2002-01-12

Magyar Ingatlanklub

Etikai kódex ajánlás

Szerkesztette: Tilk László Géza

A kódexben foglaltak a Magyar Ingatlanklub (továbbiakban: klub) tagjaira nézve nem kötelező érvényűek, az orientálás célját szolgálják

Más ingatlanközvetítőkkel történő együttműködés során a klub tagja arra kell törekedjen, hogy az együttműködés írásban rögzített szerződés alapján történjen és az a jelen kódexet ismerje el mértékadónak. Ezt az a körülményt az indokolja, hogy Magyarországon ebben a tárgyban készült működési szabályzatok és Etikai Kódex-ek valamint szakirodalom (Az Ingatlanbörze Működési és Etikai Szabályzata; Magyar Ingatlanszövetség Etikai Szabályzata; Dr. Pesta János: Ingatlanközvetítési megbízás c. könyve) alapján készült, miáltal ez tekinthető az ingatlanközvetítési tevékenységre nézve legteljesebb körű szabályozásnak, ezáltal mértékadónak.

Az ügyfelekkel kötendő megbízási szerződések során a jelen kódex szolgál iránymutatásként a Ptk. vonatkozó fejezetein túlmutatóan, melyet a megbízási szerződés mellékleteként is lehet kezelni, azáltal is közkinccsé tenni, a klub tagsága tevékenységének áttekinthetősége, kiszámíthatósága, megbízhatósága, ezáltal társadalmi elismertsége érdekében.

Etikai Kódex

1.1.Általános szabályok

Az Etikai Kódex a klub tagjaira vonatkozó magatartási normák összessége, amely rögzíti, hogy az ingatlanközvetítés során a jogszabályok által lehetővé tett tevékenységet az érintett személyek hogyan végezhetik és azt, hogy a normáktól eltérő magatartásnak milyen következményei lehetnek.

A kódex hatálya a Magyar Köztársaság területére (illetőleg magyarországi ingatlanokkal kapcsolatos megbízások teljesítésére) és a Magyar Ingatlanklub (továbbiakban: klub) tagjaira terjed ki, ideértve a tag alkalmazottait is. A klub érdekvédelmi tevékenysége keretében a nem klub tagok versenytörvénybe ütköző magatartásának észlelése esetén - az Etikai Bizottság (továbbiakban: EB) előterjesztésében - a kódex figyelembevételével lép fel.

Az KÓDEX megszegése az itt rögzített szankciók alkalmazásán felül jogkövetkezményekkel csak akkor járhat, ha a szabályzatot megszegő fél jogszabályi előírásokat is sértett. A bizottság kezdeményezésére jogkövetkezményekkel járó eljárás megindítására a klub elnöke jogosult, ez azonban nem zárja ki, hogy a sértett fél önállóan is eljárjon.

A klub tagjai kötelezik magukat arra, hogy az KÓDEX -t betartják és tudomásul veszik, hogy az KÓDEX -től eltérő magatartásuk esetén a bizottság velük szemben az KÓDEX szerint jár el.

1.2. Az Magyar Ingatlanklub tagjaira vonatkozó magatartási szabályok

A klub tag a szakmáját erkölcsi elvek alapján gyakorolja és tartózkodik minden olyan cselekedettől, amely sérti a saját vagy a szakmája jó hírnevét.

A klub tag senkitől sem tagadhatja meg az egyenlő szakmai szolgáltatást faji, felekezeti, nemi vagy nemzetiségi származás okán, azaz diszkriminációt nem alkalmaz. Viszont a klub többi tagjával szemben pozitív diszkriminációt alkalmaz, tehát .azonos feltételek mellett minden esetben a másik klub tagját részesíti előnyben.

A klub tag az ügyfelét, illetve az ingatlanforgalmazásban résztvevő más személyeket nem károsíthatja meg.

A klub tag nem törekedhet tisztességtelen haszonra - a szakmában kialakult és alkalmazott mértéket lényegesen és kellő megalapozottság nélkül meghaladó díjazásra - és üzletvitelét úgy kell folytatnia, hogy kerülje a vitákat más tagokkal és kívülállókkal.

A klub tag törekedjen a kizárólagos megbízások megszerzésére. Ennek hiányában az ügyfelével tisztázza, hogy az adott ügyben kinek adott megbízást. Ajánlatos, hogy az ügyben érdekelt megbízottak együttműködjenek a megbízás teljesítése érdekében.

A klub tag mindenekelőtt a megbízója érdekeit képviselje, de köteles az ügylet minden résztvevőjével tisztességes módon eljárni úgy, hogy az megfeleljen az általában elvárható magatartásnak és erősítse az ingatlanforgalmazók iránti bizalmat.

A klub tag legyen tájékozott az ügylettel érintett jogszabályokról és az aktuális piaci viszonyokról.

A klub tag szakvéleménye világos, közérthető, lényegre törő, következetes és szakmailag megalapozott legyen, amely tartalmazzon egyértelmű és határozott állásfoglalást és utaljon arra, milyen adatok alapján jutott a következtetésre, milyen tényeket vett figyelembe és milyeneket és miért mellőzött. A szakvéleményben fel kell hívni a megbízó figyelmét azokra a tényezőkre, amelyek a felhasználhatóságot bármelyik vonatkozásban korlátozzák. A klub tag az ügyfelek részére szakvéleményt csak akkor adhat, ha megfelelő szakképesítése van, vagy ilyen közreműködőt foglalkoztat.

A klub tag legyen kész álláspontja felülvizsgálatára, amennyiben olyan tények merülnek fel, amelyeket a szakvéleménye kialakításánál nem, vagy nem kellő súllyal vett figyelembe.

A klub tag kerülje a túlzásokat, a megtévesztésre alkalmas kijelentéseket, legyen mindig tárgyszerű és gondosan ügyeljen a részletekre a megbízás tárgyát képező ingatlanra vonatkozó információk gyűjtése során.

A klub tag az ügyre vonatkozó tényeket az ügyfele elől nem titkolhatja el, és a tag nem adhat hamis tájékoztatást a potenciális vevő meglétéről vagy helyzetéről.

A klub tag a megbízás elvállalását nem teheti függővé más megbízásoktól, és a megbízás elnyerése céljából nem adhat szándékosan téves tájékoztatást a tulajdonosnak az ingatlan lehetséges értékesítési áráról vagy az elérhető bérleti bevételről.

A klub tag amennyiben a megbízást elvállalta, minden ügyfele részére a tőle elvárható legmagasabb színvonalon köteles eljárni és nem tehet a szolgáltatás szakszerűségében és színvonalában különbséget.

A klub tag nem vállalhat el olyan megbízást, amelyben maga vagy alkalmazottja révén közvetlenül is érdekelt, kivéve, ha arról a megbízót előzetesen tájékoztatta és az ennek ismeretében a megbízást fenntartotta és ezt írásban is megerősítette.

A klub tag egynél több ügyféltől is elfogadhat ellenszolgáltatást alkuszi pozícióban. Erre a körülményre viszont fel kell hívja megbízói figyelmét, a félreértések elkerülése végett.

A klub tag egyetlen ingatlant sem kínálhat fel eladásra vagy bérletre a tulajdonos előzetes írásbeli felhatalmazása nélkül. A megbízási szerződésben egyértelműen szerepelnie kell a jutalék kondícióinak és a megbízás időtartamának.

A klub tag a későbbi viták elkerülése érdekében törekedjen az ügy érdemi részét érintő dokumentálásra. Ettől csak a megbízó írásbeli kérésére tekinthet el. Az ügy érdemi részét érintő iratokból a megbízást adó ügyfélnek kérésére másolati példányt kell adni.

A klub tagnak a legnagyobb gondosságot és maximális biztonságot kell nyújtania a rábízott ingatlanok és az azokban elhelyezett javakat illetően.

A klub tagnak az ügyfelek pénzét elkülönített ügyféli számlára kell befizetnie, azonnal könyvelnie kell a birtokába jutott pénzt, és ajánlatos azt megfelelő biztosítással fedezni.

1.3. A tagok egymás közötti magatartása

A tag köteles tiszteletben tartani a gazdasági, vállalkozási verseny szabadságát és tisztaságát.

A klub tag ingatlanközvetítő társával jó kollégaként viselkedik, és biztosítania kell, hogy kapcsolataikat mindig a tisztességes verseny, udvariasság és tisztelet vezérelje. A klub tagnak tartózkodnia kell attól, hogy kedvezőtlenül nyilatkozzék kollégájáról az ügyfél előtt. A klub tag valótlan tény állításával, illetőleg valós tény hamis színben történő feltüntetésével és egyéb magatartással más tag jó hírnevét, megítélését nem veszélyeztetheti.

A klub tagnak bizalmasan kell kezelnie a feladata végrehajtása során tudomására jutott információkat. Üzleti titkot tisztességtelen módon megszerezni, felhasználni, azt jogtalanul mással közölni, vagy nyilvánosságra hozni nem lehet.

A klub tag a hirdetéseinek a jogszabályi előírásoknak megfelelően igazaknak, tisztességeseknek, pontosaknak és becsületeseknek kell lenniük. A tag hirdetése, reklámja nem csorbíthatja más tag megszerzett, kizárólagos jogait. A hirdetések olyanok legyenek, hogy abból a hirdető személye mindenki mástól megkülönböztethető legyen, és ne tartalmazzanak túlzó, megtévesztésre alkalmas elemeket.

A klub tag nem folytathat olyan gyakorlatot, nem tehet olyan ajánlatot, amely egy másik klub tag kapcsolatrendszerét tisztességtelen módon aláássa, vagy ilyen kapcsolatok kialakítását akadályozza, továbbá a tagok nem kérhetnek üzleti megbízást vagy nem folytathatnak tárgyalást ingatlanközvetítő társuk ügyfelével annak írásos engedélye nélkül.

A klub az ingatlanközvetítői megbízások magas színvonalú teljesítése érdekében tagjainak ajánlja az általa időszakonként közzétett megbízási díjszabás figyelembevételét.

Ha az ügylet véghezvitelében egynél több közvetítő vesz részt, a jutalékot az előzetes megállapodás szerint kell megosztani, előzetes megállapodás hiányában a jutalékot egyenlő arányban kell meghatározni.

Nem megengedett, ha a klub tag úgy tesz szert előnyre, hogy a közteherviselés (különösen az adók, járulékok, illetékek, tagdíjak) reá vonatkozó részét nem teljesíti, továbbá kifizetései és azok nyilvántartása során nem tartja be a pénzforgalomra vonatkozó előírásokat, számla nélküli ügyletet bonyolít vagy nem legálisan foglalkoztat munkavállalót.

1.4. Szankciók

A klub tagok tudomásul veszik, hogy az KÓDEX megszegése esetén velük szemben az alábbi szankciók alkalmazhatók:

Figyelmeztetés és a tagok tájékoztatása.

Szigorú, egyben utolsó figyelmeztetés a tagok tájékoztatása és annak nyilvánosságra hozatala.

Kizárás és annak nyilvánosságra hozatala.

Az EB a tagokat az b). és c). pont szerinti szankció, illetve az erre vonatkozó javaslata előzményeiről teljes részletességgel tájékoztatja, a nagyobb nyilvánosságot azonban csak a végleges döntés tényéről informálhatja, indoklási kötelezettség nélkül.

Az a). és b). pontban rögzített szankciókat az EB, az c). pontban megjelölt szankciót az EB javaslatára a közgyűlés alkalmazhatja. A közgyűlés időpontjáig az EB a tagot felfüggesztheti. A b). és az c). pont szerinti szankció alkalmazása esetén a nyilvánosságra hozatal módjáról is rendelkeznie kell.

Az EB döntése ellen a klub tag 15 napon belül fellebbezéssel élhet. A fellebbezésnek nincs halasztó hatálya, a közgyűlés döntése végleges.

Az EB- etikai szabályzatra tartozó kérdésekben - az elnökséggel azonos színtű mellérendelt szervezet, a felügyeletét a közgyűlés látja el. A másodfokú fórum a közgyűlés, kivéve az c) pont szerinti szankciót, amelyről a közgyűlés a felfüggesztés kivételével - minősített többségű (a megjelentek legalább háromnegyedének szavazatával hozott) határozattal végleges döntést hoz.

A klub tagok a végleges döntést magukra nézve kötelezőnek ismerik el.

1.5. Etikai bizottság

Az KÓDEX betartásának figyelemmel kísérése elsősorban a bizottság feladata.

Az etikai bizottság 3-10 tagú testület, melynek mindenkori elnökét a klub elnökhelyettese és tagjait a közgyűlés titkos szavazással választja meg tagjai küzül.

A bizottság egyszerű szavazattöbbséggel dönt és hoz határozatot etikai kérdésekben. A felmerült etikai kérdésekről és a meghívott tagok személyéről a bizottság tagjait előzetesen írásban tájékoztatni kell.

A felmerült etikai kérdésekről a bizottság tagjait a bejelentést követő 15 napon belül írásban tájékoztatni kell. Etikai kérdésekben érkezett bejelentéseket, panaszokat, megkereséseket a tagok írásos tájékoztatását követő 15 napon belül el kell bírálni. Amennyiben a bizottság kijelölt tagjai az ügy bonyolultsága, a bizonyítékok feltárása miatt azt szükségesnek tartják, a határidőt további 15 nappal meghosszabbíthatják.

A bizottság felhívja az érintett klub tagot, hogy a beérkezett panaszra, bejelentésre, megkeresésre 8 napon belül írásban válaszoljon és a bizottság ülésére képviselője útján jelenjen meg. Az érintett tag távolmaradása a döntéshozatalnak nem akadálya.

A bizottság az KÓDEX figyelembevételével dönt (hoz szankciót, vagy megállapítja, hogy etikátlan magatartás nem történt).

Amennyiben a bizottság nyilvánvalóan rosszhiszemű bejelentést, panaszt kap, a bejelentő panaszos ellen eljárást kezdeményezhet. Ha a bejelentő, a panaszos klub tag, az EB ellene jár el.

Az EB a tagok véleményeltérése esetén - amennyiben a tagok a döntést előzetesen elfogadják a jó szakmai légkör és az KÓDEX normáinak biztosítása érdekében felkérhetik az EB-t a véleményeltérés lezárására.

Jelen Etikai Kódex 1. sz. Függeléke Dr. Pesta János: Ingatlanközvetítési megbízás c. könyve. Az itt nem részletezettek vonatkozásában az abban leírtak az irányadók.

3. Hatálybalépés

A jelen Működési Szabályzat és Etikai Kódex rendelkezéseit annak közgyűlési elfogadása határnapjától kezdődően kell alkalmazni.

Dr. Pesta János: Ingatlanközvetítési megbízás

'terinfo' Kft. Budapest, 1996

---

Tartalom

Előszó

A közvetítői tevékenység általában

Az ingatlanközvetítés szabályozásának alakulása Magyarországon

Az ingatlanközvetítés hatályos jogszabályai

Az ingatlanközvetítésre jogosultak

Az ingatlanközvetítői tevékenység személyi feltételei

Az ingatlanközvetítő által létrehozandó szerződés

Az ingatlanközvetítés megbízás tartalma,

A közvetítő kötelezettségei

Díjfizetési kötelezettség

Költségek

A közvetítői megbízás megszűnése

13/1988. (XII.27.) ÉVM rendelet (Vhr.)

A belügyminiszter 8/1990. (II. 1.) BM rendelete

---

Előszó

Az ingatlanközvetítés 1945 előtt igen elterjedt üzletszerzői foglalkozás volt. (Csak Budapesten több mint száz ilyen ügynök működött, és a témával foglakozó egyik kézikönyv szerint az ingatlanforgalom többsége közvetítők segítségével bonyolódott le.)

E virágzó üzletág az államosítással kizárólagos állami tevékenységgé vált és csak meghatározott tanácsi ingatlanközvetítő vállalat foglalkozhatott vele.

Nem legálisan persze az ügyvédek is végezték e, hiszen az ilyen irányú természetes kereslet nem szűnt meg és náluk is jelentkezett.

Az ügyvédek által végzett ingatlanközvetítés részbeni legalizálása, majd a közvetítés lényegében szabad foglalkozássá tétele csak igen későn, a nyolcvanas évtizedekben történt meg.

A közvetítői szakismeretet és gyakorlatot, valamint az ingatlanközvetítésre vonatkozó jogszabályokat újra meg kell tanulni. Ez utóbbihoz kíván e tanfolyami jegyzet a maga eszközeivel segítséget nyújtani.

Itt szeretnék köszönetet mondani az ingatlanközvetítésben jártas szakembereknek a jegyzet elkészítéséhez nyújtott segítségükhöz.

A szerző

A közvetítői tevékenység általában

A piaci résztvevők üzleti kapcsolatainak közvetítése a kereskedelmi élet széles területeire kiterjed és nemcsak áruk, hanem különböző tevékenységek közvetítését is jelentheti.

A közvetítői tevékenység közös jellemzője, hogy azt a kereskedő megbízás alapján más személy - a megbízó - részére és az ő számlájára végzi. Tevékenysége üzletszerző jellegű, ezért a közvetítő szerződések megkötését készíti elő mások számára, vagy - a megbízás tartalmától függően - e szerződéseket meg is köti.

Önállóságától függően vagy megbízója vagy saját nevében jár el, de mindenképpen megbízója javára, illetve költségére végzi tevékenységét.

A közvetítő díjazása általában jutalék formájában történik: rendszerint csak a már létrejött üzletkötések után kap jövedelmet, aminek összege a megkötött szerződések tárgyának értékéhez (a kiközvetített áru vagy tevékenység szerződésben meghatározott ellenértékéhez) igazodik.

A közvetítői kereskedésnek több nevesített fajtája is kialakult.

Az ügynök a közvetítői kereskedést általában meghatározott személy részére végzi, felkutatja a lehetséges üzletfelet, tárgyalásokat folytat vele a megbízója által meghatározott szerződés megkötése érdekében. Többnyire a megkötendő szerződés előkészítésével foglalkozik és csak kivételesen jogosult azok megkötésére is.

A tevékenységet mindig a megbízója nevében végzi, ezért az ügynök esetében a vele kapcsolatba kerülő, leendő szerződő fél mindig tudhatja, hogy az ügynök kinek a javára dolgozik.

A képviselő szintén a megbízója nevében jár el és általában jogosult a létrehozandó szerződés megkötésére is. Két főbb típusa van: a jogi és a kereskedelmi képviselő. Előbbi jogvégzett személy - ügyvéd vagy jogtanácsos - aki a megbízóját bíróságok és más hatóságok előtt képviseli; jogosult szerződéseknek és más okiratoknak a megbízója részére történő megszerkesztésére. A jogi képviselőt azonban nem sorolhatjuk a piaci megbízottak közé, mert nem lát el kereskedelmi tevékenységet. Ide tartozik azonban a kereskedelmi képviselőnek a tevékenysége, amelynek során állandó vagy eseti jelleggel képviseli megbízóját az üzleti kapcsolatokban; tevékenységét meghatározott árukra és földrajzi terültekre is szokták korlátozni, amint az egyébként az ügynöki tevékenység esetében is szokásos.

Az ügynökhöz képest a képviselő a megbízója nevében olyan nyilatkozatokat tehet meg, amelyeknek jogi hatásuk van; a képviselő nyilatkozata mindig megbízóját jogosítja fel, illetve kötelezi. Azt már a képviselőnek adott meghatalmazás határozza meg, hogy a képviselő nyilatkozatai mire terjedhetnek ki, pl. teljesítés elfogadására, vagy jogosult-e szerződés kötésére, illetve az ilyen szerződés pl. milyen árukra vonatkozhat.

A közvetítő kereskedők között a bizományos rendelkezik a legnagyobb önállósággal. Ő a saját nevében köti meg a szerződést, de sosem saját céljára, hanem megbízója érdekében. Ezáltal bár a megkötött szerződésben szerződő félként a bizományos kereskedő lesz megnevezve, mégis a szerződésből származó kötelezettségek és jogok majd a megbízót terhelik, illetve illetik meg. (Éppen ezért a megbízás megszűnésekor a megbízónak mentesítenie kell bizományosát e szerződésből folyó kötelezettségei alól.)

A bizományost - nagyfokú önállóságánál fogva - fokozottabban terhelik a megkötendő szerződésből származó kockázatok is. Megbízója iránti kötelezettsége nem ér véget a szerződés megkötésével, hanem helytállással tartozik megbízója iránt a harmadik személy szerződéses kötelezettségeinek teljesítéséért is.

A piaci megbízottaknak külön fajtájaként alakult ki az alkusz szerepköre. Ő a szerződések előkészítését végzi, de nem csupán az egyik szerződő fél megbízása alapján, hanem mindkét fél részére, és ezért pártatlanul látja el tevékenységét. Az alkusz a közvetítendő áruk tekintetében a piacon kialakult árak szakértője, ezért tudja mindkét fél érdekét figyelembe venni a működése során. Ennek megfelelően - általában - mindkét szerződő fél részéről kap díjazást.

Az ingatlanközvetítésre irányuló megbízás az alkuszi tevékenységhez áll a legközelebb, mégis - mint azt később látni fogjuk - a hatályos jogszabályaink által meghatározott ingatlanközvetítői tevékenységi kör tartalmaz az egyéb piaci vagy jogi képviseleti, valamint szakértői megbízásokra jellemző résztevékenységeket is.

A közvetítői tevékenységgel kapcsolatban általában tehát megállapítható, hogy ennek során két szerződés játszik szerepet: egyfelől a megbízó gazdasági célját megvalósító, a harmadik személlyel létrehozandó szerződés, ami az esetek többségében adásvételi szerződés (kisebb részben bérleti szerződés); másfelől a megbízó és a közvetítő között létrejött megbízási szerződés, amelyben a megbízó meghatározza az előbb említett szerződés tartalmára vonatkozó igényeit és a közvetítőnek a kívánt szerződés létrehozásával kapcsolatos feladatait ill. jogait és kötelezettségeit.

Az ingatlanközvetítés szabályozásának alakulása Magyarországon

 A szabályozás hazai történetét, véleményünk szerint, három fő szakaszra lehet bontani, az elmúlt száz-százötven év történelmi korszakainak is megfelelően.

Az I. Világháború végéig hatályban volt szabályozásra - ebben a tárgyban is - a liberális szemlélet volt a meghatározó. Az ingatlanközvetítést iparigazolvány kiváltásával szabadon lehetett űzni. A közvetítői megbízásra formálisan mégsem a Kereskedelmi Törvénynek az alkuszi szerződésről szóló szabályai vonatkoztak, mivel az így közvetített ügylet - az ingatlan-adásvétel - nem minősült kereskedelmi ügyletnek.

A két világháború közötti időszakban a közigazgatás fokozatosan terjesztette ki az ellenőrzését e kereskedelmi tevékenységre.

Először a mezőgazdasági ingatlanok forgalmának közvetítését kötötték az Országos Földbirtokrendező Bizottság engedélyéhez. Később az ingatlanforgalom teljes körére nézve írták elő az üzletszerű közvetítői tevékenység gyakorlásának feltételeként a földművelésügyi minisztériumi engedélyt. Emellett a közvetítő köteles volt óvadékot és engedélyezési díjat fizetni, ha pedig az engedélyező hatóság szabálytalan működést fedezett fel, bírságot szabhatott ki vagy felfüggeszthette a közvetítő tevékenységét, végső esetben pedig az engedélyt is visszavonhatta. Meg kell még említeni e körben azt a rendelkezést is, amellyel a közvetítőket eltiltották a közvetítendő szerződés és az azzal kapcsolatos beadványok okiratának elkészítésétől.

Végül egy miniszteri rendelet adott nagyon részletes, kötelező erejűnek szánt szabályokat a megbízási szerződés tartalmára és formájára nézve és igen szigorú feltételeket kívánt meg a közvetítői tevékenység gyakorlásához.

Ennek keretében szerződési blankettákat és üzletszabályokat határoztak meg, amelyek a megbízási szerződés összes feltételét, így a díj mértékét is rögzítették. E rendelkezéseket azonban a bírói gyakorlat nem fogadta el kötelező erejűnek és az ellenükre megkötött megbízási szerződéseket nem tekintette érvénytelennek.

Ezzel szemben átmentek a gyakorlatba Magyarország Magánjogi Törvénykönyvéről szóló igazságügyminiszteri javaslatnak (a továbbiakban: MTJ) az alkuszi szerződésről szóló szabályai.

Meg kell még említeni e körben azt a rendelkezést is, amellyel a közvetítőket eltiltották a közvetítendő szerződés és az azzal kapcsolatos beadványok okiratának elkészítésétől.

A közvetítői tevékenység gyakorlásának legfontosabb feltétele az előbb említett névre szóló FM engedély volt. Emellett a közvetítő köteles volt óvadékot és engedélyezési díjat fizetni, ha pedig az engedélyező hatóság szabálytalan működést fedezett fel, bírságot szabhatott ki vagy felfüggeszthette a közvetítő tevékenységét, végső esetben pedig az engedélyt is visszavonhatta.

Az ingatlanközvetítés szabályozásának 1945 utáni alakulása - amely a teljes államosítással és a közvetítői monopólium kialakításával kezdődött és a rendszerváltás idejére egy viszonylag szabad közvetítés lehetőségéhez jutott el - külön fejezetet jelent a szabályozás történetében.

Az 1945 utáni korszak gazdálkodásában (leszámítva az 1948-49-ig tartó rövid időszakot) a közvetítői tevékenységnek általában nem volt számottevő jelentősége. Egyfelől, mert a gazdálkodó, termelő szervezetek közötti kapcsolat helyett az irányító állami szervekhez fűződő viszony volt a döntő, másrészt az államosított gazdasági életet területi és ágazati monopóliumok uralták, tehát adott ágazati tevékenységnek meghatározott földrajzi területen általában egyetlen "gazdája"“ volt, és ez is szükségtelenné tette a gazdálkodó szervezetek kapcsolatainak közvetítését.

Ez a helyzet jellemezte az ingatlanközvetítés területét is: a magánközvetítők engedélyeit visszavonták, és az állam ilyen célra megyénként és a fővárosban állami (tanácsi) vállalatot alapított, amelyek kizárólagos jogosultsággal látták el az ingatlanközvetítést.

Az állami monopólium kialakításán túl e közvetítést jogszabály kötelezővé is tette azzal, hogy a házas és telekingatlan adásvételi vagy csereszerződésének (illetőleg a tulajdonosváltozás bejegyzésének) előfeltételeként előírta az állami ingatlanközvetítő szerv közreműködését. Ennek során az ingatlanközvetítő köteles volt a forgalmi értéket megállapítani és azt a szerződésre rávezetni, amely érték a vagyonátruházási illeték kivetésének alapjául szolgált, s egyszersmind az eljárás biztos bevételt is hozott a vállalat számára.

Ezt a kötelező közvetítést a jogszabály a lakásbérleti jog cseréjére és a bérleti jogról való lemondásra is kierjesztette. A lakásügyi hatóság az új bérlő részére nem is utalhatta ki a lakást e közvetítői közreműködés nélkül. (A lakáscserék tekintetében ez kettős kontrollt “eredményezett”.)

Az 1971-es lakásreform során megszüntették a kötelező ingatlanközvetítést, de - az illetékkivetés alapjának meghatározásához - fenntartották a kötelező állami értékbecslést, amit a tanácsi ingatlanközvetítő szerv végzett el. (Ez az előírás a fővárosi, a városi és az országos jelentőségű üdülőterülettel rendelkező községi ingatlanokra vonatkozott.)

Az ingatlanközvetítői tevékenység monopóliuma továbbra is megillette a tanácsi ingatlanközvetítő szervet, amely e tevékenységét - a jogszabály szerint - megbízás vagy bizomány keretében látta el.

A közvetítői monopólium ellenére az állampolgárok közötti ingatlanforgalom és a lakásbérlet cseréje gyakran bonyolódott le ügyvédi munkaközösségek közvetítésével. Ezért azután szinte szükségszerűnek volt mondható, amikor 1982-ben az ingatlanközvetítésre jogosultak körét kibővítették.

A tanácsi ingatlanközvetítő szerven és más jogszabály által felhatalmazott, állami szerveken kívül az ügyvédi munkaközösségek és a szövetkezetek lettek közvetítésre feljogosítva. A közvetítők körének kibővítése azonban felemásra sikerült, mert a jogszabály az újonnan feljogosított, két utóbbi szervezetnek csak meghatározott ingatlanok közvetítését engedte meg.

Az ÜMK-ek kizárólag állampolgári tulajdonában álló ingatlanok forgalmát közvetíthették, míg a szövetkezetek csak bérlakások és szövetkezeti lakások cseréjét, illetve adásvételét bonyolíthatták le. Ez a szabályozás nem felelhetett meg az ingatlanforgalom feltételeinek, hiszen pl. tanácsi bérlakás lakóingatlannal való cseréjét ügyvéd szabály szerint nem közvetíthette, hasonlóképpen szövetkezeti lakás társasházi lakással történő elcserélését pedig szövetkezet nem bonyolíthatta le.

Általában azt mondhatjuk, hogy a forgalomnak az ingatlan tulajdoni formája, illetve tulajdonosa szerinti megosztása nem helyeselhető, mivel ez a körülmény a forgalomban nem jelent elhatároló tényezőt.

A tanácsi ingatlanközvetítő szerv 1971 óta fel volt jogosítva nem csupán a szorosan vett közvetítésre, hanem a tulajdon átruházásához szükséges jogi képviseleti tevékenység ellátására, így az adásvételi (stb.) szerződés okiratának a megszerkesztésére, a tulajdonosváltozásnak az ingatlan nyilvántartásban való bejegyeztetésére is.

Működését nem csupán ügynöki tevékenység jellemezte, hiszen bizományosként is működött, sőt saját kockázatú adásvétellel is foglalkozott.

Az 1988. év végi jogszabály-módosítás a feszítő igényeknek eleget téve kiterjesztette az ingatlanközvetítésre jogosultak körét a jogi személyek és a magánszemélyek szinte teljes körére, és megszüntette az ingatlanforgalomnak az ingatlan típusai szerinti megosztását. Ezt követően bevezették az ingatlanközvetítést végzők vizsgakötelezettségét.

A rendszerváltás óta a szabályozásban a képzés tekintetében történt változtatás, amikor a szakképzésről szóló 1993. évi LXXVI. törvény végrehajtásaként újraszabályozták a szakmai és vizsgáztatási követelményeket. E körben fontos tartalmi változásként értékelhetjük, hogy a vizsgakövetelmények közelítettek a gyakorlati igényekhez.

Az ingatlanközvetítés hatályos jogszabályai

Az ingatlanközvetítés jelenleg hatályos szabályait a 91/1988. (XII.22.) MT és a 17/1990. (II.1.) MT rendeletekkel módosított 49/1982. (X.7.) MT rendelet (a továbbiakban: R.), az ennek végrehajtására kiadott 13/1988. (XII.27.) ÉVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) állapítja meg, mely utóbbit a 8/1990. (II.1.) BM rendelet 5. §-ának (3) bekezdése módosította.

Ezek mellett az ingatlanközvetítői szakképesítés szakmai és vizsgáztatási szabályait a 8/1995. (V. 25.) BM rendelet a (a továbbiakban: SzkR.) állapítja meg. Megjegyezzük, hogy a korábbi szakképesítési előírások 1994. július 2-ával hatályukat vesztették, az új SzkR. pedig majd egy évvel később lépett hatályba, ezért ez idő alatt hiányzott a R.-ben előírt szakképesítés megszerzésének jogi szabályozása.

Az ingatlanközvetítésre jogosultak

Ki végezhet üzletszerűen ingatlanközvetítési tevékenységet?

Mint azt korábban jeleztük, a hatályos jogszabályok igen szélesen határozták meg a jogosultak személyi körét, lényegében minden gazdálkodásra jogosult végezheti e közvetítői tevékenységet.

Tehát

gazdálkodó szervezetek vagyis

állami vállalat,

egyéb állami gazdálkodó szerv,

szövetkezet,

gazdasági társaság,

közhasznú társaság,

egyes jogi személyek vállalata,

leányvállalat,

vízgazdálkodási társulat,

erdőbirtokossági társulat, végül

egyéni vállalkozó, továbbá

költségvetési szervek a tevékenységi körükben (kivéve, ha saját szervezeti-működési szabályait megállapító törvények ezt kizárják), továbbá

ügyvédi irodák valamint

természetes személyek (a továbbiakban együtt: ingatlanközvetítésre jogosultak) végezhetnek.

Az utolsó személyi kör megjelölése helyesbítésre szorul, hiszen a R. módosítása óta napvilágot látott az egyéni vállalkozásról szóló 1990. évi V. törvény (a továbbiakban: Evt.), amely hatálya alá vonta a (devizajogszabály szerint belföldinek minősülő) természetes személyek üzletszerű - saját nevében és kockázatára, rendszeres haszonszerzés céljából folytatott - gazdasági tevékenységét.

Megemlítendő, hogy az egyéni vállalkozó bekerült a gazdálkodó szervezetek fogalomkörébe a Ptk. 685. § c) pontjában.

Ennélfogva természetes személy ingatlanközvetítést - ami nagyban-egészben beletartozik az egyéni vállalkozás fogalmába - saját neve alatt csak egyéni vállalkozóként, egyéni vállalkozói igazolvány birtokában végezhet, tehát a természetes személyek ingatlanközvetítési jogosultságának szabályait nem csupán a R., a Vhr. és a SzkR. állapítja meg, hanem ezeken felül az egyéni vállalkozásról szóló törvény előírásait is be kell tartani.

Kivételnek tartjuk ez alól azt a természetes személyt, aki kizárólag forgalmi értékbecsléssel foglalkozik. Az ő tevékenysége szakértő munkavégzés, és ezért nem tekinthető olyan kereskedői, gazdasági tevékenységnek, amely az említett törvény hatálya alá esik.

Az ingatlanközvetítői tevékenység személyi feltételei

Az ingatlanközvetítési jogosultság személyi feltételei

1) erkölcsi bizonyítvány

2) szakmai képesítést bizonyító vizsga letétele, végül

3) bejegyzés az Ingatlanközvetítői Névjegyzékbe.

1) Erkölcsi bizonyítvány csupán a természetes személyekre - azaz az egyéni vállalkozókra - értelmezhető, a többi jogosult esetében a saját szervezetfajtájukra vonatkozó jogszabály állapítja meg, hogy a szervezet mely tagjának vagy alkalmazottjának kell rendelkeznie bizonyos büntetlenségi feltétellel. Így pl. gazdasági társaság esetében az 1988. évi VI. törvény 29. §-a állapít meg büntetlenségi feltételeket a gazdasági társaság vezető tisztségviselőire, felügyelő bizottsági tagjaira stb. nézve.

Tehát természetes személy csak úgy végezheti az ingatlanközvetítést, ha részére a rendőrhatóság az erkölcsi bizonyítványt kiadja. Ennek feltétele a büntetlen előélet, illetőleg a büntetés hátrányos jogkövetkezményei alóli mentesülés. Ez utóbbi azt jelenti, hogy a hátrányos jogkövetkezmények nem tartanak korlátlan ideig, hanem azok a Btk-ban meghatározott időtartam leteltével, vagy bírósági határozat alapján, illetőleg egyéni vagy közkegyelem folytán megszűnnek.

2) Az ingatlanközvetítés folytatásának másik személyi feltétele a szakmai képesítés megszerzését igazoló vizsga eredményes letétele.

Jogi személyek esetében ez azt jelenti, hogy ilyen képesítéssel rendelkező tagjuk legyen, illetve ilyen alkalmazottat foglalkoztassanak munkaviszony keretében. Az egyéni válllalkozónak (természetes személynek) vagy magának kell rendelkeznie a szükséges szakképesítéssel, vagy ilyennel rendelkező alkalmazottal kell foglalkoztatnia munkaviszony keretében.

A R. által említett szaképesítés megszerzésének tartalmi, formai követelményeit részletes szabályok állapítják meg. Az általános jellegű előírásokat a szaképzésről szóló 1993. évi LXXVI. törvény tartalmazza. Emellett - szintén általános jelleggel - a vizsgáztatás szabályait a 10/1993. (XII. 30.) MüM rendelet állapítja meg.

A szükséges szakképesítés eredményes vizsga letétételével szerezhető meg. A vizsgáztatás általános szabályait (a vizsgáztatás előkészítését, a vizsgabizottság létrehozatalát, működését, a szóbeli, írásbeli és gyakorlati vizsga rendjét, a vizsgázó teljesítményének értékelési szabályait, a vizsgabizonyítvány és az egyéb iratok kiállításának és megőrzésének rendjét) a 10/1993. (XII. 30.) MüM rendelet állapítja meg.

Az ingatlanközvetítői szakképesítés konkrét tartalmi követelményeit az SzkR. Mellékletében találhatjuk meg.

Az ingatlanközvetítés szükséges előképzettsége a középfokú iskolai végzettség megléte.

Az ingatlanközvetítőnek egyfelől általános gazdasági, informatikai, számítógépes adatkezelési ismeretekkel kell rendelkeznie. Másfelől az ingatlanközvetítés egyes résztevékenységeinek szakmai gyakorlatával kell tisztában lennie. Az SzkR. Melléklete külön sorolja az egyes ingatlanügyletek előkészítésének mozzanatait, szakterületeit (rendelésfelvétel, ingatlankutatás, ill. vételárkialakítás, pénzügyi konstrukció, szerződés előkészítése, földhivatali bejegyzés, számlázás), amelyekkel az ingatlanközvetítőnek tisztában kell lennie.

A szükséges szakképesítés eredményes vizsga letétételével szerezhető meg. A vizsgáztatás általános szabályait (a vizsgáztatás előkészítését, a vizsgabizottság létrehozatalát, működését, a szóbeli, írásbeli és gyakorlati vizsga rendjét, a vizsgázó teljesítményének értékelési szabályait, a vizsgabizonyítvány és az egyéb iratok kiállításának és megőrzésének rendjét) a 10/1993. (XII. 30.) MüM rendelet állapítja meg.

Az ingatlanközvetítői szakképesítés szakirányú vizsgakövetelményeit az SzkR. Melléklete határozza meg.

A vizsgára bocsátás feltétele szakdolgozat benyújtása. Ennek lehetséges témáját a Belügyminisztérium által kijelölt vizsgáztató intézmény adja ki a BM által összeállított gyakorlati vizsgatételek alapján.

A vizsga három részből áll:

az írásbeli vizsgából, amelyet a BM által kiadott írásbeli tételek alapján végeztetnek; (Az egy vizsgára kiadott tételek csak egy szakmai vizsgán használhatók fel.)

a szóbeli vizsgából, amelynek tételeit - az elméleti ismeretekhez kapcsolódóan - a BM teszi adja ki; végül

a gyakorlati vizsgából, amely a szakdolgozat megvédését jelenti.

Az SzkR. Melléklete részletes felsorolását adja azon tantárgyaknak, amelyekből a vizsgatételeket össze kell állítani. E tárgyakat négy fő csoportba sorolja, így az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó

műszaki,

jogi,

gazdasági , valamint

gyakorlati és technikai ismereteket

jelöli meg.

A megbízási szerződés jogi tudnivalóit az SzkR. Melléklete nem itt a jogi ismereteknél, hanem az ingatlanközvetítői tevékenység egyes szakterületei között - az egyes közvetítendő szerződéstípusok között külön-külön - említi.

Jelezzük továbbá, hogy az SzkR. Melléklete a forgalmi értékbecsléshez szükséges tudnivalókat az ingatlanközvetítés tananyagán belül - a gyakorlati-technikai ismeretek között - helyezte el.

Az SzkR. Melléklete meghatározza a fentieken kívül az értékelés módját, továbbá megszabja a vizsga alóli részbeni mentesítés, valamint a javító- és pótlóvizsga feltételeit.

Az Szkr. több jelentős változást hozott a korábbi szakképesítési előírásokhoz képest.

Egységesítették a képzést és a vizsgát ill., a bizonyítványt, megszűntetve a kétfokú (alap- és középfokú) képzést és képesítést.

Eltörölték azt az előképzettségi feltételt, amely szerint szakmai gyakorlat, vagy felsőfokú iskolai végzettség szükséges a vizsgára bocsátáshoz.

A képzés monopóliuma is megszűnt azzal, hogy a jogszabály most már nem ad lehetőséget kizárólagos jogú tanfolyam szervezésére, csupán a vizsga szabályait határozza meg.

A vizsga letétele alóli mentesség szabályai is jelentősen változtak. A mentességnek egyetlen szabályozott esete maradt meg, amit a R. tartalmaz, nevezetesen a jogi egyetemi végzettséggel és jogi szakvizsgával rendelkezők végezhetnek ingatlanközvetítést - a forgalmi értékbecslés kivételével. Megszűnt tehát az igazságügyi és építésügyi szakértők nevesített vizsgamentessége a forgalmi értékbecslés készítésének tevékenysége esetében. Ugyanígy megszűnt a mentessségre vonatkozó alanyi joga bizonyos középfokú tanfolyamokat elvégzett személyeknek.

Ezzel szemben az SzkR. Mellékletének IV. fejezete szerint:

"A szakmai vizsga egyes részei alóli felmentés feltételei

Ha a vizsgázót a tanulmányok során felmentették valamely vizsgatantárgy tanulása alól, kérelmére a vizsgatantárgy követelményeinek teljesítése alól felmentést kaphat a vizsgát szervező intézmény vezetőjétől."

Mindez szabályozatlan felmentésre ad lehetőséget, ami a vizsgázási követelmények gumiszabályszerű lazítását teszi lehetővé, gyakorlatilag bizonytalanná téve e kötelezettség alanyainak körét.

3) Az ingatlanközvetítői tevékenységet a jogszabályok nem kötik hatósági engedélyhez egyetlen jogosult esetében sem. A természetes személyek azonban csak az ún. Ingatlanközvetítői Névjegyzékbe való felvétel után kezdhetik meg tevékenységüket. A bejegyzésnek normatív feltételei vannak:

- az erkölcsi bizonyítvány és

- a szükséges szakmai képesítés megszerzése,

amelyek birtokában a jelentkezőnek alanyi joga nyílik a bejegyzésre.

Említettük, hogy természetes személyek tekintetében az egyéni vállalkozás szabályait is figyelembe kell venni és ezek értelmében a közvetítőnek egyéni vállalkozói igazolvánnyal is rendelkeznie kell. Ezért most együtt mutatjuk be a két jogosítvány megszerzésének feltételeit, ill. utóbb e jogosítványoktól való megfosztás eseteit.

Ingatlanközvetítői Névjegyzék

Vállalkozói Igazolvány

1. Megszerzésnél

) Büntetlenségi feltételek

- erkölcsi bizonyítvány, tehát a büntetlen előélet (ill. mentesülés a büntetés hátrányai alól)

kizáró ok a - végrehajtható szabadság-vesztés büntetés gazdasági, vagyon elleni, vagy más szándékos büncselekmény miatt, ha a kiszabott büntetés az utóbbi miatt az egy évet meghaladja; - foglalkozásától büntető ítéletben eltiltották, vagy jogszabály alapján foglalkoztatási tilalom alá esik;

) Egyéb kizáró okok

nincsen

- gazdasági társaságnak kor-látlanul felelős tagja; - meghatározott adó-, és társadalombiztosítási fizetési kötelezetségeinek nem tett eleget

2. Működés során

) Büntetlenségi feltételek

- gazdasági, vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt szabadság-vesztésre ítélték (a felfüggesztett büntetés is); - ingatlanközvetítői tevékenység gyakorlásától büntető ítélettel eltiltottak;

azonos a megszerzéskori feltételekkel

) Egyéb okok

- a jegyző szakszerűtlen működés miatt 3 éven belül legalább kétszer írásban figyelmezteti; - halál, elköltözés, törlés kérése.

- azonos a megszerzéskori kizáró okokkal és - halál, igazolványát visszaadja, cselekvőképességét elveszti.

A két jogosítvány megszerzésének büntetlenségi feltételei tehát eltérnek egymástól. A Vhr. által megkívánt büntetlenségi követelmények szigorúbbak, mert általános büntetlenséget (erkölcsi bizonyítványt) követel meg. Ezzel szemben az Evt. meghatározott büncselekmények miatt kiszabott és végrehajtandó szabadságvesztés büntetést tekinti kizáró oknak. (Tehát pl. a felsorolt büncselekmények esetében a felfüggesztett szabadságvesztés büntetés esetében is még megszerezhető az egyéni vállalkozói igazolvány.)

Közös büntetőjogi kizáró ok a meghatározott - esetünkben az ingatlanközvetítői - foglalkozástól büntető ítélettel történő eltiltás esete.

Külön kizáró okként említi az Evt. a jogszabályban meghatározott foglalkoztatási tilalmat, amelyet - anélkül, hogy ezt az ingatlanközvetítési szabályok kimondanák - szintén figyelembe kell venni.

Az egyéni vállalkozói igazolvány megszerzésének egyéb, nem büntetőjogi kizáró feltételei között az Evt. bizonyos összeférhetetlenségi szabályt is felállít, amely szerint nem kaphat igazolványt az, aki gazdasági társaságnak korlátlanul felelős tagja. Ennek oka, hogy az egyéni vállalkozó is korlátlanul - teljes vagyonával - felel az működésével kapcsolatos követelésekkel szemben.

A törlés feltételei sem azonosak a két jogosítvány esetében.

A büntetőjogi kizáró okok tekintetében ismét eltérés mutatkozik. Sőt a Vhr. által a működés során megkívánt büntetlenségi követelmények - érdekes módon - enyhébbek, mint a felvételkoriak. A Névjegyzékbe való felvétel feltétele a büntetlen előélet - tehát pl. közlekedési büncselekményért való elítélés kizáró ok, addig a már működő közvetítő esetében csupán a gazdasági és vagyon elleni bűncselekményért való elítélés vonja maga után a törlést. Általában tehát célszerű lenne, ha a felvételkori követelmények és a törlés okai a büntetlenséget tekintve azonosak lennének.

A Vhr. által megállapított törlési okokhoz tehát hozzá kell számítani az Evt. által megkívánt további követelményeket, amelyek szerencsére azonosak az igazolvány kiadásakor vizsgált büntetőjogi feltételekkel.

Az egyéb törlési okok, sajnos ismét nem azonosak a két jogosítvány esetében.

A Vhr. által felállított intézmény, a szakszerűtlen működés közigazgatási elbírálása, nem egyeztethető össze rendszerváltás óta alkotott gazdasági törvényeink elveivel. A vállalkozó szakszerű működését nem vizsgálhatja a közigazgazgatás, különösen nem ilyen rendkívül szabályozatlan módon. Nem képes ugyanis a jegyző a szakmai szabályoknak való megfelelést elbírálni, hiszen erre legfeljebb az adott szakma képviselői kompetensek. E rendelkezés indokolatlanságát jelzi az is, hogy a közigazgatásnak ilyen jogosítványa nincsen a társas vállalkozókkal szemben, sem konkréten az ingatlanközvetítők, sem általában a gazdasági társaságok tekintetében.

Az Ingatlanközvetítői Névjegyzék szabályaival kapcsolatban általában megállapíthatjuk, hogy azok részben az egyéni válllakozás szabályait előlegezték meg - hiszen még az 1988. év végén kerültek megállapításra - , részben pedig a politikai rendszerváltás előtti szabályozás jellemzőit tükrözik. Indokolt lenne tehát a Névjegyzékre vonatkozó szabályok összhangba hozatala a fennálló gazdasági törvényekkel. A Névjegyzék rendeltetése általában sem világos, hiszen ha e szakma külön nyilvántartását kívánja szolgálni, akkor tartalmaznia kellene az ilyen célú társas vállalkozások adatait is.

Az ingatlanközvetítő által létrehozandó szerződés

 A közvetítői tevékenység során általában két szerződés jön létre, egyfelől a piaci jellegű megbízási szerződés, amelyben

- a többnyire vásárolni vagy eladni (esetleg bérelni vagy bérbeadni) szándékozó fél, a megbízó megbízza a közvetítőt a potenciális szerződő fél, a harmadik személy felkutatásával, a felek szerződési akaratának közvetítésével és a szerződés előkészítésével.

A megbízás alapján létrehozandó szerződés tárgya határozza meg tehát a közvetítői tevékenység jellegét.

Ezt a kérdést a Vhr. kissé szűkebben fogalmazza meg, amikor meghatározza, hogy az ingatlanközvetítő

- ingatlanok (házingatlanok és telkek) adásvételét és cseréjét, továbbá

- bérlakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek cseréjét

közvetítheti.

Meghatározza a jogszabály a házingatlan és a telek fogalmát is. Eszerint

házingatlan: a rendeltetésére és használati módjára tekintet nélkül minden épület és a hozzátartozó földrészlet, továbbá az ingatlannyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyzett épület és lakás, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiség; mig

telek: a lakó- és üdülőtelek, valamint ilyennek nem minősülő egyéb építési telek.

A létrehozandó szerződés tehát adásvételi, csere, vagy bérleti szerződés lehet. Ez utóbbival kapcsolatban a Vhr. csupán a bérlakások cseréjét említi, ami azonban nem jelentheti azt, hogy a bérbeadó és a bérlő között ne közvetíthetne, amint ez a nem túl nagy számú magánbérbeadásnál a gyakorlatban történik is.

Az ingatlanadásvételi (csere-, bérleti) szerződés tárgya bármilyen rendeltetésű ingatlan lehet, tehát nem csupán lakóépület, hanem ipari, kereskedelmi, kulturális stb. célú házingatlan közvetítése sem.

A beépítetlen földrészlet esetében azonban a Vhr. csupán az építési telek közvetítését teszi lehetővé, ez azonban csupán annyit jelent, hogy a R. és Vhr. hatálya nem terjed ki a termőföldek forgalmának közvetítésére. Mivel pedig a termőföldek forgalmának közvetítéséről külön jogszabályi előírás nem rendelkezik, ezért ezen ingatlanok forgalmának közvetítése (tulajdonátruházás, haszonbérlet közvetítése) szabadon végezhető üzleti tevékenység, amely az egyes gazdálkodó szerveti formákra vonatkozó szervezeti-működési szabályok szerint végezhető.

Nincsen tudomásunk ezen tevékenység jelenlegi helyzetéről, de a tulajdonosok számának robbanásszerű megnövekedése (a kárpótlás és a szövetkezeti tulajdon privatizálása nyomán) nyilván felveti az ilyen irányú keresletet is.

A közvetítő ügynök által létrehozandó szerződésre vonatkozó törvényi rendelkezéseket a Polgári Törvénykönyv, az ingatlannyilvántartási jogszabályok, a lakások, illetve helyiségek bérletéről és béréről szóló törvény stb. állapítják meg.

Mi most a továbbiakban csupán az ingatlanközvetítési megbízás szabályaival kívánunk foglalkozni.

Az ingatlanközvetítés megbízás tartalma,

a közvetítő kötelezettségei

A közvetítői megbízás a megbízó részéről nem öncél, hanem a kívánt adásvételi (csere, bérleti) szerződés létrejöttét mint gazdasági eredményt célozza.

A megbízási szerződés tartalmát az ingatlanközvetítő kötelezettségei oldaláról a Vhr. a következőképpen állapítja meg.

"Ingatlanközvetítés:

az ingatlanok adásvételének, cseréjének, továbbá a bérlakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek cseréjének

közvetítése, ideértve az arra alkalmasak felkutatását, az ügyletek előkészítését és lebonyolítását, valamint a forgalmi értékbecslést.”

A szorosan vett közvetítői tevékenység tehát

- a szerződéskötésre szolgáló alkalom felkutatása és közlése, (vételi megbízás esetén az eladandó ingatlan, eladási megbízás esetében pedig a potenciális vevő felkutatása a feladat, másrészt a közvetítő nem csupán felkutatja az alkalmat, hanem azt közli is a megbízójával);

- az ügylet előkészítése, azaz a leendő szerződő felek között a szerződésre irányadó akaratok közvetítése, egyeztetése, a szerződéskötéshez vezető út egyengetése.

A közvetítő mégsem vállal jogi kötelezettséget a megbízó által megjelölt tulajdonságú ingatlan felkutatására és a kívánt szerződés létrehozására, hiszen a megbízás elfogadásakor nem tudhatja biztosan, hogy található-e a piacon a keresett jellemzőjű, eladandó ingatlan és annak tulajdonosa éppen a megbízó szerinti feltételekkel lesz hajlandó ingatlana eladására. Márpedig, ha a közvetítő a megbízásban erre kötelezettséget vállalna, akkor a kívánt adásvétel elmaradása (pl. alkalom hiányában) a közvetítő szerződésszegését jelentené. Ráadásul, ha a megbízónak esetleg kára származik a vétel elmaradásából (pl. az ilyen ingatlanban tervezett tevékenységét megkezdeni nem tudja), az ilyen kár a közvetítőt terhelné. Ez azonban nyilvánvalóan képtelenség, hiszen a piaci viszonyok nem tervezhetőek (még széles körű keresleti-kínálati nyilvántartás mellett sem), azok alakulását a közvetítő nem irányíthatja, ezért nem is tehető felelőssé a szerződési alkalom elmaradásáért.

A közvetítő tehát jogi kötelezettséget csak arra vállal, hogy a kívánt szerződési alkalom felkutatása és a szerződés megkötésre való előkészítése érdekében kifejti az elvárható gondos és szakszerű tevékenységet. Azért, hogy a közvetítő ennek érdekében a lehetséges erőfeszítéseket meg is tegye, a megbízó a közvetítői díj feltételeinek meghatározásával ösztönzi őt erre. Az ilyen piaci megbízásnál a díj ezért akkor jár, ha a közvetítő tevékenységének köszönhetően a kívánt szerződés hibátlanul létre is jön. Egyfelől tehát a megbízó kívánságának - jogi szakszóval utasításának - megfelelő tartalmú szerződés létrejötte szükséges, másfelől fontos, hogy a szerződésben foglaltak bírói úton kikényszeríthetőek legyenek. Ezáltal a megbízó és a közvetítő között érdekközösség alakul ki, a közvetítő a díja erejéig vállalja a szerződés létrejöttének, illetve elmaradásának kockázatát, vagyis ha a szerződés nem jön létre, úgy a díj sem jár a részére. Jogi kötelezettségének mértéke és a díjazásának feltételei tehát nem esnek egybe.

Kérdés azonban, hogy a közvetítőnek a díjazással kapcsolatos kockázatvállalása meddig terjedhet, hiszen nem tartja kezében a szerződéshez vezető folyamat összes szálát.

Nem terjed ki kötelezettsége a kiválasztott szerződő fél - az ún. harmadik személy - magatartásáért való helytállásra, mert ez már a bizományos kötelezettsége, aki a szerződés megkötésére saját nevében jogosult megbízott. Tehát a közvetítő nem felel a megbízójával szemben azért, hogy a harmadik személy az adásvételből (cseréből vagy a bérletből) folyó kötelezettségeit teljesítse. Ahhoz, hogy az elhatárolást világosan láthassuk, utalnunk kell az ilyen szerződésekből folyó főbb kötelezettségekre.

Adásvétel esetén az eladó kötelessége egyfelől, biztosítsa, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát akadálytalanul megszerezze, tehát tulajdonjoga gyakorlásában a vevőt más személynek az ingatlanra vonatkozó esetleges jogai ne korlátozzák. Például a megvenni szándékozott ingatlannak létezhet az ingatlannyilvántartásba be nem jegyzett tulajdonosa (pl. az eladó házastársa, ráépítő vagy örökös), akinek joga megakadályozza, hogy a vevő a tulajdonjogot megszerezze. Ilyen korlátozás lehet, ha az ingatlanban vagy egy részében érvényesen bérlő lakik, vagy a szomszéd telek tulajdonosának átjárási szolgalmi joga van a megvásárolandó ingatlanra nézve.

Az eladó másik fontos kötelessége, hogy az ingatlan megfeleljen rendeltetésének és az adásvételi szerződésben meghatározott esetleges külön kikötéseknek. Itt a leggyakoribb kötelességszegés, ha pl. az eladott házasingatlan épülete műszaki szempontból hibás, akárcsak rejtett módon is.

Mind a jogszerzésre, mind az ingatlan állagára vonatkozó ilyen lényeges körülményekről az eladónak kell tájékoztatnia a vevőt és az eladó felel azért, hogy a vevőt ezen a téren sérelem ne érje.

Hangsúlyozzuk tehát, hogy az ingatlanközvetítő az eladónak e kötelezettségei teljesítéséért nem felel, és jutalékigénye sem tehető függővé a szerződő partner teljesítésétől. Az ingatlaneladás közvetítése során az a gondosság és szakszerűség azonban elvárható a közvetítő részéről, hogy az eladótól az ingatlan tulajdoni lapját betekintésre elkérje, továbbá tájékoztatást kérjen az eladótól az ingatlan lényeges tulajdonságaira nézve. Itt elsősorban olyan adatokat célszerű feljegyezni, amelyek az ingatlan forgalmi értékét számottevően befolyásolják.

A tájékoztatás azért is szükséges, hogy ezek alapján a megkeresett leendő vevőt ki lehessen választani. Emellett pedig fel kell hívni az eladót arra, hogy nyilatkozzon minden olyan lényeges körülményről, amely az adásvétel előbb említett szabályai értelmében az eladót terhelik. Ezek alapján a leendő vevő már közvetlenül az ingatlanügynöktől tájékozódhat a szerződés lényeges körülményeiről, ami a közvetítő iránti bizalmat növeli. A közvetítő szempontjából azonban azért is fontos mindez, mert részére a díj csak akkor jár, ha a megbízó által megjelölt feltételű szerződést készíti elő.

Az eladó közléseinek valódiságáról azonban már a vevőnek kell meggyőződnie, egyrészt mert a közvetítő nem feltétlenül tekinti meg az ingatlant, másrészt ez már az eladó szavatossági és tájékoztatási kötelességének körébe tartozik, és annak teljesítéséért a közvetítő nem felel. A közvetítő által adott tájékoztatás megalapozottsága viszont már más megitélés alá esik. Ha a közvetítő adatot közölt a vevő jófizető készségére nézve, de azok nem bizonyultak valósnak, akkor a közvetítő megsértette a gondos eljárás kötelezettségét, és ha az ingatlan vételára ilyen okból nem folyt be a megbízó számára, akkor ő joggal tagadhatja meg a jutalék kifizetését.

Az ingatlanközvetítőtől elvárható gondosság és szakszerűség mércéjére nézve - az ezzel kapcsolatos perek csekély száma miatt - nem beszélhetünk kialakult bírói gyakorlatról. A vevő akadálytalan tulajdonszerzésével kapcsolatos megbízotti kötelességgel kapcsolatban azonban a Legfelsőbb Bíróság adott ügy kapcsán állást foglalt. E perben kártérítésre kötelezte azt az ügyvédet, aki az ingatlanadásvételi szerződés megkötésekor nem figyelmeztette megbízóját az ingatlannal kapcsolatos, törvényen alapuló elővásárlási jogosultságra.

Kétségtelen, hogy ilyen szintű jogismeretet csupán a szerződő felek összehozásával foglalkozó ügynöktől nem lehet elvárni. Ha azonban jogi szakvizsgával rendelkező jogvégzett személyt foglalkoztatva elvállalja az adásvételi szerződés okiratának elkészítését - amire a R. lehetőséget ad -, úgy már vele szemben is hasonló elvárhatósági mércét lehet felállítani.

A szerződésközvetítői tevékenységen belül a Vhr. megemlíti az ügylet lebonyolítását is, amelynek tartalma kétséges lehet, hiszen ingatlanadásvétel esetén jelentheti a tulajdonosváltozás bejegyeztetését is az ingatlannyilvántartásba. Ezt az értelmezést azonban nem erősíti meg az ingatlanközvetítést szabályozó korábbi jogszabállyal, illetőleg a jogi képviseleti tevékenységről szóló jogszabállyal való összevetés.

Az ingatlanközvetítési tevékenységre vonatkozó korábbi jogszabály az ingatlanközvetítő szerv jogkörét meghatározva megemlítette az ügylet lebonyolítását, de külön feljogosította e szervet a tulajdonosváltozás ingatlannyilvántartásba való bejegyeztetésére.

Ma, amikor e külön feljogosítást a hatályos jogszabály nem tartalmaz, úgy véljük, hogy erre az ingatlanközvetítő szervezetnek, ügynöknek nincs joga pusztán a R. illetőleg a Vhr. alapján.

Ezt az álláspontot látszik alátámasztani a jogi képviseleti tevékenységet meghatározó, az ügyvédségről szóló 1983. évi 4. tvr. (Üt) is. Eszerint bíróságok és más hatóságok előtti jogi képviseletet csak ügyvéd (ügyvédi munkaközösség) láthat el. Rajta kívül csak olyan személy, szervezet jogosult ennek végzésére, akit törvény erre külön felhatalmaz:, márpedig az ingatlanközvetítés fogalmát meghatározó jogszabály csupán miniszteri rendelet.

Jelenleg csak egyéni ügyvéd, vagy ügyvédi iroda, jogtanácsosi iroda, valamint munkaviszonyban álló jogtanácsos jogosult még a jogi képviselet ellátására. A munkaviszonyban álló jogtanácsos azonban csak munkáltatóját képviselheti - két szűk kivételtől eltekintve -, tehát az ingatlan vételére (eladására) megbízást adó természetes személyt vagy szervezetet nem képviselheti és így nem is jogosult nevében járva a tulajdonosváltozást a részére bejegyeztetni.

Lényegében hasonló a helyzet az adásvételi szerződés okiratának megszerkesztésével, amely egyébként szintén jogi képviseleti tevékenység. Ennek elvégzésére a R. 2. §-ának (4) bekezdése külön feljogosítja az ingatlanközvetítésre jogosult természetes személyt. A rendelkezés kiadása idején az Üt. említett rendelkezése még a kormányrendelet számára is megadta a felhatalmazást a jogi képviseleti tevékenység alanyi körének bővítésére. Az Üt. módosítása óta e rendeleti feljogosítás már nem tekinthető alkotmányosnak, hiszen nem felel meg a jogszabályi hierarchia alkotmányi követelményének. (E jogszabályi felhatalmazás más szempontból is aggályos: az ingatlanközvetítésre jogosult gazdálkodó szervezetekkel és költségvetési szervekkel szemben diszkriminatív is egyúttal, hiszen őket nem említi meg, ezért ők e résztevékenységet a közvetítési megbízást adó részére nem végezhetik el. Az azonban nyilvánvaló, hogy ha a R. a természetes személy közvetítőt feljogosítja az ügyleti okirat elkészítésére, akkor a közvetítésre jogosult szervezeteknek is meg kellene kapniuk azt a jogot, hiszen a megkülönböztetésnek nincsen elvi alapja.)

Mindaddig amig e rendeleti felhatalmazás nem változik - akár alkotmánybírósági határozat folytán - , addig azt érvényes rendelkezésnek kell tekinteni, és annak alapján el lehet járni.

A szorosan vett közvetítői tevékenység tartalma tehát többféle szolgáltatásból áll, így címszolgáltatás, a szerződés előkészítése, egyeztetés, a szerződési okirat elkészítése lehet a közvetítő feladata. A közvetítésről szóló megbízásban ezért szükséges rögzíteni, hogy ezek közül a közvetítő melyeket vállalja. (pl. az okirat-szerkesztésre való jogosultságnak külön feltétele van, és a megbízó nem tudhatja, hogy a közvetítő rendelkezik-e azzal is.)

A szorosan vett közvetítői megbízástól elkülönül és ezért önálló tevékenység a forgalmi értékbecslés, amely nem piaci, hanem szakértői megbízásnak minősül. A különbség a díj feltételének meghatározásában, továbbá a költségviselés, valamint a felmondás szabályainál mutatkozik meg, melyeket később tárgyalunk. Az értékbecsléssel a megbízó által megcélzott adásvételi szerződés vételárának megállapításához nyújt segítséget a szakértő a leendő szerződő felek számára. Ha tehát a megbízó meghatározott adásvételi (bérleti stb.) szerződés közvetítésére ad megbízást, az nem jelenti feltétlenül azt, hogy a közvetítőnek az értékbecslést is el kell végeznie a megbízó részére. (Az már külön kérdés, hogy a közvetítő szervezet a megbízható adatokon alapuló közvetítés érdekében, esetleg belső szabályként előírja alkalmazottja részére ezt a feladatot is.)

Az ingatlanforgalmi érték megállapítási módjára nézve a Vhr. - a helyszíni szemlét és az összehasonlító értékadatok (más hasonló ingatlanok adásvételi szerződéseiben rögzített vételár) alkalmazását írja elő.

A közvetítő a megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekeinek megfelelően kell teljesítenie. A megbízó utasításai a megkötendő szerződés tartalmára és nem az üzletszerzés módjára vonatkoznak, mert ez utóbbi vonatkozásában a megbízó járatlan személy (ezért is adja ki a megbízást hivatásos közvetítő részére).

A megkötendő adásvételi (stb.) szerződésre vonatkozó utasítások aszerint különböznek, hogy a megbízó eladni vagy venni kíván.

A megszerezni kívánt ingatlan jellemzőit és a vételárat határozza meg a megbízó vétel esetében. [Hasonló az eset a bérleti szerződéssel és a (lak)bérrel.]

Bár a megbízási szerződés létrejötte nincs írásos formához kötve - tehát szóban vagy akár ún. ráutaló magatartással is meg lehet kötni - mégis célszerű, ha a közvetítő írásban rögzíti a megbízó ilyen irányú utasításait.

Ingatlaneladásra vonatkozó megbízás esetében javasoljuk, hogy a közvetítő a következő adatokra vonatkozóan kérjen tájékoztatást megbízójától.

1. Az ingatlan

- helye (címe és helyrajzi száma),

- rendeltetése (tehát milyen célt szolgálja földrészlet, illetve a rajta fekvő épület),

- tulajdoni jellege (tulajdonosa részben vagy egészben az állam, esetleg társasházi vagy szövetkezeti tulajdon, a tulajdonos személye), továbbá

2. az ingatlanon álló épületek

-száma,

-nagysága,

-szintszáma,

-alapterülete.

3. A földrészlet nagysága;

4. Az ingatlan tulajdon lap szerint bejegyzett terhei.

5. Az ingatlan lakott-e, illetve elfoglalva tartják-e és milyen címen, illetve milyen időtartamra szólóan.

6. Az épület műszaki jellemzői, amelyek a forgalmi értéket befolyásolják (fal - és tető szerkezetének típusa: az épület beosztása, közművesítettsége, az épület kora stb.)

7. Az ingatlan eladásakor az eladó által minimálisan igényelt vételáR.

8. Az eladónak az adásvétellel kapcsolatos egyéb közlései, amelyek a vétel szempontjából fontosak lehetnek. (Itt kell az eladónak közölnie azokat az egyéb körülményeket, amelyek a szavatossági kötelezettség körébe esnek.)

Vételi megbízás esetén a vevőnek az ingatlanra vonatkozó kívánságait kell feljegyezni, amelyek hasonlóak az előzőekhez. A vételárral kapcsolatban a legmagasabb limitárat, valamint a vevő által ajánlott fizetési feltételeket indokolt bekérni.

Kitűzhet a megbízó a kívánt ügylet létrehozására határidőt is. Ez általában a kereskedelmi, ipari vagy mezőgazdasági célú ingatlan esetében lehet fontos.

A közvetítőnek a megbízó érdekeit kell szolgálnia, amikor a másik, leendő szerződő féllel kerül kapcsolatba. Az ingatlanközvetítő ugyanis általában mind a két szerződő féltől igyekszik megszerezni a közvetítésre vonatkozó megbízást és így a közvetítő díjat is. Ilyenkor a közvetítő alkuszként jár el, tehát nem csupán az egyik fél érdekében cselekszik, hanem pártatlanul mind a két fél érdekét szolgálja.

A másik, az ún. harmadik személlyel való megbízási szerződés létrejötte elsősorban attól függ, hogy az a fél, aki először adta a megbízást a közvetítésre, nem zárta-e ki, hogy a közvetítő a harmadik személytől is elfogadjon ilyen megbízást. A harmadik személlyel történő szerződéskötés is történhet írásban vagy szóban, illetőleg úgy is, hogy a harmadik személy tudva azt, hogy hivatásos ingatlanközvetítővel kerül kapcsolatba elfogadja szolgáltatásait az általa is célul kitűzött adásvételi szerződés létrehozatalára.

Mivel a közvetítési megbízás adásvételi szerződés létrehozását célozza, ezért a tőkeerős közvetítő részéről felmerülhet az a szándék, hogy közvetlenül maga szerződik vevőként, illetve eladóként saját megbízójával. Az ügyfél által ajánlott adásvételi szerződéshez félként tehát nem 3. személyt keres, hanem maga lép be szerződő félként. Ez az ún. önszerződés esete. Ezt a szerződési szándékot az motiválhatja, hogy a közvetítő ügynöki szervezet lehetőséget lát a korábbi vétel, illetve a majdani továbbeladás nyomán pozitív árrés elérésére.

Kérdés, hogy a közvetítéssel megbízottnak van-e erre joga. Azt mindjárt tisztázhatjuk, hogy ha a megbízási szerződés megkötése helyett vállalkozik erre a közvetítő, ezt nem tiltja semmilyen szabály, noha ez a lehetőség a R. és a Vhr. fogalom-meghatározásában nem szerepel, aminek azonban az oka csupán az, hogy e jogszabályok kizárólag a megbízás alapján létrejövő kapcsolatot - jogi szakszóval jogviszonyt - kívánták szabályozni.

Ha azonban a megbízási szerződés megkötése után kíván élni ezzel a közvetítő, úgy kettős jogviszony keletkezhet az ügyfél és a közvetítő között, egyfelől a megbízási, másfelől az adásvételi szerződési kapcsolat.

A megbízás polgári jogi szabályai nem adnak kifejezett útmutatást arra nézve, hogy önszerződésre a megbízott jogosult-e. Ilyen jogosultsággal a bizományos rendelkezik, ha az adásvétel tárgyára jogszabály vagy hatóság rögzített árat állapít meg, vagy a szerződő felek, gazdálkodó szervezetek. Ilyenkor tehát a bizományos megszerzi az adásvételi szerződésekből származó árrést, másrészt igényelheti a közvetítői díjat is, hiszen teljesítette a megbízási szerződést, és teljesült a közvetítői díj feltétele, az adásvétel létrejötte is.

Úgy véljük azonban, hogy ez a megoldás nem járható a közvetítői megbízás esetében még akkor sem, ha a megbízó gazdálkodó szervezet, és nem csupán azért, mert a Ptk. úgy rendelkezik, hogy a megbízás szabályai szolgálnak háttérszabályul a bizomány nem szabályozott kérdéseiben és nem pedig fordítva.

Általában ugyanis a megbízott a megbízó érdekében köteles eljárni, tevékenysége során mindvégig a megbízó érdekét kell szem előtt tartania, és ezzel nem kerülhet ellentétbe a díj iránti igénye sem. A megbízónak az adásvétel létrejöttével kapcsolatos kockázata ugyanis sokszorosa, mint a közvetítőé, hiszen a közvetítői jutalék csak töredéke az adásvétel értékének. Adásvételi szerződés esetében viszont az eladónak és a vevőnek az érdekei szemben állnak, ezek kiegyensúlyozásával jön létre az adásvétel. Ha tehát a megbízott a megbízójával szembekerülve belép az adásvételi szerződésbe, úgy ez a lépés ellentétbe kerül a megbízási szerződés lényegével. Nem véletlen, hogy a jogirodalom kézikönyvei vagy a Ptk magyarázatai meg sem említik ezt a lehetőséget a megbízás körében.

A bizomány esetében - összehasonlítva a közvetítői megbízással - az is szerepet játszhat, hogy a bizományos sokkal önállóbb és jóval súlyosabb a kockázatvállalása a megbízó által kitűzött gazdasági cél teljesüléséért, mivel ő nem csupán az adásvétel megkötéséig és nem kizárólag díja erejéig vállal kockázatközösséget, hanem a harmadik személy teljesítéséért is felel megbízója iránt. E súlyosabb kockázatviselés is indokolhatja az önszerződés jogának lehetőségét.

Az ingatlanközvetítőnek tehát - véleményünk szerint - választania kell: ha maga kíván adásvételt kötni a megbízójával, akkor csak az így megszerezhető árrésre tarthat igényt, de a közvetítői díjra nem. Másik megoldásként csak közvetítheti az adásvételt, a közvetítői jutalék fejében.

A közvetítőnek a megbízó utasításainak megfelelő szerződés előkészítése érdekében kell tevékenykednie, azonban, ha a megbízó utasítása célszerűtlen - pl. az érvénytelen adásvételi szerződés megkötésére vezetne, vagy az utasítás végrehajtása egyébként kárt okozna a megbízónak - köteles a közvetítő erre a megbízót figyelmeztetni. (Ilyen esetekre utaltunk a gondos és szakszerű eljárásra vonatkozó kötelezettség kapcsán.) Ha a megbízó e célszerűtlen utasítását fenntartja, az abból származó kárt már ő viseli. (Nem elég azonban csupán jelezni a célszerűtlenséget, a megbízót olyan helyzetbe kell hozni, hogy tisztában legyen az utasítás következményével.)

Bizonyos esetekben azonban előfordulhat, hogy az így fenntartott utasítás végrehajtását is meg kell tagadja, ha pl. annak végrehajtása jogszabályba ütközne, vagy esetleg élet- és vagyonbiztonság veszélyeztetésére vezetne. Ilyen esetben végső soron alapos indokkal mondhatja fel a közvetítő a megbízási szerződést.

A megbízott tájékoztatni köteles a megbízót az ügy állásáról különösen, amikor új utasításra van szükség, valamint amikor az ügyletet megkötésre előkészítette.

A közvetítőt titoktartási kötelezettség terheli a megbízás folytán tudomására jutott körülmények tekintetében. Természetesen ez nem terjed ki a 3. személlyel folytatandó tárgyalás során a szerződési ajánlat ismertetésére. Általában ha alkuszi minőségben jár el a közvetítő - tehát mindkét szerződő fél megbízottjaként - akkor rajtuk kívüli személyek vonatkozásában áll fenn titoktartási kötelezettsége.

Díjfizetési kötelezettség

Az ingatlanközvetítési megbízás sajátos jellege - eltérése a megbízási szerződés Ptk-beli szabályaitól - ebben mutatkozik meg leginkább.

A megbízási díj ugyanis kétféle lehet, vagy a megbízott tevékenységével arányos vagy jutalékos rendszerű. Az előbbi esetben a díjat a megbízott akkor kapja meg, ha a rábízott ügy ellátása során kifejti az elvárható gondos és szakszerű tevékenységet. Ilyenkor a díj azonban nincs összefüggésben a megbízó által megcélzott gazdasági eredmény bekövetkezésével. A díj összegét is a megbízott által kifejtett szükséges tevékenység mennyisége, minősége alapján határozzák meg a felek, illetőleg vita esetén így állapítja meg a bíróság.

A tágan értelmezett ingatlanközvetítői tevékenységen belül szabályozott a forgalmi értékbecslést a nem piaci típusú, hanem a szakértői megbízás alapján végzik. A forgalmi értékbecslés díjazása általában fix összegű, nem kapcsolódik az ingatlan értékéhez. (Ez egyébként is arra ösztönözné a becslőt, hogy eltérjen a tárgyilagos értékeléstől.)

A jutalékos rendszerű díjazás a piaci megbízásoknak, így a szorosan vett közvetítői tevékenységnek a jellemzője. A díj a közvetítő részére akkor jár, ha munkájának eredményeként a megbízó a szerződést meg is kötötte. A díj összege pedig a megkötött szerződés tárgyának - az ingatlannak - az értékéhez igazodik: a díjat tehát a vételár százalékában szokták meghatározni.

A Ptk a megbízási díj meghatározásának két módja közül az elsőt, a tevékenység után járót veszi alapul, és a jutalékos formát nem szabályozza. Ez azonban nem jelenti ez utóbbi kizártságát, csupán azt, hogy a díj feltételeit a szerződésben külön meg kell határozni.

A jutalékos díjazás szabályozásának hiánya egyéb kérdéseket is felvet, amelyek a közvetítői megbízás esetében a Ptk. szabályaitól való eltérést kívánják meg.

(Nincsen szükség az eltérésre, ha a közvetítő díjazása kivételesen nem jutalékos, hiszen előfordul puszta címközlésnél a fix összegű díj kikötése független attól, hogy az adásvétel létrejön-e. Ez a fajta közvetítői díjazás azonban nem tekinthető tipikusnak.)

Nincsen értelme a díjcsökkentés a megbízott felróhatóságán alapuló szabályának sem, hiszen az eredmény (adásvétel) elmaradása miatt a közvetítő amúgy is elesik a díjtól.

Nem igényelheti a közvetítő a jutaléknak arányos részét sem, ha a megbízási szerződés az adásvétel létrejötte előtt megszűnik, arra egyébként a megbízás szabályai szerint a megbízottat megilletné.

Mivel a Ptk az alkuszi tevékenység díjazásának feltételeit nem szabályozza és e tekintetben a Ptk. hatályba lépése utáni bírósági ítélkezési gyakorlat sem ad iránymutatást, kénytelenek vagyunk az 1945 előtti bírósági gyakorlat megállapításait is figyelembe venni. Ez ugyan közvetlenül nem lehet hivatkozási alap a díjviták eldöntésénél - hiszen a Ptk hatályba lépésével a korábbi bírói gyakorlat döntéseire ítéletet alapítani nem lehetséges, mégis a gyakori alkuszdíjviták nyomán kialakult korábbi ítélkezési gyakorlatból leszűrhető megoldási módok segítséget nyújthatnak a jövendő szerződéskötési gyakorlata számára. Erre ad bíztatást a Ptk. mindkét kommentárja jelezve, hogy e tilalom "a gyakorlatban addig szelidül, hogy csak a Ptk. értelmezési alapelveivel ellentétes korábbi jogelvek nem kerülhetnek alkalmazásra."

A közvetítő díjigénye kapcsán elsősorban azt kell leszögezni, hogy a jutalék (provízió) akkor jár, ha az adásvételi (csere- v. bérleti) szerződést a megbízó megkötötte, mivel ez fejezi ki a díjnak az eredmény bekövetkezéséhez kötött voltát ösztönző jellegét.

A megkötött adásvételi szerződés nyomán akkor jár azonban a közvetítői díj, ha az érvényesen jött létre és a benne foglalt jogosultságok bírói úton is kikényszeríthetőek.

Ezek a feltételek ugyanis hozzátartoznak a megbízó által kitűzött gazdasági eredményhez, másrészt azokat a közvetítő a szerződés gondos és szakszerű előkészítésével el tudja érni.

Viszont általában az alkusz vagy az ügynök közvetítő díja nem kapcsolódik ahhoz a körülményhez, hogy pl. a vevő kifizette-e a vételárat, hiszen ez már a del credere felelősség körébe tartozik, amely csupán a bizományost terheli. E körülményt azonban nem szükséges külön kikötni a szerződésben, mert, ez a Ptk szabályaiból egyébként is következik.

Előfordulhat, hogy a szerződő felek az adásvételi szerződés (időbeli) hatályát valamely - a szerződés megkötésekor még bizonytalan - körülménytől teszik függővé.

A polgári jog kétfajta feltételt ismer: az egyik, amelynek bekövetkezésével a szerződés hatályba lép (halasztó feltétel), a másik, amelynek folytán a szerződés hatálya megszűnik (bontó feltétel).

Az adásvételi szerződésben kikötött feltételekkel kapcsolatban olyan gyakorlat alakult ki - és úgy véljük, ez a mai közvetítői gyakorlatban is kialakítható -, hogy a halasztó feltétel kapcsán csak annak bekövetkezésekor jár a közvetítői díj. Bontó feltételű adásvétel esetén a jutalék a szerződés megkötésekor jár és esedékességét nem befolyásolja a kikötés. A bontó feltétel bekövetkezésekor viszont a kifizetett jutalék visszajár, mivel az adásvétel alapján megszerzett ingatlant is vissza kell adnia a vevőnek és a vételár is visszajár. Eltérően a bontó feltétel esetétől, ha a szerződő felek utóbb a szerződést felbontják, - és ez nem a közvetítő hibájából származik - úgy e körülmény is közömbös a provízió szempontjából.

A del credere felelősség kizárásához kapcsolható az a döntés, amely szerint nem érinti a provízió iránti igényt, ha a szerződés vételárát utóbb a vevő részletekben teljesíti, feltéve, hogy ez sem az ügynöki közreműködés hibájából következett be.

Az adásvételi szerződés létrejöttén túl fontos a provízió szempontjából, hogy az ügynök közvetítői tevékenysége és az adásvétel létrejötte között okozati összefüggés álljon fenn. (Ami azonban nem jelenti azt a követelményt, hogy az ügynök a szerződés létrejötte során minden egyes mozzanatnál végig jelen legyen.)

Az okozati összefüggés akkor válik kétségessé, ha a megbízó maga is eljár a szerződés létrehozása érdekében, vagy más ügynöknek is ad megbízást. Ilyenkor tehát a közvetítőnek kell igazolnia, hogy tevékenysége nyomán jött létre az adásvétel.

Előfordul az is, hogy a szerződő felek a közvetítői díjat megtakarítva akarják megkötni az adásvételt.

Az előbbi eset kivédésére a közvetítői megbízási szerződések tartalmaztak olyan kikötést, hogy a megbízási szerződés tartalma alatt, vagy azon belül meghatározott határidőig a megbízó más közvetítőt nem bízhat meg, és maga sem tárgyal közvetlenül a szerződés létrehozása érdekében. Ezt nevezték ún. opciós megbízásnak. A kötelezettség szankciója pedig a megbízó kártérítési felelőssége volt amely meg is állt akkor, ha a közvetítőnek volt már számottevő, érdemi tevékenysége.

A szerződő feleknek az ingatlanügynököt kijátszó magatartásával szemben a közvetítők olyan kikötést iktattak szerződési feltételeik közé, amely szerint, ha a közvetítő által megkötésre előkészített szerződést a megbízó az előkészítés befejezésétől számított 1 éven belül megkötötte, akkor a díj a közvetítőnek jár.

A díjfizetés biztosítását szolgálta az a szerződési feltétel, hogy a megbízó köteles volt értesíteni a közvetítőt a szerződés tervezett megkötésének időpontjáról azért, hogy a közvetítő a vételár kifizetésekor a províziójához könnyebben hozzájuthasson. A közlés elmulasztásáért a megbízó felelt a másik szerződő féltől járó díjért is.

A határidős megbízások esetében - amikor az ügyfél meghatározott időtartamot vagy időpontot tűz ki az adásvétel előkészítésére - a díjat kétféle összegben szokásos meghatározni, akkor, ha a határidő eredménytelen lejárta nem jelenti egyben a megbízás megszűnését is. Ilyenkor a határidőn belüli szerződés-előkészítésért természetesen magasabb díj jár.

A szorosan vett közvetítői tevékenység lényegében két csoportra - a címszolgáltatásra és a szerződés előkészítésére - bontható, ami felveti a kérdést, hogy a puszta címszolgáltatás megalapozza-e a jutalék iránti igényt.

Általában a közvetítői tevékenység után akkor jár a jutalék, ha annak következtében jön létre az ingatlan-adásvétel.

Ha tehát a közvetítő a megbízó által igényelt szerződő partnert megtalálta - pl. a meglehetősen részletesen megjelölt tulajdonságú ingatlan vételéhez a közvetítő az azzal megegyező ingatlan címét kiközvetítette és ennek nyomán a megjelölt limitáron belül az adásvétel létre is jött, joggal tarthat igényt a jutalékra.

Az 1945 előtti bírói gyakorlat nem zárta ki a címszolgáltatás után járó megbízási díjat és a Magánjogi Törvénykönyv 1928. évi javaslata is vagylagosan határozta meg e kétfajta szolgáltatás teljesítését mint az alkuszdíj követelésének feltételét. Mivel azonban a közvetítés általában a szerződés létrejöttét célozza és a jutalék ez után jár, ezért a gyakorlatban fontos kikötni, hogy a megbízott csupán címszolgáltatásra vállalkozik, ami általában a fix összegű díjazásból következik is.

A címszolgáltatás címén támasztható díjigény kapcsán megemlíthető, hogy ha a közvetítő olyan információt nyújt ügyfelének, ami egyébként a közvetítői körökben ismert, de laikus szinten nem, azért igényt tarthat az ellenszolgáltatásra. Más eset, ha a széles közvélemény előtt is ismert forrást jelöl meg a közvetítő, mert ilyenkor információja nem haladja meg a laikus piacismeret mértékét.

A díjkikötés mai gyakorlatára nézve egységes, kialakult módszerről nem tudunk beszámolni. Mindenesetre az árak megállapításáról szóló törvény nem említi a limitált árú szolgáltatások között. A gyakorlatban szokásos mind a 3 %-os mind a 1.5%-os díjkikötés, és abban is eltérés mutatkozik, hogy a díjat az egyik féltől vagy mindkettőtől kikötik a közvetítők. Ez azonban részben következik az ingatlanközvetítői megbízás sajátosságából, hogy olykor az ügynöki, máskor az alkuszi tevékenységhez áll közelebb.

Szóltunk már róla, hogy a közvetítő díjazása nem tevékenység arányos, hanem jutalékos rendszerű. Ebből következőleg a megbízó nem csökkentheti a díjat azon az alapon, hogy a közvetítő kevés munkát fejtett ki, mert a díj a gazdasági eredmény létrejöttéhez - az adásvételi ügylethez - kapcsolódik, és a megbízó számára közömbös, hogy a közvetítő mennyi munkát fordított rá.

Költségek

A megbízás teljesítése kapcsán a közvetítőnek költségei merülnek fel, ezek lehetnek általános működési költségek, az adott megbízáshoz kapcsolható szokásos kiadások, valamint rendkívüli költségek.

A tevékenységgel arányos díjazású megbízás és a piaci megbízás közötti különbség ezek viselésében is megmutatkozik.

Az előbbi típus esetén az általános működési költségeket kivéve ezeket a megbízó előlegezi és viseli. Ez áll az ingatlanforgalmi értékbecslésre, amelynek során pl. ha az esetleges kiszállási költséget a becslő előlegezi, azt utóbb a becslési díjon felül felszámíthatja.

A szorosan vett közvetítői tevékenység kapcsán a közvetítő legfeljebb a rendkívüli költségeket számíthatja fel külön, de ha jelentősebb rendkívüli költség merülne fel, úgy arról előzetesen tájékoztatnia kell a megbízót, hogy vállalja-e annak terheit. Általában azonban a közvetítő a díjon felül külön költséget nem számolhat fel, a szokásos közvetítői jutalék azt fedezi.

Az ingatlan adásvételéhez kapcsolódó közvetítői jutalékot terhelő 25%-os általános forgalmi adó a 3%-os jutalékon felül terheli a megbízót, ami kivétel a költségviselés szabálya alól.

A közvetítői megbízásnak az adásvétel létrejötte előtt való megszűnése esetén a költségek viselése - véleményünk szerint - a jutalék fizetésére vonatkozó szabály szerint történik. Ha ilyenkor áttérnek a tevékenység arányos díjazásra, akkor a közvetítő által igazolt költséget téríti a megbízó, vagy elképzelhető átalányköltség kikötése a szerződésben.

Nyilvántartás vezetése

Az ingatlanközvetítésről szóló jogszabályok nem írnak elő nyilvántartás vezetését a közvetítési megbízásokról, mégis - az 1945 előtti szabályozásra is figyelemmel - célszerűnek tartanánk, ha a közvetítő a kapott megbízásokról nyilvántartást vezetne.

A nyilvántartás tartalmazhatná a megbízás keltét, sorszámát, az eladandó ingatlan helyét, tulajdoni betétjének számát, limitárát és eladás esetén a vevő nevét, a vétel időpontját, továbbá a vételár, a befolyt jutalék összegét és kifizetésének idejét, valamint az adásvétellel kapcsolatos szükséges hatósági intézkedések, illetve az esetleges elővásárlásra jogosultra vonatkozó utalást.

Mindez a közvetítő érdekét is szolgálhatja, hiszen így az elmaradt jutalék iránti igényét könnyebben számon tarthatja.

A közvetítői megbízás megszűnése

 A megbízási szerződéses viszony megszűnik, ha

1) a megbízó vagy a közvetítő azt felmondja,

2) a megbízó vagy a közvetítő meghal,

3) a megbízó elveszti cselekvőképességét, vagy a megbízott cselekvőképtelenné válik,

4) a megbízás tárgytalanná válik.

1) A megbízási szerződés megszűnésének leggyakoribb esete, ha azt a felek bármelyike felmondja.

a) A megbízó a megbízást felmondhatja (másképpen visszavonhatja) felmondási idő közbeiktatása nélkül is, ami a megbízó akaratától függ.

A megbízás szabályai szerint a visszavonást a megbízónak indokolnia kell, különben meg kell térítse a megbízottnak nemcsak az addig végzett munkájáért járó arányos, hanem akár a teljes összegű megbízási díját is.

A piaci megbízások körében - így az ingatlanközvetítői megbízásnál is - az általános jogfelfogás szerint erre nincsen szükség, tehát a megbízó bármikor indoklás nélkül felmondhatja a megbízási szerződést anélkül, hogy őt ezért kártérítési kötelezettség terhelné. Nyilvánvaló, hogy ha pl. az eladó az ingatlanára hamarabb, vagy jobb feltételek mellett talál vevőt, mint az ezzel megbízott közvetítő, jogosan mondja fel a megbízást.

A közvetítőnek tehát általában jogosnak kell elfogadnia a megbízója felmondását egy esetet kivéve, ha az kizárólag a közvetítő kijátszását célozza, ha tehát a közvetítő által szerzett és előkészített szerződést úgy akarja megkötni, hogy a jutalékot megtakaríthassa.

Említettük, hogy ilyen esetre a korábbi ingatlanközvetítő ügynökök olyan kikötést vettek fel üzletszabályaik közé, amely szerint, ha a megbízó a közvetítő megbízás visszavonását követő egy éven belül a közvetítő által előkészített adásvételt az annak megfelelő tartalommal mégis megkötötte, köteles volt - kártérítésként - a teljes jutalékot megfizetni.

Véleményünk szerint ez a fajta kikötés a Ptk szabályai mellett is megállja a helyét, hiszen ilyen esetben a közvetítés visszavonása visszaélésszerű és a megbízó e magatartásával megsérti a közvetítőnek a jutalék iránti törvényes érdekét. A megbízó utóbb nem hivatkozhat arra, hogy a felmondási jogának korlátozását a Ptk tiltja, hiszen felmondási jogát visszaélésszerűen gyakorolta, amit a törvény megtilt. A kártérítés iránti igénye tehát mindenképpen alapos lesz.

Szintén utaltunk már az ún. opciós megbízási kikötésre. Ennek tartalma a korábbi szerződési gyakorlatban az volt, hogy a megbízó a megbízás időtartama alatt vagy meghatározott határidőig nem tárgyalt közvetlenül harmadik személlyel, illetve más közvetítőnek ugyanarra az adásvétel létrehozására nem adott egyidejűleg megbízást. Ha a megbízó e kötelezettségét megszegte, kártérítéssel tartozott a közvetítési díj összegéig.

E kikötés tartalma lényegében a megbízónak a megbízás visszavonására vonatkozó jogi korlátozása, hiszen ha a kikötött idő alatt a megbízó visszavonhatja a megbízást a jobb ajánlatra tekintettel, akkor a kikötésnek nincsen értelme, mivel ezáltal a megbízó mentesül a kártérítés alól.

E kikötéssel kapcsolatban az a probléma, hogy a Ptk megbízási szabályai szerint csak az indokolt visszavonás esetében nem kell a megbízónak kártérítést fizetnie. Ehhez kapcsolódóan pedig a felmondási (visszavonási) jog szerződéssel való korlátozása semmis.1

E rendszerrel szemben viszont a közvetítői megbízásra a szabad felmondási jog a jellemző és ehhez logikusan kapcsolódik a felmondási jog szerződéses korlátozásának lehetősége.

A Ptk rendszerében tehát e kikötésnek olyan értelmet lehet tulajdonítani, hogy a felek ezáltal a visszavonás alapos okát határolják körül. Véleményünk szerint így a kártérítési szankció is megállapítható. A probléma megoldása feltehetően a szabályozás differenciálása lesz.

Legújabb bírói gyakorlatunkban találhatunk a problémára másik megoldást. Egy atipikus szerződésre alkalmazta a Legfelsőbb Bíróság a megbízás szabályait és kimondta, hogy a határozott időre szóló megbízás a megbízó felmondási jogának korlátozására jogcímet ad - hasonlóan a folyamatos megbízás törvényi esetéhez.

Kérdés, hogy mi a következménye a megbízás jogszerű visszavonásának. Az mindenképpen, hogy a közvetítő további tevékenységet nem végez - hacsak a megbízó érdekének védelmében nem kell halaszthatatlan intézkedést tenni, mert ez a közvetítőnek akkor is kötelessége, ha a közvetítés visszavonása jogszerűtlen volt. Ez az eset azonban a szorosan vett közvetítői tevékenység során nem gyakori, ezért a továbbiakban nem térünk ki rá.

A jogszerű visszavonás esetében a megbízás Ptk-beli szabályai szerint a megbízottnak jár az addig elvégzett tevékenységével arányos díj, valamint a felmerült és indokolt költekezés költségei.

A jutalékos rendszerű díjazás esetében azonban ezzel a szabállyal nem sokra megyünk még akkor sem, ha jutalékos rendszerről a tevékenységarányos díjazásra térünk át.

Az világos, hogy ha a megbízás az adásvétel létrejötte előtt megszakad, nem járhat a jutalék, de annak “arányos része” sem, mivel az csak a célzott üzletkötéshez kapcsolódik.

Ilyenkor adódik az a megoldás, hogy áttérjünk a közvetítőnek az addig végzett tevékenységéért járó díjra és a kimutatható költségek megtérítésére. Az adott ügy ellátására fordított munkaidő kimutatása meglehetősen körülményes, másrészt részben lehetetlen is, hiszen a szerződések létrehozásánál a közvetítő a korábban szerzett piacismeretét használja fel, ezért a tevékenységarányos díjazás alkalmazása a gyakorlatban nehézkes.

Hasonló a helyzet az adott megbízásnál felmerülő költségekkel is, ezek felszámítására a közvetítő nem készül fel, hiszen a költségek benne vannak a jutalékban, így azok utólagos kimutatása ismét csak nehezen járható módszer.

A bizományi szerződés külföldi gyakorlatában kialakult olyan szakmai szokás, hogy a szerződésben külön rögzítették bizonyos mellékmunkák díját.

Elképzelhetőnek tartjuk az ilyen gyakorlat kialakulását az ingatlanközvetítés terén is, persze ezt a fajta díjazást csak akkor kérheti a közvetítő, ha már az adásvétel előkészítése megtörtént, vagy igen előrehaladott állapotba jutott.

b) Nem túl gyakori az ingatlanközvetítés terén, ha az ügynök mondja fel a megbízást, ezért csak röviden ismertetjük az ilyen megszüntetésre alkalmazható szabályokat.

A közvetítő csak bizonyos felmondási idő közbeiktatásával szüntetheti meg a megbízást, tehát a munkát csak akkor hagyhatja abba, ha az ügy folytatásáról a megbízó már gondoskodhat. Ez alól kivétel, ha a felmondásra a megbízó súlyos szerződésszegése ad okot, vagy az ügy ellátása emiatt nem szenved sérelmet. A felmondásnak a díjra és a költségekre vonatkozó következményei itt is eltérnek az indokolatlan és alaposan indokolt felmondás eseteiben. Az indokolt felmondás hatása a jogszerű visszavonás esetével azonos.

Indokoltan felmondása esetén a közvetítő pedig meg kell térítse a megbízó esetleges költségeit. (pl. ha becslési megbízás esetén a szakértői szemlét meg kell ismételni.)

2) A megbízó vagy a közvetítő halála

A halál mint megszüntető ok a természetes személyekre áll, a jogi személy megszűnése akár a megbízó, akár a közvetítő oldalán csak akkor vezet a megbízási viszony megszűnéséhez, ha az jogutódlás nélkül történik.

3) Cselekvőképesség elvesztése

A megbízó oldalán a korlátozott cselekvőképesség - felnőttnél a bíróság általi ilyen hatályú gondnokság alá helyezés - is már megszüntető ok, míg a közvetítő oldalán (csak egyéni vállalkozó jöhet itt számításba, mivel az ügyvédi, illetve jogtanácsosi munkaközösség esetében ők a megbízott közvetítők a jelenlegi szabályok szerint és nem maga az ügyvéd vagy a jogtanácsos) a cselekvőképesség teljes megszűnése eredményezi a megbízás megszűnését.

4) Tárgytalanná válás esete ritkán fordul elő, mivel ha ez csak a megbízó akaratából következik be, inkább a felmondás esete állapítható meg.

A megbízás megszűnésének utóbbi három (a 2., 3. és 4. pont alatti) eseteiben a díjigény lényegében a jogszerű visszavonás szabályai szerint alakul.

13/1988. (XII.27.) ÉVM rendelet (Vhr.) az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X.7.) MT rendelet végrehajtásáról

Az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X.7.) rendelet (a továbbiakban: R.) 6. §-ának bekezdésében kapott felhatalmazás alapján a következőket rendelem:

1.§

A R. és e rendelet alkalmazása szempontjából

a) ingatlanközvetítés: az ingatlanok (házingatlanok és telkek) adásvételének és cseréjének, továbbá a bérlakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek cseréjének a közvetítése, ideértve az arra alkalmas felkutatását, az ügyletek előkészítését és lebonyolítását, a forgalmi értékbecslést is:

b) házingatlan: - a rendeltetésére és a használati módjára tekintet nélkül - minden épület és a hozzá tartozó földrészlet, továbbá az ingatlannyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyzett épület és lakás, valamint nem lakás céljára szolgáló helyiség:

c) telek: a lakó- és üdülőtelek, valamint az ilyennek nem minősülő egyéb építési telek.

2. §

Az ingatlanok forgalmi értékbecslését összehasonlító értékadatok és helyszíni szemle alapján kell elvégezni. Ennek során fel kell tárni az ingatlanra jellemző lényeges körülményeket és meg kell állapítani az ingatlan állapotával, fekvésével, megközelíthetőségével stb. összefüggő értékmeghatározó tényezőket. 

4.§ 1

(1) Ingatlanközvetítési tevékenységet természetes személy csak az Ingatlanközvetítői Névjegyzékbe történt felvétele alapján végezhet.

(2) Az Ingatlanközvetítői Névjegyzéket

a) megye területén a megyeszékhely (Pest megyében a megyei tanács végrehajtó bizottsága által kijelölt) városi,

b) a főváros területén a fővárosi tanács végrehajtó bizottsága által kijelölt fővárosi kerületi tanács végrehajtó bizottságának igazgatási feladatot ellátó szakigazgatási szerve (a továbbiakban: szakigazgatási szerv) vezeti.

(3) Az Ingatlanközvetítői Névjegyzékbe való felvételt a kérelmező az állandó lakóhely szerint illetékes szakigazgatási szervnél kérheti. Ennek során igazolnia kell, hogy a 3. §-ban előírt feltételekkel rendelkezik.

(4) Törölni kell az Ingatlanközvetítői Névjegyzékből azt a természetes személyt,

a) akit az ingatlanközvetítési tevékenység gyakorlásától eltiltottak,

c) aki a törlését kérte vagy elhalálozott, illetőleg a szakigazgatási szerv illetékességi területéről állandó jelleggel elköltözött.

5. §

Ez a rendelet 1989. január 1-jén lép hatályba: egyidejűleg az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X.7.) MT rendelet végrehajtására kiadott 22/1982. (X. 7.) ÉVM rendelet hatályát veszti.

1 A Vhr. 3. §-át a SzkR. 5. §-ának (3) bekezdése hatályon kívül helyezte.

A belügyminiszter

8/1990. (II. 1.) BM rendelete az ingatlanközvetítési tevékenységet végzők szakmai képesítéséről és képzésétől (SzkR.)

A 49/1982. (X. 7.) MT rendelet (a továbbiakban: R.) 6. §-ának (2) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján: a 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 3. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezésre is figyelemmel - a művelődési miniszterrel egyetértésben - a következőket rendelem:

1. §

(1) Az ingatlanközvetítésre jogosultak (R. 2. §-a) ingatlanközvetítést (Vhr. 1. § a) pont) 1992. január 1. napjától csak akkor végezhetnek, ha az e rendeletben előírt (alap-, középfokú) tanfolyami képesítéssel rendelkeznek, vagy ilyen képesítéssel rendelkező - munka-, illetőleg tagsági jogviszony keretében - dolgozót foglalkoztatnak.

(2) Ingatlanok forgalmi értékbecslésére az építésügyi és az igazságügy ingatlanforgalmi szakértők, továbbá a középfokú tanfolyami képesítéssel rendelkezők jogosultak.

(3) Az egyetemi jogi végzettséggel és jogi szakvizsgával rendelkezők ingatlanközvetítési tevékenységére az R. 2. §-a (3) bekezdésének rendelkezése az irányadó.

2. §

(1) A tanfolyamot a Belügyminisztérium által felhatalmazott szerv szervezi. 

(2) A tanfolyam oktatási dokumentációit, valamint a vizsgaszabályzatot a Belügyminisztérium előzetes jóváhagyásával a tanfolyam szervezésével megbízott szerv adja ki.

(3) A tanfolyamok vizsgával zárulnak. A tanfolyami vizsgabizottság elnökét és tagjait a Belügyminisztérium egyetértése alapján a tanfolyam szervezésével megbízott szerv vezetője bízza meg.

(4) A vizsga eredményéről szóló - 1. számú melléklet szerinti - bizonyítványt a vizsgabizottság adja ki.

(5) A tanfolyam a 2. számú melléklet szerinti ismereteket - az ott meghatározott óraszámban - kell oktatni a tanfolyami és vizsgaszabályzat szerint.

3. §

(1) A tanfolyami feltételei:

a) alapfok esetén felsőfokú végzettség, vagy középiskolai végzettség és egy éves szakmai gyakorlat,

b) középfok esetén felsőfokú végzettség, továbbá az alapfokú vizsga letétele, vagy középiskolai végzettség és 2 éves szakmai gyakorlat, továbbá az alapfokú tanfolyam elvégzése.

(2) Felsőfokú végzettséggel rendelkezők az alapfokú vizsga letételére tanfolyam elvégzése nélkül is jelentkezhetnek.

4. §

Az ingatlanközvetítői tanfolyamok költségviselésére, továbbá a hallgatók kedvezményeire, valamint a tanfolyamok vizsgabizottsága elnökének és tagjaik díjazására a külön jogszabályok rendelkezései az irányadók.

5. §

(1) Ez a rendelet a kihirdetése napján lép hatályba.

(2) Mentesülnek a szakmai tanfolyam elvégzése alól, akik a rendelet hatálybalépése előtt a 7/1988. (II. 17.) MT rendelet, illetőleg a 16/1974. (X.23.) ÉVM rendelet alapján rendezett alap-, illetőleg középfokú tanfolyamot elvégezték.

(3) E rendelet hatálybalépésével egyidejűleg a 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelt 1. §-ának a) pontjában az “és az ügyleti okiratok elkészítését” szövegrész, valamint 3. §-a hatályát veszti.

DR. Gál Zoltán sk.

Belügyminisztériumi államtitkár

1. számú melléklet a 8/1990. (II.1.) BM rendelethez

.................................................................anyakönyvi szám

BIZONYÍTVÁNY

címer

...............................................................részére, aki született 19........év ............................hó..................napján................................................helységben Anyja neve:............................................................................................8/1990. (II.1.)BM rendelet alapján szervezett...................................................fokú ingatlanközvetítői tanfolyamon.........................................................eredménnyel vizsgázott.

................................................19........................év,...................hó..............nap

............................................................. a vizsgabizottság tagja	............................................................. a vizsgabizottság elnöke
............................................................. a vizsgabizottság tagja

2.számú melléklet a 8/1990. (II.1.) BM rendelethez

Alapfok:

Alapfokú műszaki ismeretek

Ingatlanközvetítői tevékenység szabályai

Államigazgatási eljárás általános szabályai

Hitelpolitikai ismeretek

Ingatlannyilvántartás szabályai

Jogi alapismeretek

Képzési idő: 80 óra

Középfok:

Illetékjogi ismeretek

Középfokú műszaki ismeretek

Államigazgatási ismeretek

Ingatlanközvetítői ismeretek

Általános polgári jogi ismeretek

Hitelpolitikai ismeretek

Lakásgazdálkodási ismeretek

Ingatlanközvetítési tevékenység belső elszámolási rendje

Szolgáltatási díjak kialakítása

Esettanulmányok

Képzési idő: 120 óra