A lakóingatlan értékelésnek piaci viszonyok között többféle filozófiája alakult ki és ez többnyire szorosan összefügg azzal a társadalmi és gazdasági környezettel, amelyben azt alkalmazzák.
1. Ingatlanértékelési filozófiák és eredetük
1.1. Az angol, azaz az „összehasonlító”
becslési módszer
1.2. A német, azaz a telekértékkel operáló
szakértői módszer
1.3. A piaci adatokon – és információkon
nyugvó értékelés
A módszer az angolszász világban elterjedt. Alapfilozófiája a szigetország társadalmi és gazdasági fejlődésének eredménye. Nagy Brittania az elmúlt századokban világhatalom volt, miáltal az úgynevezett ingó – szállítható - értékek szerepe jelentősebb volt, mint az európai kontinensen. Többek között ezt azok a tények is alátámasztják, miszerint a Lloyd, a világ első biztosítója nem ingatlan, hanem ingó értékek, azaz a kereskedelmi hajók és rakományaik biztosítására jött létre. Ebből a társadalmi és gazdasági környezetből fakad az, hogy a mai napig az ingatlanértékelők, részét azaz alcsoportját képezik az eszközértékelőknek, RICS-nek azaz a Királyi Értékelők Társaságának.
Ezzel az ingatlanértékelésnek az „angol” filozófiája az, mintha egy pultra kitennénk mustrára az értéket, majd mellé helyeznénk néhány ahhoz lehetőleg minél hasonlóbb – hasonló helyről származó - értéket és mint egy ingó becsüs azok előnyös és előnytelen tulajdonságát számba véve, meghatározzuk annak becsértékét. Lényegében ez a módszer felel meg leginkább a magyar ingatlan-értékbecslés fogalomnak. A többi filozófiától eltrérő jellemzője, hogy nem kezeli külön érték egységként magát a telket amin az ingatlan nyugszik.
A módszer az európai kontinensen elterjed módszer. Belső szubsztanciája a német népek kontinentális térszemléletéből fakad. A németek a terület, a teret nagy jelentőséggel kezelik. Egyik legpregnánsabb példája az, hogy magát a földterületet amelyen élnek, „faterlandnak”, azaz apaföldnek fogják fel. Ez a felfogás geoföldrajzi helyzetükből illetve a hagyományosan nagy laksűrűségükből fakad.
Fontos azt is tudnunk, hogy német földön az adminisztráció, a nyilvántartás – így az ingatlan nyilvántartás – különös jelentőséggel bírt. A mindenkori hatalom által alapvetően igényelt információ volt, mint a precíz adóztatás alapja.
E szemléletmódból fakad az, hogy a telket eleve külön kezelik a felépítménytől, ahogy azt a magyar – németből átvet – telekkönyv is mutatja.
Az ő szemléletükben tehát a telek elsőrangú helyen áll és külön kezelik. Nevezhetnénk ezt kontinentális szemléletmódnak is.
Ebből fakadóan az értékelés menetének filozófiája az, hogy veszem a telek értékét (piaci értékét?) majd kiszámítom az újra előállítási értékét a felépítménynek és az alépítménynek, majd úgymond amortizálom azt. E kettő érték összetevő adja aztán az úgynevezett piaci értéket. Különösen fontos megjegyeznünk azt a tényt, miszerint a német filozófiának gyökerét az a tény is képezi, hogy Németországba 1912 óta gyűjtenek piaci forgalmi adatokat, mely egy statisztikai rendszer alapját képezi. Ez mellé viszont azt is hozzá kell tegyük, hogy a lakóingatlan piac – éppen a nagy laksűrűség okán – egészen az 1960-as évek végéig közvetlenállami irányítás és behatás alatt állt. Azaz a hatalom mondta meg – azaz befolyásolta - azt, hogy minek mi az értéke és nem a piac, ahogy az például Romániában a mai napig is így működik.
Jól érzékelhető, hogy ez a fajta értékelés az értékösszetevők jelentősebb ismeretét, azaz építési ismereteket is igényel, ugyanis a felépítmény és alépítmények, közművek újraelőállítási értékének a megállapításához kifejezetten építési szakismeretekre van szükség.
A szabad piac fogalma eléggé viszonylagos. Lényegében az USA világhatalommá növekedéséből és hatásából eredeztethető az 1945-ös évektől kezdődően. Nem véletlen hogy Németországban is a lakáspiac liberalizációja az 1960-as évekre, az amerikai „megszállás” időszakára tehető. A világhatalom kiterjeszti napjainkban is hatását és nem tűri azt, hogy valamely piacra szabadon be ne tudjon hatolni áruval, szolgáltatással és információval, ugyanis ez szavatolja befolyását, ezúton tudja érvényesíteni gazdasági erejét.
Ennek a filozófiának a belső
szubsztanciáját példán keresztül világíthatjuk meg.
Vajon mennyi legyen egy szendvicsnek az ára?
Ezt két úton közelíthetjük meg. Az egyik
az úgynevezett szocialista modell, azaz az összetevők költségszámítása alapján
történő ár kalkuláció, amely szerint
-
zsemle 20 Ft
-
vaj 20 Ft
-
felvágott 30 Ft
nyers költség: 70 Ft
adótehet 50 Ft
nyereség 50
Ft
ár: 170 Ft
Ha tehát a hatalom befolyásolni
akarja a szendvicspiacot, akkor például ebben az árban maximálhatja a szendvics
árát.
Nem véletlen, hogy ez a metodika
lett a szocialista gazdaság árképzésének az alapja, hiszen Marx és Engels német
és angol területeken élt és működött.
Igen ám, de egy ilyen beavatkozás
korlátozza a piacot. Azaz ezzel a módszerrel nem lehet igazán gyarapodni,
hiszen az extra profit eleve kizárt ezen a módon.
A másik út a szabadpiaci, azaz a
piac liberalizálásának az útja.
Készítünk egy szendvicset 70 Ft-ért
és megpróbáljuk azt eladni különféle helyeken és nem egységáron. Azaz annyiért
adjuk a szendvicset, amennyiért a konkrét körnnyezetben
azért hajlandók áldozni. Aki nagyon éhes, avagy nagyon tetszik neki az áru – ha
az jól is van csomagolva – úgy akár 500 Ft-ért is értékesíthetünk szendvicset.
Ez esetben ugye biztosított akár az
extraprofit termelés is.
Magyarországon 1990 óta az ingatlanpiac liberalizált és nagyvárosainkban működik is. A kereslet és a kínálat szabja meg a lakóingatlanok piaci árát.
Történnek ugyan állami beavatkozások erre a piacra, ám amint a legutóbbi devizahitel megjelenés, illetve az azt megelőző szerencsétlen állami beavatkozás a jelzáloghitelezéshez kapcsolódó államilag támogatott hitelekbe megmutatta, hogy egy liberalizált és nyitott piacot nem lehet csak úgy államilag irányítgatni.
Ezeknek a viszonyoknak felel meg az úgynevezett ingatlanpiaci statisztikai alapokon nyugvó, piaci értékelési módszer, melyet az ingatlanpiaci statisztikai analízisen keresztül mutatunk be, e jegyzet keretei között.
Ennek jellemzője a piacfigyelés, azaz az ingatlanpiaci monitoring, amely egy-egy konkrétan lokalizált földrajzi térségre méri a kínálati árszínvonalat és a keresleti árszínvonalat egyaránt. Ezeket az adatokat idősoros adatbázisokba rendezi és hozzáférhetővé teszi. Ezen eszközök alapján már matematikai statisztika pontossággal meghatározhatók értékek, amelyek alapját képezik a piaci lakóingatlan értékelésnek. Az így meghatározott értékeket, helyszíni szemlével és egy arra alkalmas más piaci módszerrel kontrollálni lehet és kell.