8. A forgalmi értékbecslés és az ingatlanpiaci statisztikai analízis közötti lényeges különbség

8. A forgalmi értékbecslés és az ingatlanpiaci statisztikai analízis közötti lényeges különbség. 1

8.1. A lényegi szemléletbeli különbség. 1

8.2. Közös rendeltetésű elemek. 1

8.3. A primér, azaz elsődleges adatok jelentősége. 3

8.4. A kontroll szerepe. 3

8.1. A lényegi szemléletbeli különbség

A forgalmi értékbecslés alapvetően mindig egy-egy konkrét ingatlanra, avagy egy tulajdoni szempontból azonos ingatlan együttesre irányul.

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis egy-egy pontosan lokalizált térség, úgymint

- utca,

- utcacsoport,

- irányítószám körzet,

- kerület,

- város,

térségében mérhető és az időben változó négyzetméterárak feltárására irányul.

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis adathátterét az úgynevezett idősoros adatbázisok biztosítják, amelyek

- a kínálati árszínvonalat, a kínálati négyzetméterár dimenzióban,

- a keresleti árszínvonalat, az illetékhivatali négyzetméterár dimenzióban,

írják le.

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis mind az angol, mind a német forgalmi értékbecslésnél lényegesen áttekinthetőbb piaci képet alkot az értékelendő ingatlan környezetéről.

Az EVS 2003 nemzetközi értékelési szokvány ismeri a forgalmi értékbecslés készítésénél az úgynevezett statisztikai alapú módszereket. Azokat együttesen ajánlja az összehasonlító módszerrel, egymás kontrolljának megjelölve azokat.

8.2. Közös rendeltetésű elemek

A két vizsgálati módszernek, mert valamilyen szempontból a forgalmi értékbecslésnek is van piacvizsgálati része, ez pedig az úgynevezett alapérték kiszámítása, amelyet például az angol módszer néhány ( a hazai gyakorlatban például az FHB minimum öt ügylet adatait írja elő) úgymond alkalmasan kiválasztott ügyleti adat figyelembe vételével írja elő. Nem könnyú belátni, hogy ennek biztonsága jóval alacsonyabb szintű erre az értékre nézve, mint az ingatlanpiaci statisztikai analízis biztosította értékek, ahol meghatározásra kerül egy pontosan megnevezett térségben uralkodó

- kínálati négyzetméter ár minimuma, átlaga és maximuma,

- illetékhivatali négyzetméterár átlaga jelenleg, ám remélhetően a közeljövőben annak is minimuma, átlaga és maximuma.

Magyarországon ennek a megközelítésnek – azaz a statisztikai analízis alkalmazásának a forgalmi értékbecslések során is - azért is van különös jelentősége, mert a hazai illeték –és adóterhek jelentősen meghaladják az csatlakozás előtti EU országok illeték –és adóterheit. Ez a körülmény viszont arra hajlamosítja a piaci szereplőket, konkrétan a vevőket, hogy ezen terhek mérséklésére ne a tényleges vételárakat rögzítsék a szerződésekbe. Ebből a körülményből fakadóan az úgynevezett illetékhivatali ügyleti adatok lefelé torzulnak.

Lefelé torzítják továbbá a jelzálogbankok is a jelzáloghitelezésnél készülő forgalmi értékbecslések értékeit is, amint azt mostanában már az MNB és a PSZÁF is kihozta, az állampolgári jogok biztosának vizsgálatát követően.

8.3. A primér, azaz elsődleges adatok jelentősége

Ezekből a fenti körülményekből fakad, hogy sem az értékelőknél, sem pedig a bankoknál gyűlő forgalmi értékeléseket alapuló torzított értékeket tartalmazó adatbázisok, forgalmi értékelés, avagy piacelemzés alapjául nem szolgálhatnak, mert azok tovább viszik a torzulást.

A hazai lakóingatlan piaci árviszonyainak elemzésére az ingatlanpiaci statisztikai analízis biztosíthatja az elsődleges forrásai adatai alapján a mindenkori legpontosabb és leghitelesebb piaci képet.

8.4. A kontroll szerepe

Az is nyilvánvaló, hogy a statisztikai alapon meghatározott helyfüggő (!) alapértéket forgalmi értékbecslések esetében helyszíni szemlével, illetve konkrét ügyletek adataival szintén kontrollálni és szükség esetén korrigálnia kell az értékelőnek.

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis alapjául szolgáló Ingatlan-Online adatbank szolgáltatta úgynevezett tanúsítványok nem helyettesíthetik a hivatalos forgalmi értékbecsléseket, inkább azok kiinduló alapját adhatják, különös tekintettel az úgynevezett alapérték meghatározásához.

Jelenleg a forgalmi adatok beszerzése súlyos nehézségekbe ütközik, ugyanis az ingatlanpiaci monitoring nem, alkalmas a forgalom pontos mérésére, ugyanis ez a dolgok természetéből fakad. A hirdetésszolgáltatóknál egyfelől sok az ismétlődés, mert egy hirdető nem csak egy helyen adja fel a hirdetését és nem is csak egyszer. Az ingatlanok meghirdetésének továbbá számtalan csatornája van, így ezen a módon nem lehet teljes biztonsággal leszámlálni a kínálati ajánlatokat. A forgalom mérésére továbbra is az állami nyilvántartásokhoz történő rekord, azaz ügyleti szintű hozzáférés szolgálhat.