7.2.1.2. A Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis rekord struktúrája
A meta adatbázis rekord
struktúrája 2004.04.13-án került jogvédelem alá
0000001/2004. MATISZ számon. A rekordstruktúra ennek megfelelően jogilag védett
egyben nyilvános. Kialakítása során már az egyes Internetes adatbanki
szolgáltatásokban megjelenő adatmezők is figyelembe lettek véve, annak érdekében hogy ez a metaadatbázis
már a jelenben és különös tekintettel a jövőre integrálhassa a hazai adatbankok
által gyűjtött adatokat, minimálisan a hirdetési adatszinten. Ez a
rekordstruktúra tekinthető tehát az első hazai meta
adatbázis kezdeményezésnek, ami az egy helyről való lekérdezhetőségre irányul.
|
|
Ingatlan kínálati meta-adatbázis mezőszerkezete
|
|
|
|
|
Mező megnevezése
|
Formátum
|
Típus
|
Törzsből
|
Lekérdezésnél megjelenik
|
|
1
|
Ajánlat
dátuma
|
éééé.hh.nn
|
dátum
|
x
|
x
|
|
2
|
Irányítószám
|
nnnn
|
egész
szám
|
x
|
x
|
|
3
|
Település
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
4
|
Városrész
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
5
|
Közterület
neve
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
6
|
Közterület
jellege
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
7
|
Emelet
|
xxx...xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
8
|
Főfunkció
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
9
|
Szobák
száma
|
nn
|
egész
szám
|
x
|
x
|
|
10
|
Félszobák
száma
|
nn
|
egész
szám
|
x
|
x
|
|
11
|
Alapterület
(m2)
|
nn...nn
|
egész
szám
|
x
|
x
|
|
12
|
Telek
területe (m2)
|
nn...nn
|
egész
szám
|
x
|
x
|
|
13
|
Irányár (eFt)
|
nn...nn
|
egész
szám
|
|
x
|
|
14
|
Bérleti
díj (eFt/hó)
|
nn...nn
|
egész
szám
|
|
x
|
|
15
|
Érdeklődni
(telefonszám)
|
nn,nn…..nnnn
|
szöveg
|
|
x
|
|
16
|
Adatforrás
neve
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
|
|
17
|
Adatbeadó
azonosítója
|
nn...nn
|
egész
szám
|
generált
|
|
|
18
|
Ingatlaniroda
neve
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
generált
|
x
|
|
19
|
Ingatlaniroda
címe
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
generált
|
x
|
|
20
|
Ingatlaniroda
elérhetőségei
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
generált
|
x
|
|
21
|
Ügyintéző
neve
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
|
x
|
|
22
|
Használt
/ Új
|
Használt
/ Új
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
23
|
Építés
éve
|
éééé
|
egész
szám
|
x
|
x
|
|
24
|
Felújítás
éve
|
éééé
|
egész
szám
|
x
|
x
|
|
25
|
Átadás
dátuma (Új lakás esetén)
|
éééé.hh.nn
|
dátum
|
x
|
x
|
|
26
|
Épület
állaga
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
|
x
|
|
27
|
Lakás
állaga
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
|
x
|
|
28
|
Tégla /
Panel
|
Tégla /
Panel
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
29
|
Komfort jellemző
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
30
|
Jog
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
31
|
Osztható
|
Igen /
Nem
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
32
|
Fekvés
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
|
x
|
|
33
|
Megközelíthetőség,
közlekedés
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
|
x
|
|
34
|
Légkondícionáló
|
Van /
Nincs
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
35
|
Fűtés
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
36
|
Lift
|
Van /
Nincs
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
37
|
Garázs
|
nn
|
egész
szám
|
|
x
|
|
38
|
Beálló
|
nn
|
egész
szám
|
|
x
|
|
39
|
Telek
besorolása, övezet
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
40
|
Telek
művelés alatt
|
Igen /
Nem
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
41
|
Művelési
ág
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
42
|
Ipari vágyány
|
Van /
Nincs
|
szöveg
|
x
|
x
|
|
43
|
Képek az
ingatlanról
|
|
|
|
x
|
|
44
|
Egyéb
megjegyzések
|
Xx…….xxx
|
szöveg
|
|
x
|
Amint az látható 44 adatmező került definiálásra. A kékkel
jelzett adatmezők az úgynevezett hirdetési szintet, a kékkel és a
narancssárgával jelült együttese pedig az ingatlanirodai szintet definiálja.
Az egyes adatmezők jelölései már az adatbanki tevékenység
gyakorlásához, illetve a lekérdező programok megírásához szükséges jelek.
Mindehhez tartoznak még úgynevezett definiált adattörzsek, amelyek nem
nyilvánosak, mert már az egyes programok specifikációit képezik. Ilyenek
például a települések neveit, az utcák neveit tartalmazó törzsek, illetve a
lekérdező programok számára specifikált törzsek.
A metaadatbázis kilakításakor tekintettel arra a körülményre, hogy az OriGo adatbank tekinthető a legnagyobb archív rekordot
gyűjtő irodai adatokat gyűjtó adatbanknak, kézenfekvő
volt az adattörzsek szintjén is a harmonizálás, azaz az adattörzsek
definiálásának ez egyesítése.
Más adatbankok rekordjaival az egyes adatok
megfeleltetéséhez, azaz az átjárhatóság kialakításához segédprogramokra van
szükség. Az OriGo adatbank hirdetési szintű adatait
már 2000. évben tudta fogadni a metaadatbázis.
Az adatbeviteli mezők, illetve az ingatlanajánlatok rögzítésére
szolgáló adatlapok, ahány program annyi félék. Ezt már az egyes számítógépes
fejlesztők alakították ki. Az ingatlanpiaci adatbankok adatfelviteli képernyői,
azáltal adatstruktúrái – ha az nyilvános - azok Internetes weboldalain
ismerhetők meg.
Az OriGo Ingatlanbörze adatbank
például részletes leíráson keresztül mutatja be magát a szolgáltatást, az
adatbevitelen keresztül, az adatok lekérdezéséig. Lásd: www.origoingatlan.hu
Ugyanígy az Ingatlan-Online
adatbank szolgáltatásai is teljes részletességgel leírtak a lekérdezésre, azaz
az alkalmazásokra nézve. Lásd: www.ingatlanpiaci.info/ingatlaninformatika/
Az ingatlanpiaci monitoringra kialakított - jelenleg alkalmazott -
adatbeadó program által alkalmazott képernyő kép:
A program a metaadatbázis által
definiált hirdetési szintű rekordok bevitelére lett kialakítva. Magának a monitoringnak a gyakorlata nem nyilvános.
Az egyes ingatlan adatbanki szolgáltatások másik fő –
mondhatnánk alapvető – funkciója a lekérdezés. Hiszen azért szervezünk adatokat
egy-egy adatbázisba, hogy azt különféle szempontok ( tetszőleges, avagy
beépített rutinok) alapján lekérdezhessük.
Ahány adatbanki szolgáltatás, annyi lekérdezési stílus. Az
Internetes adatbankok a lekérdezéseket – azaz a keresést – különféle logikák
alapján végzik, ám mindegyikükre jellemző, hogy a keresés, avagy a lekérdezés
során
-
listákat szolgáltat az egyes – a kereséséi szempontnak
megfelelő - rekordokból összeállítva
-
adatlapokat szolgáltat az egyes konkrét kínálati
ajánlatokról.
Szinte minden adatbanki szolgáltatás alkalmazza a listázást.
Hogy a listára az egyes ingatlan ajánlat (avagy keresés) adataiból mi kerül,
azt a fejlesztők specifikálták. Megfigyelhető, hogy ezt az üzletpolitikai
szempontok is befolyásolták.
A listák általában táblázatos formátumúak, egy sor képez egy
rekordot, ám ban erre ellenpélda is, amikor hirdetési
szöveg szerűséggel jelennek meg a képernyőn az egy-egy ajánlathoz tartazó adatok. Az oszlopokban – amennyiben táblázat
formátumú a lista – az egyes ingatlanajánlatra jellemző oszlopok fejlécében
található az adattartalom definíciója.
Például az OriGo Ingatlanbörze
adatbank két lépcsőben oldja meg a lekérdezést a webes megjelenési felületén.
Elsőként listát ad az alábbi formátumban:
Ezt követően a konkrét ajánlatra kattintva jut hozzá a
böngésző az adatlaphoz, ami már a konkrét ajánlatra vonatkozik.
Jól látható a hirdetési adatszintű listák és az irodai adatszintű
listák közötti különbség. Míg az ingatlanközvetítéshez az irodai adatszintű
listák részletesebb adatokkal szolgálnak, addig az ingatlanértékeléshez viszont
a hirdetési szintű listák biztosítják teljesebb körű piaci képet. Ez nyilván
abból a körülményből fakad, hogy az ajánlatok közzététele megoszlása átlagban a
lakóingatlan piacon mintegy 85: 15 a hirdetési lapok illetve az ingatlanirodák
között.
Az ingatlanközvetítői adatbanki szolgáltatások nincsenek különösebben
kihegyezve a statisztikák szolgáltatására, ebből fakad éppen ezért az a
megállapításunk hogy az ingatlanpiaci statisztikai analízis adatellátására csak
korlátozottan és esetleges kontrollként használhatók csak a szakemberek
számára.
Források:
-
Ingatlan-Online - szakembere számára
-
OriGo – szakemberek számára
-
KSH-ImmoPress – szakemberek
számára
-
Ingatlan.com - lakosságnak
-
Irodaház.Info
- lakosságnak
-
Lakás.hu - lakosságnak
-
Ingatlan és Befektetés – lakosságnak
Az ingatlanpiaci statisztikai analízis pedig éppen hogy a
statisztikákon nyugszik. Az analízishez megfelelő adatokat az
- Ingatlan-Online
- Ingatlan-Map
- Ingatlanpiaci Monitor
adatbanki szolgáltatások biztosítanak, ugyanis erre a célra
(is) lettek kifejlesztve.
A hitelbiztosítéki értékszámításnál került bevezetésre az
úgynevezett alapérték. A 25/1997. PM. rendelet 1. sz. melléklete szerinti
alapértéket úgynevezett összehasonlító adatok alapján állapítják meg. Az
értékelő veszi egy konkrét, az értékelendő lakóingatlan fekvése szerinti
térségben megvalósult ingatlanügyletek adatait és ezek közül azokat veszi
figyelembe, amelyek leginkább összehasonlíthatók az értékelendő
lakóingatlannal.
Ez ugye az úgynevezett angol módszer, a szemlélet becsüsi
szemlélet, azaz a „pultra” helyezek
például 3-5 megvalósult ügylet „áruját” azaz az összehasonlítható
ingatlanokat. Ezek adataiból aztán úgynevezett alapértéket számolok.
Ingatlaninformatikai értelemben az alapértéket általános
értelemben egy úgynevezett ekvipotenciális
felülethez tartozó négyzetméterárnak definiáljuk.
Azt állítjuk ugyanis, ott ahol működő ingatlanpiac van,
tehát van forgalom, tehát van kereslet és kínálat is egyaránt, ott az
árviszonyok értelmezhetők egy-egy konkrét és jól definiált helyre, azaz egy
földrajzilag jól körülhatárolható körzetre.
Ezeket a helyeket lokalizálással határozzuk meg. A
lokalizálás során szabatosan egy-egyértelműen határozzuk meg a vizsgált helyet.
A vizsgált hely definíciószerűen lehet
- utca,
- utcacsoport,
- irányítószám körzet,
- irányítószám körzet csoport,
- kerület.
Elméletileg háztömbre is lehet lokalizálni, ha léteznek arra
vonatkozó figyelembe vehető adatok.
Ezt a „hely”-et, azaz a vizsgálat lokalizálta földrajzi
egységet, úgynevezett ekvipotenciális felületként
fogjuk fel, azaz ehhez a helyhez hozzárendelhetjük az ott uralkodó árszínvonalakat, azaz a
-
minimális
négyzetméterár
-
átlagos
négyzetméterár,
-
maximális
négyzetméterár
értékeket, amelyeket mindig egy-egy konkrét időszakban, azaz időintervallumban
- 30 nap
- 60 nap
- 90 nap
- 180 nap
- 360 nap
- 3 év
- 5 év
- x év
mért, azaz regisztrált
ügyleti adatokból, úgymint
- kínálati négyzetméterárak
- illetékhivatali négyzetméterárak
számíthatunk konkrét ingatlanféleségekre,
- építményre (telekkel együtt)
- lakótelekre
specifikálva.
7.2.5.1. Az ekvipotenciális
felület
A lenti ábrán általánosan az ekvipotenciális felületet definiáljuk irányítószám
körzetre nézve. Egy –egy irányítószám körzet alatt zajló ingatlanpiaci forgalom
során az ahhoz tartozó négyzetméterár színvonal megmérhető.
Itt ugye egy utcához (nem irsz
térséghez!) rendelünk négyzetméterár értékeket.
Az alábbi ábrán a földrajzi lokalizációt mutatjuk be.
Az ingatlanpiaci statisztikai analitikai vizsgálat Budapest
vonatkozásában történhet
-
irányítószám körzet fedte földrajzi körzetre ( röviden:
irsz körzet)
-
utcacsoportra
-
utcára.
Az ekvipotenciális felületekre,
azaz földrajzi egységekhez egy-egyértelműen négyzetméter árakat definiálunk.
Meghatározható egy-egy konkrét időszakban például 90 napra
nézve az ott eladásra kínált lakóingatlanok
-
minimális kínálati négyzetméterára,
-
átlagos kínálati négyzetméterára és
-
maximális kínálati négyzetméterára,
azaz a kínálati
árszínvonalak. Ezzel írhatjuk le a lokalizált – azaz vizsgált - és
specifikált kínálati árszínvonalakat. Az adatok Budapestre 1996.01.01-től
naprakészen állnak rendelkezésre lokalizálható módon.
Ugyanerre a földrajzi egységre és időszakra meghatározható
továbbá a keresleti árszínvonal is az
illetékhivatali adatok alapján. Jelenleg ezek utcára és irányítószám körzetre
lokalizálva állnak rendelkezésre Budapesten, 1997 évtől kezdődően.
A négyzetméterárak változását az időben
- táblázatosan
- diagrammban
tudjuk rögzíteni és prezentálni.
A fenti táblázat és diagramm idősoros ingatlan adatbázisok
alapján készült. A vizsgálat helye a 1054 irsz alatti
térség. A vizsgált időszak 1998-2003 év közötti időszak. Az „irányár”
táblázatunkban azonos a kínálati négyzetméterár átlaggal, a „kötési ár” azonos
az illetékhivatali, konkrét ügyletek – adásvételi szerződések adatai -
adataiból számított keresleti négyzetméterárral. A becsült vételárat e kettő
számtani közepének definiáltuk. Ezeket ábrázolja a diagramm, az alatta
elhelyezett táblázat adatai alapján. A táblázatban szereplő adatokat az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatással kérdeztük le a
Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázisból. Ezek a táblázatok és diagrammok a térségben
uralkodó 25/1997. PM. rendelet 1. sz. mellékletében definiált alapértékkel
azonosíthatók, avagy az ingatlaninformatikai alapértéknek definiálhatók. Ez
szolgálhat alapul a továbbiakban az ingatlanpiaci statisztikai analízis egyes
alkalmazásaihoz, illetve a forgalmi értékbecslésekhez.
A fenti táblázatban és diagrammban a 1061 irsz alatti körzetre prognosztizáltuk a kínálati
négyzetméterárakat. A számításokat MS EXCEL táblázatkezelő segítségével
végeztük. Itt úgynevezett trendfüggvény felvételére is lehetőség nyílik.
Esetünkben lineáris regressziót alkalmaztunk. A trendfüggvény y
= 22,045 x + 152,25 alakú. Ezzel aztán kiszámítjuk,
-
2004-re y = 22,045*5 +
152,25 = 262,475
-
2005-re y = 22,045*6
+ 152,25 = 284,52
a várható értékeket, azzal hogy azt feltételezzük, hogy az
elmúlt négy év trendje nem változik. Ezt beírjuk az alábbi táblázatba.
|
1061 irsz
|
2000. év
|
2001. év
|
2002. év
|
2003. év
|
2004
|
2005
|
|
irányár eFt/m2
|
186
|
235,4
|
236,2
|
256,1
|
|
|
|
kötési eFt/m2
|
152,2
|
172,2
|
201,9
|
218,9
|
|
|
|
becsült vételár eFt/m2
|
169,1
|
203,8
|
219,05
|
237,5
|
262,475
|
284,52
|
|
TILK árviszony indexe
|
1,22
|
1,37
|
1,17
|
1,17
|
|
|
Megjegyzés: TILK
árviszony indexe = irányár / kötési ára, azaz a kínálati négyzetméterár /
keresleti négyzetméterár hányadosa. Ha ez a hányados 1-nál nagyobb, úgy
kínálati piacról beszélünk. Ha ez a hányados 1-nél kisebb akkor keresleti
piacról beszélünk.
A négyzetméterár diagrammokban egyaránt ábrázolhatjuk
- a kínálati
négyzetméterárakat
- a keresleti
négyzetméterárakat
- a kínálati és
keresleti négyzetméterárakat együttesen.
Az alábbi példa a kínálati négyzetméterárak változásának
meghatározására Budapest XI. kerületében irányítószám körzet szerinti
megjelenítésben idősoros adatbázisok alapján.
Az alábbi
példákban négyzetméterár diagrammokat mutatunk be
Az országra
Budapestre
A 76-al kezdődő irányítószám csoportra (Pécs és térsége)
Budapest XI. kerületére
A négyzetméterár diagrammokban a függőleges tengelyen a
négyzetméterár eFt/m2 dimenzióban, a vízszintes tengelyen az idő szerepel. A
piros görbe a kínálati négyzetméterárak változását, míg a kék körbe a keresleti
négyzetméterár változását reprezentálják.
Az elemzéshez és az értelmezéshez további ismeretekre és
gyakorlatra van szükség, ahogy egy röntgenfelvételt, avagy egy kardio diagrammot is csak annak értelmezésében gyakorlatot
szerzett szakember képes.
Az ingatlanpiaci statisztikai analízis egyik alapeszköze, az
irányáreloszlás diagramm.
Az irányáreloszlást vizsgálhatjuk
-
utcára
-
utcacsoportra
-
irányítószám körzetre
-
kerületre
-
Nagyvárosra (Budapest, Pécs, Debrecen, Miskolc stb. )
Feltéve ha kellő számú adat áll rendelkezésre.
Az irányár eloszlási diagramm a négyzetméterár diagrammoknak
egy speciális változata. Itt ugyanis a vízszintes tengelyen nem az idő fut,
hanem a konkrét ekvipotenciális felületeknek (utca,
utcacsoport, irsz. kerület stb.) adatösszetevői.
a.) Utcára irányár-eloszlási
diagrammot nyilvánvaló, hogy csak a konkrét ajánlatok, azaz a rekordok
adataiból készíthetünk.
b.) Utcacsoportra irányár-eloszlási
diagrammot
-
a konkrét ajánlatok, azaz a rekordok adataiból,
-
az utcacsoportot alkotó utcák adataiból
készíthetünk.
c.) Irányítószám
körzetre
-
a konkrét ajánlatok, azaz a rekordok adataiból,
-
az utcacsoportot alkotó utcák adataiból
d.) Kerületre irányáreeloszlási diagrammot készíthetünk
-
irsz körzetek adataiból
-
utcák adataiból
Adatforrásként elméletileg
bármelyik adatbank adatait használhatjuk, ha az adatok megfelelő számban és
megfelelő formátumban állnak rendelkezésünkre.
A webes adatbankok
ezt a vizsgálatot nem támogatják. Az Ingatlan-Online
adatbanknak egyik alaprendeltetése ennek a támogatása. (Ilyen jellegű vizsgálatokhoz szükséges
adatokkal az OriGo adatbank is rendelkezhet,
különösen Budapestre nézve.)
Statisztikai értelemben egy-egy jelenség vizsgálatához
legalább 3 adatra van szükség. Ez viszont az ingatlanpiaci statisztikai
analízishez nem tekinthető elegendőnek. Ugyanis az igény az, hogy az elérhető
lehetőleg legteljesebb adatbázisból dolgozzunk, ugyanis a piaci kép annál
árnyaltabb, minél jobban takarja a piacot az alkalmazott adatbázis. Éppen
ezért, ha például egy-egy utcára egy-egy vizsgált időszakban ha csak 3 adat áll
rendelkezésre, úgy feltétlen utcacsoportra
kell vizsgálni a kínálati árszínvonalat. A konkrét alkalmazásokat a
Segédlet tartalmazza.
A irányár eloszlási diagrammoknak különösen nagy jelentősége
van a lokális árváltozások kimutatásában.
Az ingatlanpiaci statisztikai analízis során és itt most
leszűkítjük az árviszonyok vizsgálatára a dolgot nyilvánvaló hogy az egyes
térségek vizsgálatánál, amelyeket ugye a lokalizációval határoztunk meg
egy-egyértelműen tisztázni szükséges azt, hogy a vizsgálat mely
- ingatlanféleségekre
- időszakra
kell kiterjedjen. Ezt a vizsgálat célja dönti el. A
Példatárba
- Ingatlanfejlesztést előkészítő
tanulmány
- Térségi árviszony elemzést,
kiugró lokális árváltozás keresése tanulmányt
- Az irányárak és a vételárak
összefüggéseit vizsgáló tanulmányt
helyeztünk el.
Ezek mindegyikében pontosan meghatároztuk
- mit vizsgálunk
- hol vizsgáljuk
- milyen időszakban vizsgáljuk.
Ez tehát az ingatlanpiaci statisztikai analízis (ingatlaninformatika)
értelmezet specifikáció.
Az ingatlanpiaci statisztika analízis legfőbb jellemzője az,
hogy térinformatikai szemléletű. Ezt talán a következő képpel tudnánk
megvilágítani. Például Budapest lakóingatlan piaca árszínvonalának változását
úgy képzeljük el, mint egy olyan tavat, ahol a tó alakja, azaz partjai Budapest
közigazgatási határainak a vonalát követik, a lakóingatlanok piaci
árszínvonala, azaz a négyzetméterárak pedig megfelelnek a vízfelszínnek. Ez a
tó pedig hullámzik, azaz térben és időben változnak a négyzetméterárak. Mind a
kínálati árszínvonalat reprezentáló kínálati négyzetméterárak színvonala, mind
pedig a piaci keresletet reprezentáló úgynevezett illetékhivatali
négyzetméterárak.
Ez a képzeletbeli
tófelszín tehát mind térben, mind időben hullámzik, azaz változik.
Az eddigi adatok és elemzések tükrében azt állíthatjuk, hogy
-
Budapest egészére
12 szeres eltérést is mértünk, azaz számítottunk a kínálati ajánlatok
tükrében, irányítószám körzetre lokalizáltan (Azaz egy-egy irányítószám
körzetben például 360 nap alatt regisztrált kínálati ajánlatoknak kiszámítottuk
a minimumát, átlagát, maximumát, majd a 163 budapesti irányítószám körzetet
megvizsgáltuk. Megállapítottuk hogy mely körzetben mértük a legalacsonyabb és
melyben a legmagasabb kínálati négyzetméterár értéket és vettük ezek arányát. )
-
Egy-egy budapesti
kerületre avagy vidéki nagyvárosra a kínálati négyzetméterárak egy-egy
konkrét időszakra (például negyedévre nézve) minimuma és maximuma között az eltérés akár ötszörös is lehet.
-
Egy-egy budapesti
irányítószám körzet alatt pedig az utcára lokalizált kínálati négyzetméter
árak minimumának és maximumának aránya meghaladhatja a háromszoros értéket.
Az árszínvonal változás egyenlőre három dimenzióban nem,
csak két dimenzióban tudjuk megjeleníteni egyfelől térinformatikai eszközök ( Ingatlan-Map) másfelől a matematikából ismert függvénytan
segítségével.
A fenti mérések és számítások előttünk – és mindazok előtt,
akik ezeket a vizsgálatokat újra elvégzik – világossá tette az úgynevezett
összehasonlító értékelési metodika hazai tarthatatlanságát.
A matematikából, avagy a geográfiából ismert úgynevezett ekvipotenciális felületek megjelenítése kiváló eszköz az
ingatlanpiaci árviszonyok megjelenítésére. Az első kísérletek erre nézve
1995-ben zajlottak, amikor még nem voltak hozzáférhetők a körszerű
számítástechnikai eszközök (gépek és programok). Ekkor úgynevezett árpotenciál
demonstrátor készült elsőként, ahol Budapest sziluettjébe megfelelő arányban és
felbontással ( Ekkor a Kartográfis Vállalat Budapest
térképe és annak cellafelbontása adta az alapot) kiszámoltuk az egy-egy
cellához tartozó kínálati négyzetméterárat, majd az egyfelől színnel, másfelől
rétegezéssel (papír) megjelenítettük azt. Ez az modell úgy nézett ki, mint egy
domborzati modell. Szépen kirajzolódtak a fennsíkok, a völgyek és az
alapfelszín, ahol nem volt ingatlanforgalom. Ragyogóan láthatók ma is rajta a
nagy ipartelepek, katonai objektumok lakóingatlan forgalommal nem jellemezhető
területei.
A későbbiekben megtaláltuk a jelenség megnevezésére
alkalmasnak tekinthető, lakóingatlan értéktérkép fogalmat.
Az alábbiakban bemutatjuk annak két típusát, amelyek már
térinformatikai támogatással készültek.
Az alábbiakban a 2000. évben készült lakóingatlan
értéktérkép, amely még városrész ( 193 városrész ) szerinti felbontást
tartalmaz:
Ez már térinformatikai eszközzel támogatott számítógépes alkalmazás
volt a lakóingatlanpiaci árszínvonal térbeli és
időbeli megjelenítésére. A térkép
megfelelő pontjára kattintva kiírta a városrész nevét, az ott az elmúlt időszak
(2000 év) lakóingatlan kínálata négyzetméterárainak minimumát, átlagát és maximumát,
illetve azt hogy hány kínálati ajánlat alapján készült. A szükséges adatokat
ugye már az ingatlanpiaci monitoring szolgáltatta. Ezt az alkalmazás a CompuTerra Kft. fejlesztette.
Elsőként a BudapestMap Kft..-vel fejlesztettünk irányítószám körzetre bontott
lakóingatlan érték térképet 2002 évben.
Az Internetes szolgáltatássá válás előtt az együttműködés
megszakadt. Ezen a térképen már az irányítószám körzetben regisztrált kínálati
ajánlatok alapján számolt, minimum, átlag és maximum értékek közül, az átlagot
jelenítettük meg egy színskála segítségével, melynél egy-egy színhez egy –egy
kínálati négyzetméterár sáv tartozott. A felbontás 16 szintre készült. A képen
már jól láthatók az egyes budai térségekben uralkodó magas kínálati
négyzetméter ár színvonal.
7.6.1.2.3.
Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás
A 2003. évben a GeoX Kft.-vel kifejlesztettük az úgynevezett Ingatlan-Map
adatbanki szolgáltatást, ami ma is működik.
Ingatlanpiaci statisztikai
analízishez történő alkalmazhatósága a Segédletben, illetve a Példatárban
található.