4. A lakóingatlan értékelés módszere

4.1. Négyzetméterárak értelmezése. 6

4.2. TILK árviszony indexe és a prognosztizált kötési ár 7

4.3.  Az Ingatlanpiaci árcentrum és a fajlagos alapérték. 8

4.4. A fajlagos alapérték korrekciói és a fajlagos érték. 6

4.4.1. Utcára (illetve utca csoportra) mint alaphalmazra lokalizált korrekció. 6

4.4.2. Emeletre, azaz lakószintre lokalizált korrekció. 20

4.4.3. Újdonság értékre történő korrekció. 20

4.4.4. A forgalmi érték meghatározása. 22

4.4.5. Az EVS 2000-nek megfelelés kérdésköre. 24

4.4.6. A fajlagos alapértéket torzító piaci hatások. 24

A fentiek alapján most már kifejthetjük a lakóingatlanok értékelésének az ingatlan-monitoring adatbázisai és az illetékhivatali négyzetméterárak alapján kialakított metodikáját, mely elsősorban Budapest és a vidéki nagyvárosok ingatlanpiacára vonatkoztatva alkalmazható akkor, ha kellő számú adat, úgymint kínálati adatok és illetékhivatali statisztikák állnak rendelkezésre.

A metodikát Tilk László Géza dolgozta ki (a szerző) 2001-2003. években, mely beépítésre került az ingatlan-online adatbanki szolgáltatásba.

A program úgynevezett forgalmi érték tanúsítványt készít, mely irányítószámra lokalizál és figyelembe veszi a szintbeli elhelyezkedést is.

Az alábbiakban mutatjuk be a forgalmi érték tanúsítványt.

 


irányítószámra lokalizált
FORGALMIÉRTÉK TANUSÍTVÁNY


1. Azonosítók:

A hitelbiztosíték tárgya :

Budapest, XI. ker. Rahó u. 18. 1118

IRSZ

Alapterület m2

Emelet

1118

70,2

II.



2. Alapadatok:

 

A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait használtuk fel, a 2003. év január hónap 31. napi állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak

 

 

180 nap

90 nap

60 nap

30 nap

Minimum eFt

106,9

106,9

106,9

106,9

Átlag eFt

313,4

314,7

315,4

314,4

Maximum eFt

576,9

576,9

530,8

530,8


1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás

 

Év

1997. év

1998. év

1999. év

2000. év

2001. év

2002. év

irányár eFt/m2

115,4

129,2

134,6

253,5

297,4

302,4

kötési eFt/m2

79,5

97,0

117,4

145,8

227,0

230,8

TILK árviszony indexe

1,45

1,33

1,15

1,74

1,31

1,31


2.sz. táblázat: TILK féle árviszony index táblázat



3. A fajlagos árak értelmezése:

- Irányár:Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m2]
- Vételár:Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan [eFt/m2]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m2]

 

4. A prognosztizált árviszony index

Mivel három év átlagában ismerjük a mértékadó területen (IRSZ) uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait (irányár / kötési ár) így ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára vonatkoztatott (1997-1999) TILK árviszony index 1,31 -ra adódik. Ennek segítségével prognosztizáljuk a 2001, illetve 2002. év fajlagos kötési árait.

TILK féle árviszony tétel:
A magyar lakóingatlan-piacon az alábbi fogalmakat kell megkülönböztetnünk:

o       I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt ára) eFt

o       K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt vételár, az adózás alapja) eFt

o       V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg, amiért az ingatlan elkelt) eFt

o       I: árviszony index I/K


Ezekkel:

o       Ha I/K ³ 1 Þ I ³ K kínálati piacról beszélünk és I ³ V ³ K

o       Ha I/K £ 1 Þ I £ K keresleti piacról beszélünk és I £ V £ K


A vételár az esetek döntő hányadában az irányár és a kötési ár közé esik.

 

5. A fajlagos alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum

Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1997-2000 kiadvány statisztikái mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és irányítószámmal jellemzett területre nézve.

Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:

Irányár átlag eFt/m2

302,4

Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m2

230,8

Fajlagos alapérték = (I + P) /2

266,6


3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és fajlagos alapérték

 

A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.

 

6. Az értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők

A társasházakban elhelyezkedő lakások piaci értékítélete és a szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO Irányárfigyelő adatbank kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük alapul. Az elemzéshez felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001. évi adatbázisból szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így képzett halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 1. sz. táblázatba rögzítettük.

 

Szint

Minta
db.

Átlag
eFt/m2

Medián
eFt/m2

x1

y1

Szint-
Index

Földszint:

1439

206,606

195

1

215,6283

1,0000

I. em.

2162

208,1859

196

2

209,466

0,9714

II. em.

2089

201,3877

190

3

203,0849

0,9418

III. em.

1641

201,4659

192

4

196,8132

0,9127

IV. em.

998

193,2725

188,5

5

190,5415

0,8837

V. em.

383

200,6564

185

6

184,2698

0,8546

VI. em.

199

185,1859

164

7

177,9981

0,8255

VII. em.

164

161,589

160

8

171,7264

0,7964

VIII.em.

148

158,8446

150

9

165,4547

0,7964

IX. em.

110

157,7091

150

0

59,183

0,7382

X. em.

176

152,1029

146

11

152,9113

0,7091

 

9509

 

 

 

 

 


4.sz. táblázat: Budapesti társasházak szintenkénti érték (irányárakból számított) eltérése


7. A fajlagos érték A fajlagos értéken a fajlagos alapérték és az értékmódosító tényező(k) szorzatát értjük. Esetünkben a szintszám értékmódosító tényezőjét érvényesítjük a 4.sz. táblázat szerint, a többitől eltekintünk, ugyanis az ingatlanpiaci áralku szokványos mértékét ( cca. 18 % ) nem haladják meg.

8. A forgalmi érték
A fentiek alapján – helyszíni szemle nélkül - a tárgyi ingatlan hitelbiztosítéki érték megállapításához alkalmazható irányítószámra lokalizált forgalmi értékét

70,2 m2 *266,6 eFt/m2 * 0,9418 = 17 626,088 eFt/m2 kerekítve

17 626 eFt értékben állapíthatjuk meg.


Budapest, év: ………… hó: ……….. nap: ……………


Tilk László Géza

ügyvezető

HUNINFOR Kft.

Budapest,

Rahó u. 18.

TEL: (36 1) 319-5312

 www.ingatlan-online.com  



1.sz. Függelék: A szintenkénti érték táblázathoz alkalmazott megfontolások

A 4.sz. táblázat alapján MS EXCEL 2000 segítségével elkészítettük a számtani átlag illetve a medián értékek diagrammját, majd elkészítettük ezek trendfüggvényét. A trendfüggvényeket lineáris helyettesítő függvénnyel vettem figyelembe. Meghatároztuk magát a trendfüggvényt, majd az ezzel számítható függvényértékeket. Ezek az y1 oszlopban láthatók.

 



1. sz. diagramm: A lakószintenkénti fajlagos lakóingatlan-érték változás trendfüggvényei 2001. évben
Minden jog fenntartva!


A Földszinti értéket vettük a bázis értéknek, azaz az alapértéknek és ehhez képest számoltuk az egyes szintek indexeit. Az I. emeleti 0,9714 szintindexet például úgy nyerjük, hogy a első emeleti fajlagos érték és a földszint fajlagos érték hányadosát képeztük: (Szint-index I. em.= 209,466 / 215,6283 = 0,9714) Az adott területen – például irányítószám szerinti körzet – a fajlagos lakóingatlan alapértékét, a földszintre (!) vonatkoztatjuk. Ez azt jelenti, hogy a fajlagos alapérték számításnál, a földszinti értékekből indulunk ki. Az egyes emeleti szintek fajlagos alapértékeit, pedig a földszinti alapérték és a szintnek megfelelő index szorzataként értelmezem. A 9509 darabos mintának elkészítettük a szintszám szerinti eloszlását, melyet az alábbi diagramm mutat.

 


2. sz. diagramm
Minden jog fenntartva!


A lakások 87,59 %-a tartozik a V. emelet alatti szint kategóriába. Az értékeléseknél erre is figyelemmel lehet lenni. Feltétlen figyelemre méltó tovább az a megfigyelés is, hogy a Fszt, I.-IV. emelet közötti árdifferencia nem haladja meg adataink alapján az 5 - 7 %-ot!

 

4.1. Négyzetméterárak értelmezése

 

A négyzetméterárakat (másként fajlagos értékekek) az alábbi kategóriákba   soroljuk:

- Irányár: Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m2]
- Vételár: Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan [eFt/m2]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m2]

Az irányár fogalma alatt, avagy négyzetméter(irány)ár fogalma alatt azt az árat értjük, amennyiért az eladó, avagy annak megbízottja a lakóingatlant meghirdeti.  Magyarországon ugyanis az a szokás a használt lakások piacán (is, mert a gépjárműpiacon is) hogy az adás-vétel az eladó és a vevő között egy alku folyamaton keresztül jön létre. Sokan adták már a szakértőt, hogy ilyen, vagy olyan százalék értéket megjelöltek, hogy az irányár annyi százalékkal magasabb, mint a vételár. Ez bizony felületesség. Magyarul blöff.  A kínálati árak ugyanis monitoringolhatók, azaz megfigyelhetők, miután csak az tud eladni, aki hirdet na és komoly eladó árral hirdet. Erre a felismerésre 1989-ben a rendszerváltás hajnalán jutottunk, így vehette kezdetét a lakóingatlan kínálati piac monitoringja, mely már 1999-ből is rendelkezik részlegesen adatokkal Budapestre. A megbízható és folyamatos adatrögzítés és feldolgozás 1996.01.01-re datálódik. Ez azt jelenti, hogy Budapesti lakóingatlan piacra térben és időben „rálátunk” a rögzített ajánlatokon, azaz azok lényeges adatait tartalmazó rekordok segítségével.

A vételárakra is van rálátásunk. Ugyan nem rekord szinten, ám utcára vonatkoztatott statisztikák alapján. Ezek az adattárak 1999 évben jelentek meg először, visszamenően 1997 évig. A lakóingatlan-monitorongnak hatása volt a KSH-IMMOPRESS Ingatlanadattárr, ugyanis azért van Magyarországon utcára illetékhivatali statisztika, hogy az irányáras statisztikával összehasonlítható legyenek. Ez egy olyan kölcsönös kontroll, mely Európa fejlett országaiban Németország kivételével alapjaiban sem fedezhető fel. (Szakmatörténeti tény, hogy ezt a követelményt Tilk László Géza és Borsi László 1996 évben állították maguk, azaz lapjaik elé.)

Az illetékhivatalba bekerülő szerződések adatait feldolgozzák, melyre vonatkozóan álljon az alábbi táblázat:

Ezekből készülnek az Ingatlanadattárakban szereplő statisztikák. Ezen statisztikákat a HUNIFOR Kft. feldolgozza (feldolgoztatja) és irányítószámra lekérdezhetővé teszi annak érdekében, hogy az ingatlanpiaci árcentrum ( a fogalmat később ismertjük bővebben) meghatározható legyen.

Tapasztalatunk ugyanis az, hogy Magyarországon az adózási jogszabályok, helyesebben az illeték kiszabás módja és nagyságrendje arra hajlamosítja az eladókat és a vevőket, hogy ne a tényleges vételár kerüljön a szerződésbe. Ezt a jelenséget maga a törvényhozás is elismeri azzal, hogy az Illetékhivataloknak törvény adta joga felülbírálni az adás-vételi szerződésben szereplő vételárat, mint az illeték kiszabás alapját, ha és amennyiben úgy találja, hogy az nem valós. Ez egyébiránt sok nyugati előtt érthetetlen. Ám jobban megértjük az egészet akkor, ha megtudjuk, hogy például Romániában nem is kíváncsi az adóhatóság, hogy mit írnak az adásvételi szerződésbe, hanem az ingatlan árát a hatóság szabja meg, legalább is papíron. Ha nem adott annyit érte a vevő, az az eladó pechje. A tervutasításos rendszer deformációi nem tűnnek el olyan gyorsan és nyomtalanul, ahogy azt sokan elképzelik.

Mi ugyanis azt állítjuk, hogy a szerződésekben szereplő kötési ár az esetek döntő többségében eltér a tényleges vételártól, ezért azt – tehát a szerződésbe beleírt összeget - megkülönbözetjük

a vételártól. A szerződésbe beírt összeget ugyanis kötési árnak nevezzük.

Az irányár és a kötési ár között viszont korrelációt tapasztalunk. Azaz, ahogy nőnek az irányárak, úgy növekednek a kötési árak is, tehát a tendenciák lemásolódnak.

4.2. TILK árviszony indexe és a prognosztizált kötési ár

Az irányár és a kötési ár viszonyának érzékelésére bevezettük a TILK árviszony indexet, ami egy-egy konkrét térség, úgymint utca, irányítószám alatti térség egy-egy konkrét időszakára (év) vonatkozik. Évente meg lehet tehát határozni az irányár / kötési ár árviszonyt, a TILK árviszony indexet, melynek változása grafikonban is ábrázolható. Ezt azért fontos leszögezni, mert ez képezi az árviszony index prognosztozációt. A probléma ugyanis az, hogy amíg az irányáras adatbázisaink naprakészek, addig az illetékhivatali statisztikák mintegy 1 – 1,5 évet késnek. Márpedig egy dinamikus lakóingatlan-piacon ez kínos, ahol az értékelések érvényességi ideje 90 nap. Ezt úgy tudjuk feloldani, hogy feltételezzük azt, hogy ahogy a múltban is, úgy a jelenben is az irányárak és a kötési árak között közel azonos a különbség. Ha tehát három évre, úgymint 1997, 1998, 1999 meghatároztuk tényadatokon alapulóan az árviszony indexeket, úgy ezeknek képezhetjük az átlagát. Ezzel az átlagértékkel és a következő évek, úgymint 2002, 2003 években regisztrált irányárakkal prognosztizálhatjuk ezen évek, úgymint 2002, illetve 2003 év várható kötési árait. Így definiálnánk tehát a prognosztizált kötési ár fogalmát. Erre viszont az ingatlanpiaci árcentrum meghatározásához van szükségünk.

4.3.  Az Ingatlanpiaci árcentrum és a fajlagos alapérték

Azt állítjuk, hogy azokon a településeken, ahol van a lakóingatlanoknak a piaca, ott létezik ingatlanpiaci árcentrum. Másként fogalmazva elég nagy biztonsággal meghatározható a tényleges vételáraknak a halmaza egy-egy térségre és egy-egy időszakra. Az ingatlanpiaci árcentrumot ugyanis úgy definiáljuk, hogy az az irányár átlag és a prognosztizált kötési ár átlag közötti értéksávban helyezkedik el, mégpedig annak közepe körüli értékben.

Meggyőződésünk – Novák József fedezetértékelő úr után szabadon -  hogy nem az értékelő határozza meg egy-egy lakóingatlannak a piaci értékét.  Európában és különösen hazánkban megvan a módja annak, hogy az értékelő a piaci viszonyok elemzésével levezesse, azaz kimutassa egy-egy lakóingatlan értékét a piac tükrében.

Sajnos ma hazánkban még sok a kókler ezen a területen is, akik adathiánytól „szenvedve” – mert sem munkát nem fektetnek bele, sem meg nem veszik az adatokat – blöffölnek, azaz olyan dokumentumokat adnak ki a kezükből, ami mindennek nevezhető, csak forgalmi értékelésnek (értékbecslésnek) nem.

Lássuk csak miként nyert megfogalmazást az ingatlanpiaci árcentrum irányár tanúsítványban?

Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1997-2000 kiadvány statisztikái mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és irányítószámmal jellemzett területre nézve.

Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:

Irányár átlag eFt/m2

302,4

Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m2

230,8

Fajlagos alapérték = (I + P) /2

266,6

 


3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és fajlagos alapérték

A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.

Ezen az úton érünk el tehát a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet szerinti fajlagos alapértékhez.

 

4.4. A fajlagos alapérték korrekciói és a fajlagos érték

Amint az az 1. fejezetben az alapvetésekben megállapítottuk, majd az követően be is bizonyítottuk statisztikai módszerekkel, hogy a forgalmi érték

(1) településen belüli elhelyezkedés

(2) háztömbön belüli elhelyezkedés

(3) újszerűség.

viszonyaitól függ. Ez tehát az a „tükör” melyben meg kell vizsgálni a konkrét ingatlant. A TILK féle módszertan alaphalmaznak az irányítószám szerinti körzetre lokalizált adatokat értelmezi.   Mindig ebből indulunk ki, ugyanis a piaci tapasztalatok, mintegy félmillió rekord tükrében az látható, hogy Budapest 160 irányítószámmal jellemzett körzetében 90 naponként mindig van kellő számú, a statisztikai követelményeket meghaladó mértékben adat. Ez már nem mondható el, még Budapesten sem Budapest közel hatezer utcájára. Utca szinten tehát sok esetben eleve nincs adat.

4.4.1. Utcára (illetve utca csoportra) mint alaphalmazra lokalizált korrekció

A települése belüli elhelyezkedés egyfelől az irányítószám körzetet és ebből fakadóan az ahhoz tartozó adatbázisokat, illetve szükség esetén az utcacsoport szerinti korrekciót jelentheti. Amennyiben az utcák sorában a középtől az általunk vizsgált ingatlan az alsó, avagy a felső harmadba esik, továbbá a maximum és minimum hányados meghaladja az 50 %-ot, úgy indokolt az utca csoport szerinti korrekciója az alaphalmaznak.

Nagytétényre az előző fejezetek egyikében megmutattuk az utcai átlagokból képezett  négyzetméter(irány)árak eloszlását. Megállapítottuk továbbá az utca szerinti átlag - négyzetméter(irányár - értékek maximumának és minimumának hányadosát, ami 1,59 értéknek adódott.  Ha tehát a

-          Csuti utca,

-          Bartók Béla út,

-          Zászlóvivő utca,

-          Kastélypark utca,

egyikében fekvő lakóingatlanról van szó, akkor nem kell utcacsoport szerint korrigálnunk, ám ha ezektől eltérő utcákban van az értékelendő ingatlanunk, úgy szükség lehet rá.

Ezt a diagrammot irányár eloszlási diagramnak is nevezzük. Fontos eszköz az értékelőnek saját munkája  kontrolljára. Többet és ugyanis egy jó kép, azaz diagramm, mint ezer szó, avagy adat. A diagrammok ugyanis látványosan megmutatják a szélső értékeket, avagy a hibákat.

Mi sem vagyunk hibátlanok, tehát az adatbázisainkba kerülhetnek be – egyenlőre -  olyan adatok, amelyeket indokolt kiszűrni. Ezeknek a jelenlétét viszont legszembetűnőbben a diagrammok mutatják, melyek egyike az irányáreloszlás diagramm, mely lokalizálható:

-          utcára (azaz utcán belül sorba lehet állítani nagyság szerint az ajánlatokhoz tartozó négyzetnéter(irány)árakat,

-          irányítószámra, utcai átlagokból , azaz egy irányítószám alá tartozó utcai átlagokat is sorba lehet rendezni, hogy lássuk az irányáraknak az eloszlását és divergenciáját.

-          kerületre, utcai átlagokból, azaz a kerülethez tartozó utcai átlagokat is sorba lehet rendezni, hogy lássuk az irányáraknak az eloszlását és divergenciáját.

 

Lássunk példát ezekre:

Irányáreloszlás diagramm utcára

A diagramm az ingatlan-map adatbanki szolgáltatás illetve az MS EXCELL segítségével készült. A sasadi úti regisztrált ajánlatokat ( 45 darabot ) négyzetméter(irány)ár szerint sorba raktuk, növekvő sorrendbe, majd egy lineáris trendvonalat raktunk a görbéjére. Jól látszik hogy a Sasadi úton a 230 – 420 közötti irányáras ajánlatokat érdemes komolyan venni. Magyarán lecsaphatjuk a szélsőségeket. Ezzel a 420/230 = 1,826 divergencia index adódott.  Oda kell tehát figyelni itt is a dolgokra.

Irányárszórási diagramm irányítószám alatti térségre

A diagramm  az 1118 irsz alatti térségre készült. Mellesleg itt helyezkedik el maga a Sasadi út is, (323 eFt/m2)  átlaggal az előző diagramm tárgya ott középtájon. Jól látható a piros trendvonal szépen fekszik a kék átlag görbén. A komolyan vehető sáv 150 eFt/m2 illetve a 420 eFt/m2 közé tehető. Ezzel a divergencia index 420/150 = 2,8-ra adódik. Itt bizony utcacsoportos korrekcióra van szükség az értékelésnél, ha az alsó, avagy felső harmadba esik az utca, ahol az értékelendő ingatlan fekszik. Mellesleg ez a korrekció ilyen jól viselkedő trendfüggvénynél, annak segítségével is történhet, tehát erről a diagrammról olvashatjuk le azt az értéket, amit a korrekciónál felhasználunk.

 

Irányár eloszlás kerületre

Először is az ingatlan-online segítségével készítünk egy utcai statisztikát a Budapest XI. kerületére. Íme:

 

 

Település: Budapest XI. kerület, építmények statisztikája közterületek szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 360 nap

Utca

Db

Átlag
eFt/m2

Min.
eFt/m2

Max
eFt/m2

Abádi tér

12

293

280

308

Adony utca

13

266

198

341

Aga köz

14

285

269

327

Aga utca

3

277

260

313

Alabástrom utca

2

184

184

184

Albert utca

52

194

162

258

Allende park

37

192

150

218

Alsókubin utca

3

310

310

310

Andor köz

1

354

354

354

Andor utca

75

183

132

294

Avar utca

3

297

297

297

Badacsony utca

4

335

335

335

Badacsonyi utca

4

291

226

375

Bakony utca

10

244

238

254

Ballagi Mór utca

51

216

167

289

Barackfa utca

2

196

196

196

Baradla utca

5

389

380

395

Baranyai tér

20

246

198

303

Baranyai utca

45

246

202

300

Bartók Béla út

243

225

137

350

Barázda utca

17

273

221

347

Benedikt Ottó utca

1

284

284

284

Bercsényi utca

64

241

184

378

Bereck utca

7

377

350

421

Beregszász utca

35

325

215

382

Beregszász út

30

326

242

396

Bertalan Lajos utca

54

246

184

288

Bicskei utca

10

294

173

327

Bikszádi utca

7

277

180

320

Bocskai út

79

238

193

329

Bod Péter utca

5

253

211

294

Bodajk utca

5

330

282

360

Bodola Lajos utca

1

198

198

198

Bogdánfy utca

16

214

192

239

Boglárka utca

2

230

230

230

Bohné András utca

2

236

236

236

Bolygó utca

2

363

363

363

Bornemissza tér

9

230

214

284

Bornemissza utca

15

298

267

339

Botfalu utca

1

273

273

273

Brassó köz

2

929

929

929

Brassó út

73

342

177

646

Breznó köz

2

252

252

252

Budafoki út

124

231

126

338

Budaörsi út

32

235

87

302

Bukarest utca

16

258

231

311

Bánk bán utca

48

186

147

243

Bártfai utca

61

240

154

380

Bölcső utca

21

250

193

283

Bükköny utca

7

175

171

178

Cirmos utca

3

163

143

173

Citadella utca

1

358

358

358

Cseresznye utca

32

408

339

445

Csetneki utca

4

282

270

312

Csiki hegyek utca

4

197

175

228

Csurgói út

3

259

235

300

Csóka utca

24

176

142

221

Darnó út

4

307

300

329

Daróczi út

18

270

245

395

Dayka Gábor utca

51

326

227

500

Dayka tér

5

311

268

341

Derzsi utca

6

485

291

582

Dinnye utca

2

236

236

236

Diószegi út

5

345

340

350

Domboldal utca

7

438

368

483

Dombóvári út

13

206

135

217

Duránci utca

13

329

296

363

Dávid Ferenc utca

18

271

254

300

Edömér utca

3

310

300

314

Egri József utca

9

270

183

324

Elek utca

21

336

216

424

Előpatak utca

53

257

200

405

Eper utca

4

350

335

395

Ercsi út

1

351

351

351

Erőmű utca

6

234

196

243

Eszék utca

45

254

211

300

Etele tér

10

216

160

235

Etele utca

1

433

433

433

Etele út

206

174

126

330

Facsemete utca

5

433

354

517

Fadrusz utca

90

268

179

442

Fegyvernek utca

74

190

150

357

Fehérló utca

1

219

219

219

Fehérvári út

339

197

140

346

Fejér Lipót köz

2

154

154

154

Fejér Lipót utca

35

232

154

447

Fogócska utca

3

198

187

221

Forrás utca

2

281

281

281

Fraknó utca

41

195

157

353

Frankhegy utca

17

211

167

327

Galambóc utca

1

210

210

210

Gazdagréti út

48

202

155

300

Gombócz Zoltán utca

11

531

392

577

Gulyás utca

3

337

319

346

Gyoma utca

1

467

467

467

Gyékényes utca

9

279

170

402

Györök utca

8

243

224

280

Gépész utca

21

235

224

261

Hadak útja

40

189

102

252

Halmi utca

12

301

203

648

Hamzsabégi út

35

194

132

281

Haraszt utca

6

428

367

500

Harcos tér

7

201

177

213

Hegyalja utca

11

369

264

457

Hegyalja út

22

288

220

448

Hengermalom köz

5

237

214

279

Hengermalom út

25

218

174

246

Hermánd utca

3

331

326

342

Himfy utca

17

339

266

382

Holdvilág utca

25

203

168

300

Hunyadi Mátyás utca

11

233

159

263

Hunyadi Mátyás út

2

315

315

315

Háromszék utca

14

406

324

473

Hídvég utca

11

203

152

210

Híradó utca

2

330

330

330

Ibrahim utca

14

249

198

283

Iglói utca

2

375

375

375

Igmándi utca

16

205

193

221

Ildikó utca

9

257

192

275

Irhás árok

3

307

200

520

Irinyi József utca

24

235

198

305

Jagelló utca

2

220

220

220

Június utca

2

180

180

180

Kakukkhegyi út

4

80

80

80

Kalotaszeg utca

11

274

190

326

Kamaraerdei út

3

181

174

194

Kanizsai utca

28

269

209

466

Kaptárkő utca

7

186

171

213

Karcag utca

23

249

207

280

Kardhegy utca

6

194

169

321

Karinthy Frigyes út

138

211

150

285

Karolina út

46

240

132

341

Kelenföldi út

27

192

95

298

Kelenhegyi út

15

443

279

519

Kelenvölgyi határsor

7

309

263

400

Kemenes utca

11

257

189

347

Kende utca

29

260

219

379

Kilátó tér

4

441

393

490

Kisköre tér

11

256

221

270

Kisköre utca

15

233

204

279

Kond vezér utca

2

224

217

231

Kondorosi út

17

215

166

321

Kosciuszkó Tádé tér

7

220

199

247

Kosztolányi Dezső tér

32

247

171

358

Kruspér utca

24

257

184

315

Kunhegyes utca

1

258

258

258

Kápolna utca

2

281

281

281

Kápolna út

13

254

170

385

Kászony utca

3

281

246

299

Kérő utca

6

177

162

202

Késmárki utca

1

324

324

324

Kőhalom utca

5

400

400

400

Kőrösi József utca

9

289

259

339

Kővirág sor

7

220

220

220

Köbölkút utca

11

351

294

400

Kökörcsin utca

30

271

203

307

Könyves György utca

1

276

276

276

Körmend utca

2

181

179

183

Laufenauer utca

2

367

367

367

Lecke utca

15

251

240

300

Leiningen út

1

279

279

279

Lágymányosi utca

81

236

192

375

Madárhegy

1

300

300

300

Magyari István utca

5

264

245

269

Major utca

6

297

187

353

Menyecske utca

43

168

136

200

Meredek utca

17

406

289

578

Mesterházi utca

2

193

193

193

Mezőkövesd út

1

205

205

205

Mikes Kelemen utca

5

194

144

212

Mohai köz

1

246

246

246

Mohai út

15

236

162

360

Muskotály utca

24

331

250

432

Mányoki utca

5

384

302

412

Mányoki út

10

293

238

327

Mélykút utca

4

421

404

439

Ménesi út

41

368

293

475

Mérnök utca

6

199

194

202

Mészöly utca

5

274

237

301

Móricz Zsigmond körtér

50

232

182

323

Nagy Károly köz

3

430

300

494

Nagyida utca

3

468

468

468

Nagykikinda utca

3

175

163

180

Nagymákfa utca

3

845

845

845

Nagyszalonta utca

3

392

365

405

Nagyszeben tér

4

282

264

293

Nagyszőlős utca

36

222

167

295

Nedecvár utca

2

333

333

333

Neszmélyi út

22

209

160

269

Nevegy utca

1

379

379

379

Náday Ferenc utca

4

244

210

278

Nádudvar utca

2

301

286

317

Nándorfejérvár köz

2

341

341

341

Nándorfejérvári út

16

256

229

283

Németvölgyi út

2

333

333

333

Október huszonharmadika utca

16

243

208

268

Olt utca

4

370

280

579

Oltvány utca

77

398

258

569

Oltvány árok

2

398

398

398

Orlay utca

10

234

151

319

Ormay Norbert utca

5

304

273

320

Otthon utca

13

253

107

389

Pajkos utca

31

260

176

302

Pannonhalmi út

17

368

198

492

Pentele utca

2

342

342

342

Petzvál József utca

24

228

181

394

Putnok utca

3

91

91

91

Péterhegyi köz

7

481

433

500

Péterhegyi lejtő

1

415

415

415

Péterhegyi park

1

339

339

339

Péterhegyi út

1

332

332

332

Radvány utca

8

352

147

420

Radóc utca

21

320

267

366

Rahó utca

18

203

24

260

Ramócsa utca

4

250

250

250

Ratkóc utca

2

359

318

400

Regős köz

1

198

198

198

Regős utca

11

190

169

204

Rimaszombati út

1

157

157

157

Ringló utca

1

275

275

275

Rodostó utca

2

282

282

282

Rozsnyó tér

2

344

250

438

Rákó utca

7

373

315

410

Rátz László utca

52

184

151

245

Rétköz utca

59

323

136

449

Rőf utca

6

246

246

246

Sasadi út

143

350

200

1038

Schweidel utca

2

380

380

380

Siroki utca

3

205

202

210

Solt utca

34

295

254

331

Somló köz

1

298

298

298

Somló lépcső

1

212

212

212

Somlói út

32

346

259

444

Somogyi út

17

246

202

329

Sopron út

2

206

198

213

Stoczek utca

5

268

242

291

Szabolcska Mihály utca

6

278

231

311

Szent Gellért tér

5

229

207

260

Szentpétery utca

2

313

313

313

Szerémi sor

14

277

230

303

Szerémi út

29

249

220

291

Szirtes út

1

355

355

355

Sztregova utca

14

283

219

370

Szüret utca

13

299

248

372

Sáfrány utca

59

190

150

363

Takács Menyhért utca

3

268

239

304

Tarcali utca

4

279

267

300

Tardoskedd utca

3

334

334

334

Tass vezér utca

20

248

194

292

Temesvár utca

14

199

160

256

Thallóczy Lajos utca

16

201

195

202

Tomaj utca

1

388

388

388

Torbágy utca

6

220

202

230

Torma utca

1

319

319

319

Tornavár utca

14

241

224

300

Tájék utca

2

269

269

269

Tétényi út

43

184

150

300

Törcsvár utca

1

254

254

254

Törökbálinti út

4

305

300

307

Törökugrató utca

13

175

155

218

Túrkeve utca

5

321

321

321

Tűzkő utca

9

198

193

200

Ugron Gábor utca

16

343

236

365

Ulászló utca

40

288

219

356

Vadon utca

6

343

327

351

Vahot utca

7

188

175

226

Vak Bottyán utca

3

240

240

240

Vegyész utca

4

249

243

261

Verbéna utca

2

220

220

220

Villányi út

110

263

173

349

Vincellér utca

22

236

201

323

Váli utca

20

238

206

272

Vásárhelyi Pál utca

12

262

193

290

Vőfély utca

2

165

165

165

Zenta utca

4

172

167

188

Zsombolyai utca

38

298

191

2000

Zámori utca

5

257

221

319

Zólyom köz

3

316

300

324

Zólyomi út

21

354

222

406

Ábel Jenő utca

1

379

379

379

Érdi út

4

427

427

427

Őrmezei út

20

165

117

194

Ördögorom lejtő

2

583

583

583

Ördögorom út

7

460

300

533

 

Elkészítettük az utcai átlagok négyzetméter(irány)áreloszlása  diagrammját. Íme:

Bizony jól látszanak a szélsőségek, mind a minimumnál, mind a maximumnál. Úgy tűnik, hogy le kell csapni a 180 eFt/m2 alatti értékeket valamint a 490 eFt/m2 feletti értékeket. Ezzel a kerületre 180 – 490 eFt/m2 közötti átlagos utcai értéksávot érzékelünk. Ezzel a divergencia index 2,72 értékre adódott. Ez azt jelenti, hogy az egyes utcák közötti értékeltérés majdnem háromszoros.

Ezért mondják helyesen azok, akik azt mondják Budapest nem egy, hanem minimum 23 város. Ez is jól mutatja, hogy a kerületi átlag mint olyan mennyire félrevezető és hogy el kell felejteni ezt a fogalmat a lakóingatlan értékelésben.

4.4.2. Emeletre, azaz lakószintre lokalizált korrekció

A lakószintre, illetve emeletre alkalmazható korrekciót bemutattuk az előző fejezetekben, mint az irányár tanúsítvány részét. Itt tehát csak a táblázatot vesszük elő emlékeztetőül.

Egyáltalán nem vagyunk biztosak abban, hogy a vidéki nagyvárosainkban is alkalmazható-e ez a táblázat. Csak akkor nyugodhatunk meg, ha azok közül legalább háromra lesz elég adatunk, amelyekkel ugyanúgy, mint Budapestre elvégezhetjük a vizsgálatot.

Lássuk tehát akkor újra a budapesti táblázatot:

 

Szint

Minta
db.

Átlag
eFt/m2

Medián
eFt/m2

x1

y1

Szint-
Index

Földszint:

1439

206,606

195

1

215,6283

1,0000

I. em.

2162

208,1859

196

2

209,466

0,9714

II. em.

2089

201,3877

190

3

203,0849

0,9418

III. em.

1641

201,4659

192

4

196,8132

0,9127

IV. em.

998

193,2725

188,5

5

190,5415

0,8837

V. em.

383

200,6564

185

6

184,2698

0,8546

VI. em.

199

185,1859

164

7

177,9981

0,8255

VII. em.

164

161,589

160

8

171,7264

0,7964

VIII.em.

148

158,8446

150

9

165,4547

0,7964

IX. em.

110

157,7091

150

0

59,183

0,7382

X. em.

176

152,1029

146

11

152,9113

0,7091

 

9509

 

 

 

 

 

4.4.3. Újdonság értékre történő korrekció

Az alábbiakban egy példán keresztül mutatjuk be azt, hogy miként jutottunk el egy újdonság értéket figyelembe vevő korrekciós tényezőhöz, Budapest VIII. kerületére.

A VIII. kerületi 40-60 m2-es használt lakások TERINFO adatbank szerinti irányeloszlása a fenti. Láthatjuk, hogy már 100 eFt/m2 –nál kapható lakás, míg azt is érzékelhetjük, hogy a plafon úgy 250 eFt/m2 körül jár. Az irányáreloszlás görbéje jól viselkedik. Közel egyenes, ami azt jelenti hogy a piaci árak kiegyenlítettek. Lássuk viszont a statisztikákat is a biztonság kedvéért.

IRSZ

Ajánlat

átlag eFt/m2

min. eFt/m2

max. eFt/m2

1081

41

166

106

276

1082

30

171

112

241

1083

38

159

102

230

1084

27

146

114

213

1085

73

186

76

287

1086

30

150

83

200

1087

22

181

142

448

1088

60

185

133

266

1089

69

165

40

303

 

 

167,6666667

100,8888889

273,7777778

Akkor hát vizsgáljuk meg az új, illetve a használt lakások árai közötti különbözetet ugyanarra az időszakra és ugyanarra a térségre.  Meg kell tehát vizsgálnunk a 40-60 m2 közötti 8-12 milliós irányárú új lakásokat. Erre nézve az új lakásokat is regisztráló adatbankok adatbázisainak a megvizsgálása a feladat.  Kezdjük az OriGo-val.

Itt most éppen nem találtunk. Lássuk akkor az Új Otthon Centrumot

 

Az ajánlatok táblázatos formába rendeztük az áttekinthetősége érdekében:

Ssz.

Tömb/Lph/Emelet/Ajtó

Lakás

Terasz

Szobaszám

Ár

eFt

eFt/m2

1

1 /1/Fszt / 3. lakás

54

n/a 

2

10 678 340 Ft 

10678

197,74

2

1 /1/Fszt / 9. lakás

56

n/a 

2

11 185 790 Ft 

11186

199,75

3

1 /1/Fszt / 5. lakás

47

4 m2 

2

9 668 415 Ft 

9668

205,70

4

1 /1/ I. / 3. lakás

55

n/a 

2

11 405 130 Ft 

11405

207,36

5

1 /1/ II. / 5. lakás

49

n/a 

2

10 603 440 Ft 

10604

216,41

6

1 /1/ II. / 3. lakás

55

n/a 

2

11 950 830 Ft

11951

217,29

7

1 /1/ III. / 10. lakás

53

n/a 

2

11 638 000 Ft 

11638

219,58

8

1 /1/ I. / 1. lakás

53

6 m2 

2

11 670 556 Ft 

11671

220,21

9

1 /1/ I. / 9. lakás

53

6 m2 

2

11 670 556 Ft 

11672

220,23

10

1 /1/ III. / 5. lakás

49

n/a 

2

10 868 526 Ft 

10869

221,82

11

1 /1/ IV. / 10. lakás

53

n/a 

2

11 902 500 Ft 

11902

224,57

 

 

 

 

 

 

 

213,70

A táblázat értékeit a növekedés sorrendjébe rendeztük, majd elkészítettük annak diagrammját. Így oszlanak el tehát a térségben az új lakások négyzetméterárai

Hasonlítsuk ezt össze a TERINFO minta átlagával :

 

Használt lakások átlagára Budapest VIII. kerületében 2002. év szeptemberében

168 eFt/m2

Új lakások átlagára Budapest VIII. kerületében 2002. év szeptemberében

214 eFt/m2

Index: 214 / 168 = 1,2975

Ez azt jelenti, hogy ekkor a bemutatott minták alaján az újdonság index a VIII. kerületre 1,2975 értékre adódott.

Ha a 29,75-nek veszem a felét, úgy 14,75 adódik. Ezzel a korrekciós indexet 1,1475 értéknek határozhatom meg. Tehát ezzel a szorzóval korrigálhatom egy-egy alaphalmaz fajlagos alapértékét Budapest, VIII. kerületben 2002. év IV. negyedévében, ha és amennyibe az újszerűséget is figyelembe kell vennem.

 

4.4.4. A forgalmi érték meghatározása

 

A lakóingatlan forgalmi értéke az alábbiak szerint számítható:

FE = (AE * k1 * k2 * k3 ) * A, ahol

FÉ : Forgalmi érték [eFt/m2]

 

AE : alapérték, az lokalizált négyzetméterár, amely az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás számításain alapul

 

k1 : A szintbeli elhelyezkedést figyelembe vevő korrekciós tényező, az ismertetett táblázat szerint

 

k2 : Az utca, avagy utca csoport szerinti korrekciót figyelembe vevő tényező

 

k3:  az újdonságértéket figyelembe vevő korrekciós tényező.

A : a lakóingatlan nettó alapterülete [m2], több szint esetén azok összege.

A módszer megfelel a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet: a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről rendeletnek, sőt pontosságban és precizitásban meg is haladja az abban előírtakat.

Az eltérés az alapérték meghatározásánál az, hogy nem három  véletlenszerűen ( ami a mai magyar gyakorlat ) kiválasztott kötési árra alapuló adatból képezi a fajlagos alapértéket, hanem pontosan meghatározza, hogy mire vetíti az alaphalmazt, úgymint 

-          utcára,

-          utcacsoportra, 

-          irányítószám alatti térségre.

 

Az ilyen módon pontosan meghatározott alaphalmazon az ingatlanpiaci árcentrum fogalmán, az irányárak és kötési árak kontrollján alapulóan  számítja az alapértéket.

A szintbeli eltérés értékcsökkentő hatását arra alkalmas statisztikai adathalmazból számítja.

A műszaki állapot (építés éve), a felújítás értékbefolyásoló hatását az alaphalmazra, illetve környezetére érvényes új lakásárak / használt lakásárak újdonság index alapján számítja.

Ez a módszer a fentiek alapján, miután a metodika a számítás minden egyes részletére számítási módszert ad, ez jelentős mértékben csökkenti az értékelői szubjektivistásból adódó értékelési eltéréseket. Vitákban, bíróság előtt előnyösebben használható. A módszer és a mögötte álló ingatlaninformatikai eszközrendszer kiválóan alkalmas alkuszi tevékenység gyakorlásához, illetve a forgalmi értékelők munkájának ellenőrzéséhez.

A fentiek alapján alapvetően

-          bankoknak,

-          igazságügyi szakértőknek,

-          vagyonkezelőknek,

-          ingatlanfejlesztőknek s forgalmazóknak,

-          befektetési és ingatlan tanácsadóknak,

-          gazdasági tanácsadóknak,

-          ingatlanértékelőknek és ingatlanirodáknak

ajánlott.

 

4.4.5. Az EVS 2000-nek megfelelés kérdésköre

 

A TEGoVA *Útmutatója, az EVS 2000** az összehasonlító módszere vonatkozásában két gyakorlatot ismer, úgymint a

 

- páronkénti összehasonlítás,

- nagyobb halmaz egyidejű figyelembe vételével,

 

módszerét.

 

Magyarországon – miután a konkrét ingatlan-adásvételi szerződések valamennyi adatához való hozzáférést a törvény tiltja – a nagyobb halmaz egyidejű figyelembe vételével történő összehasonlító módszer, illetve annak a magyar viszonyokra korrigált változata kínálkozik.

 

A nagyobb halmaz az EVS 2000 szerint nem részletezett, viszont adataink lehetővé teszik, az utcára, utcacsoportra, irányítószámmal fedett térségre, különleges esetben kerületre történő lokalizálást. A kerületre történő lokalizálás divergenciája olya, mint ha más településről vennénk az adatainkat, tehát lehetőség szerint kerülendő alkalmazás.

 

A matematikai megoldás egy többváltozós regresszió abban az esetben, amennyiben megfelelő mennyiségű és minőségű összehasonlító adat áll rendelkezésre. Márpedig ezeket e feltételeket a Magyar Ingatlan-adatbank Unió adatbázisai, illetve az Ingatlanadattár 1997-2001 kielégíti Budapest vonatkozásában egyértelműen, az öt vidéki nagyváros – illetve vidéki városaink - vonatkozásában pedig megkötésekkel. A megkötés az, hogy minimum 90 napos irányáras adatbázist kell létrehozni az ingatlan-monitoring szabályainak megfelelően.

 

Az EVS 2000 a piaci érték maghatározására az alábbi összefüggést ajánlja

 

MV = a + b1x1 + b2x2 + b3x3+…+bnxn + e, ahol

 

MV: az ingatlan piaci értéke,

x1 … xn: az ingatlan piaci értékét lényegesen meghatározó piaci és egyéb független változók,

b1…bn: számított koefficiensek (együtthatók),

a: konstans,

e: az x1 … xn változók által nem magyarázott eltérés,

 

Ennek metodikánk szerinti megfelelője:

 

ME = AE * k1 * k2 * k3

 

ME: módosított alapérték [eFt/m2]

AE: fajlagos alapérték [eFt/m2]

k1: szintbeli elhelyezkedés koefficiense, értéke 1,0 – 1,29 között

k2: utca, utcacsoport szerinti korrekció, értéke 1,0 – 1,5 között

k3: újdonságérték szerinti korrekció 1,0 – 1,3 között

 

 

* TEGoVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) : Nemzetközi non-profi szervezet, melyet a belga jogrendszer szerint alapítottak. Tömöríti azokat a nemzeti értékelő szervezeteket, amelyek elfogadják alapszabályát. Magyarországról a Magyar Ingatlanszövetség a tagja, miután – igen helytelenül - az Ingatlanértékelők Egyesületét integrálta, tagozatává degradálta. Az ingatlanértékelőknek ugyanis valamennyi fejlett országban önálló egyesületük van.  

 

** EVS 2000 (Eoropean Valuation Standards – Európai Vagyonértékelési Sztenderdek, Lásd: www.tegova.org ) című szabálykönyv. A szabályozás igénye a határokon túlnyúló pénzpiaci szereplőktől, magyarul a nemzetek fölötti pénzintézetektől származik, akik a hitelezési gyakorlatukat kívánják ezzel egységesíteni.

 

4.4.6. A fajlagos alapértéket torzító piaci hatások

 

Az ingatlanpiacon megfigyelhetők olyan jelenségek, amelyek torzítják az értékelési tanúsítványban szereplő lokalizált térségre (utca, utcacsoport, irányítószám körzet) számított alapértéket. Erre mutatunk a következőkben példát a 1094 irsz alati térségben. A téárség jellemzője ugyanis az, hogy a ferencvárosi rehabilitációs program keretében jelentős mennyiségi új lakás épült az elmúlt tíz évben. Ilyenkor a használt lakások piaca és az új lakások piaca egyidejűleg van jelen a térségben. Ez a két diszkrét (egymástól független) piac viszont az illetékhivataltól származó utcai statisztikákban egybemosódik. A jelenség jelenlétét a TILK féle árviszony index tartós 1,0 alatti értéke jelzi, akkor amikor más térségekben ez az index 1,0 felett tapasztalható.

 

Példa: A 1094 irányítószám alatti térségre az ingatlan-online forgalmi érték tanusítvány funkciója az alábbi táblázatokat adja ki, ahol feltűnő az, hogy  TILK árviszony index az évek során monoton 1,0 alatti értéket mutat.

 

 

180 nap

90 nap

60 nap

30 nap

Minimum eFt

78,1

78,1

107,4

107,4

Átlag eFt

219,1

213,5

215,9

218,6

Maximum eFt

366,7

314,1

297,5

290,7


1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás

 

Év

1997. év

1998. év

1999. év

2000. év

2001. év

2002. év

irányár eFt/m2

67,1

73,2

91,3

141,1

200,4

227,3

kötési eFt/m2

87,7

84,3

141,8

170,3

263,7

299,1

TILK árviszony indexe

0,77

0,87

0,64

0,83

0,76

0,76


2.sz. táblázat: TILK féle árviszony index táblázat

 

 A térség képe a lakóingatlan-értéktérképen.

 

 

Ebben a térségben tehát az új lakások árai dominálnak az illetékhivatali statisztikákban. Jól példázza ezt az, hogy a kínálati négyzetméter árak tartósan alatta vannak. Erre – és az ilyen esetekre -  a lakóingatlan értékelés elméletünk korrekció nélkül nem alkalmazható.  Segítséget a kínálati piac 90 napos rekordszintű ( egyedi ajánlatok szintje ) elemzésével kapunk. A kínálati piac irányáreloszlása az elmúlt 90 napra:

 

 

 

Az irányáreloszlás diagrammban függvényszakadás (!) tapasztalható, mely jól látható a fenti diagramon, ahol bejelöltük a régi ( a rehabilitáció előtt épült, avagy felújított) lakóház állomány piacát, illetve a rehabilitációval érintett lakóingatlanok piacát, mely szerint a

-          régi építésű, 110-130 eFt/m2, átlag 125 eFt/m2 értékkel

-          rehabilitáció kapcsán épített 150 – 300 eFt/m2, átlag 225 eFt/m2 értékkel

vehető figyelembe.

 

Megállapítható tehát az a piaci összefüggés, hogy a használt és az új, avagy újszerű lakások tömeges jelenléte az irányáreloszlás görbére ültetett lineáris trendfüggvény szakadásával jár. Helyesen állapítja meg tehát az EVS 2000, hogy a statisztikai alapú értékeléseknél a diszkrét ajánlatokkal történő kontroll kívánatos lehet. Erre a funkcióra egyébiránt hazai viszonyaink között a TILK féle árviszony index, illetve az utcai átlagokra számított divergrencia index is jó jelzőértéknek mutatkozik, amennyiben azok eltérnek az általánostól, megszokottól.

 

.