Ingatlanpiaci Statisztikai Analízis

© Tilk László Géza

jegyzet a középfokú vizsgához

Az Ingatlanpiaci Statisztika Analízis az Ingatlaninformatika részeként egy piaci árviszonyokat vizsgáló módszer. Alapját az úgynevezett idősoros adatbázisok és az azokhoz illesztett ingatlan-adatbanki szolgáltatások képezik. Az ingatlanpiaci statisztikai analízis alapösszetevőire nézve három szintet különböztetünk meg. Azok

- ismeretét (alapfok),

- alkalmazását illetve (középfok),

- eszközeinek használatát, önálló adat és információkezelést. (felsőfok)

Az Ingatlanpiaci Statisztikai Analízis CD tartalmazza mindhárom szint anyagát a Segédlettel, a Példatárral és a Kézikönyvekkel kiegészítve.

Jelen jegyzet a hazai – nagyvárosi - lakóingatlan piaci ár –és forgalmi viszonyok elemzése és nyomon követése módszerére nyújt korszerű ismereteket. Az ingatlanpiaci statisztikai analízis nem csak a forgalmi értékelések számára biztosít használható adatokat és információkat például a hitelbiztosítéki érték alapértékének számításánál, hanem messze túlmutat annak igényszintjén. Ezzel ugyanis egy új piackutatást támogató eszköz is a kezünkbe került, amely az

- ingatlanfejlesztés,

- az ingatlanspekuláció és a

- városfejlesztés egyik sokat ígérő eszközének ígérkezik.

Részletes tartalomjegyzék:

1. Ingatlanértékelési filozófiák és eredetük. 1

1.1. Az angol, azaz az „összehasonlító” becslési módszer 1

1.2. A német, azaz a telekértékkel operáló szakértői módszer 1

1.3. A piaci adatokon – és információkon nyugvó értékelés. 2

2. Az értékelési filozófiák hatása. 1

2.1. FHB.. 1

2.2. OTP. 2

2.3. HVB.. 2

2.4. Magyar Jelzálogbank Egyesület 2

2.5. Veszélyek. 3

3. Az ingatlanpiaci monitoring, mint az ingatlanpiaci idősoros adatbázisok alapja. 1

3.1. Alapfogalmak. 1

3.1.1. Ajánlathordozók. 1

3.1.2. Fedettség. 1

3.1.3. Adatmélység térkép. 1

3.1.4. Adatfolyam.. 2

3.2. Aktuális fedettség. 3

3.3. Aktuális adatmélység. 4

3.5. Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis adattartalom.. 5

4. Idősoros ingatlanpiaci adatbázisok. 1

4.1. Megjelenésük. 1

4.2. Források. 1

5. Ingatlanpiaci adatbázisok és adatbanki szolgáltatások Magyarországon. 1

5.1. Az ingatlanpiaci adatbázisok és adatbankok kialakulása. 1

5.2. Jelenleg ismert ingatlan-adatbankok és jellemzőik. 3

5.3. Nemzetközi ingatlan-adatbankok és internetes ingatlanos portálok. 7

5.4. A nemzetközi szakmai szövetségek portálja. 9

5.5. Egyéb hazai információ és adat beszerzési lehetőségek. 13

6. Az ingatlanpiaci statisztikai analízis alapeszközei 1

6.1. Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis. 1

6.2. Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás. 1

6.3. Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás. 2

6.4. Ingatlanpiaci-Monitor adatbanki szolgáltatás. 3

6.5. Egyéb ingatlan adatbanki statisztikai szolgáltatások. 4

6.5.1. OriGo Ingatlanbörze adatbank statisztikái 4

6.5.2. bpingatlan.hu weboldal statisztikái www.bpingatlan.hu. 6

6.5.3. Ingatlan.com adatbank statisztikái 6

6.5.5. Az Ingatlan és Befektetés illetve a Lakás.hu ingatlanpiaci magazin által közzétett statisztikák 8

6.6. A kontroll szerepe és fontossága. 9

7. Alapfogalmak. 1

7.1. Fogalomtár 1

7.2. Ingatlaninformatika alapfogalmak. 1

7.2.1. Rekord (ajánlati adatok) 1

7.2.1.2. A Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis rekord struktúrája. 3

7.2.3. Adatbevitel 4

7.2.4.Lekérdezések. 6

7.2.4.1. Ajánlati lista és adatlap. 6

7.2.4.2 Statisztikák. 8

7.2.5. Alapérték. 8

Az ingatlanpiaci statisztikai analízis definiálta alapérték. 8

7.2.5.1. Az ekvipotenciális felület 9

7.2.5.2. A lokalizáció. 10

7.2.5.3. Négyzetméterárak. 12

7.2.5.3.1 Négyzetméterárak változásának rögzítése táblázatban és diagrammal 13

7.2.5.3.2 Négyzetméterár változás prognózis. 13

7.2.5.3.3 Négyzetméterár diagrammok. 14

7.2.5.3.4. Irányár eloszlási diagramm.. 18

7.2.4.5. Specifikáció. 19

7.6. Az ingatlanpiaci árszínvonal változás nyomon követésének modellje. 20

7.6.1. Térinformatika eszközökkel támogatott árszínvonal megjelenítés. 22

7.6.1.1. Árpotenciál demonstrátor 22

7.6.1.2. Lakóingatlan értéktérkép. 22

7.6.1.2.1. Lakóingatlan értéktérkép városrészre bontással 22

7.6.1.2.2. Lakóingatlan értéktérkép irányítószám körzetre bontással 24

7.6.1.2.3. Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás. 24

8. A forgalmi értékbecslés és az ingatlanpiaci statisztikai analízis közötti lényeges különbség 1

8.1. A lényegi szemléletbeli különbség. 1

8.2. Közös rendeltetésű elemek. 1

8.3. A primér, azaz elsődleges adatok jelentősége. 3

8.4. A kontroll szerepe. 3

9. Jövőkép. 1

9.1. A jelen. 1

9.2. A várható jövő. 1

9.3. Az ingatlan-adásvételi szerződések közérdekű adatai 1

9.3.1. Jelenlegi helyzet 1

9.3.2. A szükségszerű változások. 3

Fontos tudni, hogy mindaddig, amíg a Földhivatalokból és az Illetékhivatalokból rekordszinten elő nem kerülnek az ingatlan-adásvételi szerződések közérdekű adatai ügylet szinten, addig a forgalomra nézve csak becsléssel előállított adatok állhatnak rendelkezésre.