3. Az újszerűség hatása

3.1. Budapesti telek kínálat irányár eloszlása

3.2. Építési árak

3.3.1. Linkgyűjtemények

3.3.2. Új lakások adatbankjai

3.4. Használt lakások

3.4.1. A lakások forgalmának mérése

3.4.2. Lakóingatlan statisztikák utcára

3.4.3. Statisztikák irányítószámra

3.5. Az újdonságérték figyelembe vétele

Ebben a fejezetben az újszerűség fogalmát vezetjük be és mutatjuk ki a lakóingatlanok piacán, a lakóingatlanok irányárát befolyásoló tényezőként.

Tény az, hogy ugyanabban az utcában jobb árat lehet elérni egy új, avagy újszerű lakásért, mint egy átlagos használt lakásért. Számunkra – az ingatlanértékelés során – az az izgalmas, hogy ez a differencia kimutathatóan milyen mértékű.

A téma vizsgálatához szükséges áttekintenünk

- a telek kínálatot

- az építési árakat

- az új lakások eladói árait

- a használt lakások kínálati árait

3.1. Budapesti telek kínálat irányár eloszlása

A Magyar Ingatlan-adatbank Unió adatbázisa – 1657 darab telek kínálat - alapján elkészítettük az irányítószám körzetek átlag négyzetméter(irány)árainak eloszlására vonatkozó diagramunkat.

6.sz. diagramm: Telek négyzetméter(irány)árak irsz szerinti átlagainak eloszlása

A fővárosban a 2002. évben legalacsonyabb kínálati árat a 1203 irsz alatti körzetben regisztráltunk 4eFt/m2 értékkel, míg a legmagasabb irányárat 1034 irsz alatti körzetben 172 eFt/m2 értékkel regisztráltunk, ami megfelel a statisztikai követelményeknek is, tehát 3-nál több különböző ajánlat megléte.

Mediánnak, tehát közép átlagnak (nem számtani közép, mert az 48 eFt/m2-nek mutatkozik a 1032 irsz alatti térségben) a 1033 irsz alatti térségben regisztrált 31 eFt/m2 négyzetméter(irány)ár mutatkozik.

Ebből arra következtethetünk, hogy a fővárosban az új lakásokra a telek négyzetmétereként átlagosan 31 – 48 eFt/m2 esik.

Az új lakások piaci árát a telek ára minden bizonnyal befolyásolja, ám azt nem látjuk pontosan – azaz statisztikailag nem tudjuk kimutatni – hogy milyen mértékben.

3.2. Építési árak

Az építési árak egyfelől az anyagáraktól, másfelől az építési vállalkozók által kialakított díjaktól függenek.

Ezek változásának áttekintő táblázatát már jó ideje szerepeltetjük a www.ingatlan-online.cm lapunkon.

Megnevezés	Év	Teleplakás	Társasházi lakás	Családi ház
		eFt/m2	eFt/m2	eFt/m2

Szerkezet + Szakipar	1999	91	98,7	107
	2000	99	107,6	116,6
	2001	109,3	119,3	128,6
	2002	119,3	130	139,5
Központi fűtés	1999	6,5	9,6	10,9
	2000	7,5	11	12,5
	2001	8,1	11,9	13500
	2002	8,8	13	14,6
Víz-csatornázás	1999	4,4	3,8	5,3
	2000	5	4,3	6
	2001	5,3	4,6	6,2
	2002	5,8	5	6,7
Szellőzés	1999	2,5	-	-
	2000	2,9	-	-
	2001	3,1	-	-
	2002	3,3	_	_
Épületvillamosság	1999	7,1	5,8	6,3
	2000	7,9	6,4	7
	2001	8,2	6,6	7,1
	2002	8,6	7	7,6
Összesen	1999	111,5	117,9	129,5
	2000	122,3	129,300*	142,1
	2001	134	142	155,4
	2002	145	155	168,4

Forrás: HUNGINVEST Mérnöki Iroda, Építőipari Költségbecslési Segédlet 1999 - 2002

A kiadvány célja az, hogy a gyakorlatban legtöbbet előforduló építési feladatok összköltségét a szakemberek, de a szakmai ismeretekkel nem rendelkező "döntéshozók" is megbízható pontossággal meg tudják állapítani.

Készítette: HUNGINVEST Mérnöki Iroda 1087 Budapest, Kerepesi út 27/a. Petro Kálmán ügyvezető igazgató

Kiadó: Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. Budapest 1999

Kapható: Építésügyi Tájékoztatási Központ Bemutatóterem,

1074 Budapest, Hársfa u. 21. Tel: 351-038/107; Fax: 342-7337

Példa:

Példánkat az átlagos értékekkel számítjuk. A fentiekben rögzítetteknek megfelelően például egy társasházi öröklakás esetében a fajlagos költség 155 eFt/m2. Példánkban legyen az épülő lakás 70 m2-es. Legyen a példa szerinti társasházi öröklakás 10 lakásos, ahol mindegyik lakás 70 m2-es és legyen a telek nagysága 2000 m2, valamint a fajlagos telekár 31 eFt/m2. Ebben az esetben a telek megszerzésének költsége 2000 m2*31eFt/m2 = 62000 eFt. Ezzel az egy lakásra eső telekhányad költsége: 6,2 mFt.

Költségek összesítése (mFt)
1. Építési rovat
a.) Építészet	130 *70 = 9,100
b.) Épületgépészet	18* 70 = 1,260
c.) Épületvillamosság	770= 0,490*
a)+b)+c) 1. Az építési rovat nettó költsége:	155 * 70 = 10.850
2. Egyéb rovat
a.) Területszerzés költségei	6,2
b.) Tervezési, művezetési, beruházás igazgatási költségek az építési költség %-ában ((T+M+B) 5 mFt-ig : 14 % 10 mFt-ig 12 % 50 mFt–ig 10 %	10,85 * 0,1 = 1,085
a)+b) 2. egyéb rovat nettó költsége összesen	7,28
3. A beruházás nettó költsége összesen	18,13
4. ÁFA (25%)	4,995
5. A beruházás bruttó költsége	23,125

3.3. Új lakások

Az új lakások kínálatának áttekintése ma már a weben több forrás is rendelkezésre áll.

3.3.1. Linkgyűjtemények

Gyűjtemények szintjén elsőként a

http://www.lakopark.lap.hu/ címet kell megjelölni.

Továbbiakban az www.ingatlan.lap.hu jelölhető meg. Itt az ingatlanfejlesztők rovatban találhatók az új építésű lakások.

3.3.2. Új lakások adatbankjai

Lényegesebben eredményesebb a keresés az adatbankokban, melyek közül ebben a kategóriában kettőt kell kiemelnünk.

Új Otthon Centrum

Elsőként a nem éppen magyaros nevű Biggeorge’s International Rt. által kialakított és működtetett Új Otthon Centrum. Címe:

http://www.ujotthon.hu/

A 2003-01-29-i állapotnak megfelelően az alábbiakban bemutatjuk a főoldalát:

A weblap keresőt tartalmaz, melynek segítségével területileg lehet megtekinteni az ajánlatot. Jelen időszakban ez tekinthető a legnagyobb hazai új lakásokat tartalmazó adatbázisnak.

Építészfórum

Másodsorban a http://www.lakas.epiteszforum.hu/ címen található az alábbiakban főoldalával bemutatott weblap, az Építészfórum Új építésű lakóingatlanok adatbázisa.

Adatbázisában 2003-01-29-án 462 féle lakást jelenít meg. Ez 462 rekordnak felel meg értékelői felfogásunk szerint. Területileg áttekinthető, ami nagy előnye a linkgyűjteményekkel szemben.

Adattartama nem éri el az Új lakás Centrumét, melynek rekord tartalmát mintegy 783 rekordra becsülhetjük. Ez mögött egyébiránt, akár 2000 új lakás adatai is állhatnak.

3.4. Használt lakások

Magyarországon a lakások száma 4087 ezer. Forrás: www.ksh.hu A lakóingatlan piac kínálatának döntő többsége a használt lakás. Nagyságrendileg az úgy néz ki, hogy Buddapesten mintegy 60 – 100 ezerre becsülhető a lakóingatlan piac forgalma. Ugyanez az új lakásokra nézve 5-6 ezer. Durva becslésként - ökölszabályként - elfogadható, hogy a használt lakások forgalmának mintegy tizede az új lakások forgalma.

A lakásépítésre álljon itt a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége weboldaláról egy tanulmány:

Forrás: www.malosz.hu

Összeállította: Somogyi Eszter, Városkutatás Kft.

A lakásépítés alakulása az évezredfordulón

A lakásépítés az 1990-es években az évtized végén, 1999-ben érte el a mélypontját. Míg 1990-ben több mint negyvenezer lakást építettek, ez három-négy év alatt a felére csökkent és egy enyhébb emelkedési periódus után 1997-től újból csökkenni kezdett. Ez a csökkenés elsősorban a használatba vett lakások számát tekintve jelentős, mivel 1998-tól elszakadt a befejezett lakások és a kiadott építési engedélyek alakulásának iránya, míg a ténylegesen befejezett lakások száma tovább csökkent és negatív csúcsot döntött 1999-ben, addig az építési engedélyek száma meredeken nőni kezdett.

forrás: KSH

2000-re az újonnan kiadott építési engedélyek száma 44700 db volt, amely 46%-kal több mint az előző évi és egyben azt is jelentette, hogy 1989 óta tavaly adtak engedélyt a legtöbb új építkezés megkezdésére. A befejezett lakások száma is növekedésnek indult, még ha szerényebb mértékben is: szám szerint 21600 lakás használatba vételi engedélyét adták ki, amely az előző évihez képest 12%-os növekedést jelent. A kedvező tendenciák folytatódnak a 2001 első negyedévének adatai szerint is, az új engedélyek száma 37%-kal, a befejezett lakásoké pedig 52%-kal nőtt a 2000 év azonos időszakához képest. A kiadott új lakásépítési engedélyek és a befejezett lakásépítések erőteljes területi koncentrálódását figyelhetjük meg: az új engedélyek 54%-át Budapest, Pest , Fejér és Győr-Moson-Sopron megyékben adták ki (az összes engedély 42%-a Budapestre és Pest megyére esik), és a lakások 42%-a is ezeken a területeken épült meg az adott időszakban.

A fenti adatok is alátámasztják, hogy megfordult az a hosszabb ideje tartó tendencia, miszerint az ország fejletlenebb régióiban épült több lakás. 1999-től a lakásépítés súlypontja áthelyeződött az ország gazdaságilag dinamikusabb régióiba, elsősorban Közép-Magyarországra és Nyugat-Dunántúlra.

A legfrissebb adatok tanúsága szerint lakásépítés formáját tekintve is változás következhet be, a családi házak hosszú ideje tartó dominanciája csökkeni látszik. Az utóbbi két évben a családi házak az összes befejezett építkezés 78-79%-át tették ki, míg a több szintes, több lakásos épületben megvalósult lakások aránya 19-20% körül mozgott. A negyedéves adatok összehasonlításában az idén a családi házak aránya 63%, amely némi csökkenést (4%) mutat a tavalyi év azonos időszakához képest.

Változást következett be a beruházók, a kivitelezők, az építési célja összetételében is. Egyre több lakás épül gazdasági társaságok beruházásában, építőipari kivitelezésben, értékesítés céljából. A lakások túlnyomórészét jelenleg is természetes személyek építik, de részesedésük csökken, 1999-ben 85%, 2000-ben 83% volt. Az idei negyedévben 76% volt. A gazdasági vállalkozások beruházásában épített lakások száma 2000-ben 43%-kal nőtt az 1999-es évhez képest, amely így tavaly az összes lakásépítés 15%-át jelentette, az idei első negyedévben ez az arány 19% volt. Ennek megfelelően nőtt az értékesítésre szánt lakások aránya is, 2000-ben már 33%-kal magasabb volt az eladásra épített lakások aránya az azt megelőző évnél (ekkor az összes lakás 12%-t építették eladásra), míg az idei adat szerint az első három hónapban 20% az értékesítendő lakások részesedése.

Szintén pozitív fordulat a lakosság házilagos kivitelezésében készült lakások részesedésének csökkenése és ezzel párhuzamosan az építőipari kivitelezésben készült lakások részesedésének növekedése az utóbbi két-három évben. 1999-ben még a lakások 53%-a épült házilagos kivitelezésben, és 37%-a építőipari kivitelezésben, addig ez az arány 2000-re 49-40%-ra módosult. Ez a tendencia tükröződik az idei eredményekben is a tavalyi első negyedév 49-38%-os arányához képest idén 44-41% a házilagos és építőipari kivitelezés aránya. Területileg azonban nagy különbségek mutatkoznak az országon belül: Nyugat-Dunántúlon a házilagos kivitelezés 32%, addig Észak Alföldön és a Észak Magyarországon kétharmad és annál több (67-71%).

Összefoglalva: a kedvezőbb gazdasági helyzet és az újonnan bevezetett támogatási formák hatására a tavalyi évtől kezdve a lakásépítés növekedése mutatható ki. A lakásépítés növekedésén túl mind területileg, mind szerkezetileg jelentős változások mutatkoznak. A lakásépítés súlypontja egyrészt áthelyeződött az ország fejlettebb középső és nyugati régióiba, másrészt jelentősen növekedett a városokban zajló lakásépítések száma a községekkel szemben. Ennek megfelelően fokozatosan nő a súlya a gazdasági társaságoknak az építtetők körében, az építőipari tevékenységet folytató cégeknek a kivitelezők körében és az értékesítés céljára épített lakásoknak az összes új lakáson belül. Mindezek mögött az a jelenség állhat, mely szerint egyre inkább a gazdasági erő a meghatározó a lakásépítések piacán, és nem az állami támogatás kizárólagos felhasználása.

Fontos kérdés, hogy a lakásépítések számának növekedése milyen távon fog folytatódni, vagy a jelenség csak a kedvező állami támogatási rendszer pár évre kivetülő hatása. Lakáspiaci elemzők szerint az újonnan épített lakások piacán egyre inkább a túlkínálat jellemző, elsősorban a magas minőség kategóriájában. Az alacsonyabb kategóriákban pedig - ahol az állami támogatás szerepe jelentősebb - elképzelhető, hogy a támogatási rendszer kedvező hatásait kihasználni tudók rövidebb időn belül kielégítik keresletüket és ezek után az új építésű lakások piacára lépők száma megcsappan. Bizakodásra adhat azonban okot pénzpiaci szakembereknek azon nyilatkozata, miszerint a támogatás nélküli lakáshitelek kamatai pár éven belül 10% alá csökkenhetnek. Ebben az esetben, valamint a bérlakás építéshez adott támogatás fenntartása esetén várható, hogy növekvő GDP mellett a lakásépítések száma néhány éven belül elérheti az áhított negyvenezres számot.

Készült a KSH "Lakásépítések, építései engedélyek" 1999., 2000. és 2000. első negyedéves kiadványai alapján.

IRSZ	Darab	átlag eFt/m2	IRSZ	Darab	átlag eFt/m2	Árverseny sorrend
1011	65	236	1022	205	331	1
1012	136	248	1021	207	323	2
1013	109	232	1121	291	322	3
1014	39	300	1014	39	300	4
1015	140	258	1125	293	295	5
1016	121	236	1029	155	293	6
1021	207	323	1025	443	292	7
1022	205	331	1126	253	281	8
1023	121	256	1026	254	277	9
1024	193	244	1147	86	277	10
1025	443	292	1122	164	273	11
1026	254	277	1015	140	258	12
1027	254	217	1118	268	257	13
1028	170	248	1023	121	256	14
1029	155	293	1145	135	256	15
1031	91	254	1037	205	255	16
1032	97	198	1031	91	254	17
1033	129	196	1124	202	253	18
1034	82	239	1141	186	250	19
1035	81	216	1012	136	248	20
1036	98	217	1028	170	248	21
1037	205	255	1112	210	245	22
1038	39	222	1024	193	244	23
1039	84	221	1054	152	244	24
1041	67	181	1052	245	241	25
1042	85	158	1034	82	239	26
1043	64	153	1055	125	239	27
1044	117	182	1117	123	237	28
1045	52	161	1011	65	236	29
1046	118	192	1016	121	236	30
1047	112	191	1164	24	235	31
1048	43	155	1131	108	234	32
1051	161	227	1053	187	233	33
1052	245	241	1154	19	233	34
1053	187	233	1013	109	232	35
1054	152	244	1116	169	232	36
1055	125	239	1056	164	229	37
1056	164	229	1111	140	228	38
1061	114	198	1051	161	227	39
1062	188	220	1113	180	224	40
1063	132	198	1123	122	224	41
1064	107	183	1146	122	224	42
1065	111	175	1223	29	224	43
1066	108	200	1114	153	223	44
1067	104	191	1038	39	222	45
1068	133	214	1221	72	222	46
1071	153	183	1039	84	221	47
1072	158	164	1062	188	220	48
1073	133	172	1027	254	217	49
1074	249	181	1036	98	217	50
1075	84	175	1035	81	216	51
1076	107	174	1137	143	216	52
1077	186	188	1133	336	215	53
1078	175	179	1163	63	215	54
1081	173	166	1068	133	214	55
1082	98	182	1119	162	214	56
1083	142	155	1183	30	214	57
1084	53	151	1194	13	214	58
1085	219	182	1132	202	213	59
1086	142	152	1136	175	213	60
1087	29	184	1142	201	213	61
1088	141	173	1222	37	213	62
1089	220	166	1172	38	212	63
1091	88	184	1092	155	211	64
1092	155	211	1165	113	210	65
1093	56	174	1186	4	210	66
1094	238	200	1095	70	209	67
1095	70	209	1148	204	209	68
1096	49	184	1153	33	209	69
1097	116	183	1182	62	208	70
1098	47	192	1115	143	207	71
1101	56	162	1149	133	207	72
1102	85	153	1224	11	207	73
1103	61	186	1143	161	206	74
1104	57	174	1162	49	205	75
1105	106	161	1192	36	202	76
1106	67	177	1066	108	200	77
1107	20	157	1094	238	200	78
1108	71	151	1135	94	199	79
1111	140	228	1161	46	199	80
1112	210	245	1032	97	198	81
1113	180	224	1061	114	198	82
1114	153	223	1063	132	198	83
1115	143	207	1152	71	198	84
1116	169	232	1138	129	197	85
1117	123	237	1033	129	196	86
1118	268	257	1139	122	194	87
1119	162	214	1046	118	192	88
1121	291	322	1098	47	192	89
1122	164	273	1047	112	191	90
1123	122	224	1067	104	191	91
1124	202	253	1151	20	191	92
1125	293	295	1077	186	188	93
1126	253	281	1103	61	186	94
1131	108	234	1087	29	184	95
1132	202	213	1091	88	184	96
1133	336	215	1096	49	184	97
1134	132	164	1064	107	183	98
1135	94	199	1071	153	183	99
1136	175	213	1097	116	183	100
1137	143	216	1188	73	183	101
1138	129	197	1205	35	183	102
1139	122	194	1238	23	183	103
1141	186	250	1044	117	182	104
1142	201	213	1082	98	182	105
1143	161	206	1085	219	182	106
1144	162	182	1144	162	182	107
1145	135	256	1041	67	181	108
1146	122	224	1074	249	181	109
1147	86	277	1202	46	181	110
1148	204	209	1225	5	181	111
1149	133	207	1237	24	180	112
1151	20	191	1078	175	179	113
1152	71	198	1171	92	179	114
1153	33	209	1155	56	178	115
1154	19	233	1106	67	177	116
1155	56	178	1185	27	177	117
1156	63	143	1065	111	175	118
1157	124	148	1075	84	175	119
1158	51	172	1076	107	174	120
1161	46	199	1093	56	174	121
1162	49	205	1104	57	174	122
1163	63	215	1184	22	174	123
1164	24	235	1088	141	173	124
1165	113	210	1196	82	173	125
1171	92	179	1073	133	172	126
1172	38	212	1158	51	172	127
1173	174	167	1195	31	169	128
1174	14	159	1201	85	168	129
1181	111	144	1204	53	168	130
1182	62	208	1173	174	167	131
1183	30	214	1191	85	167	132
1184	22	174	1081	173	166	133
1185	27	177	1089	220	166	134
1186	4	210	1213	57	166	135
1188	73	183	1239	9	166	136
1191	85	167	1212	38	165	137
1192	36	202	1072	158	164	138
1193	44	164	1134	132	164	139
1194	13	214	1193	44	164	140
1195	31	169	1101	56	162	141
1196	82	173	1045	52	161	142
1201	85	168	1105	106	161	143
1202	46	181	1174	14	159	144
1203	69	158	1042	85	158	145
1204	53	168	1203	69	158	146
1205	35	183	1107	20	157	147
1211	21	150	1048	43	155	148
1212	38	165	1083	142	155	149
1213	57	166	1043	64	153	150
1214	93	150	1102	85	153	151
1215	23	152	1086	142	152	152
1221	72	222	1215	23	152	153
1222	37	213	1084	53	151	154
1223	29	224	1108	71	151	155
1224	11	207	1211	21	150	156
1225	5	181	1214	93	150	157
1237	24	180	1157	124	148	158
1238	23	183	1181	111	144	159
1239	9	166	1156	63	143	160
	18115	203,825		18115	203,825

Statisztikákat, helységre, kerületre, irányítószámra többnyire az ingatlan-adatbankok is tesznek közzé, már amelyiknek van ehhez kellő számú adata.

3.5. Az újdonságérték figyelembe vétele

Az újdonságérték figyelembe vétele elméletileg azon a meggondoláson alapszik, hogy a piacon egy adott térségben, úgymint utca, utcacsoport, irányítószám körzet létezik a használt és létezik az új lakások piaca is egymás mellett. Nyilván aki használt lakást vett az nem vesz újat, illetve aki újat vett, az nem vesz használtat, tehát a két piaci szegmens izolálható. Ezzel például egy irsz körzetben meghatározhatjuk a használt lakások átlagárát és ugyanezt megtehetjük az új lakásokra is. Megvizsgáljuk a kettő viszonyát oly módon, hogy az új lakások átlagárát elosztjuk a használt lakások átlagárával. Ekkor egy egynél nagyobb viszonyszámot kapunk, ugyanis az új lakások ára ugyanabban a társégben az esetek túlnyomó részében magasabb, mint a használt lakásoké. Ennek a viszonyszámnak az 1,0 feletti része százalékban is kifejezhető. Ez azt jelenti, hogy 1,28 viszonyszám esetén az új lakások 28 %-al magasabb árúak. Ez egyben ki is jelöli számunkra azt a sávot, melyen belül illik maradni, az újdonságérték meghatározásánál. Itt az ajánlott metodika az, hogy például 1,28 viszonyszám esetén újszerű (teljesen felújított lakás) esetében az 1,0 feletti rész felét vesszük, ami azt jelenti, hogy 1,14 szorzóval megemeljük az alapértéket.