6. Az ingatlanpiaci statisztikai analízis alapeszközei

6. Az ingatlanpiaci statisztikai analízis alapeszközei 1

6.1. Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis. 1

6.2. Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás. 1

6.3. Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás. 2

6.4. Ingatlanpiaci-Monitor adatbanki szolgáltatás. 3

6.5. Egyéb ingatlan adatbanki statisztikai szolgáltatások. 4

6.5.1. OriGo Ingatlanbörze adatbank statisztikái 4

6.5.2. bpingatlan.hu weboldal statisztikái www.bpingatlan.hu. 6

6.5.3. Ingatlan.com adatbank statisztikái 6

6.5.5. Az Ingatlan és Befektetés illetve a Lakás.hu ingatlanpiaci magazin által közzétett statisztikák 8

6.6. A kontroll szerepe és fontossága. 9

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis alapeszközei

- idősoros adatbázisok

- az idősoros adatbázisokra települő adatbanki szolgáltatások

6.1. Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis

A Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis az első hazai regisztrált és minőségtanúsított piaci kínálatokat tartalmazó ingatlan adatbázis. Szabatos leírása a – nyilvános - regisztrációs dokumentációban ismerhető meg.

Az adatbázisra jelenleg három Internetes adatbanki előfizetéses szolgáltatás alapul, úgymint

- Ingatlan-Online

- Ingatlan-Map

- Ingatlanpiaci-Monitor

Az adatbázis egy-egy része (negyedévi adatok) az előfizetők számára CD-n is hozzáférhető, mely Ingatlan Praktikum CD. néven ismert.

6.2. Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás

Az Ingatlan-Online Internetes előfizetésen alapuló ingatlan-adatbanki szolgáltatást az INXIT Kft és a HUNINFOR Kft. fejlesztette ki 2001 évben és üzemelteti folyamatosan. A szolgáltatások és annak funkciói részletes leírása a jegyzet Segédletében és a Kézikönyvek nyert elhelyezést.

6.3. Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás

Az Ingatlan-Map Internetes előfizetésen alapuló ingatlan-adatbanki szolgáltatást a GeoX Kft. és a HUNINFOR Kft. fejlesztette ki 2002. évben és üzemelteti folyamatosan. A szolgáltatás és annak funkciói részletes leírása a jegyzet Segédletében és a Kézikönyvekben nyert elhelyezést.

6.4. Ingatlanpiaci-Monitor adatbanki szolgáltatás

Az Ingatlanpiaci-Monitor Internetes előfizetésen alapuló ingatlan-adatbanki szolgáltatást az IngatlanCD 2002 Kft. és a HUNINFOR Kft. fejlesztette ki 2004. évben és üzemelteti folyamatosan. A szolgáltatás és annak funkciói leírása a jegyzet Segédletében nyert elhelyezést.

6.5. Egyéb ingatlan adatbanki statisztikai szolgáltatások

Statisztikai adatokat az Interneten elérhető adatbankok közül többen tesznek közzé. Közös jellemzőjük, hogy azok elérése ingyenes, saját adatokra alapul és szinte kivétel nélkül aktuális, azaz maximum 3 hónapra érvényes statisztikákat közölnek.

Miután gyűjtőkörük esetleges, pillanatnyi piaci pozícióiktól függ mely nem definiált és áttekinthetetlen ingatlanpiaci statisztikai analízishez csak „végszükség” esetén ajánlottak, ugyanis nem kellően reprezentálják egy-egy terület ingatlanpiaci viszonyait. Igaz, ezt nem is állítják. Ezzel együtt a nagyobb adatbázissal rendelkező és ingatlaninformatikai szemszögből kvalifikált (regisztrált, minőségtanúsított, elismert) adatbankok kiválóan alkalmasak a piaci kontroll eszközeként, ahogy az úgynevezett ingatlanértékelői adatbázisok is alkalmasak erre a funkcióra.

6.5.1. OriGo Ingatlanbörze adatbank statisztikái

A legfejlettebb és egyben legnagyobb ingatlanközvetítői adatbázison alapulnak a statisztikái. Ingyenesen elérhető azok egy része, mely irányítószám bontásban is elérhető.

A szakemberek számára az adatbázisból aktuálisan készített statisztikákat is kínál díjazás ellenében.

A lakosság számára SMS-en elérhető – nem emeltdíjas – statisztikákat is biztosít, ahogy a Klub rádióban is, illetve az Ingatlan és Befektetés szakmai magazinban is közöl ingatlanpiaci árinformációkat és statisztikákat irányítószámra, sőt utcára lokalizálva is.

Az OriGo statisztikák az előfizetők – kizárólag ingatlanirodák – úgynevezett irodai szintű rekordjaiból készülnek. Önmagukban nem tekinthetők egy-egy utca, avagy irsz.-ben uralkodó kínálati árviszonyokat reprezentáló adatoknak a lakóingatlan piacon, hiszen mint ismert Magyarországon az ingatlanközvetítőkhöz kerülő ajánlatok egyfelől jó ha a piac 5-15 %-át fedik. Ezzel együtt kiváló kontrollját adhatják különösen Budapestre nézve az Ingatlan-Online adatbank statisztikáinak, amelyek a piacnak mintegy 30-40 %-át fedik és amelyek forrásai az úgynevezett hirdetési szinten a hirdetésszolgáltató lapok.

Az OriGo adatbank további előnye az össze többivel szemben, hogy kereskedelmi és ipari, együttesen üzleti ingatlanok ajánlatait is gyűjti, illetve forrásként kezelhető bérleti ügyletek adatait is tartalmazza a lakóingatlan piacra is.

6.5.2. bpingatlan.hu weboldal statisztikái www.bpingatlan.hu

A weboldal a fővárosi ingatlanpiac sajtófigyelését végezte. (Jelenlegi ismeretek szerint ez most szünetel). Viszonylag jó statisztikákat állított elő ezekből kerületi szintre. Nyilván ezzel a lakosság és a látogatók általános tájékoztatása a célja. Szakemberek számára azonba ezek a statisztikák, miután sem utcára, sem utcacsoportra, sem irányítószám körzetre nem bonhatók túl általánosak. Ez a minősítés érvényes egyébiránt a többi, jelen jegyzetben nem szereplő ingyenes ingatlan adatbázis szolgáltatóra is.

6.5.3. Ingatlan.com adatbank statisztikái

Az Ingatlan.Com ma egyike az Interneten a piacvezető adatbanki szolgáltatásoknak. Mind a lakosság, mind pedig az ingatlanközvetítők számára vannak működő szolgáltatásai.

Ezzel együtt adatközlései az elmúlt években – megjelenése óta – kétségeket képeztek és képeznek a hozzáértők köreiben. Nyilván ez üzletpolitikájából fakad.

Statisztikáit kerületre bontva adja meg, ami kiválóan alkalmas a lakossági tájékoztatásra, egyben – megfelelő mérlegeléssel - kontroll számnak is alkalmas szakemberek számára.

6.5.4. BPLAKAS.INFO SMS statisztikái

A www.bplakas.info címen leírt a lakosság lakóingatlan piaci ártájékoztatásra kialakított emeltdíjas SMS küldéssel elérhető szolgáltatás. Szakemberek számára kevésbé ajánlott, azzal együtt hogy irányítószám körzetre adja meg a 90 napra aktuális kínálati négyzetméterár adatok átlagát, minimumát és maximumát. A szolgáltatás az irányárral történő hirdetés feladás igényeire lett kifejlesztve 2003. évtől.

6.5.5. Az Ingatlan és Befektetés illetve a Lakás.hu ingatlanpiaci magazin által közzétett statisztikák

Az Ingatlan és Befektetés c. magazin, illetve az azt időben megelőző – azóta megszűnt – Ingatlanpiac már tett közzé 1999-et megelőzően úgynevezett illetékhivatali adatszolgáltatáson alapuló statisztikákat kerületi bontásban. 1999-2004 első félévéig a Magyar Ingatlanpiaci MataAdatbázis kínálati adatbázisain alapuló statisztikákat, majd az OriGo Ingatlanbörze adatbank adatain alapuló statisztikákat is tett közzé, utcára, illetve irányítószámra bontásban.

Újabban a Fővárosi Illetékhivataltól származó statisztikai adatokat közöl irányítószám szerinti bontásban.

Itt kell felhívnunk az ingatlanszakemberek figyelmét arra, hogy ezek a statisztikák, miután az egyes irányítószám alatt az eltérés akár háromszoros is lehet (kerületen belül ötszörös, Budapest egészére tizenkétszeres) az ingatlanpiaci statisztikai analízisre önmagukban nem alkalmasak. Ez nyilvánvalóan a lakosság tájékoztatását szolgálja. A szakmai adatellátásra továbbra is a KSH-ImmoPress CD. az alkalmasabb, ám az is csak megfelelő mérlegelés mellett és nem önállóan, azaz kontroll nélkül.

A Lakás.hu által közölt új lakás statisztikák

Jelentősebb kerületi lakásépítések

2004. JÚNIUS

Ker.	Utca	Projekt neve	Típus	db	Ár (E Ft/m²)	Méret (m²)	Fejlesztõ	Átadás
I.	Országház u.	Anjou Residence	társasház	52	850–1400	40–240	BHG	2004. szept.
I.	Fiáth u.	Fiáth Ház	társasház	24	430–	43– 98	CEE	2004. aug.
I.	Kapucinus u.	Kapucinus Ház	társasház	17	490–	62–160	BM Invest	2004. máj.
I.	Szabó I. u.	Gyöngy Ház	társasház	10	610–950	60–170	Fellerer Kft.	2004. okt.
II.	Kapás u.		társasház	81	340–	37–174	OTP Ingatlan Rt.	2004. okt.

6.6. A kontroll szerepe és fontossága

A TEGOVA, azaz az eszközértékelők világszervezete által kiadott nemzetközi ajánlás, szokvány, amit talán a magyar nyelvhasználatra nézve kissé félreértelmezhetően „szabványnak” –nak fordítottak amely tény inkább törekvéseket mintsem a valóságot fedi világosan előírja a kontroll fontosságát.

A nemzetközi gyakorlat ugyanis (szemben a hazai 25/1997. PM. rendeleten alapuló gyakorlattal) nem csak egy, azaz az összehasonlító adatokon nyugvó piaci értékelési metodikát, azaz filozófiát ismer hanem kettőt, úgymint

- a megvalósult ügyletek adatain nyugvó összehasonlító módszer

- a piaci statisztikai adatokon nyugvó módszer.

E két módszert pedig nem állítja szembe egymással, ahogy azt ma még Magyarországon egyes banki –és oktatási körökben azt teszik, hanem azokat egymás mellé rendeli, illetve kifejezetten egymás kontrolljának rendeli.

Bátran állíthatjuk, hogy Magyarországon a „kontrollként” a 25/1997. Pm. rendeletben előírt

- amortizált, újraelőállítási költségszámításon alapuló,

- hozamszámításon alapuló

módszerek egyike sem adhatja a piaci értékelés kontrollját.

Az újraelőállítási költségen alapuló számítások azért nem adhatják a kontrollját a piaci értékelésnek, mert egyszerűen azokat nem ismeri el a piac. Ugyanis a hazai piac – már ahol van – helyfüggő. Azokon a területeken, ahol renyhe a gazdaság egyszerűen nincs ingatlanpiac. Ugyanis a piacnak két alap pillére van. Az egyik a kínálat, a másik pedig a kereslet. Ahol nincs piaci kereslet, ott bizony nincs ingatlanpiac, mi alapján piaci értékelésről beszélni sem lehet. Ez a körülmény húzza alá többek között az ingatlanpiaci monitoring fontosságát, ugyanis csak a monitoring (illetve az ügyleti, azaz rekord szintű KSH adatok ) szolgáltatta piaci adatok alapján lehetünk képesek megállapítani azt a nagyon fontos tényt, hogy a vizsgált térségben beszélhetünk-e egyáltalán ingatlanpiacról. Ugyanis ott, ahol mértékadó időben (például egy negyedév) egyetlen értékesítés sem történt, mert nem volt kereslet, úgy bizony ott ingatlanpiacról nem beszélhetünk.

Ezért nagy jelentőségű az a törekvés is, hogy az ingatlanpiaci monitoring kiterjesztésre kerülhessen az ország minden egyes térségére, mint a kínálat mérésének alapeszköze.

A helyzet majdan csak akkor lesz korrektnek nevezhető, ha ehhez társulhatnak a kereslet, ügyleti szintű statisztikái is, akár a Földhivatalokból, akár az Illetékhivatalokból származóan.

E feltételek teljesülése esetén rajzolhatók fel térinformatikai eszközök segítségével az úgynevezett, a banki szakmai szlengben csak „red line” néven ismert vonalak, azaz térségek, ahol nincs ingatlanpiac, tehát a jelzálogalapú hitelkihelyezés fokozott kockázatokkal jár.

Összegezve: A lakóingatlan piacon Magyarországon – ott ahol annak megvannak a feltételei – idősoros adatbázisokon alapuló ingatlanpiaci statisztikai analízisre van lehetőség.

A hagyományos lakóingatlan piaci értékeléshez, az értékelő számára az idősoros adatbázisokon alapuló adatbanki szolgáltatások többféle adat és statisztika szolgáltatására alkalmasak, megalapozva azzal az értékelő adatigényét.

Az ingatlanpiaci statisztikai analízisnek a fenti hasznosítás csak egyik – és könnyen lehet hogy nem is a leghasznosabb alkalmazási módja, mert a piacelemzés ezen túlmenően számos terület, adat és információ igényét elégíti ki.

Az adatbanki szolgáltatások és azok beépített funkciói, a fejlődés és az igények csak egy részének azonnali – számítási munkát és keresést kímélő – megoldásai, mert maga az adatbázis, illetve az adatbázisok más eszközökkel, úgymint táblázatkezelőkkel, illetve adatbázis kezelőkkel is kezelhetők.

Mindez a képessége az idősoros adatbázisoknak az alkalmazások széles körét támogatja.

Ennek igazolása a Példatárban elhelyezetett tanulmányok szolgálnak.

A hazai ingatlanpiaci viszonyok között a – világszínvonalú - ingatlanpiaci statisztikai analízist annak ismeretlensége és eszközei kezelésének az átlagosnál magasabb szintű intellektust és számítógépes alkalmazási ismereteket igénylő volta miatt egyenlőre sok értetlenség és ellenérzés övezi .Valóban, az analízis gyakorlásához inkább felsőfokú, mintsem ismeretekre van szükség, különösen a matematikai ismeretekből, úgymint

- függvénytan és függvény analízis

- matematikai statisztika.

Ez viszont nem jelenti azt, hogy középfokú szakismeretekkel és nagy gyakorlati tapasztalatokkal rendelkező ingatlanszakemberek annak eszközeinek kezelését és filozófiáját ne tudnák elsajátítani. Az is bizonyos viszont, hogy ez egyenlőre önálló tanulással csak a legjobb tanulási képességekkel rendelkezők számára lehetséges. Szervezett oktatás, illetve gyakorlati oktatás keretén belül viszont lehetséges, ugyanis csak azoknak az elméleti ismereteknek a megtanulására, illetve az újra tanulására van szükség, ami az egyes eszközfunkciók, más néven rutinok alkalmazásához elengedhetetlen. Ezek pedig a gyakorlati alkalmazás során könnyen megtanulhatók.