9. Jövőkép

9. Jövőkép. 1

9.1. A jelen. 1

9.2. A várható jövő. 1

9.3. Az ingatlan-adásvételi szerződések közérdekű adatai 1

9.3.1. Jelenlegi helyzet 1

9.3.2. A szükségszerű változások. 3

9.1. A jelen

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis még egy kifejlődőben lévő vizsgálati módszer. Ám ma már az is látható, hogy az itt kialakult eszközökkel az úgynevezett illetékhivatali adatok is kezelhetők, ugyanis az adás-vételi szerződésekből elegendő lenne, csak a hirdetési adatszintű adatcsoport kinyerése. Ez az adatcsoport ugyanis nem elegendő ahhoz, hogy azok alapján az eladó, avagy a vevő személyét azonosítani lehessen, ezzel tehát biztosított maradhat mind a személyes adatok védelmére vonatkozó törvényi előírások betartása, mind pedig az ügyletekre, azaz az adásvételekre vonatkozó adatok védelme.

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis módszerei és ajánlása tudják tehát szavatolni az adatkezelés során is a törvényességet.

9.2. A várható jövő

Miután éppen nemrég, napvilágot láttak időszerű illetékhivatali statisztikák (Ongatlan és Befektetés, VII. évfolyam 16. szám. ) így feltételezhető hogy ez a kérdés a közeljövőben megoldódik, tehát az ingatlan-adásvételi szerződések hirdetési szintű adatai nem csak statisztikai, hanem rekord szinten (tehát ügyleti szinten) hozzáférhetővé válnak, így a keresleti árszínvonal nyomon követése is a kínálati árszínvonalhoz hasonlóan lehetővé válik, nem kell közbülső módszerekkel operálni, azaz prognosztizálni azokat. A forgalmi viszonyok nyomon követése pedig ezzel válik biztonságossá.

9.3. Az ingatlan-adásvételi szerződések közérdekű adatai

9.3.1. Jelenlegi helyzet

A Ptk. alapján egy-egy ingatlan adásvételi szerződésnek alaki és tartalmi kritériumoknak kell megfelelni. Az alaki kritériumokkal nem foglalkozunk, hiszen a szerződéseket közjegyző illetve ügyvéd szerkeszti és ők eleve szavatolják az alaki követelményeket A tartalmi vonatkozásban, ezen belül az adattartalomra nézve az ingatlan-nyilvántartás megkövetelte adatok kerülnek a szerződésekbe beszerkesztésre, ezek:

- Az eladó(k) személyi azonosítói, úgymint név, lánykori név, anyja neve, születési hely és idő, személyi szám utolsó négy számjegye,

- A vevő(k) személyi azonosítói, úgymint név, lánykori név, anyja neve, születési hely és idő, személyi szám utolsó négy számjegye,

- Az ingatlan azonosítói és legfőbb jellemzői, úgymint helyrajzi szám, postai cím (irsz, kerület, utca, lépcsőház, emelet, ajtó) tulajdoni lapszám, a helyiségek felsorolása, a felépítmény(ek) nettó alapterülete, a telek alapterülete, a megtekintett állapotban (!)

- Az ügylet azonosítói, úgymint vételár, fizetési feltételek, jogok és terhek (például haszonélvezeti jog, jelzálogjog, szolgalmi jog stb.)

A piaci összehasonlító módszer lényege ugye az, hogy egy-egy térségben, utca, utcacsoport, irányítószám alatti térség találjunk olyan ügyleteket, amelyek az értékelés tárgyát képező elképzelt piaci tranzakcióhoz hasonló. Vizsgálatunkat a lakóingatlan-piacra végezzük.

Melyek tehát az összehasonlíthatóság kritériumai?

1) A térség (azaz utca, utcacsoport, irányítószám alatti térség (település)

2) Ingatlanféleség (építési telek, családi ház, ikerház, társasházrész, társasház)

3) Új lakás, avagy használt

4) Épületen belüli elhelyezkedés (emelet)

5) Vételár

Be lehet-e menni a megvalósult ügyletek által érintett ingatlanokba?

Nem lényegtelen kérdés, hiszen rá kell mutatnunk, hogy az összehasonlító módszer esetén is az értékelendő ingatlan kivételével – hiszen ott kötelező a helyszíni szemle – az értékelő adatokból (!) dolgozik, hiszen nem áll módjában az összehasonlításra megjelölt ingatlanokba való bejutás, azaz helyszíni szemle, ugyanis ez az állampolgárok fölösleges zaklatásának minősülne.

Milyen adatok azok, amelyekre az értékelőnek szüksége van a munkájához az összehasonlító módszer esetében?

Az összehasonlításhoz számításba vett ingatlan

- Elhelyezkedési azonosító adatokra, úgymint irányítószám, településnév, közterületnév és jelleg, emelet

- A műszaki azonosítók adataira, úgymint nettó alapterület, szobaszám, komfortfokozat

- Az ügyleti azonosítók adataira, úgymint az adásvétel időpontja és a vételár.

Mindezt táblázatba foglalva:

No.	Adat megnevezése
1	Irányítószám
2	Település neve
3	Közterület neve
4	Közterület jellege
5	Emelet
6	Nettó alapterület
7	Szoba szám
8	Félszoba szám
9	Komfortfokozat
10	Adásvétel időpontja
11	Vételár

Mert például a

- eladók és vevők személyes adataira,

- a helyrajzi számra

- az albetét számra,

- a jogokra és terhekre

nincs feltétlen szüksége az értékelőnek az értékelési szakvélemény elkészítéséhez. El lehet tehát különíteni a törvénnyel védett adatokat a közérdekű adatoktól.

Mely adatok azok az ingatlan adásvételi szerződésekből, amelyek közérdekűek?

A fentebb felsoroltak és példával együtt táblázatba foglalva.

Település neve	Kerület	Közterület neve	Közterület jellege	Emelet	Nettó alapterület	Szoba szám	Félszoba szám	Komfortfokozat	Adásvétel időpontja	Vételár
Budapest	XI.	Rahó	Utca	Fszt.	70,2	2	1	komfortos	2004.05.07	24000000

9.3.2. A szükségszerű változások

Miért lényeges kérdés különválasztani egy-egy ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adatokat, közérdekű, illetve védett adatcsoportokra?

Nos azért, mert a személyi adatok, a vagyoni helyzetre vonatkozó adatok csoportja képezik a törvényekkel védett adatok csoportját, és az ezekhez való hivatkozásra tagadják meg a hivatalok (Földhivatalok, Illetékhivatalok) a hozzáférést a közérdekű adatok csoportjához.

A fent nevesített adatcsoport közérdekűvé nyilvánítása, kigyűjtése és ezekhez való hozzáférés biztosítása közérdek, hiszen a társadalomnak érdekében áll az, hogy az ingatlanértékelések jogszerűek és hitelesek legyenek.

Főként akkor, ha azt a Magyar Állam nevében azok felhasználását a Pénzügyminiszter elő is írja a forgalmi értékelőknek a hitelfedezeti érték számításához készítendő szakvéleményre készítésénél! Jogszerűen és hitelesen ugyanis a megvalósult ügyletek ingatlanértékelői szakvélemény számára is megfelelő számú (!) adatához más módon nem is lehet hozzáférni.

Jogszerűtlenül, nem hitelesített és minőségtanúsított módon vannak ugyan, akik bizonyos adatokhoz hozzáférnek, a kérdés viszont az, hogy ki kívánja fenntartani ezt a törvénytelen állapotot?

Minek nevezhető ez a helyzet?

A törvénykezés és a jogszabályalkotás deficitjének, aminek súlyos következményei lehetnek a gazdaságra és a társadalomra nézve. Gondoljunk csak bele. Milliárdok kerülnek évente ilyen körülmények között értékelésre. És miért? Mert nem volt még ember hazánkban, aki megmondja, egy-egy ingatlan adásvételi szerződésben mi tekinthető közérdekű, és mi védett adatnak?

Mi a teendő?

Kéretik, hogy az Adatvédelmi Biztos Úr foglaljon állást abban a tárgykörben, hogy egy-egy ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adatokból mely adatok tekinthetők közérdekűnek és melyek védetteknek! Ha ugyanis ez artikulálódik, úgy ezt a fogalmi megkülönböztetést bele lehet építeni, szövegezni az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályokba. Így lehet jogi alapja annak hogy:

- Az ingatlan adásvételi szerződésekben szereplő közérdekű adatok a TAKARNET rendszerben megjelenhessenek. Ha pedig ott megjelentek, úgy annak előfizetői ahhoz hozzáférnek. Ha tehát az ügyvédek, közjegyzők, forgalmi értékelők, illetve ingatlanirodák, amelyek forgalmi értékbecsléssel is foglalkoznak e rendszerből közérdekű adatokhoz is hozzáférnek az Interneten.

- Ha és amennyiben ugyanezek az adatok, a KSH a jelenlegi Ingatlanadattár CD kiadványban is, mint közérdekű adatok megjelennek, úgy ahhoz már a társadalom legszélesebb köre is hozzáférhet.

Megjegyzés: A piaci kínálati adatokra mindez a versenyszférában lokálisan –és időben – források híján - változó mértékben 1996.01.01-től működik, a Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis formájában. Az ingatlanpiaci kínálatot ugyanis a kínálati adatok idősoros adatbázisaival, a keresletet pedig az ingatlan adásvételi szerződésekben szereplő közérdekű adatainak az idősoros adatbázisaival lehet mérni és nyomon követni. Ezek együttese biztosíthat ugyanis transzparens és ellenőrizhető piacismeretet, a forgalmi értékelésekhez is. Mindez, pedig közérdek!

További teendők

A fentiek alapján nagy tisztelettel, állampolgári a józanész jogán kérhetjük a mindenkori

Ø Adatvédelmi biztost,

Ø A Pénzügyminisztert,

Ø A Mezőgazdasági minisztert,

Ø A KSH elnökét,

hogy sürgősséggel tegyenek eleget együttes kötelezettségüknek, ugyanis az a helyzet, amiben a hazai ingatlanértékelők vannak justizmord és annak fennmaradása súlyos veszélyekkel és károkkal járhat, mind a társadalomra mind pedig a gazdaságra.