24
|
151
|
117
|
238
|
|
7693
|
1
|
158
|
158
|
158
|
A táblázatkezelővel elkészítjük az irányítószám körzetekre jellemző
négyzetméter(irány)árak diagrammját
Az
ingatlan-online adatbank felkészült a bérlemények listás kezelésére is, ám az
adatgyűjtés erre az ügyletre az eddigiek során nem történt meg.
A
bérlemények dolgában egyenlőre az ingatlanpiac@yahoogroups.com
levelezőlista szolgálhat konkrét esetekre segítségül, illetve az Interneten
feltalálható adatbankok.
Kiindulási
pontnak a www.fn.hu azaz a FigyelőNet IngatlanMonitor lapoldala ajánlott, ott
ugyanis az egyes adatbankok keresőmotorjai közvetlenül elérhetők.
Bérlemények
felkutatása ennek megfelelően
- sajtófigyeléssel
- adatbanki ajánlatok böngészésével
- hirdetéssel
- levelezőlistákon
lehetséges
egyenlőre.
Az ingatlanok felkutatása idő, munka és költség. Ilyet
nyilván csak exkluzív szerzőődés alapján célszerű végezni.
Lásd: Megbízási
szerződés bérlemény felkutatására
Az eladó
érdeke az, hogy egy bizonyos időn belül az általa értékesíteni szánt ingatlan a
lehető legjobb áron elkeljen. Na és itt kezdődnek a problémák, ugyanis az, hogy
mennyi idő alatt mehet el az ingatlan és milyen áron az a piac függvénye, az eladónak
legfeljebb elképzelései lehetnek.
Emberi
tulajdonság a reménykedés, hogy rövidebb idő alatt és nagyobb összegért kel el
az ingatlan. Feltehető, hogy éppen azért fordult az irodához az ügyfél, mert
már beleunt a hirdetésekbe.
Először
is tisztázni kell a piacra viendő ingatlan piaci helyzetét. Ezt az irányár
meghatározással kezdhetjük.
A tanúsítványt az ingatlan-online segítségével készítjük.
LAKÓINGATLAN IRÁNYÁR TANÚSÍTVÁNY
apróhirdetés céljából
Tanúsítjuk, hogy az 4400 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára az
elmúlt 30 napban a Magyar Ingatlanadatbank Unio adattáraiban található 379 db ajánlat alapján
|
Fajlagos irányár
minimum:
|
144 eFt/m2
|
|
Fajlagos irányár
maximum:
|
246 eFt/m2
|
|
Fajlagos átlagos
irányár:
|
184 eFt/m2
|
amely alapján egy átlagos elhelyezkedésű 80 m2 nagyságú
lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével:
|
Irányár minimum:
|
11.49 MFt
|
|
Irányár maximum:
|
19.68 MFt
|
|
Irányár átlag:
|
14.75 MFt
|
Budapest, 2003.12.28.
Az adatokból látszik, hogy az elmúlt 30 napban 379 db 80
m2-es lakóingatlan kínálatot regisztrált az adatbank. A legolcsóbb 14,75 mFt,
az átlag 11,49 mFt amíg a maximum 19,68 mFt. Arra nézve tehát, hogy egy 80
m2-es lakóingatlant 20 mFt fölött értékesítésre bevegyünk, hát annak az
átlagostól indokoltan el kell térni. Jó helyen kell lennie, újnak kell lennie
és így tovább.
Ezt követően finomítjuk a képet és elkészítjük az utcai
statisztikát az ingatlan-online segítségével.
Település: Nyíregyháza, építmények
statisztikája közterületek szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap
|
Utca
|
Db
|
Átlag
eFt/m2
|
Min.
eFt/m2
|
Max
eFt/m2
|
|
Ady Endre utca
|
19
|
202
|
169
|
246
|
|
Alkony utca
|
1
|
153
|
153
|
153
|
|
Alma utca
|
2
|
165
|
164
|
167
|
|
Arany János utca
|
48
|
188
|
147
|
232
|
|
Bartók Béla utca
|
5
|
160
|
142
|
173
|
|
Benczúr tér
|
3
|
216
|
208
|
232
|
|
Bessenyei tér
|
3
|
221
|
217
|
223
|
|
Bethlen Gábor utca
|
3
|
215
|
215
|
215
|
|
Bocskai utca
|
21
|
223
|
169
|
394
|
|
Boglárka utca
|
2
|
162
|
162
|
162
|
|
Bor utca
|
2
|
142
|
136
|
149
|
|
Botond utca
|
3
|
369
|
369
|
369
|
|
Báthori utca
|
5
|
211
|
194
|
228
|
|
Báthory utca
|
1
|
194
|
194
|
194
|
|
Búza tér
|
12
|
185
|
155
|
350
|
|
Búza utca
|
35
|
219
|
165
|
269
|
|
Csallóköz
|
6
|
170
|
164
|
171
|
|
Család utca
|
38
|
161
|
120
|
244
|
|
Csillag köz
|
4
|
236
|
217
|
256
|
|
Csillag utca
|
1
|
157
|
157
|
157
|
|
Csongor utca
|
2
|
236
|
155
|
316
|
|
Csárda utca
|
1
|
195
|
195
|
195
|
|
Debreceni utca
|
1
|
217
|
217
|
217
|
|
Debreceni út
|
7
|
188
|
117
|
225
|
|
Deák Ferenc utca
|
3
|
246
|
186
|
321
|
|
Dobos utca
|
3
|
227
|
223
|
233
|
|
Dohány utca
|
38
|
203
|
165
|
267
|
|
Dugonics utca
|
4
|
159
|
135
|
228
|
|
Dózsa György utca
|
11
|
241
|
202
|
257
|
|
Eperjes utca
|
29
|
171
|
141
|
242
|
|
Erdő sor
|
37
|
184
|
158
|
205
|
|
Esze Tamás utca
|
5
|
135
|
117
|
190
|
|
Fazekas tér
|
166
|
154
|
129
|
179
|
|
Fazekas utca
|
2
|
160
|
144
|
176
|
|
Fecske utca
|
3
|
212
|
205
|
215
|
|
Felhő utca
|
2
|
173
|
172
|
174
|
|
Ferenc körút
|
122
|
167
|
144
|
226
|
|
Fillér utca
|
1
|
197
|
197
|
197
|
|
Fábián utca
|
3
|
200
|
190
|
205
|
|
Fészek utca
|
5
|
224
|
190
|
238
|
|
Füredi utca
|
1
|
99
|
99
|
99
|
|
Garibaldi utca
|
69
|
211
|
154
|
276
|
|
Gyöngyvirág utca
|
2
|
163
|
141
|
184
|
|
Gádor köz
|
8
|
174
|
161
|
198
|
|
Gádor utca
|
3
|
202
|
181
|
240
|
|
Gálya utca
|
2
|
130
|
121
|
139
|
|
Géza utca
|
1
|
299
|
299
|
299
|
|
Gömb utca
|
6
|
183
|
163
|
214
|
|
Hajdú utca
|
4
|
252
|
207
|
350
|
|
Holló utca
|
3
|
219
|
199
|
259
|
|
Homok sor
|
10
|
169
|
153
|
202
|
|
Honfoglalás utca
|
3
|
282
|
279
|
284
|
|
Honvéd utca
|
3
|
245
|
240
|
254
|
|
Hunyadi utca
|
9
|
235
|
178
|
256
|
|
Hímes
|
80
|
194
|
123
|
463
|
|
Hímes utca
|
6
|
189
|
173
|
225
|
|
Ibolya utca
|
5
|
273
|
258
|
305
|
|
Ifjúság utca
|
1
|
236
|
236
|
236
|
|
Izabella utca
|
1
|
163
|
163
|
163
|
|
Kagyló utca
|
3
|
114
|
85
|
171
|
|
Kamilla utca
|
4
|
159
|
123
|
186
|
|
Kandó Kálmán utca
|
3
|
260
|
255
|
263
|
|
Kassai utca
|
1
|
155
|
155
|
155
|
|
Katona utca
|
2
|
234
|
180
|
288
|
|
Kert köz
|
17
|
198
|
183
|
213
|
|
Kert utca
|
26
|
190
|
152
|
214
|
|
Kilátó utca
|
3
|
181
|
155
|
194
|
|
Kincs utca
|
3
|
138
|
105
|
176
|
|
Kiss Ernő utca
|
14
|
190
|
112
|
247
|
|
Kistelek szőlő
|
75
|
153
|
54
|
291
|
|
Korányi Frigyes utca
|
88
|
181
|
128
|
228
|
|
Kosbor utca
|
2
|
274
|
274
|
274
|
|
Kossuth utca
|
53
|
181
|
140
|
250
|
|
Koszorú utca
|
4
|
156
|
123
|
190
|
|
Krúdy Gyula utca
|
2
|
329
|
329
|
329
|
|
Krúdy köz
|
2
|
184
|
184
|
184
|
|
Krúdy udvar
|
2
|
218
|
218
|
218
|
|
Kórház utca
|
9
|
168
|
125
|
198
|
|
Kőműves utca
|
1
|
147
|
147
|
147
|
|
Kölcsey utca
|
3
|
233
|
205
|
289
|
|
Körte utca
|
6
|
214
|
208
|
218
|
|
Lakatos utca
|
1
|
120
|
120
|
120
|
|
Legyező utca
|
8
|
221
|
161
|
259
|
|
Lejtő utca
|
1
|
91
|
91
|
91
|
|
Lengyel utca
|
3
|
253
|
250
|
258
|
|
Levendula utca
|
1
|
204
|
204
|
204
|
|
Liszt Ferenc utca
|
1
|
290
|
290
|
290
|
|
Lobogó utca
|
2
|
165
|
157
|
172
|
|
Luther köz
|
1
|
214
|
214
|
214
|
|
Meggyfa utca
|
1
|
157
|
157
|
157
|
|
Mester utca
|
2
|
173
|
171
|
175
|
|
Mező utca
|
28
|
205
|
137
|
294
|
|
Moszkva utca
|
11
|
222
|
183
|
257
|
|
Munkás utca
|
3
|
157
|
130
|
195
|
|
Muskátli köz
|
2
|
113
|
113
|
113
|
|
Muskátli utca
|
1
|
159
|
159
|
159
|
|
Május 1. tér
|
38
|
182
|
137
|
232
|
|
Móricz Zsigmond utca
|
17
|
170
|
146
|
212
|
|
Napfény utca
|
1
|
163
|
163
|
163
|
|
Naplemente utca
|
2
|
142
|
131
|
154
|
|
Nefelejcs utca
|
2
|
297
|
235
|
360
|
|
Nyár utca
|
3
|
234
|
231
|
236
|
|
Nyírfa tér
|
1
|
200
|
200
|
200
|
|
Nádor utca
|
3
|
234
|
192
|
255
|
|
Nárcisz utca
|
3
|
176
|
126
|
202
|
|
Népkert utca
|
1
|
173
|
173
|
173
|
|
Palánta utca
|
1
|
145
|
145
|
145
|
|
Petőfi tér
|
1
|
280
|
280
|
280
|
|
Petőfi utca
|
14
|
224
|
179
|
300
|
|
Pásztor utca
|
2
|
158
|
150
|
166
|
|
Rezeda utca
|
1
|
178
|
178
|
178
|
|
Rigó utca
|
1
|
146
|
146
|
146
|
|
Rákóczi utca
|
13
|
209
|
164
|
345
|
|
Róka utca
|
1
|
82
|
82
|
82
|
|
Rózsa utca
|
5
|
177
|
173
|
183
|
|
Sarkantyú utca
|
18
|
197
|
185
|
216
|
|
Sarló utca
|
39
|
163
|
152
|
222
|
|
Selyem utca
|
3
|
315
|
295
|
356
|
|
Semmelweis utca
|
21
|
228
|
200
|
287
|
|
Sport utca
|
1
|
338
|
338
|
338
|
|
Szabolcs utca
|
1
|
220
|
220
|
220
|
|
Szalag utca
|
29
|
176
|
150
|
243
|
|
Szamos utca
|
2
|
254
|
210
|
298
|
|
Szarka utca
|
1
|
105
|
105
|
105
|
|
Szarvas utca
|
34
|
199
|
170
|
253
|
|
Szeder utca
|
1
|
199
|
199
|
199
|
|
Szent István utca
|
12
|
198
|
166
|
236
|
|
Szilfa utca
|
2
|
203
|
163
|
243
|
|
Százados utca
|
1
|
125
|
125
|
125
|
|
Széna tér
|
2
|
171
|
163
|
180
|
|
Színház utca
|
3
|
213
|
206
|
229
|
|
Szőlő utca
|
1
|
146
|
146
|
146
|
|
Szüret utca
|
1
|
180
|
180
|
180
|
|
Ságvári kert
|
85
|
197
|
114
|
319
|
|
Ságvári utca
|
1
|
169
|
169
|
169
|
|
Sátor utca
|
2
|
109
|
104
|
114
|
|
Sólyom utca
|
19
|
244
|
208
|
273
|
|
Tamási Áron utca
|
8
|
204
|
193
|
228
|
|
Tavasz utca
|
5
|
244
|
217
|
266
|
|
Tiszafa utca
|
3
|
123
|
123
|
123
|
|
Tokaji út
|
2
|
160
|
156
|
164
|
|
Toldi utca
|
78
|
165
|
135
|
229
|
|
Tompa Mihály utca
|
21
|
180
|
150
|
205
|
|
Tujafa utca
|
3
|
213
|
206
|
217
|
|
Tímár utca
|
2
|
344
|
344
|
344
|
|
Törpe utca
|
2
|
250
|
245
|
254
|
|
Törzs utca
|
43
|
181
|
155
|
241
|
|
Tövis út
|
1
|
116
|
116
|
116
|
|
Tűzoltó utca
|
1
|
220
|
220
|
220
|
|
Tünde utca
|
3
|
143
|
130
|
162
|
|
Ungvár sétány
|
36
|
177
|
136
|
220
|
|
Vasgyár utca
|
7
|
212
|
208
|
216
|
|
Vaskapu utca
|
1
|
206
|
206
|
206
|
|
Vasvári Pál utca
|
51
|
208
|
164
|
371
|
|
Vay Ádám körút
|
15
|
219
|
169
|
291
|
|
Virág utca
|
1
|
307
|
307
|
307
|
|
Váci Mihály utca
|
12
|
196
|
184
|
211
|
|
Váci utca
|
1
|
199
|
199
|
199
|
|
Városmajor utca
|
1
|
246
|
246
|
246
|
|
Vécsey köz
|
13
|
206
|
190
|
224
|
|
Vécsey utca
|
6
|
236
|
208
|
248
|
|
Vécsey út
|
2
|
222
|
221
|
224
|
|
Vég utca
|
1
|
128
|
128
|
128
|
|
Zenta utca
|
2
|
168
|
168
|
168
|
|
Zimonyi utca
|
2
|
278
|
257
|
298
|
|
Zsálya utca
|
2
|
172
|
156
|
188
|
|
Áfonya utca
|
1
|
150
|
150
|
150
|
|
Árok utca
|
50
|
183
|
145
|
317
|
|
Árpád utca
|
90
|
190
|
145
|
220
|
|
Árvácska utca
|
1
|
161
|
161
|
161
|
|
Ér kert
|
77
|
179
|
133
|
274
|
|
Ér utca
|
8
|
220
|
190
|
247
|
|
Óvoda utca
|
1
|
230
|
230
|
230
|
|
Őz köz
|
2
|
197
|
171
|
224
|
|
Őz utca
|
3
|
186
|
183
|
188
|
|
Új utca
|
8
|
234
|
165
|
250
|
Átrendezzük a táblázatot az átlag négyzetméter(irány)ár
szerint növekvő sorrendbe.
|
Utca
|
Átlag
|
Min.
|
Max
|
|
Róka utca
|
82
|
82
|
82
|
|
Lejtő utca
|
91
|
91
|
91
|
|
Füredi utca
|
99
|
99
|
99
|
|
Szarka utca
|
105
|
105
|
105
|
|
Sátor utca
|
109
|
104
|
114
|
|
Muskátli köz
|
113
|
113
|
113
|
|
Kagyló utca
|
114
|
85
|
171
|
|
Tövis út
|
116
|
116
|
116
|
|
Lakatos utca
|
120
|
120
|
120
|
|
Tiszafa utca
|
123
|
123
|
123
|
|
Százados utca
|
125
|
125
|
125
|
|
Vég utca
|
128
|
128
|
128
|
|
Gálya utca
|
130
|
121
|
139
|
|
Esze Tamás utca
|
135
|
117
|
190
|
|
Kincs utca
|
138
|
105
|
176
|
|
Bor utca
|
142
|
136
|
149
|
|
Naplemente utca
|
142
|
131
|
154
|
|
Tünde utca
|
143
|
130
|
162
|
|
Palánta utca
|
145
|
145
|
145
|
|
Rigó utca
|
146
|
146
|
146
|
|
Szőlő utca
|
146
|
146
|
146
|
|
Kőműves utca
|
147
|
147
|
147
|
|
Áfonya utca
|
150
|
150
|
150
|
|
Alkony utca
|
153
|
153
|
153
|
|
Kistelek szőlő
|
153
|
54
|
291
|
|
Fazekas tér
|
154
|
129
|
179
|
|
Kassai utca
|
155
|
155
|
155
|
|
Koszorú utca
|
156
|
123
|
190
|
|
Csillag utca
|
157
|
157
|
157
|
|
Meggyfa utca
|
157
|
157
|
157
|
|
Munkás utca
|
157
|
130
|
195
|
|
Pásztor utca
|
158
|
150
|
166
|
|
Dugonics utca
|
159
|
135
|
228
|
|
Kamilla utca
|
159
|
123
|
186
|
|
Muskátli utca
|
159
|
159
|
159
|
|
Bartók Béla utca
|
160
|
142
|
173
|
|
Fazekas utca
|
160
|
144
|
176
|
|
Tokaji út
|
160
|
156
|
164
|
|
Család utca
|
161
|
120
|
244
|
|
Árvácska utca
|
161
|
161
|
161
|
|
Boglárka utca
|
162
|
162
|
162
|
|
Gyöngyvirág utca
|
163
|
141
|
184
|
|
Izabella utca
|
163
|
163
|
163
|
|
Napfény utca
|
163
|
163
|
163
|
|
Sarló utca
|
163
|
152
|
222
|
|
Alma utca
|
165
|
164
|
167
|
|
Lobogó utca
|
165
|
157
|
172
|
|
Toldi utca
|
165
|
135
|
229
|
|
Ferenc körút
|
167
|
144
|
226
|
|
Kórház utca
|
168
|
125
|
198
|
|
Zenta utca
|
168
|
168
|
168
|
|
Homok sor
|
169
|
153
|
202
|
|
Ságvári utca
|
169
|
169
|
169
|
|
Csallóköz
|
170
|
164
|
171
|
|
Móricz Zsigmond utca
|
170
|
146
|
212
|
|
Eperjes utca
|
171
|
141
|
242
|
|
Széna tér
|
171
|
163
|
180
|
|
Zsálya utca
|
172
|
156
|
188
|
|
Felhő utca
|
173
|
172
|
174
|
|
Mester utca
|
173
|
171
|
175
|
|
Népkert utca
|
173
|
173
|
173
|
|
Gádor köz
|
174
|
161
|
198
|
|
Nárcisz utca
|
176
|
126
|
202
|
|
Szalag utca
|
176
|
150
|
243
|
|
Rózsa utca
|
177
|
173
|
183
|
|
Ungvár sétány
|
177
|
136
|
220
|
|
Rezeda utca
|
178
|
178
|
178
|
|
Ér kert
|
179
|
133
|
274
|
|
Szüret utca
|
180
|
180
|
180
|
|
Tompa Mihály utca
|
180
|
150
|
205
|
|
Kilátó utca
|
181
|
155
|
194
|
|
Korányi Frigyes utca
|
181
|
128
|
228
|
|
Kossuth utca
|
181
|
140
|
250
|
|
Törzs utca
|
181
|
155
|
241
|
|
Május 1. tér
|
182
|
137
|
232
|
|
Gömb utca
|
183
|
163
|
214
|
|
Árok utca
|
183
|
145
|
317
|
|
Erdő sor
|
184
|
158
|
205
|
|
Krúdy köz
|
184
|
184
|
184
|
|
Búza tér
|
185
|
155
|
350
|
|
Őz utca
|
186
|
183
|
188
|
|
Arany János utca
|
188
|
147
|
232
|
|
Debreceni út
|
188
|
117
|
225
|
|
Hímes utca
|
189
|
173
|
225
|
|
Kert utca
|
190
|
152
|
214
|
|
Kiss Ernő utca
|
190
|
112
|
247
|
|
Árpád utca
|
190
|
145
|
220
|
|
Báthory utca
|
194
|
194
|
194
|
|
Hímes
|
194
|
123
|
463
|
|
Csárda utca
|
195
|
195
|
195
|
|
Váci Mihály utca
|
196
|
184
|
211
|
|
Fillér utca
|
197
|
197
|
197
|
|
Sarkantyú utca
|
197
|
185
|
216
|
|
Ságvári kert
|
197
|
114
|
319
|
|
Őz köz
|
197
|
171
|
224
|
|
Kert köz
|
198
|
183
|
213
|
|
Szent István utca
|
198
|
166
|
236
|
|
Szarvas utca
|
199
|
170
|
253
|
|
Szeder utca
|
199
|
199
|
199
|
|
Váci utca
|
199
|
199
|
199
|
|
Fábián utca
|
200
|
190
|
205
|
|
Nyírfa tér
|
200
|
200
|
200
|
|
Ady Endre utca
|
202
|
169
|
246
|
|
Gádor utca
|
202
|
181
|
240
|
|
Dohány utca
|
203
|
165
|
267
|
|
Szilfa utca
|
203
|
163
|
243
|
|
Levendula utca
|
204
|
204
|
204
|
|
Tamási Áron utca
|
204
|
193
|
228
|
|
Mező utca
|
205
|
137
|
294
|
|
Vaskapu utca
|
206
|
206
|
206
|
|
Vécsey köz
|
206
|
190
|
224
|
|
Vasvári Pál utca
|
208
|
164
|
371
|
|
Rákóczi utca
|
209
|
164
|
345
|
|
Báthori utca
|
211
|
194
|
228
|
|
Garibaldi utca
|
211
|
154
|
276
|
|
Fecske utca
|
212
|
205
|
215
|
|
Vasgyár utca
|
212
|
208
|
216
|
|
Színház utca
|
213
|
206
|
229
|
|
Tujafa utca
|
213
|
206
|
217
|
|
Körte utca
|
214
|
208
|
218
|
|
Luther köz
|
214
|
214
|
214
|
|
Bethlen Gábor utca
|
215
|
215
|
215
|
|
Benczúr tér
|
216
|
208
|
232
|
|
Debreceni utca
|
217
|
217
|
217
|
|
Krúdy udvar
|
218
|
218
|
218
|
|
Búza utca
|
219
|
165
|
269
|
|
Holló utca
|
219
|
199
|
259
|
|
Vay Ádám körút
|
219
|
169
|
291
|
|
Szabolcs utca
|
220
|
220
|
220
|
|
Tűzoltó utca
|
220
|
220
|
220
|
|
Ér utca
|
220
|
190
|
247
|
|
Bessenyei tér
|
221
|
217
|
223
|
|
Legyező utca
|
221
|
161
|
259
|
|
Moszkva utca
|
222
|
183
|
257
|
|
Vécsey út
|
222
|
221
|
224
|
|
Bocskai utca
|
223
|
169
|
394
|
|
Fészek utca
|
224
|
190
|
238
|
|
Petőfi utca
|
224
|
179
|
300
|
|
Dobos utca
|
227
|
223
|
233
|
|
Semmelweis utca
|
228
|
200
|
287
|
|
Óvoda utca
|
230
|
230
|
230
|
|
Kölcsey utca
|
233
|
205
|
289
|
|
Katona utca
|
234
|
180
|
288
|
|
Nyár utca
|
234
|
231
|
236
|
|
Nádor utca
|
234
|
192
|
255
|
|
Új utca
|
234
|
165
|
250
|
|
Hunyadi utca
|
235
|
178
|
256
|
|
Csillag köz
|
236
|
217
|
256
|
|
Csongor utca
|
236
|
155
|
316
|
|
Ifjúság utca
|
236
|
236
|
236
|
|
Vécsey utca
|
236
|
208
|
248
|
|
Dózsa György utca
|
241
|
202
|
257
|
|
Sólyom utca
|
244
|
208
|
273
|
|
Tavasz utca
|
244
|
217
|
266
|
|
Honvéd utca
|
245
|
240
|
254
|
|
Deák Ferenc utca
|
246
|
186
|
321
|
|
Városmajor utca
|
246
|
246
|
246
|
|
Törpe utca
|
250
|
245
|
254
|
|
Hajdú utca
|
252
|
207
|
350
|
|
Lengyel utca
|
253
|
250
|
258
|
|
Szamos utca
|
254
|
210
|
298
|
|
Kandó Kálmán utca
|
260
|
255
|
263
|
|
Ibolya utca
|
273
|
258
|
305
|
|
Kosbor utca
|
274
|
274
|
274
|
|
Zimonyi utca
|
278
|
257
|
298
|
|
Petőfi tér
|
280
|
280
|
280
|
|
Honfoglalás utca
|
282
|
279
|
284
|
|
Liszt Ferenc utca
|
290
|
290
|
290
|
|
Nefelejcs utca
|
297
|
235
|
360
|
|
Géza utca
|
299
|
299
|
299
|
|
Virág utca
|
307
|
307
|
307
|
|
Selyem utca
|
315
|
295
|
356
|
|
Krúdy Gyula utca
|
329
|
329
|
329
|
|
Sport utca
|
338
|
338
|
338
|
|
Tímár utca
|
344
|
344
|
344
|
|
Botond utca
|
369
|
369
|
369
|
Ezt követően elkészítjük a diagrammját.
A fentiek alapján az eladóval közösen meghatározhatjuk azt
az eladási ár sávot, amit a piaci viszonyok mutatnak, mellyel megalapozhatjuk
az eladás sikerét. Ezt az ársávot rögzítjük a megbízási szerződésünkben. Lásd: Megbízási szerződés ingatlan eladására
Az
ingatlan-online adatbank felkészült a bérlemények listás kezelésére is, ám az
adatgyűjtés erre az ügyletre az eddigiek során nem történt meg.
A
bérlemények dolgában egyenlőre az ingatlanpiac@yahoogroups.com
levelezőlista szolgálhat konkrét esetekre segítségül, illetve az Interneten
feltalálható adatbankok.
Kiindulási
pontnak a www.fn.hu azaz a FigyelőNet IngatlanMonitor lapoldala ajánlott, ott
ugyanis az egyes adatbankok keresőmotorjai közvetlenül elérhetők.
Bérlemények
felkutatása piacismeret céljából ennek megfelelően
- sajtófigyeléssel
- adatbanki ajánlatok böngészésével
- hirdetéssel
- levelezőlistákon
lehetséges
egyenlőre.
Lásd: Megbízási
szerződés ingatlan bérbeadására
A megbízási
szerződéssel kapcsolatos irodalomnak Dr.
Pesta János: Ingatlanközvetítési megbízás c. könyvét
jelölhetjük meg, melyben jogi avatottsággal tárgyalja az ingatlanközvetítő és
az ügyfelek jogait és kötelezettségeit.
A piaci résztvevők üzleti
kapcsolatainak közvetítése a kereskedelmi élet széles területeire kiterjed és
nemcsak áruk, hanem különböző tevékenységek közvetítését is jelentheti.
A közvetítői
tevékenység közös jellemzője, hogy azt a kereskedő megbízás alapján más személy
- a megbízó - részére és az ő számlájára végzi. Tevékenysége üzletszerző
jellegű, ezért a közvetítő szerződések megkötését készíti elő mások számára,
vagy - a megbízás tartalmától függően - e szerződéseket meg is köti.
Önállóságától
függően vagy megbízója vagy saját nevében jár el, de mindenképpen megbízója
javára, illetve költségére végzi tevékenységét.
A közvetítő
díjazása általában jutalék formájában történik: rendszerint csak a már
létrejött üzletkötések után kap jövedelmet, aminek összege a megkötött szerződések
tárgyának értékéhez (a kiközvetített áru vagy tevékenység szerződésben
meghatározott ellenértékéhez) igazodik.
A közvetítői
kereskedésnek több nevesített fajtája is kialakult.
Az ügynök a közvetítői
kereskedést általában meghatározott személy részére végzi, felkutatja a
lehetséges üzletfelet, tárgyalásokat folytat vele a megbízója által
meghatározott szerződés megkötése érdekében. Többnyire a megkötendő szerződés
előkészítésével foglalkozik és csak kivételesen jogosult azok megkötésére is.
A tevékenységet mindig a megbízója nevében végzi, ezért az
ügynök esetében a vele kapcsolatba kerülő, leendő szerződő fél mindig tudhatja,
hogy az ügynök kinek a javára dolgozik.
A képviselő szintén a
megbízója nevében jár el és általában jogosult a létrehozandó szerződés
megkötésére is. Két főbb típusa van: a jogi és a kereskedelmi képviselő. Előbbi
jogvégzett személy - ügyvéd vagy jogtanácsos - aki a megbízóját
bíróságok és más hatóságok előtt képviseli; jogosult szerződéseknek és más
okiratoknak a megbízója részére történő megszerkesztésére. A jogi képviselőt
azonban nem sorolhatjuk a piaci megbízottak közé, mert nem lát el kereskedelmi
tevékenységet. Ide tartozik azonban a kereskedelmi képviselőnek a tevékenysége,
amelynek során állandó vagy eseti jelleggel képviseli megbízóját az üzleti
kapcsolatokban; tevékenységét meghatározott árukra és földrajzi terültekre is
szokták korlátozni, amint az egyébként az ügynöki tevékenység esetében is szokásos.
Az ügynökhöz képest a képviselő a megbízója nevében olyan
nyilatkozatokat tehet meg, amelyeknek jogi hatásuk van; a képviselő
nyilatkozata mindig megbízóját jogosítja fel, illetve kötelezi. Azt már a képviselőnek
adott meghatalmazás határozza meg, hogy a képviselő nyilatkozatai mire
terjedhetnek ki, pl. teljesítés elfogadására, vagy jogosult-e szerződés
kötésére, illetve az ilyen szerződés pl. milyen árukra vonatkozhat.
A közvetítő
kereskedők között a bizományos rendelkezik
a legnagyobb önállósággal. Ő a saját
nevében köti meg a szerződést, de sosem saját céljára, hanem megbízója
érdekében. Ezáltal bár a megkötött szerződésben
szerződő félként a bizományos kereskedő lesz megnevezve, mégis a szerződésből
származó kötelezettségek és jogok majd a megbízót terhelik, illetve illetik
meg. (Éppen ezért a megbízás megszűnésekor a megbízónak mentesítenie kell
bizományosát e szerződésből folyó kötelezettségei alól.)
A bizományost -
nagyfokú önállóságánál fogva - fokozottabban terhelik a megkötendő szerződésből
származó kockázatok is. Megbízója iránti kötelezettsége nem ér véget a szerződés
megkötésével, hanem helytállással tartozik megbízója iránt a harmadik személy
szerződéses kötelezettségeinek teljesítéséért is.
A piaci
megbízottaknak külön fajtájaként alakult ki az alkusz szerepköre. Ő a
szerződések előkészítését végzi, de nem csupán az egyik szerződő fél megbízása
alapján, hanem mindkét fél részére, és ezért pártatlanul látja el
tevékenységét. Az alkusz a
közvetítendő áruk tekintetében a piacon kialakult árak szakértője, ezért tudja
mindkét fél érdekét figyelembe venni a működése során. Ennek megfelelően -
általában - mindkét szerződő fél részéről kap díjazást.
Az
ingatlanközvetítésre irányuló megbízás az alkuszi tevékenységhez áll a
legközelebb, mégis - mint azt később látni fogjuk - a hatályos jogszabályaink
által meghatározott ingatlanközvetítői tevékenységi kör tartalmaz az egyéb
piaci vagy jogi képviseleti, valamint szakértői megbízásokra jellemző
résztevékenységeket is.
A közvetítői tevékenységgel kapcsolatban általában tehát
megállapítható, hogy ennek során két szerződés játszik szerepet. Egyfelől a megbízó
gazdasági célját megvalósító, a harmadik személlyel létrehozandó szerződés, ami
az esetek többségében adásvételi szerződés (kisebb részben bérleti szerződés);
másfelől a megbízó és a közvetítő között létrejött megbízási szerződés,
amelyben a megbízó meghatározza az előbb említett szerződés tartalmára
vonatkozó igényeit és a közvetítőnek a kívánt szerződés létrehozásával
kapcsolatos feladatait ill. jogait és kötelezettségeit.
A jelzett irodalom
szerint is és a gyakorlatban az ingatlanügyletben az ingatlaniroda
- eladói ügynöki
- vevői ügynöki
- alkuszi
szerepkört tölthet
be.
Különösen fontos,
hogy minden esetben tisztázza a szerepét. Ez már csak azért is fontos, mert maga
a szakma döntő része egyáltalán nincs tisztában ezekkel a dolgokkal.
Ennek megfelelően
beszélünk
-
eladói ügynöki megbízási szerződésről
-
vevői ügynöki megbízási szerződésről
-
alkuszi megbízási szerződésről
A tevékenységet mindig a megbízója nevében végzi, ezért a
vele kapcsolatba kerülő, leendő szerződő fél mindig tudhatja, hogy az ügynök
kinek a javára dolgozik. Az eladói ügynök tehát minden esetben ez eladó
érdekeit kell szem előtt tartsa.
Miként válhat eladói ügynökből alkusszá az iroda?
Az első feltétel nyilván, a nagyfokú piacismeret és korszerű
eszköztár. Nem elég ugyanis tekintély alapon, átláthatatlanul,
ellenőrizhetetlenül bemondani a vételárat. Arról a szerződő feleket meg kell
tudni győzni, mégpedig ellenőrizhető tényadatok alapján. Ennek alapjait nyújtja
az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás. A másik feltétel pedig az, hogy
mindkét féltől legyen megbízása. Az eladótól az eladásra, a vevőtől ingatlan
felkutatására.
1. sz. melléklet: Eladói ügynöki megbízási szerződés
A tevékenységet mindig a megbízója nevében végzi, ezért a
vele kapcsolatba kerülő, leendő szerződő fél mindig tudhatja, hogy az ügynök
kinek a javára dolgozik. A vevői ügynök tehát minden esetben a vevő érdekeit
kell szem előtt tartsa.
Miként válhat vevői ügynökből alkusszá az iroda?
Az első feltétel nyilván, a nagyfokú piacismeret és korszerű
eszköztár. Nem elég ugyanis tekintély alapon, átláthatatlanul,
ellenőrizhetetlenül bemondani a vételárat. Arról a szerződő feleket meg kell
tudni győzni, mégpedig ellenőrizhető tényadatok alapján. Ennek alapjait nyújtja
az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás. A másik feltétel pedig az, hogy
mindkét féltől legyen megbízása. A vevőtől ingatlan felkutatására, az eladótól
pedig az ingatlan eladására.
2. sz. melléklet: Eladói ügynöki megbízási szerződés
Ő a szerződések előkészítését végzi, de nem csupán az egyik
szerződő fél megbízása alapján, hanem mindkét fél részére, és ezért pártatlanul
látja el tevékenységét. Az alkusz a közvetítendő áruk tekintetében a piacon
kialakult árak szakértője, ezért tudja mindkét fél érdekét figyelembe venni a
működése során. Ennek megfelelően - általában - mindkét szerződő fél részéről
kap díjazást.
(Sajátos esete az alkuszi
funkciónak az a gyakorlat, ami a hazai piacon az ingatlanközvetítő irodák
közötti együttműködésben kialakult. Itt arra az esetre utalunk, amikor az egyik
iroda hozza az eladót és a másik hozza a vevőt, majd az ügyleten keletkezett
jutalékon osztoznak.
Végül is ez egy kvázi
alkuszi tevékenység, amit nem egy ügynökség, hanem kettő bonyolít le.
Jogilag viszont nem
tekinthető annak, így az irodák közötti együttműködést külön szerződéssel
tárgyaljuk.)
3.sz.melléklet: Alkuszi megbízási szerződés
Nem egyszerű dolog az együttműködés. Erről
szól a hatalom, a jog és az irodalom is. A hazai ingatlanpiac 1989-et követő
újrasarjadásával megjelenő szakmai szervezetek az etikai kódexeikben eleve
ezzel foglalkoztak. Leegyszerűsítve, milyen elveket és gyakorlatot kell
kövessenek az irodák (avagy ügynökségek) az ügyfelekkel illetve a
konkurenciával, avagy partnerekkel szemben. Melyek azok jogai és
kötelezettségei, az írott szabályokon, azaz a jogszabályokon túlmenően.
4.sz. melléklet: Együttműködési szerződés
ingatlanirodáknak
3.5. Ingatlanügyleti
szerződések és dokumentumok
3.5.1. Ingatlan
adás-vételi szerződés
Ezen szerződéstípusok előkészítésére a
szükséges ismeretek a Jogász a Családban
sorozatban a „Kössünk ingatlan-adásvételi szerződést” kiadványban megtalálhatók.
Megvásárolható:
IGF Project Management Kft. 1537 Budapest,
Postafiók 453/530
Telefon: 481-0184
www.jogaszacsaladban.hu
Ezen szerződéstípusok előkészítésére a
szükséges ismeretek a Jogász a Családban
sorozatban a „Kössünk lakásbérleti szerződést” kiadványban megtalálhatók.
Megvásárolható:
IGF Project Management Kft. 1537 Budapest, Postafiók
453/530
Telefon: 481-0184
www.jogaszacsaladban.hu
Ezen szerződéstípusok előkészítésére a
szükséges ismeretek a Jogász a Családban
sorozatban a „ Kössünk helységbérleti
szerződést” kiadványban
megtalálhatók.
Megvásárolható:
IGF Project Management Kft. 1537 Budapest,
Postafiók 453/530
Telefon: 481-0184
www.jogaszacsaladban.hu
A meghatalmazás elkészítéséhez szükséges
ismeretek a Jogász a Családban
sorozatban a „Adjunk meghatalmazást” kiadványban megtalálhatók.
Megvásárolható:
IGF Project Management Kft. 1537 Budapest,
Postafiók 453/530
Telefon: 481-0184
www.jogaszacsaladban.hu
Az iroda szerződéseit egyrészt analitikusan, másrészt
digitálisan – lekereshetően – tartja nyilván.
Az analitikus szerződés-nyilvántartás Szerződés-nyilvántartási Jegyzék segítségével történik, melynek
rovatait a cég vezetése határozza meg a Szervezeti Működési Szabályzatban
(SZMSZ)
Ajánlott tartalom:
- Dátum: A szerződés aláírásának dátuma
- Tipus: Eladói (bérbe adói) ügynöki; Vevői (bérlői)
ügynöki, Alkuszi
- Szerződő fél:
- neve:
- címe:
-
Telefon:
- Fax:
- E-mail
címe:
-
Kapcsolattartó:
Miután a piacon
naponta – sőt óránként is – változhat a helyzet, az ügyfelek számára a bemutató
megszervezése előtt kontrollálni kell az ingatlanügyletet.
A kontroll telefonon és az erre a célra készített jegyzéke
segítségével történik. A jegyzéken az ügyintéző fel kell tüntesse a
- Dátum: Mikor történt a hívás?
- Kapcsolat: Kivel beszélt?
- Ügyleti szándék: Az eladási (bérbe adási), illetve vételi
(bérleti) szándék fennáll-e?
- Bemutató időpontja: A helyszíni szemle lehetséges
időpontjai?
- Tulajdoni lap: A 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap
meglétre
Egy-egy ügyfélnek (itt a vevőkről és a bérlőkről van szó)
több ingatlant is be kell mutatni. A munka racionalizálása – a
költségcsökkentés - érdekében ezt egy „forgatókönyvbe” célszerű rögzíteni, ami
lényegében egy-egy programtervezet, amelyre egy adatlap alakítható ki.
Az bemutató adatlap
ajánlott tartalma:
- Ügyfél (kapcsolat)
neve: Annak a kapcsolattartónak a neve, aki a bemutatón részt vesz
- GSM: A kapcsolattartó mobil száma (ha van)
- Kapcsolat
- Telefonszám:
- Fax száma:
- Ügyfelek száma:
- Bemutatásra kerülő
címek:
- időpont,
- cím,
- Bemutató
személy
-
Neve
-
GSM száma
-
Telef száma
-
Fax száma
A bemutatókon – a közvetítő érdekeinek
védelmében – jegyzőkönyvet célszerű készíteni, az esetleges későbbi vitákhoz az
ingatlanügylet lebonyolítása alapdokumentumként.
A
jegyzőkönyvre formanyomtatványt célszerű alkalmazni. Az ajánlott formanyomtatvány tartalma:
INGATLAN MEGTEKINTÉSI
JEGYZŐKÖNYV
A jegyzőkönyv felvételének helye:
……………………………………………………………
A jegyzőkönyv felvételének időpontja:
200......
................................. hó ........... napján, .......... óra
......... perc
Jelen vannak:
1.. Az
ingatlan tulajdonosa / kezelője (vagy képviselője) [továbbiakban: Tulajdonos]:
.... Név:
................................................................. ……………………………………………..
Cím:
………………………………………………………………………………………
2. Az ingatlant megtekintő potenciális vevő-,
illetve bérlő (vagy képviselője) [továbbiakban: Megtekintő]:
.... Név:
................................................................. ……………………………………………..
Cím:
................................................................. ……………………………………………
3.. Ingatlanközvetítő
[továbbiakban: Közvetítő]:... /Saját
cég adatai előre nyomtatva/
4. Ingatlanközvetítő
[továbbiakban együtt: Közvetítők]:
Név: ....................................................................... Vállalkozás:……………………………….
A jelenlévők rögzítik, hogy a fenti
címen lévő ingatlant Megtekintő (vagy képviselője), a fenti helyen és
időpontban megtekintette. Jelenlévők megállapítják, hogy ezáltal, kizárólag a
Közvetítő(k) tevékenysége révén, a megtekintés tárgyát képező ingatlan pontos
címét és Tulajdonosát (vagy a Tulajdonos képviselőjét), valamint a Tulajdonos
eladási, csere, vagy bérbeadási, illetve a Megtekintő vételi, csere, vagy bérbe
vételi szándékát megismerték. Megtekintő és a Tulajdonos (illetve képviselőik)
kijelentik, hogy egymást korábban nem ismerték, egymás ingatlaneladási, csere,
vagy bérbeadási, illetve ingatlanvételi, csere, vagy bérbe vételi szándékáról
nem tudtak. Megtekintő és a Tulajdonos (vagy képviselőik) kötelezik magukat,
hogy a Közvetítő(k) tudomása és kifejezett jóváhagyása nélkül, a fenti ingatlan
adásvétele, cseréje, illetve bérbeadása tárgyában, egymással közvetlenül nem
tárgyalnak, az ingatlanra vonatkozó adásvételi, csere, vagy bérleti szerződést
nem kötnek. Megtekintő és a Tulajdonos (vagy képviselőik) felelőségük teljes
tudatában elismerik, hogy amennyiben a fenti kötelezettségüket megszegik, a
Közvetítő(k) azonnali jogosultságot szerez(nek) a megbízási szerződésben
feltüntetett közvetítői díj teljes összegére, egyben kötelezik magukat, hogy a
megbízási díjat haladéktalanul, egy összegben, a jogosult(ak)nak kifizetik.
Közvetítők kötelezik magukat, hogy a másikuk beleegyezése nélkül, egymás
ügyfeleivel közvetlenül nem tárgyalnak és azokkal, az adott ügyletre
vonatkozóan, új megbízási szerződést nem kötnek.
............................................................... ...............................................................
Tulajdonos Megtekintő
(vagy
képviselője) (vagy
képviselője)
............................................................... ...............................................................
Közvetítő Közvetítő
(Tulajdonos
megbízottja) (Megtekintő
megbízottja)
A helyszíni
szemle fogalmát az eladói, illetve bérbe adói ingatlanügyletekre tartjuk fenn,
mely alkalommal az ingatlanközvetítő megtekinti az ingatlant.
A
helyszíni szemle alkalmával kell az eladó (bérbeadó) ingatlanról mindazokat az
adatokat felvenni, amire az ingatlanügylet során szükség lehet. Ezen adatok és dokumentumok köre:
- A
számítógépes nyilvántartáshoz szükséges adatok (adatlap)
-
Rendelkezésre bocsátott dokumentumok (tulajdoni lap, alaprajz, műszaki tervek,
stb. )
-
Digitális fotók
A helyszíni szemle adatlapja attól
függ, hogy a közvetítő milyen nyilvántartó programmal dolgozik. Ugyanis az
adatlap struktúráját célszerűen ez szabja meg.
Az
ügyfél által rendelkezésre bocsátott
dokumentumokról átadás-átvételi jegyzéket célszerű készíteni.
A digitális
felvételekről (avagy fotókról) fotójegyzéket
célszerű készíteni.
A lakásmaffiás jelenségek kapcsán vált kiemelten fontossá a tulajdon, illetve a
rendelkezési jogosultság (bérbe adás) kérdésköre.
A kontrollt a tulajdonosra
- Magánszemély esetén
- a
személyi igazolvány,
- a BM Lakcímnyilvántartása
biztosíthatja.
- Jogi személy esetén
- a
cégkivonat: IM Cégnyilvántartása, avagy az arra alapuló szolgáltatások
- az
ügyfél azonosítás fejezetben felsorolt okmányok bemutatása biztosítja
A hirdetési eszközök:
1) szórólap,
2) telefonos
cetli (illegális),
3) hirdető
tábla,
4) hirdető
vitrin,
5) helyi
közéleti lap,
6) rekláminas,
7) saját
lap,
8) helyi
tévé,
9) helyi
rádió,
10) szaklapok,
11) regionális
közéleti lapok,
12) regionális
hirdetési lapok,
13) országos
napilapok,
14) országos
hirdetési lapok,
15) országos
kereskedelmi tévék,
16) Teletextek,
17)
Internet:
ingyenes hirdetésszolgáltatók ingatlanrovatai,
18)
Internet:
ingyenes ingatlan-adatbankok,
19) Internet:
előfizetéses adatbankok,
20)
Internet:
levelezési listák.
Az, hogy a
közvetítő a felsorolt hirdetési eszközök közül melyeket veszi igénybe, az függ
- az ügyféltől
(mit finanszíroz)
- a közvetítő
lehetőségeitől (milyen kedvezményekre jogosult, illetve milyen lehetőségekkel
rendelkezik).
Az Internetes
ingyenes lehetőségeket – akinek arra felkészültsége van és ezzel már ezek sem ingyenesek – feltétlen
célszerű kihasználni.
A www.ingatlan-online.com adatbanki szolgáltatások segítségével
Lásd: Ingatlaninformatika I. sz. segédlet: ingatlan-online és
ingatlan-map adatbanki szolgáltatások kezelési útmutatója
Lásd: Ingatlaninformatika I. sz. segédlet: ingatlan-online és
ingatlan-map adatbanki szolgáltatások kezelési útmutatója
Lásd: Ingatlaninformatika I. sz. segédlet: ingatlan-online és
ingatlan-map adatbanki szolgáltatások kezelési útmutatója
Lásd: Ingatlaninformatika I. sz. segédlet: ingatlan-online és
ingatlan-map adatbanki szolgáltatások kezelési útmutatója
Lásd: Ingatlaninformatika I. sz. segédlet: ingatlan-online és
ingatlan-map adatbanki szolgáltatások kezelési útmutatója
Lásd: Ingatlaninformatika I. sz. segédlet: ingatlan-online és
ingatlan-map adatbanki szolgáltatások kezelési útmutatója
Az iroda a Szervezeti
Működési Szabályzatába beépítheti a Bizonylati
albumot, melyben rögzíti az összes, az iroda által alkalmazott
formanyomtatványt.
Az Ügyviteli utasításban pedig
megszabhatja azt, hogy az egyes dokumentumokat
-
ki készítheti el és írhatja alá,
-
ki tartja nyilván,
-
kitöltést követően kik férhetnek hozzá és milyen
módon.
Az adatvédelemnek ugyanis ez adhatja meg a jogi alapjait. A
technikai háttértámogatást a megfelelő iratkezelés, illetve szoftver
biztosíthatja. Tervezetten az IngatlanligaPro programba egy-egy ingatlaniroda
komplex ügyvitele beépítésre kerül 2004. évben.
14. IngatlanligaPro tervezett ügyviteli elemei
Forrás: www.kurt.hu
Mindenki megdöbben egy repülőgép
lezuhanásának hírére. A TV híradók első képsorain, az újságok első oldalain
szerepel a hír. Füstölgő roncsok, túlélésre igen halvány remény.
A repülés technikája elméletileg
tökéletesen kidolgozott, mégis, műszaki hiba, emberi mulasztás vagy szándékos
cselekmények miatt bekövetkezik egy-egy tragédia. A repülés biztonságát minden
érintett területre kiterjedő rendszer védi.
E rendszer előírásainak maradéktalan betartása
elméletileg biztosítja, hogy a légi utasok minden esetben eljussanak a
célállomásra. Ha nagyritkán a biztonsági rendszeren áttör egy-egy "zavaró
hatás" akár alkatrészhiba, akár bomba formájában, beindul egy katasztrófa
elhárítási cselekvéssorozat.
Van, amikor ez sem vezet eredményre, és
bekövetkezik a tragédia. Ilyenkor átfogó vizsgálatot tartanak a katasztrófa
okának megállapítására. A vizsgálat célja az, hogy megtalálják és kiküszöböljék
a rendszer hibáját, amely a bajt okozta vagy lehetővé tette annak
bekövetkeztét. Az itt vázolt rendszer működési zavara hatalmas anyagi kárt okoz
és rendszerint emberáldozattal is jár. A minket körülvevő rendszerek általában
(és szerencsére) nem ilyen kiélezett helyzetben működnek. Amit tapasztalatból
viszont már tudunk, nincs 100%-os biztonsággal működő rendszer.
A számítástechnikai rendszerek (és a
továbbiakban ezekkel foglalkozunk) mára teljesen átszőtték életünket, és
többnyire megbízhatóan működnek. A "többnyire megbízható működés"
csak akkor kerül górcső alá, ha az alkalmazási terület jelentős, esetleg pótolhatatlan
értéket képvisel. A repüléstechnikában ezek a fogalmak magától értetődőek, de
mondjuk az államigazgatási rendszereknél már felmerülhet a kérdés, hogy mennyit
érdemes áldozni egy közepesen biztonságos rendszerre, vagy hogy a biztonság
egy-két százalékos növelése megéri-e a ráfordításokat?
Aki e témával foglalkozik, az tudja,
hogy az ilyen esetekben elsősorban a válaszadó pozíciója (vevő/eladó,
főnök/beosztott) határozza meg a válasz tartalmát, mert objektív kapaszkodót
nem könnyű találni.
“A jégszekrényünkkel úgy kétévente
történik valami. Áramkimaradás, vagy a kompresszor hibája miatt leolvad.
Ilyenkor kb. 30.000 forint értékű mélyhűtött áru megy tönkre. Amikor
mérlegeltem, hogy vegyek-e 300.000 forintért saját áramfejlesztőt és
200.000-ért kétkompresszoros hűtőgépet, elvetettem a gondolatot, mert a költség
nem lett volna arányban a veszteséggel.
Ha gyakrabban lenne áramkimaradás, vagy
1.000.000 forint értékű kaviárt tárolnék a jégszekrényben, másként döntenék.
Ha pótolhatatlan laboratóriumi kutatási eredményeim hűtött tárolást
igényelnének, változtatnék a hűtési rendszer biztonságán.”
A fenti gondolatkísérlet következtetései:
1. Kívánatos, hogy a rendszer működési biztonságáról legyen információm.
2. Jó, ha ismerem a védendő “eszköz” értékét.
3. Lényeges, hogy tudjam a biztonság növelésének a költségeit.
“A légi utasforgalomban a biztonság
általában teljes körű, de a katasztrófaterv végrehajtásakor a repülőgép
biztonságával már csak annyira foglalkoznak, amennyire ez elősegíti az emberek
védelmét. Az emberek között is a pilótáknak fokozottabb védelme van (pl.
katapult), és az első osztályon utazók a statisztikák szerint védettebbek, mint
a gép végében helyet foglalók.”
Ha nem lennének költségkorlátok, a
teljes rendszer egységes, minden szintre kiterjedő, azonos minőségű védelme
jelentené a legnagyobb biztonságot. A gyakorlat azonban azt mutatja, még a
fenti, szándékosan kiélezett példában is, hogy az optimális biztonság
szelektív. Ami értékesebb, az fokozottabb védelmet igényel. Szinte biztos, hogy
minden környezetben, így a számítástechnikában is, kialakulnak a biztonságra
törekvés ösztönös, logikus formái. A nagy és bonyolult rendszereknél azonban az
ösztönösség nem elegendő.
Egy banki rendszernél feltételezhetően
az adatok biztonsága a meghatározó jelentőségő, és a számítástechnikai eszközök
biztonsága lényegében csak az eszközök piaci értéke szempontjából érdekes. A
hordozható számítógépemmel más a helyzet. Itt a gép az igazi érték, a rajta
lévő másolt szoftverek elvesztése nem okozna nagy fejfájást. Kivéve, ha értékes, céges adatok vannak rajta, ami viszont megint
felveti a biztonság kérdését (lásd angol titkosszolgálat!).
“Az autómat akkor törték fel, amikor
egy pillanatra benne felejtettem a táskám."
“Éppen akkor törtek be hozzánk, mikor elfelejtettem bekapcsolni a riasztót.”
“A winchesterem akkor ment tönkre, amikor a backup sem működött.”
A védekezésben az a legnehezebb, hogy folyamatos készenlétet és
cselekvést igényel.
Téved az, aki úgy hiszi, hogy áru vagy
szolgáltatás formájában megvásárolható a biztonság.
A biztonság folyamatos fenntartásához
természetesen szükségesek az áruként és szolgáltatásként megvásárolható elemek,
de a globális biztonság ennél lényegesen több: a szervezet életébe beépülő,
folyamatosan ellenőrzött, karbantartott technológia.
Az átfogó informatikai biztonság
megteremtéséhez szükséges egy technológia (pl. Informatikai Biztonsági
Technológia, IBiT®), amelynek keretrendszerét az ide vonatkozó szabványok
szerint kidolgozott eljárások gyűjteménye adja.
Az Informatikai Biztonsági Technológia
elemei az IT rendszeréhez illeszkednek, ott válnak előírásokká, végrehajtható
utasításokká. Ennek megfelelően, az IT szervezeti egységének, az ott
dolgozóknak a tevékenysége bővül, de új szervezet létrehozását, vagy szervezeti
átalakítást az IBiT® bevezetése nem igényel. A Informatikai Biztonsági
Technológia alapgondolata a többszintű, visszacsatolásos
folyamatszabályozás.
A több szint az IT elemeket, az ezekből
épülő logikai/fizikai egységeket alkotó alrendszereket és a teljes rendszert
jelenti
( A nem általános értelemben használt
kifejezéseket a harmadik, definíciók
című mellékletbe gyűjtöttük.)
Fontosnak tartjuk, hogy a megnevezések tükrözzék a lényeget, és
pontosan lehessen tudni, hogy melyik kifejezés mit jelent. Az IT biztonság hazai
terminológiájában ma meglehetősen nagy káosz van, jelen definíciók a KÜRT
szakmai tapasztalatai, a nemzetközi és hazai ajánlások alapján születtek.
Információ: a rendelkezésre álló adatok halmazából,
célfüggvénnyel nyerhető részhalmaz.
Adat: az információ forrásául szolgáló
adathalmaz eleme.
Informatikai biztonság: az adatok
állapotának, minőségi és mennyiségi jellemzőinek, megőrzésére irányuló
tevékenység.
Adatvédelem: Az informatikai rendszerek
adatvesztés elleni védelmét, az adatok folyamatos rendelkezésre állását
biztosító szabályzatok, folyamatok és megoldások.
Adatbiztonság: Az informatikai rendszerek
adataihoz való illetéktelen hozzáférést meggátló szabályozások, folyamatok és
megoldások.
Informatikai biztonsági szabvány: az informatikai biztonság követelményrendszere.
IT rendszerelemek: az informatikai
biztonság körébe tartozó adatok kezelését, tárolását, továbbítását végző
eszközök, erőforrások összessége.
IT rendszer: az IT rendszerelemek
összessége.
Eljárás: az informatikai biztonsági szabvány
egy pontjának konkrét, tevékenységekre bontott, dokumentált alkalmazása.
Munkautasítás: az eljárásokban meghatározott
tevékenységek elvégzésének módjára vonatkozó utasítások leírása.
Végrehajtási utasítás: a munkautasítások
adott feladatkörre és adott munkaterületre történő testreszabását
tartalmazza.
Informatikai biztonsági rendszer: olyan zárt rendszer, melyben az informatikai biztonsági szabvány
alapján kidolgozott eljárások, folyamatok összessége biztosítja, hogy az általa
szabályozott IT rendszerelemek működtetése dokumentált, visszakereshető,
elemezhető és az informatikai biztonságot támogató legyen.
Zavaró tényező: azon hatások összessége, melyek az IT
rendszerelemek helytelen működését okozhatják, és amelynek eredményeképpen az
adatok állapotában nem kívánt változás állhat be.
Folyamatszabályozás: az eljárások
közötti kapcsolatok és kölcsönhatások meghatározása.
Informatikai biztonsági dokumentáció: az informatikai biztonsági rendszer tervezését, bevezetését,
működését és eredményeit írásban rögzítő anyagok összessége.
Feljegyzés: informatikai biztonsági
dokumentáció, amely az informatikai biztonsági rendszer működése során
keletkezett észrevételek írásos rögzítésére, dokumentálására szolgál.
Megfelelőség: az informatikai biztonsági
rendszernek, az informatikai biztonsági dokumentációkban leírtakhoz hű
működése.
Nem-megfelelőség: az informatikai
biztonsági rendszer működésének eltérése az informatikai biztonsági
dokumentációkban leírtaktól.
Helyesbítő intézkedés: az a tevékenység,
amely az informatikai biztonsági rendszer működésében bekövetkezett
nem-megfelelőségek megszüntetésére irányul.
Felülvizsgálat: az informatikai biztonsági
rendszer működőképességének ellenőrzésére irányuló tevékenység.
Megelőző tevékenység: a felülvizsgálat
során feltárt nem-megfelelőség kiküszöbölése.
Audit: az informatikai biztonsági rendszer
teljes felülvizsgálata.
Leegyszerűsítve:
- Vannak
eszközök (gépek, hálózatok, programok) és ezek segítségével kezelt
input/output adatok és adatbázisok. Az értékes, védendő információ ennek a
rendszernek a terméke. Jó közelítéssel ez az adatbiztonság tárgya. A fenti
kör elméletileg jól behatárolható, és erre a körre megfogalmazhatók az
általános adatbiztonsági feladatok.
- Az
itt körülhatárolt rendszert egy sor külső és belső hatás éri vagy érheti.
Vírus, tűz, emberi mulasztás, szándékos károkozás, rendszerelem
meghibásodás, stb. Ezek a hatások mérhetők, becsülhetők, rendszerbe
foglalhatók, vizsgálhatók, modellezhetők.
- A
költségek általában peremfeltételként, vagy célfüggvényként jelennek meg.
(Létezhet egy adott költségkeret, amiből a védelmet meg kell valósítani,
de feltehető úgy is a kérdés, hogy az adatbiztonság adott mértékű növelése
mennyibe kerül?)
A korszerű informatikai biztonsági
rendszereket, amilyen az IBiT® is, az itt felsorolt három alapelemből gyúrják
ki. Működésük során az információtechnológiai (IT) rendszer valamennyi elemét
külön-külön és együtt is folyamatosan vizsgálják az informatikai biztonsági
eljárások szempontjából. A vizsgálatok eredményétől függően, a legjelentősebb
veszélyforrásoknál, a költségkereteken belül, korrigálják a rendszert. Az itt
leírt folyamat az IT rendszer üzemeltetésének része, vagy részévé kell, hogy
váljon. E vizsgálatokkal párhuzamosan, általában évente, a teljes vizsgálatot
egy informatikai biztonságra szakosodott külső (auditáló) cégnek is
szükségszerűen el kell végeznie, aki a független vizsgáló szemszögéből
összehasonlítja a megfogalmazott biztonsági eljárásokat a szabványelemekkel és
a gyakorlati alkalmazással. Mindezen vizsgálatok célja az, hogy rávilágítsanak
az informatikai biztonság gyenge pontjaira, az adatvesztés kockázatára és még
egy sereg kézzelfogható paraméterre, mely a felelős vezetők számára világos
képet fest a pillanatnyi helyzetről, és kiindulópontot ad a jövő stratégiai
döntéseinek meghozatalához.
A hangsúly a rendszeres (belső/külső,
valamint a részleges/teljes) vizsgálaton és ez alapján az informatikai
biztonsági rendszer folyamatos módosításán, javításán van.
A világ olyan irányba halad, hogy a
működőképesnek ítélt módszereket, technológiákat egységesíti, szabványosítja.
Ez a folyamat játszódik most le az informatikai biztonság háza táján. Az
informatikai biztonsági rendszerek tartalmi, és felülvizsgálatuk formai
követelményei szabványosítottak, illetve a szabványosításuk folyamatban van,
hasonlóan például az ISO 9000 szabványsorozat alapján kidolgozott minőségbiztosítási
rendszerekhez.
A Kürt Computer Rendszerház Rt. által
kifejlesztett rendszer kidolgozásánál figyelembe vettük a British Standards BS
7799 szabványait, az ISACA (Information Systems Audit and Control
Association - Nemzetközi Informatikai Auditorok Egyesülete) által kidolgozott COBIT
(Control Objectives for Information and Related Technology) ajánlást, egy olyan
IT szabályozási szabvány és cél gyűjteményt, amely az IT területén általánosan
alkalmazható és elfogadott. Ezeken felül alkalmaztuk a Common Criteria
irányelveit és az Informatikai Tárcaközi Bizottság ajánlásait.
Ahol az adatok komoly, esetenként
pótolhatatlan értéket jelentenek, ott alapvető gazdasági érdek fűződik egy
ilyen informatikai biztonsági rendszer megvalósításához.
15.7.
Milyen út vezet az Informatikai Biztonsági Technológia bevezetéséhez?
15.7.1. Az
elhatározás
Az Informatikai Biztonsági Technológia
megvalósításának feltétele a felső vezetés elkötelezettsége. A felső vezetés
felel a rábízott értékekért, ő képes eldönteni az adatvesztés okozta károk
mértékét és ennek megfelelően az informatikai biztonságra fordítandó (vagy
fordítható) erőforrások nagyságát.
Ma az a tendencia figyelhető meg a
világban, hogy minden nagyhorderejű műszaki eljárás szabványosítási folyamaton
megy keresztül. Így van ez az informatikai biztonsággal is. Az informatikai
biztonság szabványosításának célja: az informatikai biztonság eljárásainak
egységes keretbe foglalása, annak érdekében, hogy az informatikai biztonság
dokumentált, visszakereshető, elemezhető, módosítható és a megelőző
tevékenységet támogató legyen.
Ez a mondat a maga bonyolultságában azt
fejezi ki, hogy a biztonsági technológia visszacsatolt, önjavító folyamat (vagy
legalábbis annak kellene lennie). Az informatikai biztonság eljárásai
szabványosítottak, illetve szabványosításuk folyamatban van.
1. A felső vezetés által kidolgozott
(vagy kidolgoztatott) informatikai biztonsági stratégiai célok megfogalmazása,
lényegében egy informatikai biztonsági kézikönyv megalkotása a szabvánnyal és a
helyi adottságokkal összhangban.
2. Adott körülmények között az
informatikai biztonság minősítő vizsgálata. A minősítő vizsgálat a rendszer
elemeinek, az alrendszereknek és a teljes rendszernek a működését vizsgálja
megfelelőség vagy nem-megfelelőség szempontjából. A minősítő vizsgálat főbb
pontjai:
- A
vállalat megismerése.
- Az
IT szervezet felmérése.
- Az
informatikai stratégia vizsgálata.
- Az
informatikai rendszer vizsgálata felépítés, kölcsönhatások, működés és
üzemeltetés, rendelkezésre állás valamint szabályozás szempontjából.
- Informatikai
biztonság vizsgálata kimenő adatmozgás kezelésében.
- Az
informatikai katasztrófahelyzet kezelés vizsgálata.
3. A minősítő vizsgálat eredményeinek értékelése és intézkedési
terv kidolgozása.
Visszacsatolás az 1. ponthoz.
Tapasztalatból tudjuk, hogy az
informatikai biztonság több irányból is megközelíthető. Azon az oldalon, ahol
már 11 éve állunk (adatmentés, katasztrófa elhárítás), naponta találkozunk a
negatív példák tucatjával. Évente 2.000 adatmentés kerül hozzánk. Ezeknek több
mint 20%-ában (évente legalább 400 esetben) nincs megoldás.
Több éves kutatási eredmények, műszaki
alkotások dokumentációi, közintézmények, kórházak adatbázisai az áldozatok.
Utólag szinte minden esetben levonhatóak a következtetések, és a "Mit
kellett volna tenni?" kérdésre egyértelmű válasz adható.
Négy évvel ezelőtt indultunk el az
informatikai biztonságot a megelőzés oldaláról megközelítő úton. Szakmai
ismereteinkhez közelálló kis részfeladat kidolgozására kaptunk megbízást egy, a
svájci biztosító társaságok és a velük kapcsolatban álló bankok részére
kidolgozandó informatikai biztonsági projektben.
Ekkor találkoztunk először a
szabványosított eljárásokra épülő informatikai biztonsági technológiával. Az
IBiT® tervezése, bevezetése, alkalmazása során szerzett eddigi
tapasztalatainkat csokorba gyűjtöttük.
- Logikusan
felépített, folyamatosan fejlődő, szabványokra épített technológia.
- Alkalmazásához
komoly elhatározás és a résztvevők elkötelezett együttműködése szükséges,
hiszen az IT rendszer teljes egészét érinti.
- A
folyamatos üzemeltetés, karbantartás az IT szakembereire hárul, külső
segítséget ez a tevékenység nem feltétlenül igényel, kivéve a rendszeres külső
auditot, amely a biztonsági szint fenntartásához nélkülözhetetlen.
Az EU országaiban a kiemelt rendszereket (állami kézben lévő, biztosító
társaság által felügyelt, stb.) időszakonként külső, független auditor
kötelezően felülvizsgálja. Az állami támogatás, illetve a biztosítás
fenntartásának feltétele az informatikai biztonsági audit megléte. A
külső, független audit természetesen akkor is elvégezhető, ha az nem
kötelező.
- A bevezetés, alkalmazás egy sor, az informatikai biztonságon
túlmutató eredménnyel jár, vagy járhat. Például a hatékonyság
megnövekedése, a rendszer rendelkezésre állásának javulása, a
költségelemzés, a kockázatelemzés eredményeinek további felhasználása,
racionalizálási ötletek, stb.
"VAGY A TÁNYÉR EGYENES,
VAGY A LEVES GÖRBE"
A KÜRT 11 éves adatmentési
múltjának egyik következménye a hatalmas méretű adatbázis, amely az
adatvesztési esetekkel, azok körülményeivel, kiváltó okaival kapcsolatos,
felbecsülhetetlen értékű információkat tartalmaz.
Ezeknek az információknak a feldolgozása, elemzése folyamatosan zajlott az
elmúlt évek alatt, és ezek az elemzések számos érdekes következtetésre
vezettek.
Már jónéhány éve világossá
vált, hogy a számítógépen tárolt adatok mennyiségének és fontosságának
változása előrevetíti az adatvédelem és adatbiztonság fontosságának
felértékelődését. Ezért már 1996-ban elkezdtük kidolgozni a megfelelő
technológiát ennek a problémakörnek a kezelésére.
Várakozásainknak megfelelően
mára ez a kérdés az egyik legfontosabb tényező lett az informatikában,
elegendő, ha az Internet sokszor megkérdőjelezett biztonságosságára, és a
közelmúlt eseményeire (pl. iloveyou vírus) vagy a gombamód szaporodó, hirtelen
adatvédelmi szakértővé vált cégekre gondolunk.
Az informatikai biztonság mai
helyzetét nagyjából úgy jellemezhetnénk, hogy a cégek felbecsülhetetlen értékű
adatokkal, adatbázisokkal rendelkeznek, és 95 százalékuk használ különféle eszközöket,
megoldásokat adatvédelmi, megelőzési céllal, de csak 5 százalékra tehető
azoknak a száma, akik ezeket megfelelően, rendszerbe foglalva, a
működést/működtetést szabályozva alkalmazzák. Ugyanígy elmondható, hogy a
legtöbb vállalat működése ma már gyakorlatilag megbénul az információ
technológia (IT) nélkül, mégis a számítástechnikai rendszerek meglehetősen
védtelenek, vagy a védelmük sokszor esetleges.
A legtöbb esetben a milliós,
esetenként milliárdos értékeket kezelő, azokhoz hozzáférést biztosító
számítógépeken nincs szabályozva a belépés és a használat módja, az, hogy
milyen programokat tárolhatnak, futtathatnak a gépen, a határtalanul nagy
veszélyt jelentő elektronikus levelezés mikéntje, stb. Ezeken a gépeken
játékok, Internetről letöltött, bizonytalan eredetű programok, képernyővédők,
különböző jópofaságok vannak felügyelet nélkül használatban, kockára téve a gép
biztonságos működését.
Nincs alaposan átgondolva azon
adatok köre és prioritása, amelyek fontosak és kiemelten védendők. Nincsenek
szabályozva az adatvédelmi feladatokkal kapcsolatos felelősségi szintek, nem
megoldott a dokumentálás. Előfordul, hogy a vállalat IT stratégiájában nincs
benne az adatvédelem, az adatbiztonság, sokszor pedig még IT stratégia sincs. A
megfelelően szabályozott, keretek közé szorított rendszer szükségességét jelzi
az a tény, hogy a felmérések és statisztikák szerint az esetek 70-80
százalékában az emberi tényező (szándékosan vagy hanyagságból) okozza a
bajt.
A
biztonság pillanatnyi szintje
Az itt megfogalmazottakat
ülteti át a gyakorlatba a nemzetközileg elfogadott szabványokra és a KÜRT Rt.
12 éves adatmentési, adatvédelmi tapasztalatára épülő integrált adatvédelmi,
adatbiztonsági rendszer, az Informatikai Biztonsági Technológia (IBiT®).