www.ingatlan-online.com

Angyalföld, Béke tér és térsége lakóingatlan árviszonyai

2002.06.02.-i dátummal elkészítettük Budapest XIII. kerülete, 1139 irsz. alatti térség lakóingatlan árelemzését a DUNA TV Kalendárium magazin műsora blokkját képező Telekszemle műsor – azaz a lakosság tájékoztatása - kedvéért.

2002-06-02

© Tilk László Géza

Tapasztalataink szerint – melyet az úgynevezett TILK árviszony tételében rögzítettünk - a tényleges vételárak az irányárak és a kötési árak között találhatók.

A térség értéktérképét az ingatlan-map adatbanki szolgáltatásból (a szolgáltatást a HUNINFOR Kft. és a GeoX Kft. alakította ki pénzintézetek számára ingatlanok hitelfedezeti értéke meghatározásához illetve kontrolljához) nyertük:

Árelemzésünket az értéktérképen a sötétbarnával jelzett térségre végezzük.

Pozíció: http://bpterkep.index.hu/?cat=38&id=622 a BudapestMap alapján.

Elsőként visszatekintünk az időben és megvizsgáljuk miként alakultak az irányárak Angyalföldön, a Béke tér térségében ( az IRSZ 1139 alatt ) a lakóingatlan árak 1996-2002 években. Az adatokat az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás segítségével ( amit Tilk László Géza és Illés Árpád jegyez ) állítjuk elő a Magyar Ingatlanadatbank Unió adatbázisaira alapozva.

1.sz. diagramm

Az 1.sz. diagrammban jól látható az irányárak alakulása, a sötétkék jelzéssel a minumum, a lila jelzésű az átlag, míg a sárga jelzésű a maximum. A diagrammhoz az 1.sz. táblázat tartozik.

Év	Minimum	Átlag	Maximum
	eFt/m2	eFt/m2	eFt/m2
1996. év II. né.	26	49	75
1997. év II. né.	22	57	107
1998. év II. né.	33	69	130
1999. év II. né.	57	91	142
2000. év II. né.	63	141	194
2001. év II. né.	65	175	284
2002. év II. né.	100	195	315

Mind a táblázat, mind a diagramm jól érzékelteti az árak 2001-ig tartó emelkedését, majd a trend megtörését. A jelenlegi irányárviszonyokat (2002.04.01.-től 2002.05.30-ig terjedő időszak) a 2. sz. diagramm mutatja.

2.sz. diagramm

A 2. sz. diagramm az irányárak eloszlását mutatja. A diagrammon láthat, hogy az irányárak egyenletesen oszlanak el. Alapértékek eFt/m2 értékben:

Minimum: 100

Átlag: 198

Maximum: 315

Pirossal egy lineáris trendfüggvényt helyeztünk a görbére, hogy ezzel is felmutathassuk milyen egyenletes az irányár eloszlás. Ezzel együtt megvizsgáljuk a kínálat összetételét.

3.sz. diagramm

Kínálati ajánlatok alapterület eloszlását a 3.sz. diagramm érzékeltetheti, ami 25 m2-től 84 m2 közötti sávban helyezkedik el, viszonylag egyenletes eloszlásban.

A közelmúlt – 180 nap – árváltozásainak nyomon követését az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás segítségével megvizsgáltuk 30, 60, 90, 180 napos időszakokra nézve és táblázatba foglaltuk:

eFt/m2	360 nap	180 nap	90 nap	60 nap	30 nap
minimum	67	100	100	100	100
átlag	188	194	195	198	204
maximum	386	386	315	315	315

2. sz. táblázat

A táblázat adati alapján elkészítettük a 360 napos árváltozás diagrammot:

4.sz. diagramm

A 4. sz. diagramm egyértelműen mutatja azt, hogy az irányárak abszolút értelemben stagnálnak. Az átlagérték trendfüggvényét is felrajzoltuk az MS EXCEL segítségével, melyre y = 3,6 * x + 185 eFt/m2.

Kérdéses ugye ilyenkor az, vajon a tényleges eladások miként alakulhatnak. Erre nézve miután a KSH statisztikák egyenlőre csak 2000 évig állnak rendelkezésre, TILK árviszonytételén alapuló interpolációt alkalmazunk.(Lásd: http://www.ingatlan-online.com/tilkcikk011101a.htm ) .

Az alkalmazott TILK árviszony érték most egy kerületi átlagérték, amit 200 évre vonatkoztatva számítottunk: 1,35

Ha ezzel elosztjuk a jellemző értékeket, úgy megkapjuk a becsült kötési árak értékeit.

Eredményeinket az alábbi táblázatba foglaljuk össze:

eFt/m2	360 nap	180 nap	90 nap	60 nap	30 nap
irányár átlag	188	194	195	198	204
Becsült kötési ár átlag	139	143	144	147	151

3. sz. táblázat

5.sz. diagramm

Megjegyzés: A 250 eFt/m2 feletti irányár értékeket nagy valószínűséggel új lakások piacra vitele vonzza magával, ahogy az a 2. sz. diagrammban megjelenik.

Lásd: http://lakopark.lap.hu/

Egyéb érdekességek:

Forrás: http://www.adsonline.hu/varosok/budapest/xiii_ker/informaciok/kerulet_tortenete/kerulet_tortenete.htm

A település vázlatos története

A XIII. kerület, Angyalföld kialakulásáról már Anonymus krónikája óta vannak emlékeink. A korábbi kutatások a Kelta Birodalom (i. e. I. század) hanyatlása utáni idõre vezetik vissza a mai XIII. kerület kialakulá-sát. Rákosmezeje nem a mostani Rákos síkján keresen-dõ, hanem Angyalföld területén. Ezt erõsíti meg Sala-mon Ferenc és Oláh Miklós Pestrõl írt sorait idézve és ez található Mikoviny 1737-ben kiadott térképén is.

Angyalföld az elsõ Árpád-házi királyok alatt királyi birtok volt. Szent István király Angyalföld egy részét az esztergomi érseknek adományozta, amelyet IV. Béla - egyéb birtokok adományozása fejében - kiváltott. A kiváltás azzal a céllal történt, hogy a Nyu-lak-szigetével (Margit-sziget) megajándékozza a Domonkos apácarendet.

A középkori feljegyzések tanúsága szerint a Vizafogónak nevezett városrészben lévõ Agaras-tó halászati jogát az apácák védték meg minden külsõ beavatkozás ellen, mivel ez számukra igen jelentõs jövedelemforrás volt.

A mai Rákospatak környékén a XVIL-XVIII. században is számos emlék volt, a leghíresebb fennmaradó emlékeink között van az Ördögmalom, melynek mûködésére már a római korból vannak régészeti bizonyítékok.

A ma használatos Angyalföld elnevezés a Rákosmezõ egy részére vonatkozott, az 1800-as évek elejére vezethetõ vissza, németbõl tükörfordítással keletkezett (Engelsfeld). A mai Angyalföld területén lévõ középkori települések sorában megemlíthetjük Új Bécset (Nova-Bech, Vibecz-Wybech, Becsavara), Jenõt (Jenew), Kis vagy Új Jenõt (Vugyei), Vizafogót (Husonum, Hasenfang, Hasenwurf). I. Lipót 1703-ban kiadott Kiváltság Levele Szent László nevû majorról is említést tesz, amely a jelenlegi kerületünk területén állt.

Angyalföld újkori kialakítása a XIX. század I. felében indult meg, majd a század második felében fokozódó ütemben iparosodott. A XX. század elsõ felére már a fõváros egyik legjelentõsebb ipari körzetévé vált, és az is maradt az 1980-as évek végéig. 1930-ban Budapestet 14 közigazgatási területre osztották, az V. kerületbõl a XIII. kerülethez került: 1. Vizafogó, 2. Kikötõ-dûlõ, 3. Népsziget. A VI. kerületbõl átadott részek: i. Lõ-portár-dûlõ, 2. Erdõ telkek, 3. Felsõbikarét, 4. Angyalföld (Napföld). A törvény hatályba-lépését követõen 1938-ban a XIII. kerületben (Magdolnaváros) elöljáróság kezdte meg mûködését.

Angyalföld mai területét a 4349/1949. MT számú rendelet határozza meg. A fenti hét területrészhez csatlakozott Új-Lipótváros, mely a két világháború között épült ki mo-dem lakónegyeddé, sakktáblaszerû utcahálózattal. A kerület határai Ny-on a Duna, É-on az esztergomi vasút, K-en a váci vasút, D-en pedig a Szent István krt. és a Nyugati tér.

Forrás: http://www.xiii-ker-angyalfold.hu/kiadvany_eloszava.htm

A XIII. kerület - pontosabban Angyalföld - kialakulásáról már Anonymous krónikája óta tudunk.
    A pesti síkságnak ez a része számos, kisebb-nagyobb szigetbõl álló vadvízország volt, ami a római korban bizotsította Aquincum jó védhetõségét. A történet-régészeti kutatások az elsõ település kialakulását a kelta birodalom hanyatlása utáni idõre teszik. Rákos mezeje nem a mostani Rákos síkján keresendõ, hanem Angyalföld területén. Ezt erõsítik meg Salamon Ferenc és Oláh Miklós Pestrõl írt sorai és így láthatjuk Mikoviny 1737-ben kiadott térképén is.
    Az elsõ Árpádházi királyok alatt Angyalföld királyi birtok volt. Szent István király Angyalföld egy részét az esztergomi érsek adományozása fejében - kiváltotta, hogy a Nyulak-szigetével (Margit-sziget) megajándékozza a Szent Domonkos apácarendet.
    A középkori feljegyzések tanúsága szerint a vizafogónak nevezett városrészben lévõ Agaras tó halászati jogát az apácák védték meg minden külsõ beavatkozás ellen, mivel a tó számukra igen jelentõs jövedelemforrás volt.
    A mai Angyalföld területén lévõ középkori települések sorában megemlíthetjük Új Bécset, Jenõt, Kis-, vagy Új Jenõt, Vizafogót. I. Lipót 1703-ban kiadott kiváltságlevele említést tesz egy Szent László nevû majorról is, ami jelenlegi kerületünk területén állt.
    A mai Rákospatak környékén a leghíresebb XVII-XVIII. századból fennmaradt emlékeink között van az Ördögmalom, amelynek mûködésére már a római korból vannak régészeti bizonyítékok.
    A ma használatos Angyalföld elnevezés eredetileg a Rákosmezõ egy részére vonatkozott. Használata az 1800-as évek elejére vezethetõ vissza, németbõl (Engelsfeld) tükörfordítással keletkezett.
        Anyalföld újkori kialkítása a XIX. század elsõ felében indult meg. A század második felében egyre fokozódó ütemben  iparosodott. A XX. század elejére már a fõváros egyik legjelentõsebb ipari körzetévé vélt, és az is maradt az 1980-as évek végéig.
    1930-ban Budapestet 14 közigazgatási területre osztották: Az V. kerületbõl (Lipótváros)a XIII. kerülethez került: 1. Vizafogó, 2. Kikötõ-dûlõ, 3. Népsziget. A VI. kerületbõl (Terézváros) átadott részek: 1. Lõportár-dûlõ, 2. Erdõ-telkek, 3. Felsõbikarét, 4. Angyalföld (Népföld). A törvény hatályba lépését követõen, 1938-ban a XIII. kerületben (Magdolnaváros) elöljáróságot hoztak létre.
    Angyalföld mai területét a Minisztertanács 4349/1949. számú rendelete határozta meg. A fenti hét területrészhez csatlakozozz Új-Lipótváros, mely a két világháború között épült ki modern lakónegyeddé, sakktábla szerû utcahálózatával.

Forrás: http://mek.oszk.hu/porta/szint/human/szepirod/magyar/nyugat/html/index.html?06586.htm&06572.htm

Kassák Lajos: Ének Angyalföldről

Ó Angyalföld! sok bajnak és harcnak melegágya, te!
(Kinek, kinek szebb, mint nékem a messzi mennyország)
Piros szívem ma pajkosan ünnepre öltözött,
s hogy nyelvem száraz és sima az ócska szesz hiján,
sarokra lépve járok el vén házaid alatt.

Bús lelkem, kit ifjonta zártam a négy fal közé,
hogy sírjon s mint mumus magában üljön meg szegény,
most fölficánkol az égig a lusta sarokból
s mig sárga gunyám múlt nyarak porát szitálja rám
gondolom: sorsom e napon bizton jobb utra tér.

Reggel van s dalra vágyom édes, tiszta szájjal én,
ma balkezes szent erő kerget, hogy kiáltsam át
a gyárak bő dudáját s csituljak le, ha rám szól
a munka gyászos éneke, melyhez a rőtt kovács
vidám ütemet ver ki ülője karcsú szarván.

A dolgos öklök ritmusa fülembe énekel:
a nóta szól, most áll a bál és nincsen irgalom,
tátott kürtők torkán, mint bőszült medve, bőg a füst,
tűz hull, az ég ragyog s amott a sikor faltövén
kocsmázni indul már a lumpos, ferde kontyú lány.

Ó, terhes napjaim emléke árkos arcomon:
multam megáldom szelíden - nagy béke van velem,
s ó köszöntsön holnap is így a nyájas égvirág,
mert nincs tűzhely, hol csókkal és szép szóval becézzék
e bús és nagyszerű világnak szívszegény fiát.

Az utcahosszban tiprok, mint nyűtt pártalan legény,
de bút borongást, mint rossz garast, könnyen vesztek el,
két lábam boldogan bokáz s bár félem holnapom:
jó szívvel szánom a testvért, kit bánata köt még
beérni az örökké szük kört sima sineken.

Ajánlott linkek:

Polgármesteri Hivatal: http://www.xiii-ker-angyalfold.hu/

A XIII. kerület elsõ hatvan éve egy építész szemével http://www.xiii-ker-angyalfold.hu/elso_60_ev.htm

Dr. Tóth József országgyűlési képviselő http://www.tothjozsef.hu/