Frissítve: 2003-01-17

Az alábbiakban bemutatott forgalmi érték tanúsítvány egy átlagos budapesti lakás, avagy családi házrész, családi ház forgalmi értékét mutatja a mindenkori piac tükrében. Erre van szüksége mindazoknak, akik eladni, avagy vásárolni szándékoznak.

A forgalmi érték tanúsítvány a T: 36 1 319-0862 telefonszámon munkanapokon 13:00 – 15:00 közötti időszakban, avagy a tilk@axelero.hu címen rendelhető meg. Ára: 5.000,- Ft. Szállítás postai utánvéttel.

Figyelem! A megrendeléshez meg kell adni a lakóingatlan fekvése szerinti irányítószámot, a hasznos alapterületét, valamint azt, hogy a lakás hányadik emeleten helyezkedik el. Meg kell adni továbbá a megrendelő nevét, telefonszámát, a postai - illetve számlázási címet, ahová a küldeményt címezhetjük.

Rendelje meg most és itt.

irányítószámra lokalizált
FORGALMIÉRTÉK TANUSÍTVÁNY

minta

1. Azonosítók:

A hitelbiztosíték tárgya :	Budapest, XI. kerület Rahó utca 18. II. emelet
IRSZ	Alapterület m^2	Emelet
1118	70,2	II.

2. Alapadatok:

A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait használtuk fel, a 2003. év január hónap 17. napi állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak

	180 nap	90 nap	60 nap	30 nap
Minimum eFt	106,9	106,9	106,9	159,5
Átlag eFt	312,8	317,0	314,7	314,4
Maximum eFt	576,9	576,9	576,9	530,8

1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás

Év	1997. év	1998. év	1999. év	2000. év	2001. év	2002. év
irányár eFt/m^2	115,4	129,2	134,6	253,5	297,4	302,4
kötési eFt/m^2	79,5	97,0	117,4	145,8	227,0	230,8
TILK árviszony indexe	1,45	1,33	1,15	1,74	1,31	1,31

2.sz. táblázat: TILK féle árviszony index táblázat

3. A fajlagos árak értelmezése:

- Irányár:Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m²]
- Vételár:Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan [eFt/m²]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m²]

4. A prognosztizált árviszony index

Mivel három év átlagában ismerjük a mértékadó területen (IRSZ) uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait (irányár / kötési ár) így ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára vonatkoztatott (1997-1999) TILK árviszony index 1,31 -ra adódik. Ennek segítségével prognosztizáljuk a 2001, illetve 2002. év fajlagos kötési árait.

TILK féle árviszony tétel:
A magyar lakóingatlan-piacon az alábbi fogalmakat kell megkülönböztetnünk:

o I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt ára) eFt

o K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt vételár, az adózás alapja) eFt

o V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg, amiért az ingatlan elkelt) eFt

o I: árviszony index I/K

Ezekkel:

o Ha I/K ³ 1 Þ I ³ K kínálati piacról beszélünk és I ³ V ³ K

o Ha I/K £ 1 Þ I £ K keresleti piacról beszélünk és I £ V £ K

A vételár az esetek döntő hányadában az irányár és a kötési ár közé esik.

5. A fajlagos alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum

Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1997-2000 kiadvány statisztikái mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és irányítószámmal jellemzett területre nézve.

Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:

Irányár átlag eFt/m^2	302,4
Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m^2	230,8
Fajlagos alapérték = (I + P) /2	266,6

3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és fajlagos alapérték

A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.

6. Az értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők

A társasházakban elhelyezkedő lakások piaci értékítélete és a szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO Irányárfigyelő adatbank kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük alapul. Az elemzéshez felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001. évi adatbázisból szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így képzett halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 1. sz. táblázatba rögzítettük.

Szint	Minta db.	Átlag eFt/m^2	Medián eFt/m^2	x1	y1	Szint- Index
Földszint:	1439	206,606	195	1	215,6283	1,0000
I. em.	2162	208,1859	196	2	209,466	0,9714
II. em.	2089	201,3877	190	3	203,0849	0,9418
III. em.	1641	201,4659	192	4	196,8132	0,9127
IV. em.	998	193,2725	188,5	5	190,5415	0,8837
V. em.	383	200,6564	185	6	184,2698	0,8546
VI. em.	199	185,1859	164	7	177,9981	0,8255
VII. em.	164	161,589	160	8	171,7264	0,7964
VIII.em.	148	158,8446	150	9	165,4547	0,7964
IX. em.	110	157,7091	150	0	59,183	0,7382
X. em.	176	152,1029	146	11	152,9113	0,7091
	9509

4.sz. táblázat: Budapesti társasházak szintenkénti érték (irányárakból számított) eltérése

7. A fajlagos érték A fajlagos értéken a fajlagos alapérték és az értékmódosító tényező(k) szorzatát értjük. Esetünkben a szintszám értékmódosító tényezőjét érvényesítjük a 4.sz. táblázat szerint, a többitől eltekintünk, ugyanis az ingatlanpiaci áralku szokványos mértékét ( cca. 18 % ) nem haladják meg.

8. A forgalmi érték
A fentiek alapján – helyszíni szemle nélkül - a tárgyi ingatlan hitelbiztosítéki érték megállapításához alkalmazható irányítószámra lokalizált forgalmi értékét

70,2 m² *266,6 eFt/m² * 0,9418 = 17 626,088 eFt/m² kerekítve

17 626 eFt értékben állapíthatjuk meg.

Budapest, 2003-01-17

Tilk László Géza

ügyvezető

HUNINFOR Kft.

Budapest,

Rahó u. 18.

TEL: (36 1) 319-5312

www.ingatlan-online.com

Megjegyzés: Jelen dokumentum nem pótolja és nem is helyettesíti a jogszabályokban előírt hivatalos forgalmi értékbecslést. A hivatalos forgalmi értékbecslést, avagy értékelést az arra jogosult szakember helyszíni szemle alapján készíti el. A forgalmi értékbecslők jegyzékei a

- http://www.ingatlan-online.com/tilkcikk021208.htm

- www.maisz.hu

- www.origoingatlan.hu

címeken ismerhetők meg.


1.sz. Függelék: A szintenkénti érték táblázathoz alkalmazott megfontolások

A 4.sz. táblázat alapján MS EXCEL 2000 segítségével elkészítettük a számtani átlag illetve a medián értékek diagrammját, majd elkészítettük ezek trendfüggvényét. A trendfüggvényeket lineáris helyettesítő függvénnyel vettem figyelembe. Meghatároztuk magát a trendfüggvényt, majd az ezzel számítható függvényértékeket. Ezek az y1 oszlopban láthatók.

1. sz. diagramm: A lakószintenkénti fajlagos lakóingatlan-érték változás trendfüggvényei 2001. évben
Minden jog fenntartva!

A Földszinti értéket vettük a bázis értéknek, azaz az alapértéknek és ehhez képest számoltuk az egyes szintek indexeit. Az I. emeleti 0,9714 szintindexet például úgy nyerjük, hogy a első emeleti fajlagos érték és a földszint fajlagos érték hányadosát képeztük: (Szint-index I. em.= 209,466 / 215,6283 = 0,9714) Az adott területen – például irányítószám szerinti körzet – a fajlagos lakóingatlan alapértékét, a földszintre (!) vonatkoztatjuk. Ez azt jelenti, hogy a fajlagos alapérték számításnál, a földszinti értékekből indulunk ki. Az egyes emeleti szintek fajlagos alapértékeit, pedig a földszinti alapérték és a szintnek megfelelő index szorzataként értelmezem. A 9509 darabos mintának elkészítettük a szintszám szerinti eloszlását, melyet az alábbi diagramm mutat.

2. sz. diagramm
Minden jog fenntartva!

A lakások 87,59 %-a tartozik a V. emelet alatti szint kategóriába. Az értékeléseknél erre is figyelemmel lehet lenni. Feltétlen figyelemre méltó tovább az a megfigyelés is, hogy a Fszt, I.-IV. emelet közötti árdifferencia nem haladja meg adataink alapján az 5 - 7 %-ot!