2. Ingatlan-Online protokoll

2. Ingatlan-Online protokoll 1

2.1. Lakóingatlan kínálati jegyzék lista formátumban. 1

2.2.Telekingatlan kínálati jegyzék lista formátumban. 3

2.3. Lakóingatlan irányár statisztika. 4

2.4. Telekingatlan irányár statisztika. 7

2.5. Illetékhivatali statisztika. 10

2.6. Irányár Tanúsítvány. 11

2.7. Árviszony index. 12

2.8. Forgalmi-érték Tanúsítvány. 13

2.9 Az idősoros adatbázisok területi és időbeli eloszlása. 16

2.10. Négyzetméterár diagramm.. 17

2.11. A hitelbiztosítéki érték számításához szükséges „alapérték” meghatározása statisztikai alapon. 17

2.11.1. Gyors alap –és forgalmi érték meghatározás irányítószám körzetre banki kontroll céljából 18

2.11.2. Alap –és forgalmi-érték meghatározás utcára (utcacsoportra) 23

2.1. Lakóingatlan kínálati jegyzék lista formátumban

Egy-egy irányítószám alatti térség lakóingatlan kínálatainak hirdetési szintű listája, 90 nap mélységében 200 címre maximálva. A Kínálati jegyzék az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás „Lista” főfunkciójával kérdezhető le a képernyőre az adatbank által fedett térségekben. Onnan szövegszerkesztőbe, avagy táblázatkezelőbe emelhető és formázható további felhasználásra, avagy FAX, illetve e-mail útján történő továbbításra. Az adatbanki formátumot az alábbiakban mutatjuk be.

Dátum	Ir. szám	Település	ker.	Közterület	Közt. jellege	em.	Főfunkció	Telek m^2	Lakás m^2	Szoba	Félszoba	Irányár (eFt)	Bérleti díj (eFt)	Érdeklődni
2004.01.20	1118	Budapest	XI.	Sasadi	út		Lakás/Ikerházrész	0	200.0	0	0	55600	0	70,3138303
2004.01.20	1118	Budapest	XI.	Sasadi	út	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	0	53.0	2	0	18000	0	70,2347711
2004.01.20	1118	Budapest	XI.	Schweidel	utca		Ház/Családi	0	200.0	5	0	75000	0	23,379245
2004.01.21	1118	Budapest	XI.	Regős	köz		Lakás/Társasházi öröklakás	0	53.0	2	1	12900	0	20,2341299
2004.01.23	1118	Budapest	XI.	Rahó	utca	3	Lakás/Társasházi öröklakás	0	50.0	0	0	16800	0	4880249
2004.01.23	1118	Budapest	XI.	Somlói	út	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	0	53.0	2	0	19900	0	20,9835080
2004.01.24	1118	Budapest	XI.	Beregszász	út		Lakás/Társasházi öröklakás	0	62.0	1	2	27900	0	3541456
2004.01.24	1118	Budapest	XI.	Budaörsi	út		Lakás/Társasházi öröklakás	0	96.0	3	2	27300	0	20,3152754
2004.01.24	1118	Budapest	XI.	Nagyszalonta	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	120.0	0	0	55000	0	2009339
2004.01.24	1118	Budapest	XI.	Somlói	út		Lakás/Társasházi öröklakás	0	65.0	2	0	27000	0	70,3847849
2004.01.28	1118	Budapest	XI.	Rahó	utca	3	Lakás/Társasházi öröklakás	0	50.0	0	0	16800	0	4880249
2004.01.28	1118	Budapest	XI.	Sasadi	út		Lakás/Ikerházrész	0	200.0	0	0	55600	0	70,3138303
2004.01.28	1118	Budapest	XI.	Schweidel	utca		Ház általános	0	180.0	0	0	75000	0	30,9925606
2004.01.30	1118	Budapest	XI.	Rahó	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	50.0	2	0	16000	0	70,2158416
2004.01.30	1118	Budapest	XI.	Somlói	út		Lakás/Társasházi öröklakás	0	61.0	0	0	25800	0	30,6365150
2004.01.30	1118	Budapest	XI.	Ugron Gábor	utca		Lakás/Társasházi öröklakás	0	80.0	0	0	20500	0	3561852
2004.02.03	1118	Budapest	XI.	Breznó	köz	2	Lakás/Társasházi öröklakás	0	140.0	3	2	45000	0	30,9056309
2004.02.03	1118	Budapest	XI.	Muskotály	köz	3	Lakás/Társasházi öröklakás	0	53.0	2	0	13200	0	20,4164162
2004.02.03	1118	Budapest	XI.	Sasadi	út		Lakás/Társasházi öröklakás	0	96.0	3	0	36500	0	20,9571190

2.2.Telekingatlan kínálati jegyzék lista formátumban

Egy-egy irányítószám alatti térség alatti térség kínálata hirdetési szintű listája, 90 nap mélységében 200 címre maximálva. A funkció az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás „Lista” funkciójával kérdezhető le.

Dátum	Ir. szám	Település	ker.	Közterület	Közt. jellege	em.	Főfunkció	Telek m^2	Lakás m^2	Szoba	Félszoba	Irányár (eFt)	Bérleti díj (eFt)	Érdeklődni
2004.01.20	1037	Budapest	III.	Kiscsillag	utca		Föld/Telek/Építési	700	0.0	0	0	26500	0	30,9191303
2004.01.24	1037	Budapest	III.	Kiscsillag	utca		Föld/Telek/Építési	700	0.0	0	0	26500	0	30,9191303
2004.01.28	1037	Budapest	III.	Kiscsillag	utca		Föld/Telek/Építési	700	0.0	0	0	26500	0	30,9191303
2004.02.03	1037	Budapest	III.	Bécsi	út		Föld/Telek/Építési	1000	0.0	0	0	56000	0	30,9412120
2004.02.03	1037	Budapest	III.	Domoszló	útja		Föld/Telek/Építési	1500	0.0	0	0	47000	0	30,9219943
2004.02.03	1037	Budapest	III.	Hedvig	utca		Föld/Telek/Építési	1438	0.0	0	0	65000	0	20,9004232
2004.02.03	1037	Budapest	III.	Kiscsillag	utca		Föld/Telek/Építési	700	0.0	0	0	26500	0	30,9191303
2004.02.03	1037	Budapest	III.	Kőpor	utca		Föld/Telek/Építési	775	0.0	0	0	23000	0	30,6006110
2004.02.03	1037	Budapest	III.	Remetehegyi	út		Föld/Telek/Építési	1055	0.0	0	0	60000	0	30,2117449
2004.02.06	1037	Budapest	III.	Bécsi	út		Föld/Telek/Építési	560	0.0	0	0	16800	0	30,5911722
2004.02.06	1037	Budapest	III.	Erdőalja	út		Föld/Telek/Építési	4200	0.0	0	0	220000	0	20,5125012
2004.02.06	1037	Budapest	III.	Hedvig	utca		Föld/Telek/Építési	1438	0.0	0	0	65000	0	20,9004232
2004.02.06	1037	Budapest	III.	Kiscsillag	utca		Föld/Telek/Építési	700	0.0	0	0	26500	0	30,9191303
2004.02.06	1037	Budapest	III.	Kőpor	utca		Föld/Telek/Építési	775	0.0	0	0	23000	0	30,6006110
2004.02.06	1037	Budapest	III.	Remetehegyi	út		Föld/Telek/Építési	1055	0.0	0	0	60000	0	30,2117449
2004.02.13	1037	Budapest	III.	Bécsi	út		Föld/Telek/Építési	560	0.0	0	0	16800	0	30,5911722
2004.02.13	1037	Budapest	III.	Domoszló	útja		Föld/Telek/Építési	1007	0.0	0	0	45000	0	30,9219943
2004.02.13	1037	Budapest	III.	Kőpor	utca		Föld/Telek/Építési	775	0.0	0	0	23000	0	30,6006110
2004.02.18	1037	Budapest	III.	Domoszló	útja		Föld/Telek/Építési	1007	0.0	0	0	45000	0	30,9219943
2004.02.18	1037	Budapest	III.	Kiscsillag	utca		Föld/Telek/Építési	700	0.0	0	0	26500	0	30,9191303
2004.02.18	1037	Budapest	III.	Remetehegyi	út		Föld/Telek/Építési	1055	0.0	0	0	60000	0	30,2763180
2004.02.22	1037	Budapest	III.	Aranyvölgy	utca		Föld/Telek/Építési	1023	0.0	0	0	26000	0	2002524

2.3. Lakóingatlan irányár statisztika

Egy-egy irányítószám alatti térség - avagy a fővárosban és a vidéki nagyvárosainkban irányítószám térségre is - utcára 30, 60, és 90 napra készített statisztikája. A statisztika az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás „Statisztika” főfunkciójával kérdezhető le a képernyőre az adatbank által fedett térségekben. Onnan szövegszerkesztőbe, avagy táblázatkezelőbe emelhető és formázható további felhasználásra, avagy FAX, illetve e-mail útján történő továbbításra. Az adatbanki formátumot az alábbiakban mutatjuk be.

Település: Kaposvár, építmények statisztikája közterületek szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap

Utca	Db	Átlag eFt/m^2	Min. eFt/m^2	Max eFt/m^2
Apponyi utca	5	187	168	192
Arany János köz	7	192	150	204
Arany János tér	3	213	200	233
Arany János utca	9	192	172	200
Arany köz	2	194	184	204
Arany tér	1	206	206	206
Bajcsy-Zsilinszky utca	3	168	168	168
Baross Gábor utca	9	150	117	165
Bartók Béla utca	7	159	69	187
Benedek Elek utca	9	83	65	107
Berzsenyi Dániel utca	2	157	157	157
Berzsenyi utca	5	175	157	202
Bláthy Ottó utca	5	86	83	86
Bocskai utca	8	127	112	136
Béke lakótelep	1	155	155	155
Béke utca	5	173	154	178
Béla király utca	2	119	119	119
Búzavirág utca	11	149	139	161
Csalogány utca	4	159	120	198
Cser	4	103	86	109
Cser utca	2	70	54	86
Damjanich utca	1	199	199	199
Fő utca	15	172	157	187
Fő út	5	174	157	186
Füredi utca	12	157	120	200
Füredi út	1	200	200	200
Gém utca	3	143	143	143
Hegyi utca	8	209	207	211
Honvéd utca	14	156	137	183
Ifjúság lakótelep	1	144	144	144
Ifjúság utca	2	153	139	167
Ifjúság út	7	162	144	192
József utca	15	108	88	128
Kanizsai utca	4	134	127	152

Település: Pécs, építmények statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap

Ir. szám	Db	Átlag eFt/m^2	Min. eFt/m^2	Max eFt/m^2
7621	62	201	135	551
7622	22	160	84	242
7623	72	193	135	306
7624	97	208	116	411
7625	85	215	118	342
7626	73	167	53	240
7627	59	162	78	411
7628	31	130	100	181
7629	33	143	82	244
7630	26	162	27	283
7631	40	142	56	229
7632	86	158	119	228
7633	69	180	136	250
7634	124	171	93	265
7635	104	205	24	793
7636	22	162	137	238
7637	1	147	147	147
7691	5	121	70	175

Település: Budapest IV. kerület, építmények statisztikája közterületek szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap

Utca	Db	Átlag eFt/m^2	Min. eFt/m^2	Max eFt/m^2
Aradi utca	7	247	194	262
Attila utca	1	231	231	231
Baross utca	3	199	195	207
Berda József utca	2	189	175	204
Bródy Imre utca	1	241	241	241
Bárdos Artúr utca	2	170	165	175
Csányi László utca	1	211	211	211
Deák Ferenc utca	4	183	170	195
Dugonics utca	1	233	233	233
Dunakeszi utca	6	186	180	192
Erzsébet utca	4	186	145	237
Falemez utca	3	220	204	229
Farkaserdő utca	2	168	158	177
Fóti út	15	193	171	198
Galopp utca	1	192	192	192
Hajló utca	6	177	157	188
Intarzia utca	4	201	199	205
István út	1	273	273	273
Izzó utca	1	222	222	222
Jegenyefa utca	1	295	295	295
Járműtelep utca	3	192	186	200
Jósika utca	1	238	238	238
József Attila utca	8	195	143	269
Kassai utca	4	173	162	183
Kemény Gusztáv utca	1	270	270	270
Klára utca	3	229	196	246
Kordován tér	6	184	160	238
Károlyi István utca	1	227	227	227
Külsőszilágyi út	12	181	138	219
Lakkozó utca	4	207	200	209
Leibstück Mária utca	1	183	183	183
Liszt Ferenc utca	9	247	232	306
Lőrinc utca	3	208	192	232
Madách utca	1	352	352	352
Megyeri út	9	216	157	359
Mikszáth Kálmán utca	1	183	183	183
Munkásotthon utca	10	203	118	213
Nyár utca	14	188	176	203
Nádor utca	3	242	227	250
Pozsonyi utca	4	180	179	180
Pácoló utca	1	189	189	189
Pálya utca	1	324	324	324

2.4. Telekingatlan irányár statisztika

Egy-egy irányítószámmal jellemzett térségre (a fővárosban és a vidéki nagyvárosainkban irsz-re is) utcára 30,60, és 90 napra készített statisztikája. A statisztika az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás „Statisztika” főfunkciójával kérdezhető le a képernyőre az adatbank által fedett térségekben. Onnan szövegszerkesztőbe, avagy táblázatkezelőbe emelhető és formázható további felhasználásra, avagy FAX, illetve e-mail útján történő továbbításra. Az adatbanki formátumot az alábbiakban mutatjuk be.

Település: Budapest, földterületek statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap

Ir. szám	Db	Átlag eFt/m^2	Min. eFt/m^2	Max eFt/m^2
1021	5	68	39	92
1025	8	83	50	240
1026	3	163	55	295
1028	34	39	22	49
1029	8	36	20	50
1031	9	57	16	276
1034	1	45	45	45
1036	1	38	38	38
1037	52	38	10	57
1038	4	72	20	224
1039	1	33	33	33
1044	1	25	25	25
1056	2	145	145	145
1061	1	34	34	34
1106	3	15	2	23
1112	17	37	17	93
1118	2	81	43	120
1121	16	46	6	80
1124	2	61	61	61
1125	11	81	55	106
1141	3	73	44	99
1148	2	61	23	99
1149	2	88	78	99
1161	2	37	37	37
1162	1	33	33	33
1164	1	25	25	25
1165	2	35	28	42
1171	12	16	14	20
1172	1	3	3	3
1173	1	17	17	17
1181	3	39	33	42
1182	1	41	41	41
1185	7	44	33	45
1188	2	22	19	25
1213	2	19	19	19
1221	5	24	21	30

Település: Debrecen, földterületek statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap

Ir. szám	Db	Átlag eFt/m^2	Min. eFt/m^2	Max eFt/m^2
4002	9	3	0	9
4025	1	30	30	30
4028	9	36	16	81
4029	2	51	41	61
4030	8	8	2	15
4031	5	26	8	52
4032	2	47	42	51
4033	2	14	14	15
4034	5	16	3	32
4225	10	8	4	17

Település: Miskolc, földterületek statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap

Ir. szám	Db	Átlag eFt/m^2	Min. eFt/m^2	Max eFt/m^2
3518	5	5	5	7
3519	13	17	10	24
3525	19	6	2	13
3527	4	10	6	21
3529	1	5	5	5
3531	2	6	6	6
3533	7	2	1	3
3534	1	0	0	0
3535	1	13	13	13

Település: Nyíregyháza, földterületek statisztikája közterületek szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap

Utca	Db	Átlag eFt/m^2	Min. eFt/m^2	Max eFt/m^2
	1	2	2	2
Alkotás utca	2	7	2	13
Bem József utca	1	2	2	2
Bogyó utca	4	5	3	6
Bor utca	2	5	5	5
Bozót utca	1	3	3	3
Család utca	1	13	13	13
Csillag utca	1	65	65	65
Csongor utca	4	4	2	6
Debreceni utca	1	54	54	54
Debreceni út	7	25	1	54
Derkovits utca	1	8	8	8
Felhő utca	2	6	6	6
Fenyő utca	1	2	2	2
Fillér utca	1	5	5	5
Füredi utca	2	4	4	4
Gesztenye utca	3	7	7	7
Gyík utca	1	1	1	1
Gömb utca	2	6	6	6
Görgey utca	1	0	0	0
Hajdú utca	1	13	13	13
Hegedű utca	3	6	6	6
Honvéd utca	2	47	41	53
Hímes	7	27	20	40
Hímes utca	1	34	34	34
Katona utca	1	54	54	54
Kerék utca	3	3	3	3
Kerékgyártó utca	2	9	9	9
Kincs köz	1	4	4	4
Kincs utca	1	2	2	2
Kistelek szőlő	26	5	1	7
Korong utca	1	6	6	6
Korányi Frigyes utca	9	11	10	13
Kossuth utca	1	67	67	67
Közép utca	1	49	49	49
Levendula utca	3	1	1	2
Lomb utca	3	5	4	6
Mohács utca	1	3	3	3
Moszkva utca	1	42	42	42
Naspolya utca	3	12	12	12
Nefelejcs utca	2	25	25	26
Nádor utca	4	35	33	36
Pacsirta utca	5	49	48	49

2.5. Illetékhivatali statisztika

A statisztika egy-egy irányítószámmal jellemzett budapesti térségre 1997-2001 (hamarosan 2002. évvel bezárólag és vidékre is) időszakkal bezárólag kérdezhető le. A lekérdezés az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás „Illetékhivatali adatok” funkciója segítségével történik a képernyőre, a KSH-ImmoPress statisztikák alapján. Onnan szövegszerkesztőbe, avagy táblázatkezelőbe emelhető és formázható további felhasználásra, avagy FAX, illetve e-mail útján történő továbbításra. Az adatbanki formátumot az alábbiakban mutatjuk be.

Illetékhivatali adatok

Az adatbázisban található adatok alapján:
A 2001. évben a(z) 1118 (Budapest) irányítószám alatt eladott lakóingatlanok átlagára 297 darab ingatlanból számítva 219.3 eFt/m² volt.

2.6. Irányár Tanúsítvány

Piaci irányár információ egy-egy irsz térségre, minimum, maximum, átlag négyzetméter irányárak lekérdezése, a piaci irányár meghatározása céljából.

LAKÓINGATLAN IRÁNYÁR TANÚSÍTVÁNY

apróhirdetés céljából

Tanúsítjuk, hogy az 1118 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára az elmúlt 30 napban a Magyar Ingatlanadatbank Unio adattáraiban található 49 db ajánlat alapján

Fajlagos irányár minimum:	222 eFt/m^2
Fajlagos irányár maximum:	459 eFt/m^2
Fajlagos átlagos irányár:	363 eFt/m^2

amely alapján egy átlagos elhelyezkedésű 70 m² nagyságú lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével:

Irányár minimum:	15.56 MFt
Irányár maximum:	32.16 MFt
Irányár átlag:	25.38 MFt

Budapest, 2004.03.16.

2.7. Árviszony index

Más néven átlagos árviszony index. Budapesten egy-egy irányítószám alatti térség kínálati és illetékhivatali statisztikai adatainak árviszony indexe, azaz az irányárak és a szerződésbe rögzített vételárak árviszonyának több évre (minimum 3 év) visszatekintő átlaga.

A lekérdezés az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás „Forgalmi Érték Tanúsítvány” funkciója alapján történik. Annak részét képezi.

Év	1998. év	1999. év	2000. év	2001. év	2002. év	2003. év
irányár eFt/m^2	129,2	134,6	253,5	297,6	302,3	333,1
kötési eFt/m^2	97,0	117,4	145,8	219,3	214,4	236,2
TILK árviszony indexe	1,33	1,15	1,74	1,36	1,41	1,41

2.8. Forgalmi-érték Tanúsítvány

Az ingatlanértékelések ellenőrzésére kialakított egy-egy irányítószám alatt uralkodó négyzetméter árak minimum ötéves időszakának áttekintése. A funkció az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatásainak védett része. Csak banki, illetve kedvezményes szolgáltatás csomaghoz tartozik.

irányítószámra lokalizált
FORGALMIÉRTÉK TANUSÍTVÁNY

1. Azonosítók:

A hitelbiztosíték tárgya :	ghg
IRSZ	Alapterület m^2	Emelet
1118	70,0	Földszint

2. Alapadatok:

A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait használtuk fel, a 2004. év március hónap 16. napi állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak

	180 nap	90 nap	60 nap	30 nap
Minimum eFt	123,8	202,7	202,7	202,7
Átlag eFt	352,3	351,8	346,1	355,3
Maximum eFt	741,9	540,0	484,5	484,5

1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás

Év	1998. év	1999. év	2000. év	2001. év	2002. év	2003. év
irányár eFt/m^2	129,2	134,6	253,5	297,6	302,3	333,1
kötési eFt/m^2	97,0	117,4	145,8	219,3	214,4	236,2
TILK árviszony indexe	1,33	1,15	1,74	1,36	1,41	1,41

2.sz. táblázat: TILK féle árviszony index táblázat

3. A fajlagos árak értelmezése:

- Irányár:Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m²]
- Vételár:Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan [eFt/m²]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m²]

4. A prognosztizált árviszony index

Mivel három év átlagában ismerjük a mértékadó területen (IRSZ) uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait (irányár / kötési ár) így ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára vonatkoztatott (1998-2000) TILK árviszony index 1,41-ra adódik. Ennek segítségével prognosztizáljuk a 2002, illetve 2003. év fajlagos kötési árait.
TILK féle árviszony tétel:
A magyar lakóingatlan-piacon az alábbi fogalmakat kell megkülönböztetnünk:

o I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt ára) eFt

o K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt vételár, az adózás alapja) eFt

o V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg, amiért az ingatlan elkelt) eFt

o I: árviszony index I/K
Ezekkel:

o Ha I/K ≥1 ≥ I ≥ K kínálati piacról beszélünk és I ≥ V ≥ K

o Ha I/K ≤1 ≤ I ≤ K keresleti piacról beszélünk és I ≤ V ≤ K

A vételár az esetek döntő hányadában az irányár és a kötési ár közé esik.

5. A fajlagos alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum

Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1998-2001 kiadvány statisztikái mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és irányítószámmal jellemzett területre nézve. Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:

Irányár átlag eFt/m^2	333,1
Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m^2	236,2
Fajlagos alapérték = (I + P) /2	284,6

3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és fajlagos alapérték

A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.

6. Az értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők

A társasházakban elhelyezkedő lakások piaci értékítélete és a szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO Irányárfigyelő adatbank kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük alapul. Az elemzéshez felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001. évi adatbázisból szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így képzett halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 1. sz. táblázatba rögzítettük.

Szint	Minta db.	Átlag eFt/m^2	Medián eFt/m^2	x1	y1	Szint- Index
Földszint:	1439	206,606	195	1	215,6283	1,0000
I. em.	2162	208,1859	196	2	209,466	0,9714
II. em.	2089	201,3877	190	3	203,0849	0,9418
III. em.	1641	201,4659	192	4	196,8132	0,9127
IV. em.	998	193,2725	188,5	5	190,5415	0,8837
V. em.	383	200,6564	185	6	184,2698	0,8546
VI. em.	199	185,1859	164	7	177,9981	0,8255
VII. em.	164	161,589	160	8	171,7264	0,7964
VIII.em.	148	158,8446	150	9	165,4547	0,7964
IX. em.	110	157,7091	150	0	59,183	0,7382
X. em.	176	152,1029	146	11	152,9113	0,7091

4.sz. táblázat: Budapesti társasházak szintenkénti érték (irányárakból számított) eltérése

7. A fajlagos érték A fajlagos értéken a fajlagos alapérték és az értékmódosító tényező(k) szorzatát értjük. Esetünkben a szintszám értékmódosító tényezőjét érvényesítjük a 4.sz. táblázat szerint, a többitől eltekintünk, ugyanis az ingatlanpiaci áralku szokványos mértékét ( cca. 18 % ) nem haladják meg.

8. A forgalmi érték
A fentiek alapján – helyszíni szemle nélkül - a tárgyi ingatlan hitelbiztosítéki érték megállapításához alkalmazható irányítószámra lokalizált forgalmi értékét

70,0 m² *284,6 eFt/m² * 1,0000 = 19 925,500 eFt kerekítve
19 926 eFt értékben állapíthatjuk meg.

Budapest, 2004-03-16

Figyelem! Jelen Forgalmi-érték Tanúsítvány nem helyettesíti a forgalmi értékelő által készített, helyszíni szemléhez kötött hivatalos forgalmi értékelést, mert azt csak arra jogosult személy készíthet.

A szintenkénti érték táblázathoz alkalmazott megfontolások

A 4.sz. táblázat alapján MS EXCEL 2000 segítségével elkészítettük a számtani átlag illetve a medián értékek diagrammját, majd elkészítettük ezek trendfüggvényét. A trendfüggvényeket lineáris helyettesítő függvénnyel vettem figyelembe. Meghatároztuk magát a trendfüggvényt, majd az ezzel számítható függvényértékeket. Ezek az y1 oszlopban láthatók.

1. sz. diagramm: A lakószintenkénti fajlagos lakóingatlan-érték változás trendfüggvényei 2001. évben
Minden jog fenntartva!

A Földszinti értéket vettük a bázis értéknek, azaz az alapértéknek és ehhez képest számoltuk az egyes szintek indexeit. Az I. emeleti 0,9714 szintindexet például úgy nyerjük, hogy a első emeleti fajlagos érték és a földszint fajlagos érték hányadosát képeztük: (Szint-index I. em.= 209,466 / 215,6283 = 0,9714) Az adott területen – például irányítószám szerinti körzet – a fajlagos lakóingatlan alapértékét, a földszintre (!) vonatkoztatjuk. Ez azt jelenti, hogy a fajlagos alapérték számításnál, a földszinti értékekből indulunk ki. Az egyes emeleti szintek fajlagos alapértékeit, pedig a földszinti alapérték és a szintnek megfelelő index szorzataként értelmezem. A 9509 darabos mintának elkészítettük a szintszám szerinti eloszlását, melyet az alábbi diagramm mutat.

2. sz. diagramm
Minden jog fenntartva!

A lakások 87,59 %-a tartozik a V. emelet alatti szint kategóriába. Az értékeléseknél erre is figyelemmel lehet lenni. Feltétlen figyelemre méltó tovább az a megfigyelés is, hogy a Fszt, I.-IV. emelet közötti árdifferencia nem haladja meg adataink alapján az 5 - 7 %-ot.

2.9 Az idősoros adatbázisok területi és időbeli eloszlása

1996	1997	1998
1999	2000	2001
2002	2003

2.10. Négyzetméterár diagramm

Az Ingatlanpiaci-Monitor adatbanki szolgáltatással készülő diagrammok, amelyek függőleges tengelyén a négyzetméterárak, vízszintes tengelyén az idő található. A négyzetméterárak változását a piros és a kék görbék írják le.

A piros görbe a kínálati négyzetméterár változásokat, a kék görbe az illetékhivatali négyzetméterárak változását reprezentálja.

A négyzetméterár diagrammok

- irányítószám főcsoportra, pld. az 1-el kezdődők Budapest egészére

- irányítószám alcsoportra, például 22

- irányítószámra készíthetők

tetszőlegesen beállított időintervallumra.

2.11. A hitelbiztosítéki érték számításához szükséges „alapérték” meghatározása statisztikai alapon

A hitelbiztosítéki érték számításának metodikáját a 25/1997. PM. rendelet 1.sz. melléklete határozza meg. Eltérő rendelkezés hiányában a hazai banki gyakorlat ezt tekinti irányadónak. Ennek alap problémája az, hogy az ún. angol módszer adaptálása történt meg a rendeletben, ami megvalósult ügyletek úgynevezett összehasonlító adataiból rendeli el az alapérték számítást, azaz az értékelendő ingatlan környezetében aktuálisan uralkodó négyzetméterár meghatározását.

Magyarországon az EU komform törvények tiltják az ingatlan-adásvételi szerződések tartalmához való hozzáférést. Az ingatlanértékelők többnyire nem forgalmaznak ingatlant, az ingatlanforgalmazók jü ha a piaci forgalom 15v%-át bonyolítják le és az is eloszlik köztük, így ezekre az adatokra nekik is „csőlátása” van.

Az elmúlt 2-3 évben többnyire kínálati adatokból kiindulóan, a banki fedezetértékelés által befolyásoltan alulértékelt úgymevezett értékelői adatbázisok jöttek létre.

Ezek az adatok nem ellenőrizhetők, azaz nem transzparensek. További értékelések alapjának nem alkalmasak.

A legnagyobb ilyen értékelési adatbázissal az OTP Jelzálogbank Rt. rendelkezik, melyre térinformatikai eszköztárt illesztett és úgy mutatja be a szakmai rendezvényeken, mint a legfejlettebb hazai adatbázist és rendszert.

Az OTP Rt. Jelzálogbank Rt. törvénytelen úton hozzájutott vagy illetékhivatali, vagy földhivatali forrásból adásvételi szerződések adataihoz, avagy az általa hitelezett ügyletek adásvételi szerződéseiből a személyes adatok védelmét sértő módon pontos címre lokalizálva vitte fel az ügyleti adatokat.

Ezek az adatok, amint azt már említettük nem kontrollált, ellenőrizhetetlen adatok.

A haza viszonyok között a jelenlegi megoldás az

- Ingatlan-Online idősoros kínálati négyzetméteráraira

- KSH-Immopress Ingatlanadattár CD. idősoros illetékhivatali négyzetméteráraira

alapuló alapérték meghatározás. Ezek az adatbázisok ugyanis elsődleges piaci adatok és ellenőrizhetők. Eleget tesznek a törvényes adatkezelés és adatvédelem kritériumainak.

2.11.1. Gyors alap –és forgalmi érték meghatározás irányítószám körzetre banki kontroll céljából

Erre a funkcióra az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás a Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázisra, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár adataira alapulóan az úgynevezett Forgalmi-érték Tanúsítvány funkciót alakította ki.

irányítószámra lokalizált
FORGALMIÉRTÉK TANUSÍTVÁNY

1. Azonosítók:

A hitelbiztosíték tárgya :	Budapest, XI. 1118 IRSZ. alatti térségben elhelyezkedő 70 m2-es II. emeleti társasház lakás vizsgálata
IRSZ	Alapterület m^2	Emelet
1118	70,0	II.

2. Alapadatok:

A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait használtuk fel, a 2004. év augusztus hónap 23. napi állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak

	180 nap	90 nap	60 nap	30 nap
Minimum eFt	185,0	185,0	185,0	193,3
Átlag eFt	349,2	348,4	334,6	319,6
Maximum eFt	550,0	522,2	522,2	457,7

1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás

Év	1998. év	1999. év	2000. év	2001. év	2002. év	2003. év
irányár eFt/m^2	129,2	134,6	253,5	297,6	302,3	333,1
kötési eFt/m^2	97,0	117,4	145,8	219,3	214,4	236,2
TILK árviszony indexe	1,33	1,15	1,74	1,36	1,41	1,41

2.sz. táblázat: TILK féle árviszony index táblázat

3. A fajlagos árak értelmezése:

- Irányár:Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m²]
- Vételár:Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan [eFt/m²]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m²]

4. A prognosztizált árviszony index

Mivel három év átlagában ismerjük a mértékadó területen (IRSZ) uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait (irányár / kötési ár) így ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára vonatkoztatott (1998-2000) TILK árviszony index 1,41-ra adódik. Ennek segítségével prognosztizáljuk a 2002, illetve 2003. év fajlagos kötési árait.

TILK féle árviszony tétel:
A magyar lakóingatlan-piacon az alábbi fogalmakat kell megkülönböztetnünk:

o I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt ára) eFt

o K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt vételár, az adózás alapja) eFt

o V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg, amiért az ingatlan elkelt) eFt

o I: árviszony index I/K

Ezekkel:

o Ha I/K ³ 1 Þ I ³ K kínálati piacról beszélünk és I ³ V ³ K

o Ha I/K £ 1 Þ I £ K keresleti piacról beszélünk és I £ V £ K

A vételár az esetek döntő hányadában az irányár és a kötési ár közé esik.

5. A fajlagos alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum

Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1998-2001 kiadvány statisztikái mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és irányítószámmal jellemzett területre nézve.

Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:

Irányár átlag eFt/m^2	333,1
Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m^2	236,2
Fajlagos alapérték = (I + P) /2	284,6

3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és fajlagos alapérték

A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.

6. Az értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők

A társasházakban elhelyezkedő lakások piaci értékítélete és a szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO Irányárfigyelő adatbank kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük alapul. Az elemzéshez felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001. évi adatbázisból szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így képzett halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 1. sz. táblázatba rögzítettük.

Szint	Minta db.	Átlag eFt/m^2	Medián eFt/m^2	x1	y1	Szint- Index
Földszint:	1439	206,606	195	1	215,6283	1,0000
I. em.	2162	208,1859	196	2	209,466	0,9714
II. em.	2089	201,3877	190	3	203,0849	0,9418
III. em.	1641	201,4659	192	4	196,8132	0,9127
IV. em.	998	193,2725	188,5	5	190,5415	0,8837
V. em.	383	200,6564	185	6	184,2698	0,8546
VI. em.	199	185,1859	164	7	177,9981	0,8255
VII. em.	164	161,589	160	8	171,7264	0,7964
VIII.em.	148	158,8446	150	9	165,4547	0,7964
IX. em.	110	157,7091	150	0	59,183	0,7382
X. em.	176	152,1029	146	11	152,9113	0,7091
	9509

4.sz. táblázat: Budapesti társasházak szintenkénti érték (irányárakból számított) eltérése

7. A fajlagos érték A fajlagos értéken a fajlagos alapérték és az értékmódosító tényező(k) szorzatát értjük. Esetünkben a szintszám értékmódosító tényezőjét érvényesítjük a 4.sz. táblázat szerint, a többitől eltekintünk, ugyanis az ingatlanpiaci áralku szokványos mértékét ( cca. 18 % ) nem haladják meg.

8. A forgalmi érték
A fentiek alapján – helyszíni szemle nélkül - a tárgyi ingatlan hitelbiztosítéki érték megállapításához alkalmazható irányítószámra lokalizált forgalmi értékét

70,0 m² *284,6 eFt/m² * 0,9418 = 18 765,836 eFt kerekítve

18 766 eFt értékben állapíthatjuk meg.

Budapest, év: ………… hó: ……….. nap: ……………

Tilk László Géza
ügyvezető
HUNINFOR Kft.
Budapest,
Rahó u. 18.
TEL: (36 1) 319-5312
www.ingatlan-online.com

Figyelem! Jelen Forgalmi-érték Tanúsítvány nem helyettesíti a forgalmi értékelő által készített, helyszíni szemléhez kötött hivatalos forgalmi értékelést, mert azt csak arra jogosult személy készíthet. A forgalmi értékelésre jogosultak jegyzékeit a Magyar Ingatlan Fórum weboldalán található ingatlanszakmai szervezetek weboldalairól ismerheti meg. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/ingatlanforum/forumtagjegyzek.htm


1.sz. Függelék: A szintenkénti érték táblázathoz alkalmazott megfontolások

A 4.sz. táblázat alapján MS EXCEL 2000 segítségével elkészítettük a számtani átlag illetve a medián értékek diagrammját, majd elkészítettük ezek trendfüggvényét. A trendfüggvényeket lineáris helyettesítő függvénnyel vettem figyelembe. Meghatároztuk magát a trendfüggvényt, majd az ezzel számítható függvényértékeket. Ezek az y1 oszlopban láthatók.

1. sz. diagramm: A lakószintenkénti fajlagos lakóingatlan-érték változás trendfüggvényei 2001. évben
Minden jog fenntartva!

A Földszinti értéket vettük a bázis értéknek, azaz az alapértéknek és ehhez képest számoltuk az egyes szintek indexeit. Az I. emeleti 0,9714 szintindexet például úgy nyerjük, hogy a első emeleti fajlagos érték és a földszint fajlagos érték hányadosát képeztük: (Szint-index I. em.= 209,466 / 215,6283 = 0,9714) Az adott területen – például irányítószám szerinti körzet – a fajlagos lakóingatlan alapértékét, a földszintre (!) vonatkoztatjuk. Ez azt jelenti, hogy a fajlagos alapérték számításnál, a földszinti értékekből indulunk ki. Az egyes emeleti szintek fajlagos alapértékeit, pedig a földszinti alapérték és a szintnek megfelelő index szorzataként értelmezem. A 9509 darabos mintának elkészítettük a szintszám szerinti eloszlását, melyet az alábbi diagramm mutat.

2. sz. diagramm
Minden jog fenntartva!

A lakások 87,59 %-a tartozik a V. emelet alatti szint kategóriába. Az értékeléseknél erre is figyelemmel lehet lenni. Feltétlen figyelemre méltó tovább az a megfigyelés is, hogy a Fszt, I.-IV. emelet közötti árdifferencia nem haladja meg adataink alapján az 5 - 7 %-ot!

Ez a tanúsítvány szolgálhat alapul a banki fedezetértékelésnek a forgalmi értékelő által készített forgalmi értékelés kontrolljához.

2.11.2. Alap –és forgalmi-érték meghatározás utcára (utcacsoportra)

Nem egy esetben előfordul az, hogy egy-egy negyedévre, avagy akár egy évre nézve is nem áll rendelkezésre a statisztikai számításokat kielégítő adatmennyiség (azaz minimum 3 adat) egy-egy utcára nézve. Ilyen esetben a közvetlen környezetet kell vizsgálni, azaz utcacsoportra kell meghatározni az alapértéket.

Ennek áttekintésére viszont már térinformatikai támogatás is kell, erre lett kifejlesztve a Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás.

A forgalmi értékelőnek lehetőleg utcára, avagy utcacsoportra célszerű meghatározni az alapértéket, ugyanis amint azt tapasztaltuk, egy-egy irányítószám körzet alatt is akár háromszoros eltérés is lehet a minimum és a maximum érték között, azaz nagy a szélsőértékek (minimum, maximum) értékek divergenciája. Definíció szerűen a divergencia = maximum négyzetméterár / minimum négyzetméterár hányadosa.

Ha ugyanis a divergencia ≥ 1,5 az irányítószám körzetre nézve, úgy feltétlen vizsgálni célszerű utcára, avagy utcacsoportra a négyzetméterár értékeket.

A 2.11.1. alatti példánkat folytatva az Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatással meghatározzuk a Rahó utca kínálati négyzetméterárait.

A Rahó utca és környezete kínálati négyzetméterár térképe

Utcánál 360 napos időintervallumot alkalmazunk, hogy biztosan legyen adatunk.

Az 1118 irányítószám körzet alatti kínálati ajánlatokkal rendelkező utcák 2004.08.23 bázisnaptól számított 360 napos időintervallumban.

Közterület neve	Db	Átlag (eFt/m2)	Minimum (eFt/m2)	Maximum (eFt/m2)
Bakator utca	5	362	359	363
Beregszász út	7	413	279	518
Brassó út	3	332	325	336
Breznó köz	6	279	271	294
Dayka Gábor utca	4	383	335	418
Dayka tér	1	408	408	408
Előpatak utca	6	373	308	475
Frankhegy utca	2	197	192	201
Gazdagréti tér	1	341	341	341
Gombócz Zoltán utca	2	463	408	517
Háromszék utca	1	327	327	327
Himfy utca	1	371	371	371
Kaptárkő utca	8	261	220	323
Kelenhegyi út	1	445	445	445
Kilátó tér	4	413	329	473
Köbölkút utca	10	351	332	375
Mányoki út	3	353	352	355
Ménesi út	13	418	344	458
Muskotály utca	6	414	354	464
Naprózsa utca	3	392	383	408
Őrség utca	2	420	420	420
Pannonhalmi út	4	366	314	430
Radóc utca	1	433	433	433
Radvány utca	3	321	185	389
Rahó utca	18	337	231	522
Regős köz	5	236	225	253
Regős utca	6	236	221	249
Rétköz utca	5	413	325	507
Rozmaring utca	2	432	399	465
Sasadi út	5	307	194	350
Schweidel utca	10	322	292	375
Somlói út	1	492	492	492
Szüret utca	10	364	312	387
Torbágy utca	3	223	193	250
Tűzkő utca	1	250	250	250
Ugron Gábor utca	6	398	308	490
Verejték utca	1	302	302	302
Villányi út	7	289	225	317
Zólyomi út	2	474	474	474

A Rahó utcában 18 ajánlatot észlelünk. Ez első ránézésre elegendőnek tűnik. Itt már 90 napos időintervallumot vehettünk figyelembe.

Cím	Dátum	Emelet	Jelleg	m2	Szobák db	Félszobák db	Irányár eFt	Ár/m2 eFt/m2	Telek m2	Érd.
11 Rahó utca	2009. 4. 8.	1	Lakás/Társasházi öröklakás	77	2	-	21000	273	-	20,4771890
11 Rahó utca	2004. 5. 28.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	44	1	1	21400	486	-	30,3504282
11 Rahó utca	2004. 6. 2.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	42	-	-	14742	351	-	4137550
11 Rahó utca	2004. 6. 2.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	95	-	-	33345	351	-	4137550
11 Rahó utca	2004. 6. 9.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	44	1	1	20400	464	-	2466608
11 Rahó utca	2004. 6. 10.	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	77	-	-	21000	273	-	20,4771890
11 Rahó utca	2004. 6. 10.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	52	-	-	20000	385	-	3192974
11 Rahó utca	2004. 6. 10.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	45	1	1	23500	522	-	30,5413789
11 Rahó utca	2004. 6. 16.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	45	1	1	23500	522	-	30,6251986
11 Rahó utca	2004. 6. 16.	1	Lakás/Társasházi öröklakás	55	2	-	12700	231	-	70,5171940
11 Rahó utca	2004. 6. 24.	-	Lakás/Társasházi öröklakás	45	1	1	23500	522	-	30,5413789
11 Rahó utca	2004. 7. 14.	-	Lakás általános	140	-	-	32900	235	-	20,3133380
11 Rahó utca	2004. 7. 14.	-	Lakás általános	127	-	-	30900	243	-	20,3133380
11 Rahó utca	2004. 7. 27.	-	Lakás általános	133	-	-	30900	232	-	2016191
11 Rahó utca	2004. 7. 29.	-	Lakás általános	80	2	-	21000	263	-	2016191
11 Rahó utca	2004. 8. 12.	-	Lakás általános	140	5	-	32900	235	-	20,3133380
11 Rahó utca	2004. 8. 12.	-	Lakás általános	127	4	-	30900	243	-	20,3133380
11 Rahó utca	2004. 8. 17.	-	Lakás általános	140	5	-	32900	235	-	20,3133380

A fenti táblázatot MS EXCEL segítségével megszűrtük az ismételt hirdetésektől. Az alaptáblázatokban a hirdetési ajánlatok adati ismétléssel vannak, mert ez ad információt magára a hirdetési tranzakció lefolyására. A statisztikai számításoknál viszont torzítaná azt értéket, így csak a legutolsó hirdetés adatit tartjuk meg.

Cím	Dátum	Emelet	Jelleg	m2	Szobák	Félszobák	Irányár	Ár/m2	Telek	Érd.
11 Rahó utca	2004.06.16	1	Lakás/Társasházi öröklakás	55	2	-	12700	231	-	70,517194
11 Rahó utca	2004.07.27	-	Lakás általános	133	-	-	30900	232	-	2016191
11 Rahó utca	2004.07.14	-	Lakás általános	140	-	-	32900	235	-	20,313338
11 Rahó utca	2004.07.14	-	Lakás általános	127	-	-	30900	243	-	20,313338
11 Rahó utca	2004.07.29	-	Lakás általános	80	2	-	21000	263	-	2016191
11 Rahó utca	2004.06.10	fszt.	Lakás/Társasházi öröklakás	77	-	-	21000	273	-	20,477189
11 Rahó utca	2004.06.02	-	Lakás/Társasházi öröklakás	42	-	-	14742	351	-	4137550
11 Rahó utca	2004.06.10	-	Lakás/Társasházi öröklakás	52	-	-	20000	385	-	3192974
11 Rahó utca	2004.06.09	-	Lakás/Társasházi öröklakás	44	1	1	20400	464	-	2466608
11 Rahó utca	2004.05.28	-	Lakás/Társasházi öröklakás	44	1	1	21400	486	-	30,350428
11 Rahó utca	2004.06.24	-	Lakás/Társasházi öröklakás	45	1	1	23500	522	-	30,541379
								335

Amint a fenti táblázatból látjuk a Rahó utcán belül a divergencia (maximumális kínálati négyzetméterár / minimális négyzetméterár) = 522 / 231 = 1,45

A helyszíni szemle alapján azonosítható, hogy az alacsonyabb árfekvés a Rahó utca lakótelepen ( blokkházak az 1970-es évek végéről) míg a magasabb érfekvés a társasházas környezetben uralkodik.

Az értékelő tehát el tudja dönteni – ám csakis a helyszíni szemle alapján – hogy az irányár eloszlás diagramm mely sávját alkalmazza. Esetünkben társasházi ( 6 lakásos társasház) lakásról van szó és a forgalmi érték tanúsítványban a szintszám hatása is érvényesítve van, így a táblázat alábbi értékeit választjuk. Ez felel meg ugyanis a társasház környezetnek.

Cím	Dátum	Emelet	Jelleg	m2	Szobák	Félszobák	Irányár	Irányár/m2	Telek	Érd.
11 Rahó utca	2004.06.02	-	Lakás/Társasházi öröklakás	42	-	-	14742	351	-	4137550
11 Rahó utca	2004.06.10	-	Lakás/Társasházi öröklakás	52	-	-	20000	385	-	3192974
11 Rahó utca	2004.06.09	-	Lakás/Társasházi öröklakás	44	1	1	20400	464	-	2466608
11 Rahó utca	2004.05.28	-	Lakás/Társasházi öröklakás	44	1	1	21400	486	-	30,350428
								421,5

Ezzel a divergencia index 1,38 értékre adódik. Ezt már elfogadhatjuk.

A korrekciót a forgalmi érték tanúsítvány ingatlanpiaci árcentrum táblázatát kiegészítve végezhetjük.

Megnevezés	irsz	Rahó utca
Irányár átlag eFt/m^2	333,1	421,5
Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m^2	236,2	298,94
Fajlagos alapérték = (I + P) /2	284,6	360,2

Megjegyzés. A prognosztizált kötési árat 1,41 árviszony indexel számoltuk.

Ezzel megkaptuk az alapértéket, ami 360,2 eFt /m2

Az értékbecslés során a továbbiakban már a 25/1997. PM. rendelet 1.sz. mellékletében előírtaknak megfelelően járhatunk el az értékbecslés során és nyugodtak lehetünk az adatforrásokat illetően. Ezzel értékbecslésünk már vizsgálatálló, hiszen

- kavalifikált és minőségtanúsított adatbázisokból szereztük az adatokat,

- protokoll szerint jártunk el.

Egy ilyen értékelés bíróság előtt is meg tudunk védeni.

Az ingatlanok alulértékelése

Az ingatlanok alulértékelése úgy következik be, hogy a banki fedezetértékelés előszeretettel alkalmazza az illetékhivatali négyzetméterárakat, amelyekről tudjuk hogy az esetek nagy részében nem azonosak a tényleges vételárral, ugyanis az illetékterhek csökkentése érdekében kisebb összeget írnak be a szerződésbe a felek.

A FHB fedezetértékelése viszont ezt tekinti hitelesnek! Attól még, hogy valamely adatot állami szerv bocsát ki, az még a valóságtartalomra nézve koránt sem hiteles.

Esetünkben ugye az árviszony index ( amit 3 év átlagából számolunk, azaz a program számolja) 1,41. Ez azt jelenti, hogy a kínálati négyzetméterárak és az illetékhivatali négyzetméterárak között 41 %-os a különbség. Ha azt feltételezzük, hogy a tényleges vételár e kettő számtani átlaga, úgy 22,1 %-al magasabb, mint az illetékhivatali négyzetméterár. Ha ebből a még a fedezetértékelés a hitelbiztosítéki érték kiszámítása során leveszi a további előírt 20 %-ot, úgy 42,1 %-os alulértékelés következik be.

Nos ezt vizsgálja jelen jegyzet írásakor a GVH.

Budapesten az egyes irányítószám körzetek vizsgálatánál feltűnt, hogy az úgynevezett TILK árviszony index a belső – magasabb négyzetméterár értékű - körzetekben általában alacsonyabb, mint a külső – alacsonyabb négyzetméterár értékű – körzetekben. Ebből azt a következtetést vonhatjuk le, hogy nem arányosan, hanem összegszerűen „csökkentik” a szerződő felek a tényleges vételárat, a szerződésben rögzített kötési árra. Ennek ez lehet a pszichológiája.