4. Függelék: A kontroll nélküli értékelés

A kontroll nélküli forgalmi értékelés veszélyeiről

Minden dolognak megvan a maga természete és fejlődés menete. Magyarországon az ingatlanok értékelésének a metodikája ma is fejlődésben van. Ez abból fakad, hogy 1989 év előtt hazánkban tervutasításos rendszer volt közel ötven évig, így „mintegy elfelejtődött” a hazai piaci viszonyoknak megfelelő ingatlanértékelés. Már csak azért is, mert nem voltak piaci viszonyok.

Mi több, Magyarországon 1999-től kezdődően indult meg a piacgazdaság kialakítása, például az állami –és önkormányzati bérlakások elidegenítése, más néven magánosítása 1990 – 1997 között zajlott le. Lényegében ez a feltétel is kellett ahhoz, hogy hazánkban legyen lakóingatlan piac. Ugyanis amíg egy tulajdonos van és az nem adja el az árut, addig piacról nem beszélhetünk.

Miután a privatizáció hatására megsokasodott a tulajdonosok száma, ez alapozta meg a lakóingatlan piac működését, hiszen a tulajdonosok piacra viszik a lakásokat, családi házakat, ha életkörülményeik, avagy gazdasági érdekeik úgy diktálják.

Ma Magyarországon már kifejlett lakóingatlan piac működik. Ugyanez persze már az üzleti ingatlanok mindegyikéről nem mondható el különösen, ha az üzleti ingatlanokhoz soroljuk a termőföldet is.

A jelzálog hitelezés hazai elindítása kapcsán vált égetővé – a hitelezők pénzének védelme érdekében – az, hogy valamilyen szinten meghatározásra kerüljön az értékelési metodika, hiszen azt megelőző időszakban a rosszul megítélt hitelek kiáramlásával milliárdos veszteségek keletkeztek, ami bankok csődbe menéséhez, így a hitelezők pénzének az elvesztéséhez vezetett. (Emlékezzünk az Ybl Bank, a ReálBank, a Postabank botrányokra, illetve az úgynevezett bank konszolidációra. Ennek a fedezet nélküli pénzkiáramlásnak a mementóit ma is ott láthatjuk az utak mentén, a félkész, befejezetlen épületegyüttesekben, panziók, kereskedelmi egységek, lovas tanyák és egyebek alakjában. Pestiesen szólva nagy „bukta” volt – nem kis mértékben járult hozzá ez a jelenség az állam eladósodásához - és bizony mi adófizetők nyögjük ennek is a terheit, mert ugye a felelősök csak nem kerültek elő. Mag ha előkerülnének is? A magánvagyonuk még teljes vagyonelkobzás esetében sem fedezné az így előállt veszteségek hangyányi részét sem.

Így 1997 évben meg is született a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről.

Hazánkban kiforrott és általános hazai gyakorlat nem alakult ki – azzal együtt, hogy voltak kezdeményezések, amelyek a szakirodalomban ma is fellelhetők – az úgynevezett európai, Nyugat-Európai gyakorlat került adaptálásra. Ezt a gyakorlatot a TEGOVOFA, mára pedig a TEGOVA nemzetközi szervezet gyűjtötte egybe, mára pedig az úgynevezett EVS 2003-ban öltött testet. Ennek a szokványnak, amit helytelenül (annak ellenére, hogy az angol szó tükörfordítása a szabványnak is megfelel) Magyarországon szabványnak fordítottak, pedig a szabvány magyar értelmezése más, ugyanis Magyarországon a szabványok törvényi szinten kötelezőek, míg a nevezett előírás együttes helyesen ajánlásnak, szokványnak nevezhető szabatosan magyarul. Ez fejezi ki ugyanis lényegét és hatályát. Ezt kézzel foghatóan az is igazolja, hogy a hivatkozott PM rendelet csak az ingatlanok hitelfedezeti értékének megállapításánál teszi azt kötelezővé, más esetekben ugyanis nem kötelező. Ezáltal nem szabvány.

A szükséges és elégséges kontroll nélküliség gyökerei, tehát ide vezethetők vissza. A rendelet megalkotása idején a hitelfedezeti érték alapjául szolgáló forgalmi érték megállapításánál három módszert jelöl a rendelet, úgymint a

- piaci alapú,

- újraelőállítási alapú

- hozamszámítás alapú

metodikát.

A magyar viszonyok között, aki gyakorolja is az értékelést jól tudja, hogy ezek a metodikák egymás kontrollját igazán nem adják a lakóingatlan piacon.

Miért is?

Ahogy a győztes háborúhoz és három feltétel szükséges, úgymint

1. Pénz

2. Pénz

3. Pénz

úgy a lakóingatlan értékét (lakótelek, házas ingatlan, lakás) három feltétel szabja meg, úgymint

1. A hely

2. A hely

3. A hely

Na és ráadásul attól még, hogy valami „helyben” van, annak bizony nagyon különbözhet a piaci értéke, ott helyben is, mert a kérdés úgy is feltehető, mi is az a „hely”? Ország, város, városrész, utca, emelet.

Ebből fakad az, hogy nem ugyanaz – sőt kifejezetten nem is lehet ugyanaz – az értéke egy Budapest II. kerületében felépített családi háznak és egy Tiszaroffon felépített családi háznak, még ha a két családi ház pontosan ugyanolyan és egy terv alapján és azonos építési költséggel készült. A budai ház 100 m2-el Budán érhet akár 50 millió forintot, míg Tiszaroffon ugyanez a ház annak ötödét sem érheti. Sőt Budapest, II. kerülete és például XVIII. Kerülete sem ugyanaz ugye? Mi több, a XI. kerület egyes részein is lényegesen mások az árviszonyok. Mi több, kedvenc helyszínemen, Sasad-Sashegyen meg megint csak más. Milyen kontroll tehát az ilyen?

Tudott dolog az is, hogy Magyarországon vállalkozói alapon nem éri meg bérlakásokat építeni, továbbá a lakóingatlan bérlet, avagy a lakásbérlet a szürkegazdaság része. Ezért is pénzkidobás az államilag támogatott piaci (nem szociális!) bérlakásépítés. Ha a magánszektornak nem éri meg, hogyan is érhetné meg a bizonyítottan pazarló állami szektornak? (Mégis erőltették?)

Azok a számítások tehát, amelyek a bérbeadással történő hasznosításra alapulnak, megint csak talajtalanok. Mert hogy számoljon az értékelő? „Szürkegazdaságosan” avagy nem szürkegazdaságosan? Ez bizonyítja azt, hogy ez a módszer sem képezheti valódi kontrollját a piaci alapú értékelésnek a lakóingatlan piacon.

Mi képezheti tehát reális kontrollját a nemzetközileg is elismert úgynevezett összehasonlító módszerrel történő értékelésnek?

A válasz kézenfekvő. Az ugyanúgy nemzetközileg elismert és az EVS 2003 szokványban megjelölt statisztikai módszer!

Miért is?

Azért, mert egy-egy városban, városrészben, illetve egy-egy utcán belül az ingatlanárak jelentősen szórnak, azaz eltérnek. Ez pedig egzaktul csak és kizárólag statisztikai alapon mutatható ki és bizonyítható! A gazdasági, piaci viszonyokra nézve –amik mérhetők – azért nem alkalmazható a jogi gyakorlat, amikor az egyik ezt mondja, a másik meg azt mondja. Ez nem tanúkihallgatás, illetve nem is vélemény dolga, hanem piac dolga, amit mérni lehet. Például ha a Duna vízállását mérni lehet, akkor az nem képezheti szakértői vita tárgyát, hogy most éppen mekkora a vízállás, ugye? Sőt nem is vélemény dolga jelen időben. Persze itt is lehetnek várakozások, majd úgy lesz, ahogy lesz. Márpedig kis hazánkban a lakóingatlan piaci árszínvonalat, amit ahogy a Duna vízállását is mérni lehet, mégis a „kinek ez a véleménye, kinek meg az, ez ezt mondja amaz meg azt tapasztalja” a gyakorlat ugye? Egyik szakértő ezt mondja, a másik meg azt mondja. Legalább is így kommunikálja a sajtó egy része. Bizony az értékelések felülvizsgálatát végzők tudnának regélni arról, hogy mi is a helyzet ezen a területen, ám ők bölcsen hallgatva védik a mundér becsületét. „Holló hollónak nem vájja szemét” – helyesen – ahogy az orvosok sem igyekeznek önként és dalolva bizonyítani a másik orvos műhibáját. Ezzel együtt csak nem jó dolog az, ha a műtét sikerült, ám a beteg elhalálozott.

Budapesten például a lakóingatlanok négyzetméter árainak (viszonyok dolgában írhatjuk ezt is, hiszen már nem egyszer bizonyítottuk hogy az irányárak és a kötési árak között szoros reláció áll fent) az eltérést az alábbi diagrammal reprezentáljuk:

A diagrammból érzékelhető, hogy a szélső értékek 66 eFt illetve 818 eFt között szórnak. Ez bizony 12,4 szeres eltérés. Pestiesen szólva, nem semmi ugye?

A diagramm x tengelyén a 160 budapesti irsz körzet, az y tengelyen pedig a hozzájuk kapcsolódó minimum, átlag, maximum négyzetméter árak (irányár) szerepel. Az adatok az Ingatlan-Online adatbankból származnak. A számítás 53393 budapesti kínálati ajánlat lapján készült 360 napra nézve. Ez Budapest, ami 160 kisváros együttesének is felfogható.

Nyilván nem ekkor a szórás vidéken. Nyíregyházán például, amint az előbbi cikkünkbe a táblázatból kiolvasható 40 eFt/m2 - től 369 eFt/m2-ig szór, azaz itt „csak” 9,22-szeres az eltérés.

Lássuk mi a helyzet a budapesti irányítószám körzeteken belül.

A diagrammból jól érzékelhető, hogy a legkisebb eltérés 142 eFt/m2 míg a legnagyobb eltérés 745 eFt/m2. Ez 5,25 szeres eltérés. Ezzel megállapíthatjuk, hogy a Budapest egészére nézve a négyzetméterárak (irányárak) eltérése több mint kétszerese az irányítószámokon belüli eltérésnek.

És hol van itt a veszély, ami az ingatlanértékelőre leselkedik?

Bizony ebben a piaci környezetben. Abban az esetben ugyani, ha az értékelés során csak és kizárólag a megvalósult ügyletek összehasonlító adataira támaszkodik ( már ha egyáltalán be tudja szerezni azokat) úgy NEM LÁTJA A FÁTÓL AZ ERDŐT. Milyen gyönyörű és érzékletes is ugye édes anyanyelvünk? Mert a gondolat továbbfűzéséhez ismételjük csak át azt a leckét, amit Nyíregyházára az Arany János utcára bemutattunk:

Figyelem! A diagramm az irányárak alapján készült és a jelenség bemutatására szolgál!

Nyíregyházán az Arany János utcában a fenti diagramm szerint az eltérés 150 eFt/m2-től közel 240 eFt/m2 ig terjed. Itt a különbség mintegy 90 eFt/m2, azaz 1,6 szoros.

Ha tehát az értékelő úgy nyúl bele „vakon” az adatokba, hogy azok az alsó részre esnek, úgy bizony alulértékelhet, míg ha a felső részbe nyúl bele, úgy felülértékel.

A lényeg: Ha valaminek nem látom sem az egyik szélét, sem a másik szélét, akkor úgy járok mint az, aki a fától nem látja az erdőt. Másként fogalmazva, ha valaminek nem látom az alját, a közepét és a tetejét, akkor nem látom magát a dolgot, hanem annak csak egy részletét. Akárcsak öt emberi testmetszet tomográf képéről hinném azt, hogy az az ember.

És bizony itt a veszély. Mert a banki értékelések során a fedezetértékelés az „óvatos becslés” definiálatlan fogalmának zászlaja alatt arra szorítja – a banki veszteségek elkerülése érdekében- az értékelőket, hogy azok alulértékeljék a hitelfedezetet nyújtó ingatlant, helyesebben annak nyomott forgalmi értéket állapítsanak meg. A törekvés érthető. Ha bebukna a hitel, úgy a bankot minél kisebb veszteség érje.

A valós banki érdekeknek megfelelően jár el a banki fedezetértékelés akkor, ha erre, azaz alulértékelésre szorítja az értékelőt?

A válasz látszólag igen, ha csak a bebukásra kerülő hiteleket nézzük. Valójában viszont nem, ugyanis a bebukott hitelek aránya – ami persze banktitok – úgy tudom kisebb 1 %-nál. Márpedig ha az kisebb egy százaléknál, úgy az alulértékeléssel viszont nő a bank „nyereségvesztesége”, ugyanis például 10 %-os alulértékelésnél, pontosan ennyivel kevesebb pénzt tud kihelyezni és ennyivel kevesebb nyereséget termel. Itt kell vizsgálni továbbá az úgynevezett banki adatbázisok jóságát is. Hiszen azok a fent említett okokból a piaci viszonyokra nézve bizonyosan „torzított” adatbázisok. Amelyet maga a fedezetértékelés modulált, azaz térített el a valós piaci viszonyoktól. Ez pedig kemény dió. Hiszen a fedezetértékelés erre hivatkozva szorítja, befolyásolja az értékelőt, ám a felelősségét annak, ha az értékelő alulértékel már nem vállalja. Az értékelő írja alá a forgalmi értékelést és ő is felel érte. Erre szoktuk mondani vidékiesen, hogy valakik más eszközével verik a csalánt. Na és az értékelőt találhatja meg a jog.

Mi a helyzet az értékelővel?

Ilyen esetekben a megbízó és megbízott jogviszony keretében a megbízott értékelő függ a megbízótól, azaz banktól, különösen akkor, amikor a bankok listáznak, azaz a listára nagyon nehezen pályáztatás útján lehet felkerülni. Na és igen könnyen, le lehet kerülni, mert hibátlan munka - mint tudjuk - nincs és előbb utóbb valamiben valaki, valamikor hibázik. Így aztán a banki illetékes – azaz a fedezetértékelés - jóindulatától függ az, hogy valaki listán maradhat-e. Márpedig, ha nincs listán az értékelő, úgy nem is kaphat munkát, mert pestiesen szólva ne fessük magunkat, az ingatlanértékelők legnagyobb „munkadói” a bankok. Nos ezzel világosan bizonyítottuk is az értékelők kiszolgáltatottságát a banki fedezetértékelőknek.

Mi a helyzet az érdekvédelemmel?

Ma még nincs igazán fórum, ahová ilyen esetekben az értékelő jogorvoslatért, egzisztenciája, presztizse védelme, hogy úgy ne mondjam megélhetése érdekében fordulhat, hiszen a „hiba” megítélése az bizony a fedezetértékelés - mondjuk ki - „önkényétől” függ. Ez pedig minek lehet a melegágya? Na ezt nem mondjuk ki. J

Mit is lehetne tenni?

Látszik a fény az alagút végén. A MAISZ, a hazai legrégebbi és legnagyobb taglétszámú, közel 300 ingatlan értékelőt is tömörítő érdekképviseleti egyesülete beindította a MAISZ-EUFIM oktatást és megalakította a MAISZ-EUFIM Minősítő Szervezetét. Ez a gyakorlat megfelel a nemzetközi normáknak.

Ez a szervezet lehet tehát az, ami a tagjai érdekvédelmében a banki fedezetértékelés esetleges anomáliával kapcsolatosan felléphet az említett ügyekben is.

Kialakítható tehát az a gyakorlat a Magyar Bankszövetség és a PÁSZF támogatásával, hogy a MAISZ-EUFIM Minősítő Tanácsához az ilyen ügyekben a MAISZ tag jogorvoslatért fordulhasson.

A MAISZ Minősítő Tanácsa ugyanis felülvizsgálhatja az úgynevezett hibás teljesítést és állást foglalhat egyes konkrét ügyekben, illetve eleve a felgyülemlő tapasztalatok alapján ajánlást is tehet az egyes bankoknak az egyes esetekben követendő magatartásra. (Van ugye kis hiba, illetve nagy hiba. Hiba viszont csak az, ami nem javítható. ) Jobb helyeken ugyanis létező kategória a tévedés joga.

Ez bizony érdeke lenne mind az ingatlanértékelőknek, mind pedig a banknak, ugyanis a banki szervezeti felépítésben a fedezet értékelésnek lényegében nincs szakmai kontrollja, tehát teljes biztonsággal, szakmai kontrol nélkül pestiesen szólva ilyen viszonyok között, még akármi is előfordulhat.

Mit tehet a MAISZ?

Első lépésben felkészülhet a feladat ellátásához szükséges eszközrendszer megteremtésére, azaz a lakóingatlanok értékelése során az EVS 2003 által ajánlott statisztikai módszerek alkalmazására

- egyfelől a kontroll szintjén, azaz az EUFIM értékelői monitoring szintjén,

- másfelől lehetővé teszi értékelő tagjainak azt, hogy az összehasonlító adatok – mivel ma is ezt írja elő a vonatkozó rendelet – alapján készült értékeléseiket, az értékelők statisztikai módszerekkel ellenőrizhessék, azaz kontrollálhassák,

- továbbá lépéseket tehet a hitelfedezet értékelésre vonatkozó rendelet, a jelenlegi helyzetnek és a hazai magyar viszonyokra alkalmazhatóságának a módosítására.

Melyek ugyanis az értékelőkre leselkedő veszélyek?

Banki hitelbiztosítéki érték számításhoz készített forgalmi értékelések esetében

Az alulértékelések során, a bedőlt hitelek fedezetéül szolgáló ingatlanok végrehajtással piaci áron alul értékesülnek sajnos nem is egy esetben. Arról is vannak hírek, hogy ennek a területnek is megvannak a hiénái. Erre nézve már volt is a sajtóban botrány, amikor 25 millióra értékeltek alul egy olyan ingatlant, amelyet aztán a kényszerértékesítéssel tulajdonba került vevő, az új tulajdonos már 100 milliós áron hirdetett meg. Ilyen esetben nyilvánvaló – főleg ha az ingatlan közel ezen az áron el is kelt - az hogy az adóst, az eredeti tulajdonost kár érte. Az ugyanis, ha valaki nem tudja fizetni a hitelt, még nem bűnöző, akit vagyonelkobzással is lehet sújtani. Hiszen ilyen gazdasági és társadalmi viszonyok között, amiben élünk, amilyen az általános egészségi állapotunk, egészségkárosodásból (szívinfarktus) munkahely elvesztésből 40 év felett, ez könnyen bekövetkezhet.

Ilyenkor az adós ingatlantulajdonos csapdába kerül. Mert ugye mindenki - a hitel bedőlését követően - törvény szerint jár el.

Ám nem csak az adós, a volt tulajdonos van a csávában, hanem az értékelő is. Ugyanis ha a kárt szenvedett volt tulajdonos talál egy jó ügyvédet és az képes megfelelő szakértőkkel bebizonyítani, hogy alulértékelés történt, ami aztán alapjául szolgált a piaci ár alatti kényszerértékesítésnek, ekkor az értékelő tehető felelőssé. Kérdés az ilyen esetre az, hogy szakmai felelősségbiztosítás fedezi-e az így esett kárt? További kérdés az, hogy az ilyen csapdába esett ingatlanértékelőt aztán melyik bank veszi listára?

A védelmet ilyen esetekre nézve tehát nem a felelősségbiztosítás - mert az a legjobb esetben csak a kártérítésre futja - hanem a piacismeret biztosítja. Ugyanis a bank ezt követően márt tuti leveszi a listáról az értékelőt! A bank tehát nem védi meg az értékelőt, mert a fedezetértékelők joggal-okkal önmagukat, saját egzisztenciájukat védik.

A piacismeret - a fenti levezetés alapján - idősoros adatbázisok és az azokból készíthető statisztikák nélkül elképzelhetetlen, hiszen azoknak van bizonyító erejük, hiszen azok reprezentálják, azaz írják le magát a piacot, például a bíróság előtt.

Kisajátítás esetén készített szakvélemények esetében

Magyarországon komoly autópálya építések folynak. Mint ilyennek velejárója a kisajátítás. A kisajátítás során bekövetkező alulértékelés – avagy más szabálytalanság, például jogosulatlanság - szintén alapot ad, az értékelővel szembeni kártérítési pereknek.

Mindezek pedig, égetően vetik fel a lakóingatlan piac országos ingatlanpiaci monitoringján túl, a földpiaci monitoringot is.

Mert ne feledjük: A baj akkor van, ha nem látjuk a fától az erdőt!