4. A lakóingatlan értékelés módszere

4.1. Négyzetméterárak értelmezése. 6

4.2. TILK árviszony indexe és a prognosztizált kötési ár 7

4.3. Az Ingatlanpiaci árcentrum és a fajlagos alapérték. 8

4.4. A fajlagos alapérték korrekciói és a fajlagos érték. 6

4.4.1. Utcára (illetve utca csoportra) mint alaphalmazra lokalizált korrekció. 6

4.4.2. Emeletre, azaz lakószintre lokalizált korrekció. 20

4.4.3. Újdonság értékre történő korrekció. 20

4.4.4. A forgalmi érték meghatározása. 22

4.4.5. Az EVS 2000-nek megfelelés kérdésköre. 24

4.4.6. A fajlagos alapértéket torzító piaci hatások. 24

A fentiek alapján most már kifejthetjük a lakóingatlanok értékelésének az ingatlan-monitoring adatbázisai és az illetékhivatali négyzetméterárak alapján kialakított metodikáját, mely elsősorban Budapest és a vidéki nagyvárosok ingatlanpiacára vonatkoztatva alkalmazható akkor, ha kellő számú adat, úgymint kínálati adatok és illetékhivatali statisztikák állnak rendelkezésre.

A metodikát Tilk László Géza dolgozta ki (a szerző) 2001-2003. években, mely beépítésre került az ingatlan-online adatbanki szolgáltatásba.

A program úgynevezett forgalmi érték tanúsítványt készít, mely irányítószámra lokalizál és figyelembe veszi a szintbeli elhelyezkedést is.

Az alábbiakban mutatjuk be a forgalmi érték tanúsítványt.

irányítószámra lokalizált
FORGALMIÉRTÉK TANUSÍTVÁNY

1. Azonosítók:

A hitelbiztosíték tárgya :	Budapest, XI. ker. Rahó u. 18. 1118
IRSZ	Alapterület m²	Emelet
1118	70,2	II.

2. Alapadatok:

A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait használtuk fel, a 2003. év január hónap 31. napi állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak

	180 nap	90 nap	60 nap	30 nap
Minimum eFt	106,9	106,9	106,9	106,9
Átlag eFt	313,4	314,7	315,4	314,4
Maximum eFt	576,9	576,9	530,8	530,8

1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás

Év	1997. év	1998. év	1999. év	2000. év	2001. év	2002. év
irányár eFt/m²	115,4	129,2	134,6	253,5	297,4	302,4
kötési eFt/m²	79,5	97,0	117,4	145,8	227,0	*230,8*
TILK árviszony indexe	1,45	1,33	1,15	1,74	1,31	1,31

2.sz. táblázat: TILK féle árviszony index táblázat

3. A fajlagos árak értelmezése:

- Irányár:Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m²]
- Vételár:Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan [eFt/m²]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m²]

4. A prognosztizált árviszony index

Mivel három év átlagában ismerjük a mértékadó területen (IRSZ) uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait (irányár / kötési ár) így ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára vonatkoztatott (1997-1999) TILK árviszony index 1,31 -ra adódik. Ennek segítségével prognosztizáljuk a 2001, illetve 2002. év fajlagos kötési árait.

TILK féle árviszony tétel:
A magyar lakóingatlan-piacon az alábbi fogalmakat kell megkülönböztetnünk:

o I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt ára) eFt

o K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt vételár, az adózás alapja) eFt

o V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg, amiért az ingatlan elkelt) eFt

o I: árviszony index I/K

Ezekkel:

o Ha I/K ³ 1 Þ I ³ K kínálati piacról beszélünk és I ³ V ³ K

o Ha I/K £ 1 Þ I £ K keresleti piacról beszélünk és I £ V £ K

A vételár az esetek döntő hányadában az irányár és a kötési ár közé esik.

5. A fajlagos alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum

Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1997-2000 kiadvány statisztikái mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és irányítószámmal jellemzett területre nézve.

Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:

Irányár átlag eFt/m²	*302,4*
Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m²	*230,8*
Fajlagos alapérték = (I + P) /2	*266,6*

3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és fajlagos alapérték

A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.

6. Az értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők

A társasházakban elhelyezkedő lakások piaci értékítélete és a szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO Irányárfigyelő adatbank kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük alapul. Az elemzéshez felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001. évi adatbázisból szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így képzett halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 1. sz. táblázatba rögzítettük.

Szint	Minta db.	Átlag eFt/m²	Medián eFt/m²	x1	y1	Szint- Index
Földszint:	1439	206,606	195	1	215,6283	1,0000
I. em.	2162	208,1859	196	2	209,466	0,9714
II. em.	2089	201,3877	190	3	203,0849	0,9418
III. em.	1641	201,4659	192	4	196,8132	0,9127
IV. em.	998	193,2725	188,5	5	190,5415	0,8837
V. em.	383	200,6564	185	6	184,2698	0,8546
VI. em.	199	185,1859	164	7	177,9981	0,8255
VII. em.	164	161,589	160	8	171,7264	0,7964
VIII.em.	148	158