2. Az értékelési filozófiák hatása
2. Az
értékelési filozófiák hatása
2.4.
Magyar Jelzálogbank Egyesület
Magyarország
geo-földrajzi fekvéséből fakadóan több hatásnak volt és van kitéve, ahogy azt
történelme és gazdaságtörténelme mutatja.
Vegyük csak a
világvallások sokaságát, melyet történelmi egyházaink gyűjtőfogalommal kezelünk.
Így van ez az ingatlanértékelési módszerekre nézve is. A hazai ingatlanértékelési módszerekre illetve körülményekre legnagyobb hatást a bankok, illetve ezen keresztül az úgynevezett BASEL II. egyezmény gyakorolja. Ez utóbbi nem más, mint az EU vezető bankjainak együttes érdekeit kifejező ajánlás, a banki gyakorlatra nézve.
Igen ám. Viszont a Magyarországon működő bankok szinte kizárólag külföldi érdekeltségek kezében vannak. Lásd: www.banszovetseg.hu .
A jelzálog-hitelezés területén ugyan ez nem egyértelmű, ugyanis az FHB-ban www.fhb.hu jelentős állami tulajdon testesül meg, illetve az OTP Jelzálogbank tulajdonosi szerkezete is eltérő a többitől, viszont a HVB Jelzálogbank www.hvb.hu egyértelműen német érdekeltségű.
Ezek a háttér körülmények aztán igazi vegyes képet mutatnak. Ahány bank, annyi elvárás és gyakorlat a lakóingatlanok forgalmi értékelésére nézve, amelyet döntően az anyabank előírásai és gyakorlata határoznak meg
A jelzáloghitelezésnek van egy különös jellemzője. Nevezetesen az, hogy pongyolán fogalmazva, a betétesek felé a magyar állam a kezes. Ebből fakadóan az FHB-nak a jelzálogbankok közül is kitüntetett szerepe van, azaz az értékelésre nézve befolyást tud gyakorolni a jelzáloghitelezéssel is foglalkozó további 9 bankra.
Miben nyilvánult meg
ez a befolyás?
Többek között abban, hogy az FHB a PSZÁF-el elfogadtatta azt általa kialakított metodikát, a 25/1997. PM. rendeletre alapozva, amelynek az alapjait az úgynevezett „angol” módszer adta. A metodika adaptálása eléggé szerencsétlenül sikerült. A rendelet 1.sz. mellékletében olyan követelményeket is támaszt, amelyet a magyar jogrend – ami már harmonizált az EU jogrenddel – nem biztosít, sőt kifejezetten tilt, mint például az ingatlan adásvételi szerződések tartalmának hozzáférhetővé tételét.
Az FHB ezt a problémát úgy oldotta meg, hogy kimódolták azt, hogy a földhivataltól 3 havonta megkapják az ingatlan-adásvételi szerződések adatait. Ám miután az „angol módszer” eleve azonosítható ügyletek adatait követeli meg – ami természetesen egy más jogrend és gyakorlat alapján ott biztosított is – így törvénysértő gyakorlatot követ. Mindezt azzal indokolja, hogy ez egyben államérdek, hiszen neki a fedezetértékeléshez ismernie kell a lakóingatlan piaci tranzakciókat. Ebből a helyzetből fakad aztán az a befolyás, amit az úgynevezett független ingatlanértékelőkre gyakorol, mert amíg neki vannak – igaz vitatható tartalmú – adatai a tranzakciókra, addig a független ingatlanértékelők ezek ismeretétől a jogrend által vannak eltiltva. Így tehette meg az FHB azt az elmúlt évek során, hogy az általa úgynevezett elfogadott értékelő cégeket és nem a független értékelőket, listára vette és nekik osztotta le – ellenőrizhetetlenül - a felfutó jelzáloghitelezéshez megkövetelt értékelési munkákat. Ezzel állt elő az a helyzet is - ami a korrupció melegágya - hogy ilyen esetben nem mindegy ki van a listán, avagy sem. A bank által elfogadhatóan tehát csak az tud értékelni, akit a banki fedezetértékelés ott akar látni.
Meg nem erősített hírek szerint az FHB fedezetértékelésének vezetője éppen azért is kellett hogy távozzon a posztjáról, mert hozzájárult ahhoz, hogy munkatársai „kimaszekoljanak”, azaz a listára vett cégeknek azok „független értékelőként” bedolgozzanak.
Más utat jár az OTP . Valamilyen módon ő is hozzáfér a
független értékelők vágyta gyümölcshöz, azaz a
földhivatalban, avagy az illetékhivatalban fellelhető ingatlan-adásvételi
szerződések adataihoz. És mivelhogy a 25/1997. PM rendelet alapján ő is az
angol utat járja, kikerülhetetlen hogy törvényellenes adatgyűjtést folytasson.
A HVB Jelzálogbank gyakorlatáról csak annyit tudni, hogy ők az anyabankjuk befolyása alatt állnak, tehát ők a „német módszer” szerint működnek. Ez abból is látszik, hogy a bank belső munkatársaitól elve építőipari felsőfokú végzettséget és gyakorlatot követelnek meg, a Magyarországon megszerezhető ingatlan értékbecslői szakképzettségek mellé.
Az ő gyakorlatukban törvénytelen adatkezelésről nincs tudomásunk.
A három jelzálogbank nemrég egyesületet alapított. Ebből a törekvésből az látszik, hogy bizonyos kérdéseket a piaci konkurálás ellenére egységesíteni kívánnak. Ennek egyik jele az úgynevezett közös adatbázis. Ami egyébiránt a kétes adósok nyomon követésére szolgálna, ám mellette jól érzékelhetően a törvénytelen úton előállított, illetve törvénytelenül kezelt ingatlanpiaci adataikat is úgy tűnik meg kívánnák osztani.
A fenti megosztási törekvés önmagában dicséretes ugyan, ám
óriási veszélyekkel jár a magyar gazdaságra. Ugyanis ez az adatbázis képezi az alapját annak a banki alulértékelési
gyakorlatnak, amit legutóbb az állampolgári jogok biztosa feltárt, amit azóta MNB tanulmány és PSZÁF vizsgálat igazolt, és amit most
vizsgál a GVH.
A független ingatlanforgalmi értékelők, meg csak kapkodják a fejüket, hogy mi is van itt és féltik a kenyerüket és a megrendeléseiket. Érdekvédelmük nem igazán működik, ugyanis nincs önálló érdekvédelmi egyesületük – ahogy az a nyugati világban szokás – hanem a MAISZ-ba tagozódnak be. Ezzel együtt meg kell állapítani azt is, hogy az utóbbi egy évben a MAISZ vezetése is radikális – érdekvédelmi - lépésekre szánta el magát miután közel kettő, három év alatt legalább 300 ingatlanértékelő lépett tagjainak sorába. Ám maga a MAISZ sem állhat szemben igazán a bankokkal, mert maga a vezetés is érdekelt az ingatlanértékelői piacon és radikálisabb fellépés esetén maguknak a vezetőknek a gazdasága is megrendülhet. Olyat pedig senkitől elvárni nem lehet, hogy a maga érdekei ellen tartósan működjön.