4.1. Négyzetméterárak
értelmezése
4.2. TILK árviszony indexe és a
prognosztizált kötési ár
4.3. Az Ingatlanpiaci árcentrum és a fajlagos
alapérték
4.4. A fajlagos alapérték
korrekciói és a fajlagos érték
4.4.1. Utcára (illetve utca
csoportra) mint alaphalmazra lokalizált korrekció
4.4.2. Emeletre, azaz
lakószintre lokalizált korrekció
4.4.3. Újdonság értékre történő
korrekció
4.4.4. A forgalmi érték
meghatározása
4.4.5. Az EVS 2000-nek
megfelelés kérdésköre
4.4.6. A fajlagos alapértéket
torzító piaci hatások
A
fentiek alapján most már kifejthetjük a lakóingatlanok értékelésének az
ingatlan-monitoring adatbázisai és az illetékhivatali négyzetméterárak alapján
kialakított metodikáját, mely elsősorban Budapest és a vidéki nagyvárosok
ingatlanpiacára vonatkoztatva alkalmazható akkor, ha kellő számú adat, úgymint kínálati
adatok és illetékhivatali statisztikák állnak rendelkezésre.
A metodikát Tilk László Géza dolgozta ki (a szerző) 2001-2003. években, mely beépítésre került az ingatlan-online adatbanki szolgáltatásba.
A
program úgynevezett forgalmi érték tanúsítványt készít, mely irányítószámra lokalizál és figyelembe veszi a szintbeli elhelyezkedést is.
Az alábbiakban mutatjuk be a forgalmi érték tanúsítványt.
|
A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online
adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait
használtuk fel, a 2003. év január hónap 31. napi
állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz
alatti térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos
lakóingatlan-irányár értékek adódtak
- Irányár:Amiért
a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m2] 4. A prognosztizált árviszony index Mivel három év átlagában ismerjük a mértékadó területen (IRSZ)
uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait (irányár / kötési ár) így
ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára vonatkoztatott
(1997-1999) o
I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt
ára) eFt o
K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt
vételár, az adózás alapja) eFt o
V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg,
amiért az ingatlan elkelt) eFt o
I: árviszony index I/K
o
Ha I/K ³ 1 Þ I ³ K kínálati piacról beszélünk
és I ³ V ³ K o
Ha I/K £ 1 Þ I £ K keresleti piacról
beszélünk és I £ V £ K
5. A fajlagos alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési
ár és az irányár átlagok közötti értékintervallumot értjük. A
hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a
termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének
meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban: Rendelet)
alapján kell történjen. A Rendeletben szereplő
alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online
adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1997-2000 kiadvány statisztikái
mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és
irányítószámmal jellemzett területre nézve. Egy-egy irsz
alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci
árcentrum:
A Rendelet szerinti az alaphalmazon
értelmezett fajlagos alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár
számtani átlagának definiáljuk. 6. Az értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők A társasházakban elhelyezkedő lakások
piaci értékítélete és a szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO
Irányárfigyelő adatbank kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük
alapul. Az elemzéshez felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001.
évi adatbázisból szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így
képzett halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 1. sz.
táblázatba rögzítettük.
8. A forgalmi érték
70,2 m2 *266,6 eFt/m2
* 0,9418 = 17 626,088 eFt/m2 kerekítve
Tilk László Géza ügyvezető HUNINFOR Kft. Budapest, Rahó u. 18. TEL: (36 1) 319-5312
1. sz. diagramm: A lakószintenkénti fajlagos
lakóingatlan-érték változás trendfüggvényei 2001. évben
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A négyzetméterárakat (másként fajlagos értékekek)
az alábbi kategóriákba
soroljuk:
- Irányár: Amiért
a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m2]
- Vételár: Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett lakóingatlan
[eFt/m2]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m2]
Az irányár fogalma alatt, avagy négyzetméter(irány)ár
fogalma alatt azt az árat értjük, amennyiért az eladó, avagy annak megbízottja
a lakóingatlant meghirdeti.
Magyarországon ugyanis az a szokás a használt lakások piacán (is, mert a
gépjárműpiacon is) hogy az adás-vétel az eladó és a vevő között egy alku
folyamaton keresztül jön létre. Sokan adták már a szakértőt, hogy ilyen, vagy
olyan százalék értéket megjelöltek, hogy az irányár
annyi százalékkal magasabb, mint a vételár. Ez bizony felületesség. Magyarul
blöff. A kínálati árak ugyanis monitoringolhatók, azaz megfigyelhetők, miután csak az tud
eladni, aki hirdet na és komoly eladó árral hirdet.
Erre a felismerésre 1989-ben a rendszerváltás hajnalán jutottunk, így vehette
kezdetét a lakóingatlan kínálati piac monitoringja,
mely már 1999-ből is rendelkezik részlegesen adatokkal Budapestre. A megbízható
és folyamatos adatrögzítés és feldolgozás 1996.01.01-re
datálódik. Ez azt jelenti, hogy Budapesti lakóingatlan piacra térben és időben
„rálátunk” a rögzített ajánlatokon, azaz azok lényeges adatait tartalmazó
rekordok segítségével.
A vételárakra is van rálátásunk. Ugyan nem rekord szinten,
ám utcára vonatkoztatott statisztikák alapján. Ezek az adattárak 1999 évben
jelentek meg először, visszamenően 1997 évig. A lakóingatlan-monitorongnak
hatása volt a KSH-IMMOPRESS Ingatlanadattárr, ugyanis
azért van Magyarországon utcára illetékhivatali statisztika, hogy az irányáras
statisztikával összehasonlítható legyenek. Ez egy olyan kölcsönös kontroll,
mely Európa fejlett országaiban Németország kivételével alapjaiban sem
fedezhető fel. (Szakmatörténeti tény, hogy ezt a követelményt Tilk László Géza
és
Az illetékhivatalba bekerülő szerződések adatait
feldolgozzák, melyre vonatkozóan álljon az alábbi táblázat:
Ezekből készülnek az Ingatlanadattárakban szereplő
statisztikák. Ezen statisztikákat a HUNIFOR Kft. feldolgozza
(feldolgoztatja) és irányítószámra lekérdezhetővé teszi annak érdekében, hogy
az ingatlanpiaci árcentrum ( a
fogalmat később ismertjük bővebben) meghatározható legyen.
Tapasztalatunk ugyanis az, hogy Magyarországon az adózási
jogszabályok, helyesebben az illeték kiszabás módja és
nagyságrendje arra hajlamosítja az eladókat és a vevőket, hogy ne a tényleges
vételár kerüljön a szerződésbe. Ezt a jelenséget maga a törvényhozás is
elismeri azzal, hogy az Illetékhivataloknak törvény adta joga felülbírálni az adás-vételi szerződésben szereplő vételárat, mint az illeték
kiszabás alapját, ha és amennyiben úgy találja, hogy az nem valós. Ez
egyébiránt sok nyugati előtt érthetetlen. Ám jobban megértjük az egészet akkor,
ha megtudjuk, hogy például Romániában nem is kíváncsi az adóhatóság, hogy mit
írnak az adásvételi szerződésbe, hanem az ingatlan árát a hatóság szabja meg,
legalább is papíron. Ha nem adott annyit érte a vevő, az az
eladó pechje. A tervutasításos rendszer deformációi nem tűnnek el olyan gyorsan
és nyomtalanul, ahogy azt sokan elképzelik.
Mi ugyanis azt állítjuk, hogy a szerződésekben szereplő
kötési ár az esetek döntő többségében eltér a tényleges vételártól, ezért azt –
tehát a szerződésbe beleírt összeget - megkülönbözetjük
a vételártól. A szerződésbe beírt összeget ugyanis kötési árnak nevezzük.
Az irányár és a kötési ár között viszont korrelációt
tapasztalunk. Azaz, ahogy nőnek az irányárak, úgy növekednek a kötési árak is,
tehát a tendenciák lemásolódnak.
Az irányár és a kötési ár viszonyának érzékelésére
bevezettük a
Azt állítjuk, hogy azokon a településeken, ahol van a
lakóingatlanoknak a piaca, ott létezik ingatlanpiaci árcentrum. Másként
fogalmazva elég nagy biztonsággal meghatározható a tényleges vételáraknak a
halmaza egy-egy térségre és egy-egy időszakra. Az ingatlanpiaci árcentrumot
ugyanis úgy definiáljuk, hogy az az irányár átlag és
a prognosztizált kötési ár átlag közötti értéksávban helyezkedik el, mégpedig
annak közepe körüli értékben.
Meggyőződésünk – Novák József fedezetértékelő
úr után szabadon -
hogy nem az értékelő határozza meg egy-egy lakóingatlannak a
piaci értékét. Európában és különösen
hazánkban megvan a módja annak, hogy az értékelő a piaci viszonyok elemzésével
levezesse, azaz kimutassa egy-egy lakóingatlan értékét a piac tükrében.
Sajnos ma hazánkban még sok a kókler ezen a területen is,
akik adathiánytól „szenvedve” – mert sem munkát nem fektetnek bele, sem meg nem
veszik az adatokat – blöffölnek, azaz olyan dokumentumokat adnak ki a kezükből,
ami mindennek nevezhető, csak forgalmi értékelésnek (értékbecslésnek) nem.
Lássuk csak miként nyert megfogalmazást az ingatlanpiaci
árcentrum irányár tanúsítványban?
Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok
közötti értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a
25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok
hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről ,
továbbiakban: Rendelet) alapján kell történjen. A
Rendeletben szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online
adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1997-2000 kiadvány statisztikái
mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és
irányítószámmal jellemzett területre nézve.
Egy-egy irsz
alatti térségre és időszakban a fentiek alapján értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:
|
Irányár átlag eFt/m2 |
302,4 |
|
Prognosztizált
kötési ár átlag eFt/m2 |
230,8 |
|
Fajlagos alapérték = (I + P) /2 |
266,6 |
3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és
fajlagos alapérték
A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos
alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának
definiáljuk.
Ezen az úton érünk el tehát a
25/1997. (VIII.1.) PM rendelet szerinti fajlagos
alapértékhez.
Amint az az 1. fejezetben az
alapvetésekben megállapítottuk, majd az követően be is
bizonyítottuk statisztikai módszerekkel, hogy a forgalmi érték
(1) településen
belüli elhelyezkedés
(2) háztömbön
belüli elhelyezkedés
(3) újszerűség.
viszonyaitól függ. Ez tehát az a „tükör” melyben meg kell vizsgálni a
konkrét ingatlant. A
A települése belüli elhelyezkedés egyfelől az irányítószám
körzetet és ebből fakadóan az ahhoz tartozó adatbázisokat, illetve szükség
esetén az utcacsoport szerinti korrekciót jelentheti. Amennyiben az utcák
sorában a középtől az általunk vizsgált ingatlan az alsó, avagy a felső
harmadba esik, továbbá a maximum és minimum hányados meghaladja az 50 %-ot, úgy indokolt az utca csoport szerinti korrekciója az
alaphalmaznak.
Nagytétényre az előző fejezetek egyikében megmutattuk az utcai átlagokból képezett négyzetméter(irány)árak eloszlását.
Megállapítottuk továbbá az utca szerinti átlag - négyzetméter(irányár
- értékek maximumának és minimumának hányadosát, ami 1,59 értéknek
adódott. Ha tehát a
-
Csuti utca,
-
Bartók Béla út,
-
Zászlóvivő utca,
-
Kastélypark utca,
egyikében fekvő lakóingatlanról van szó, akkor nem kell utcacsoport szerint korrigálnunk, ám ha ezektől eltérő utcákban van az értékelendő ingatlanunk, úgy szükség lehet rá.
Ezt a diagrammot irányár eloszlási diagramnak is nevezzük.
Fontos eszköz az értékelőnek saját munkája kontrolljára. Többet és ugyanis egy jó
kép, azaz diagramm, mint ezer szó, avagy adat. A diagrammok ugyanis látványosan
megmutatják a szélső értékeket, avagy a hibákat.
Mi sem vagyunk hibátlanok, tehát az adatbázisainkba kerülhetnek be – egyenlőre - olyan adatok, amelyeket indokolt kiszűrni. Ezeknek a jelenlétét viszont legszembetűnőbben a diagrammok mutatják, melyek egyike az irányáreloszlás diagramm, mely lokalizálható:
-
utcára (azaz utcán belül sorba lehet
állítani nagyság szerint az ajánlatokhoz tartozó négyzetnéter(irány)árakat,
-
irányítószámra, utcai átlagokból , azaz egy irányítószám alá tartozó utcai
átlagokat is sorba lehet rendezni, hogy lássuk az irányáraknak az eloszlását és
divergenciáját.
-
kerületre, utcai átlagokból, azaz a
kerülethez tartozó utcai átlagokat is sorba lehet rendezni, hogy lássuk az
irányáraknak az eloszlását és divergenciáját.
Lássunk példát ezekre:
Irányáreloszlás
diagramm utcára

A diagramm az ingatlan-map
adatbanki szolgáltatás illetve az MS EXCELL segítségével készült. A sasadi úti regisztrált ajánlatokat ( 45
darabot ) négyzetméter(irány)ár szerint sorba raktuk, növekvő sorrendbe, majd
egy lineáris trendvonalat raktunk a görbéjére. Jól látszik hogy a Sasadi úton a 230 – 420 közötti irányáras ajánlatokat
érdemes komolyan venni. Magyarán lecsaphatjuk a szélsőségeket. Ezzel a 420/230
= 1,826 divergencia index adódott. Oda kell tehát figyelni itt is a dolgokra.
Irányárszórási
diagramm irányítószám alatti térségre

A diagramm az 1118 irsz
alatti térségre készült. Mellesleg itt helyezkedik el maga a Sasadi út is, (323 eFt/m2) átlaggal az előző diagramm tárgya ott
középtájon. Jól látható a piros trendvonal szépen fekszik a kék átlag görbén. A
komolyan vehető sáv 150 eFt/m2 illetve a 420 eFt/m2 közé tehető. Ezzel a
divergencia index 420/150 = 2,8-ra adódik. Itt bizony
utcacsoportos korrekcióra van szükség az értékelésnél, ha az alsó, avagy felső
harmadba esik az utca, ahol az értékelendő ingatlan fekszik. Mellesleg ez a
korrekció ilyen jól viselkedő trendfüggvénynél, annak segítségével is
történhet, tehát erről a diagrammról olvashatjuk le azt az értéket, amit a
korrekciónál felhasználunk.
Irányár
eloszlás kerületre
Először is az ingatlan-online
segítségével készítünk egy utcai statisztikát a Budapest XI. kerületére. Íme:
Település: Budapest XI. kerület, építmények statisztikája
közterületek szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 360 nap
|
Utca |
Db |
Átlag |
Min. |
Max |
|
Abádi tér |
12 |
293 |
280 |
308 |
|
Adony utca |
13 |
266 |
198 |
341 |
|
Aga köz |
14 |
285 |
269 |
327 |
|
Aga utca |
3 |
277 |
260 |
313 |
|
Alabástrom utca |
2 |
184 |
184 |
184 |
|
Albert utca |
52 |
194 |
162 |
258 |
|
Allende park |
37 |
192 |
150 |
218 |
|
Alsókubin utca |
3 |
310 |
310 |
310 |
|
Andor köz |
1 |
354 |
354 |
354 |
|
Andor utca |
75 |
183 |
132 |
294 |
|
Avar utca |
3 |
297 |
297 |
297 |
|
Badacsony utca |
4 |
335 |
335 |
335 |
|
Badacsonyi utca |
4 |
291 |
226 |
375 |
|
Bakony utca |
10 |
244 |
238 |
254 |
|
Ballagi Mór utca |
51 |
216 |
167 |
289 |
|
Barackfa utca |
2 |
196 |
196 |
196 |
|
Baradla utca |
5 |
389 |
380 |
395 |
|
Baranyai tér |
20 |
246 |
198 |
303 |
|
Baranyai utca |
45 |
246 |
202 |
300 |
|
Bartók Béla út |
243 |
225 |
137 |
350 |
|
Barázda utca |
17 |
273 |
221 |
347 |
|
Benedikt Ottó utca |
1 |
284 |
284 |
284 |
|
Bercsényi utca |
64 |
241 |
184 |
378 |
|
Bereck utca |
7 |
377 |
350 |
421 |
|
Beregszász utca |
35 |
325 |
215 |
382 |
|
Beregszász út |
30 |
326 |
242 |
396 |
|
Bertalan Lajos
utca |
54 |
246 |
184 |
288 |
|
Bicskei utca |
10 |
294 |
173 |
327 |
|
Bikszádi utca |
7 |
277 |
180 |
320 |
|
Bocskai út |
79 |
238 |
193 |
329 |
|
Bod Péter utca |
5 |
253 |
211 |
294 |
|
Bodajk utca |
5 |
330 |
282 |
360 |
|
Bodola Lajos utca |
1 |
198 |
198 |
198 |
|
Bogdánfy utca |
16 |
214 |
192 |
239 |
|
Boglárka utca |
2 |
230 |
230 |
230 |
|
Bohné András utca |
2 |
236 |
236 |
236 |
|
Bolygó utca |
2 |
363 |
363 |
363 |
|
Bornemissza tér |
9 |
230 |
214 |
284 |
|
Bornemissza utca |
15 |
298 |
267 |
339 |
|
Botfalu utca |
1 |
273 |
273 |
273 |
|
Brassó köz |
2 |
929 |
929 |
929 |
|
Brassó út |
73 |
342 |
177 |
646 |
|
Breznó köz |
2 |
252 |
252 |
252 |
|
Budafoki út |
124 |
231 |
126 |
338 |
|
Budaörsi út |
32 |
235 |
87 |
302 |
|
Bukarest utca |
16 |
258 |
231 |
311 |
|
Bánk bán utca |
48 |
186 |
147 |
243 |
|
Bártfai utca |
61 |
240 |
154 |
380 |
|
Bölcső utca |
21 |
250 |
193 |
283 |
|
Bükköny utca |
7 |
175 |
171 |
178 |
|
Cirmos utca |
3 |
163 |
143 |
173 |
|
Citadella utca |
1 |
358 |
358 |
358 |
|
Cseresznye utca |
32 |
408 |
339 |
445 |
|
Csetneki utca |
4 |
282 |
270 |
312 |
|
Csiki hegyek utca |
4 |
197 |
175 |
228 |
|
Csurgói út |
3 |
259 |
235 |
300 |
|
Csóka utca |
24 |
176 |
142 |
221 |
|
Darnó út |
4 |
307 |
300 |
329 |
|
Daróczi út |
18 |
270 |
245 |
395 |
|
Dayka Gábor utca |
51 |
326 |
227 |
500 |
|
Dayka tér |
5 |
311 |
268 |
341 |
|
Derzsi utca |
6 |
485 |
291 |
582 |
|
Dinnye utca |
2 |
236 |
236 |
236 |
|
Diószegi út |
5 |
345 |
340 |
350 |
|
Domboldal utca |
7 |
438 |
368 |
483 |
|
Dombóvári út |
13 |
206 |
135 |
217 |
|
Duránci utca |
13 |
329 |
296 |
363 |
|
Dávid Ferenc utca |
18 |
271 |
254 |
300 |
|
Edömér utca |
3 |
310 |
300 |
314 |
|
Egri József utca |
9 |
270 |
183 |
324 |
|
Elek utca |
21 |
336 |
216 |
424 |
|
Előpatak utca |
53 |
257 |
200 |
405 |
|
Eper utca |
4 |
350 |
335 |
395 |
|
Ercsi út |
1 |
351 |
351 |
351 |
|
Erőmű utca |
6 |
234 |
196 |
243 |
|
Eszék utca |
45 |
254 |
211 |
300 |
|
Etele tér |
10 |
216 |
160 |
235 |
|
Etele utca |
1 |
433 |
433 |
433 |
|
Etele út |
206 |
174 |
126 |
330 |
|
Facsemete utca |
5 |
433 |
354 |
517 |
|
Fadrusz utca |
90 |
268 |
179 |
442 |
|
Fegyvernek utca |
74 |
190 |
150 |
357 |
|
Fehérló utca |
1 |
219 |
219 |
219 |
|
Fehérvári út |
339 |
197 |
140 |
346 |
|
Fejér Lipót köz |
2 |
154 |
154 |
154 |
|
Fejér Lipót utca |
35 |
232 |
154 |
447 |
|
Fogócska utca |
3 |
198 |
187 |
221 |
|
Forrás utca |
2 |
281 |
281 |
281 |
|
Fraknó utca |
41 |
195 |
157 |
353 |
|
Frankhegy utca |
17 |
211 |
167 |
327 |
|
Galambóc utca |
1 |
210 |
210 |
210 |
|
Gazdagréti út |
48 |
202 |
155 |
300 |
|
Gombócz Zoltán utca |
11 |
531 |
392 |
577 |
|
Gulyás utca |
3 |
337 |
319 |
346 |
|
Gyoma utca |
1 |
467 |
467 |
467 |
|
Gyékényes utca |
9 |
279 |
170 |
402 |
|
Györök utca |
8 |
243 |
224 |
280 |
|
Gépész utca |
21 |
235 |
224 |
261 |
|
Hadak útja |
40 |
189 |
102 |
252 |
|
Halmi utca |
12 |
301 |
203 |
648 |
|
Hamzsabégi út |
35 |
194 |
132 |
281 |
|
Haraszt utca |
6 |
428 |
367 |
500 |
|
Harcos tér |
7 |
201 |
177 |
213 |
|
Hegyalja utca |
11 |
369 |
264 |
457 |
|
Hegyalja út |
22 |
288 |
220 |
448 |
|
Hengermalom köz |
5 |
237 |
214 |
279 |
|
Hengermalom út |
25 |
218 |
174 |
246 |
|
Hermánd utca |
3 |
331 |
326 |
342 |
|
Himfy utca |
17 |
339 |
266 |
382 |
|
Holdvilág utca |
25 |
203 |
168 |
300 |
|
Hunyadi Mátyás
utca |
11 |
233 |
159 |
263 |
|
Hunyadi Mátyás út |
2 |
315 |
315 |
315 |
|
Háromszék utca |
14 |
406 |
324 |
473 |
|
Hídvég utca |
11 |
203 |
152 |
210 |
|
Híradó utca |
2 |
330 |
330 |
330 |
|
Ibrahim utca |
14 |
249 |
198 |
283 |
|
Iglói utca |
2 |
375 |
375 |
375 |
|
Igmándi utca |
16 |
205 |
193 |
221 |
|
Ildikó utca |
9 |
257 |
192 |
275 |
|
Irhás árok |
3 |
307 |
200 |
520 |
|
Irinyi József
utca |
24 |
235 |
198 |
305 |
|
Jagelló utca |
2 |
220 |
220 |
220 |
|
Június utca |
2 |
180 |
180 |
180 |
|
Kakukkhegyi út |
4 |
80 |
80 |
80 |
|
Kalotaszeg utca |
11 |
274 |
190 |
326 |
|
Kamaraerdei út |
3 |
181 |
174 |
194 |
|
Kanizsai utca |
28 |
269 |
209 |
466 |
|
Kaptárkő utca |
7 |
186 |
171 |
213 |
|
Karcag utca |
23 |
249 |
207 |
280 |
|
Kardhegy utca |
6 |
194 |
169 |
321 |
|
Karinthy Frigyes
út |
138 |
211 |
150 |
285 |
|
Karolina út |
46 |
240 |
132 |
341 |
|
Kelenföldi út |
27 |
192 |
95 |
298 |
|
Kelenhegyi út |
15 |
443 |
279 |
519 |
|
Kelenvölgyi határsor |
7 |
309 |
263 |
400 |
|
Kemenes utca |
11 |
257 |
189 |
347 |
|
Kende utca |
29 |
260 |
219 |
379 |
|
Kilátó tér |
4 |
441 |
393 |
490 |
|
Kisköre tér |
11 |
256 |
221 |
270 |
|
Kisköre utca |
15 |
233 |
204 |
279 |
|
Kond vezér utca |
2 |
224 |
217 |
231 |
|
Kondorosi út |
17 |
215 |
166 |
321 |
|
Kosciuszkó Tádé tér |
7 |
220 |
199 |
247 |
|
Kosztolányi Dezső
tér |
32 |
247 |
171 |
358 |
|
Kruspér utca |
24 |
257 |
184 |
315 |
|
Kunhegyes utca |
1 |
258 |
258 |
258 |
|
Kápolna utca |
2 |
281 |
281 |
281 |
|
Kápolna út |
13 |
254 |
170 |
385 |
|
Kászony utca |
3 |
281 |
246 |
299 |
|
Kérő utca |
6 |
177 |
162 |
202 |
|
Késmárki utca |
1 |
324 |
324 |
324 |
|
Kőhalom utca |
5 |
400 |
400 |
400 |
|
Kőrösi József utca |
9 |
289 |
259 |
339 |
|
Kővirág sor |
7 |
220 |
220 |
220 |
|
Köbölkút utca |
11 |
351 |
294 |
400 |
|
Kökörcsin utca |
30 |
271 |
203 |
307 |
|
Könyves György
utca |
1 |
276 |
276 |
276 |
|
Körmend utca |
2 |
181 |
179 |
183 |
|
Laufenauer utca |
2 |
367 |
367 |
367 |
|
Lecke utca |
15 |
251 |
240 |
300 |
|
Leiningen út |
1 |
279 |
279 |
279 |
|
Lágymányosi utca |
81 |
236 |
192 |
375 |
|
Madárhegy |
1 |
300 |
300 |
300 |
|
Magyari István utca |
5 |
264 |
245 |
269 |
|
Major utca |
6 |
297 |
187 |
353 |
|
Menyecske utca |
43 |
168 |
136 |
200 |
|
Meredek utca |
17 |
406 |
289 |
578 |
|
Mesterházi utca |
2 |
193 |
193 |
193 |
|
Mezőkövesd út |
1 |
205 |
205 |
205 |
|
Mikes Kelemen
utca |
5 |
194 |
144 |
212 |
|
Mohai köz |
1 |
246 |
246 |
246 |
|
Mohai út |
15 |
236 |
162 |
360 |
|
Muskotály utca |
24 |
331 |
250 |
432 |
|
Mányoki utca |
5 |
384 |
302 |
412 |
|
Mányoki út |
10 |
293 |
238 |
327 |
|
Mélykút utca |
4 |
421 |
404 |
439 |
|
Ménesi út |
41 |
368 |
293 |
475 |
|
Mérnök utca |
6 |
199 |
194 |
202 |
|
Mészöly utca |
5 |
274 |
237 |
301 |
|
Móricz Zsigmond
körtér |
50 |
232 |
182 |
323 |
|
Nagy Károly köz |
3 |
430 |
300 |
494 |
|
Nagyida utca |
3 |
468 |
468 |
468 |
|
Nagykikinda utca |
3 |
175 |
163 |
180 |
|
Nagymákfa utca |
3 |
845 |
845 |
845 |
|
Nagyszalonta utca |
3 |
392 |
365 |
405 |
|
Nagyszeben tér |
4 |
282 |
264 |
293 |
|
Nagyszőlős utca |
36 |
222 |
167 |
295 |
|
Nedecvár utca |
2 |
333 |
333 |
333 |
|
Neszmélyi út |
22 |
209 |
160 |
269 |
|
Nevegy utca |
1 |
379 |
379 |
379 |
|
Náday Ferenc utca |
4 |
244 |
210 |
278 |
|
Nádudvar utca |
2 |
301 |
286 |
317 |
|
Nándorfejérvár köz |
2 |
341 |
341 |
341 |
|
Nándorfejérvári út |
16 |
256 |
229 |
283 |
|
Németvölgyi út |
2 |
333 |
333 |
333 |
|
Október
huszonharmadika utca |
16 |
243 |
208 |
268 |
|
Olt utca |
4 |
370 |
280 |
579 |
|
Oltvány utca |
77 |
398 |
258 |
569 |
|
Oltvány árok |
2 |
398 |
398 |
398 |
|
Orlay utca |
10 |
234 |
151 |
319 |
|
Ormay Norbert utca |
5 |
304 |
273 |
320 |
|
Otthon utca |
13 |
253 |
107 |
389 |
|
Pajkos utca |
31 |
260 |
176 |
302 |
|
Pannonhalmi út |
17 |
368 |
198 |
492 |
|
Pentele utca |
2 |
342 |
342 |
342 |
|
Petzvál József utca |
24 |
228 |
181 |
394 |
|
Putnok utca |
3 |
91 |
91 |
91 |
|
Péterhegyi köz |
7 |
481 |
433 |
500 |
|
Péterhegyi lejtő |
1 |
415 |
415 |
415 |
|
Péterhegyi park |
1 |
339 |
339 |
339 |
|
Péterhegyi út |
1 |
332 |
332 |
332 |
|
Radvány utca |
8 |
352 |
147 |
420 |
|
Radóc utca |
21 |
320 |
267 |
366 |
|
Rahó utca |
18 |
203 |
24 |
260 |
|
Ramócsa utca |
4 |
250 |
250 |
250 |
|
Ratkóc utca |
2 |
359 |
318 |
400 |
|
Regős köz |
1 |
198 |
198 |
198 |
|
Regős utca |
11 |
190 |
169 |
204 |
|
Rimaszombati út |
1 |
157 |
157 |
157 |
|
Ringló utca |
1 |
275 |
275 |
275 |
|
Rodostó utca |
2 |
282 |
282 |
282 |
|
Rozsnyó tér |
2 |
344 |
250 |
438 |
|
Rákó utca |
7 |
373 |
315 |
410 |
|
Rátz László utca |
52 |
184 |
151 |
245 |
|
Rétköz utca |
59 |
323 |
136 |
449 |
|
Rőf utca |
6 |
246 |
246 |
246 |
|
Sasadi út |
143 |
350 |
200 |
1038 |
|
Schweidel utca |
2 |
380 |
380 |
380 |
|
Siroki utca |
3 |
205 |
202 |
210 |
|
Solt utca |
34 |
295 |
254 |
331 |
|
Somló köz |
1 |
298 |
298 |
298 |
|
Somló lépcső |
1 |
212 |
212 |
212 |
|
Somlói út |
32 |
346 |
259 |
444 |
|
Somogyi út |
17 |
246 |
202 |
329 |
|
Sopron út |
2 |
206 |
198 |
213 |
|
Stoczek utca |
5 |
268 |
242 |
291 |
|
Szabolcska Mihály utca |
6 |
278 |
231 |
311 |
|
Szent Gellért tér |
5 |
229 |
207 |
260 |
|
Szentpétery utca |
2 |
313 |
313 |
313 |
|
Szerémi sor |
14 |
277 |
230 |
303 |
|
Szerémi út |
29 |
249 |
220 |
291 |
|
Szirtes út |
1 |
355 |
355 |
355 |
|
Sztregova utca |
14 |
283 |
219 |
370 |
|
Szüret utca |
13 |
299 |
248 |
372 |
|
Sáfrány utca |
59 |
190 |
150 |
363 |
|
Takács Menyhért
utca |
3 |
268 |
239 |
304 |
|
Tarcali utca |
4 |
279 |
267 |
300 |
|
Tardoskedd utca |
3 |
334 |
334 |
334 |
|
Tass vezér utca |
20 |
248 |
194 |
292 |
|
Temesvár utca |
14 |
199 |
160 |
256 |
|
Thallóczy Lajos utca |
16 |
201 |
195 |
202 |
|
Tomaj utca |
1 |
388 |
388 |
388 |
|
Torbágy utca |
6 |
220 |
202 |
230 |
|
Torma utca |
1 |
319 |
319 |
319 |
|
Tornavár utca |
14 |
241 |
224 |
300 |
|
Tájék utca |
2 |
269 |
269 |
269 |
|
Tétényi út |
43 |
184 |
150 |
300 |
|
Törcsvár utca |
1 |
254 |
254 |
254 |
|
Törökbálinti út |
4 |
305 |
300 |
307 |
|
Törökugrató utca |
13 |
175 |
155 |
218 |
|
Túrkeve utca |
5 |
321 |
321 |
321 |
|
Tűzkő utca |
9 |
198 |
193 |
200 |
|
Ugron Gábor utca |
16 |
343 |
236 |
365 |
|
Ulászló utca |
40 |
288 |
219 |
356 |
|
Vadon utca |
6 |
343 |
327 |
351 |
|
Vahot utca |
7 |
188 |
175 |
226 |
|
Vak Bottyán utca |
3 |
240 |
240 |
240 |
|
Vegyész utca |
4 |
249 |
243 |
261 |
|
Verbéna utca |
2 |
220 |
220 |
220 |
|
Villányi út |
110 |
263 |
173 |
349 |
|
Vincellér utca |
22 |
236 |
201 |
323 |
|
Váli utca |
20 |
238 |
206 |
272 |
|
Vásárhelyi Pál
utca |
12 |
262 |
193 |
290 |
|
Vőfély utca |
2 |
165 |
165 |
165 |
|
Zenta utca |
4 |
172 |
167 |
188 |
|
Zsombolyai utca |
38 |
298 |
191 |
2000 |
|
|
5 |
257 |
221 |
319 |
|
Zólyom köz |
3 |
316 |
300 |
324 |
|
Zólyomi út |
21 |
354 |
222 |
406 |
|
Ábel Jenő utca |
1 |
379 |
379 |
379 |
|
Érdi út |
4 |
427 |
427 |
427 |
|
Őrmezei út |
20 |
165 |
117 |
194 |
|
Ördögorom lejtő |
2 |
583 |
583 |
583 |
|
Ördögorom út |
7 |
460 |
300 |
533 |
Elkészítettük
az utcai átlagok négyzetméter(irány)áreloszlása diagrammját. Íme:
Bizony jól látszanak a szélsőségek, mind a minimumnál,
mind a maximumnál. Úgy tűnik, hogy le kell csapni a 180 eFt/m2 alatti értékeket
valamint a 490 eFt/m2 feletti értékeket. Ezzel a kerületre 180 – 490 eFt/m2
közötti átlagos utcai értéksávot érzékelünk. Ezzel a divergencia index 2,72 értékre adódott. Ez azt jelenti, hogy az egyes utcák
közötti értékeltérés majdnem háromszoros.
Ezért mondják helyesen azok, akik azt mondják Budapest nem
egy, hanem minimum 23 város. Ez is jól mutatja, hogy a kerületi átlag mint olyan mennyire félrevezető és hogy el kell
felejteni ezt a fogalmat a lakóingatlan értékelésben.
A lakószintre, illetve emeletre alkalmazható korrekciót bemutattuk az előző fejezetekben, mint az irányár tanúsítvány részét. Itt tehát csak a táblázatot vesszük elő emlékeztetőül.
Egyáltalán nem vagyunk biztosak abban, hogy a vidéki
nagyvárosainkban is alkalmazható-e ez a táblázat. Csak akkor nyugodhatunk meg,
ha azok közül legalább háromra lesz elég adatunk, amelyekkel ugyanúgy, mint
Budapestre elvégezhetjük a vizsgálatot.
Lássuk tehát akkor újra a budapesti táblázatot:
|
Szint |
Minta |
Átlag |
Medián |
x1 |
y1 |
Szint- |
|
Földszint: |
1439 |
206,606 |
195 |
1 |
215,6283 |
1,0000 |
|
I. em. |
2162 |
208,1859 |
196 |
2 |
209,466 |
0,9714 |
|
II. em. |
2089 |
201,3877 |
190 |
3 |
203,0849 |
0,9418 |
|
III. em. |
1641 |
201,4659 |
192 |
4 |
196,8132 |
0,9127 |
|
IV. em. |
998 |
193,2725 |
188,5 |
5 |
190,5415 |
0,8837 |
|
V. em. |
383 |
200,6564 |
185 |
6 |
184,2698 |
0,8546 |
|
VI. em. |
199 |
185,1859 |
164 |
7 |
177,9981 |
0,8255 |
|
VII. em. |
164 |
161,589 |
160 |
8 |
171,7264 |
0,7964 |
|
VIII.em. |
148 |
158,8446 |
150 |
9 |
165,4547 |
0,7964 |
|
IX. em. |
110 |
157,7091 |
150 |
0 |
59,183 |
0,7382 |
|
X. em. |
176 |
152,1029 |
146 |
11 |
152,9113 |
0,7091 |
|
|
9509 |
|
|
|
|
|
Az alábbiakban egy példán keresztül mutatjuk be azt, hogy
miként jutottunk el egy újdonság értéket figyelembe vevő korrekciós tényezőhöz,
Budapest VIII. kerületére.

A VIII. kerületi
40-60 m2-es használt lakások TERINFO adatbank szerinti irányeloszlása a fenti.
Láthatjuk, hogy már 100 eFt/m2 –nál kapható lakás,
míg azt is érzékelhetjük, hogy a plafon úgy 250 eFt/m2 körül jár. Az
irányáreloszlás görbéje jól viselkedik. Közel egyenes, ami azt jelenti hogy a piaci árak kiegyenlítettek. Lássuk viszont a
statisztikákat is a biztonság kedvéért.
|
IRSZ |
Ajánlat |
átlag eFt/m2 |
min. eFt/m2 |
max.
eFt/m2 |
|
1081 |
41 |
166 |
106 |
276 |
|
1082 |
30 |
171 |
112 |
241 |
|
1083 |
38 |
159 |
102 |
230 |
|
1084 |
27 |
146 |
114 |
213 |
|
1085 |
73 |
186 |
76 |
287 |
|
1086 |
30 |
150 |
83 |
200 |
|
1087 |
22 |
181 |
142 |
448 |
|
1088 |
60 |
185 |
133 |
266 |
|
1089 |
69 |
165 |
40 |
303 |
|
|
|
167,6666667 |
100,8888889 |
273,7777778 |
Akkor hát
vizsgáljuk meg az új, illetve a használt lakások árai közötti különbözetet
ugyanarra az időszakra és ugyanarra a térségre.
Meg kell tehát vizsgálnunk a 40-60 m2 közötti 8-12 milliós irányárú új lakásokat. Erre nézve az új lakásokat is regisztráló
adatbankok adatbázisainak a megvizsgálása a feladat. Kezdjük az OriGo-val.

Itt most éppen
nem találtunk. Lássuk akkor az Új Otthon Centrumot
Az ajánlatok
táblázatos formába rendeztük az áttekinthetősége érdekében:
|
Ssz. |
Tömb/Lph/Emelet/Ajtó |
Lakás |
Terasz |
Szobaszám |
Ár |
eFt |
eFt/m2 |
|
1 |
1 /1/Fszt / 3. lakás |
54 |
n/a |
2 |
10 678 340 Ft |
10678 |
197,74 |
|
2 |
1 /1/Fszt / 9. lakás |
56 |
n/a |
2 |
11 185 790 Ft |
11186 |
199,75 |
|
3 |
1 /1/Fszt / 5. lakás |
47 |
4 m2 |
2 |
9 668 415 Ft |
9668 |
205,70 |
|
4 |
1 /1/ I. / 3. lakás |
55 |
n/a |
2 |
11 405 130 Ft |
11405 |
207,36 |
|
5 |
1 /1/ II. / 5. lakás |
49 |
n/a |
2 |
10 603 440 Ft |
10604 |
216,41 |
|
6 |
1 /1/ II. / 3. lakás |
55 |
n/a |
2 |
11 950 830 Ft |
11951 |
217,29 |
|
7 |
1 /1/ III. / 10. lakás |
53 |
n/a |
2 |
11 638 000 Ft |
11638 |
219,58 |
|
8 |
1 /1/ I. / 1. lakás |
53 |
6 m2 |
2 |
11 670 556 Ft |
11671 |
220,21 |
|
9 |
1 /1/ I. / 9. lakás |
53 |
6 m2 |
2 |
11 670 556 Ft |
11672 |
220,23 |
|
10 |
1 /1/ III. / 5. lakás |
49 |
n/a |
2 |
10 868 526 Ft |
10869 |
221,82 |
|
11 |
1 /1/ IV. / 10. lakás |
53 |
n/a |
2 |
11 902 500 Ft |
11902 |
224,57 |
|
|
|
|
|
|
|
|
213,70 |
A táblázat értékeit a növekedés sorrendjébe rendeztük,
majd elkészítettük annak diagrammját. Így oszlanak el
tehát a térségben az új lakások négyzetméterárai

Hasonlítsuk ezt össze a TERINFO
minta átlagával :
|
Használt lakások átlagára
Budapest VIII. kerületében 2002. év szeptemberében |
168 eFt/m2 |
|
Új lakások átlagára Budapest
VIII. kerületében 2002. év szeptemberében |
214 eFt/m2 |
Index: 214 / 168 = 1,2975
Ez azt jelenti, hogy ekkor a
bemutatott minták alaján az újdonság index a VIII.
kerületre 1,2975 értékre adódott.
Ha a 29,75-nek
veszem a felét, úgy 14,75 adódik. Ezzel a korrekciós indexet 1,1475 értéknek határozhatom meg. Tehát ezzel a szorzóval
korrigálhatom egy-egy alaphalmaz fajlagos alapértékét Budapest, VIII.
kerületben 2002. év IV. negyedévében, ha és amennyibe az újszerűséget is
figyelembe kell vennem.
A lakóingatlan forgalmi értéke az
alábbiak szerint számítható:
FE = (AE * k1 * k2 * k3 ) * A, ahol
FÉ : Forgalmi érték [eFt/m2]
AE : alapérték, az lokalizált négyzetméterár,
amely az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás
számításain alapul
k1 : A szintbeli elhelyezkedést figyelembe
vevő korrekciós tényező, az ismertetett táblázat szerint
k2 : Az utca, avagy utca csoport szerinti
korrekciót figyelembe vevő tényező
k3: az
újdonságértéket figyelembe vevő korrekciós tényező.
A : a lakóingatlan nettó alapterülete [m2], több szint esetén azok összege.
A módszer megfelel a 25/1997. (VIII. 1.) PM
rendelet: a termőföldnek nem minősülő
ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani
elvekről rendeletnek, sőt pontosságban és precizitásban meg is haladja az
abban előírtakat.
Az eltérés az alapérték meghatározásánál az, hogy
nem három
véletlenszerűen ( ami a mai magyar gyakorlat ) kiválasztott
kötési árra alapuló adatból képezi a fajlagos alapértéket, hanem pontosan
meghatározza, hogy mire vetíti az alaphalmazt, úgymint
-
utcára,
-
utcacsoportra,
-
irányítószám alatti térségre.
Az ilyen módon pontosan meghatározott alaphalmazon
az ingatlanpiaci árcentrum fogalmán, az irányárak és
kötési árak kontrollján alapulóan
számítja az alapértéket.
A szintbeli eltérés értékcsökkentő hatását arra
alkalmas statisztikai adathalmazból számítja.
A műszaki állapot (építés éve), a felújítás
értékbefolyásoló hatását az alaphalmazra, illetve környezetére érvényes új
lakásárak / használt lakásárak újdonság index alapján számítja.
Ez a módszer a fentiek alapján, miután a metodika a
számítás minden egyes részletére számítási módszert ad, ez jelentős mértékben
csökkenti az értékelői szubjektivistásból adódó értékelési eltéréseket.
Vitákban, bíróság előtt előnyösebben használható. A módszer és a mögötte álló
ingatlaninformatikai eszközrendszer kiválóan alkalmas alkuszi tevékenység
gyakorlásához, illetve a forgalmi értékelők munkájának ellenőrzéséhez.
A fentiek alapján alapvetően
-
bankoknak,
-
igazságügyi szakértőknek,
-
vagyonkezelőknek,
-
ingatlanfejlesztőknek s forgalmazóknak,
-
befektetési és ingatlan tanácsadóknak,
-
gazdasági tanácsadóknak,
-
ingatlanértékelőknek és ingatlanirodáknak
A TEGoVA
*Útmutatója, az EVS 2000** az
összehasonlító módszere vonatkozásában két gyakorlatot ismer, úgymint a
- páronkénti összehasonlítás,
- nagyobb halmaz egyidejű figyelembe vételével,
módszerét.
Magyarországon
– miután a konkrét ingatlan-adásvételi szerződések valamennyi adatához való
hozzáférést a törvény tiltja – a nagyobb halmaz egyidejű figyelembe vételével
történő összehasonlító módszer, illetve annak a magyar viszonyokra korrigált
változata kínálkozik.
A
nagyobb halmaz az EVS 2000 szerint nem részletezett, viszont adataink lehetővé
teszik, az utcára, utcacsoportra, irányítószámmal fedett térségre, különleges
esetben kerületre történő lokalizálást. A kerületre történő lokalizálás
divergenciája olya, mint ha más településről vennénk az adatainkat, tehát
lehetőség szerint kerülendő alkalmazás.
A
matematikai megoldás egy többváltozós regresszió abban az esetben, amennyiben
megfelelő mennyiségű és minőségű összehasonlító adat
áll rendelkezésre. Márpedig ezeket e feltételeket a Magyar Ingatlan-adatbank
Unió adatbázisai, illetve az Ingatlanadattár 1997-2001 kielégíti Budapest
vonatkozásában egyértelműen, az öt vidéki nagyváros – illetve vidéki városaink
- vonatkozásában pedig megkötésekkel. A megkötés az,
hogy minimum 90 napos irányáras adatbázist kell létrehozni az
ingatlan-monitoring szabályainak megfelelően.
Az EVS 2000 a piaci érték maghatározására
az alábbi összefüggést ajánlja
MV = a + b1x1
+ b2x2 + b3x3+…+bnxn
+ e, ahol
MV: az ingatlan piaci értéke,
x1 … xn: az ingatlan piaci értékét
lényegesen meghatározó piaci és egyéb független változók,
b1…bn: számított koefficiensek (együtthatók),
a: konstans,
e: az x1
… xn
változók által nem magyarázott eltérés,
Ennek
metodikánk szerinti megfelelője:
ME = AE * k1 * k2 * k3
ME: módosított alapérték [eFt/m2]
AE: fajlagos alapérték [eFt/m2]
k1: szintbeli
elhelyezkedés koefficiense, értéke 1,0 – 1,29 között
k2: utca, utcacsoport szerinti korrekció,
értéke 1,0 – 1,5 között
k3: újdonságérték szerinti korrekció 1,0 – 1,3 között
* TEGoVA (The European Group of Valuers
of Fixed Assets) : Nemzetközi non-profi szervezet, melyet a belga
jogrendszer szerint alapítottak. Tömöríti azokat a nemzeti értékelő
szervezeteket, amelyek elfogadják alapszabályát. Magyarországról a Magyar
Ingatlanszövetség a tagja, miután – igen helytelenül - az Ingatlanértékelők
Egyesületét integrálta, tagozatává degradálta. Az ingatlanértékelőknek ugyanis
valamennyi fejlett országban önálló egyesületük van.
** EVS
2000 (Eoropean Valuation Standards – Európai Vagyonértékelési Sztenderdek,
Lásd: www.tegova.org ) című szabálykönyv. A szabályozás igénye a határokon
túlnyúló pénzpiaci szereplőktől, magyarul a nemzetek fölötti pénzintézetektől
származik, akik a hitelezési gyakorlatukat kívánják ezzel egységesíteni.
Az
ingatlanpiacon megfigyelhetők olyan jelenségek, amelyek torzítják az értékelési
tanúsítványban szereplő lokalizált térségre (utca, utcacsoport, irányítószám
körzet) számított alapértéket. Erre mutatunk a következőkben példát a 1094 irsz alati térségben. A téárség jellemzője ugyanis az, hogy a ferencvárosi rehabilitációs
program keretében jelentős mennyiségi új lakás épült az elmúlt tíz évben.
Ilyenkor a használt lakások piaca és az új lakások piaca egyidejűleg van jelen
a térségben. Ez a két diszkrét (egymástól független) piac viszont az illetékhivataltól
származó utcai statisztikákban egybemosódik. A jelenség jelenlétét a
Példa: A
1094 irányítószám alatti térségre az ingatlan-online
forgalmi érték tanusítvány funkciója az alábbi
táblázatokat adja ki, ahol feltűnő az, hogy
|
|
180 nap |
90 nap |
60 nap |
30 nap |
|
Minimum eFt |
78,1 |
78,1 |
107,4 |
107,4 |
|
Átlag eFt |
219,1 |
213,5 |
215,9 |
218,6 |
|
Maximum eFt |
366,7 |
314,1 |
297,5 |
290,7 |
1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos
irányár változás
|
Év |
1997. év |
1998. év |
1999. év |
2000. év |
2001. év |
2002. év |
|
irányár eFt/m2 |
67,1 |
73,2 |
91,3 |
141,1 |
200,4 |
227,3 |
|
kötési eFt/m2 |
87,7 |
84,3 |
141,8 |
170,3 |
263,7 |
299,1 |
|
|
0,77 |
0,87 |
0,64 |
0,83 |
0,76 |
0,76 |
2.sz.
táblázat:
A térség képe a lakóingatlan-értéktérképen.

Ebben a térségben tehát az új
lakások árai dominálnak az illetékhivatali statisztikákban. Jól példázza ezt
az, hogy a kínálati négyzetméter árak tartósan alatta vannak. Erre – és az
ilyen esetekre - a
lakóingatlan értékelés elméletünk korrekció nélkül nem alkalmazható. Segítséget a kínálati piac
90 napos rekordszintű ( egyedi ajánlatok szintje ) elemzésével
kapunk. A kínálati piac irányáreloszlása az elmúlt 90 napra:

Az irányáreloszlás diagrammban függvényszakadás (!)
tapasztalható, mely jól látható a fenti diagramon, ahol bejelöltük a régi ( a
rehabilitáció előtt épült, avagy felújított) lakóház állomány piacát, illetve a
rehabilitációval érintett lakóingatlanok piacát, mely szerint a
-
régi építésű, 110-130 eFt/m2, átlag 125
eFt/m2 értékkel
-
rehabilitáció kapcsán épített 150 – 300
eFt/m2, átlag 225 eFt/m2 értékkel
vehető figyelembe.
Megállapítható tehát az a piaci összefüggés, hogy a használt
és az új, avagy újszerű lakások tömeges jelenléte az irányáreloszlás görbére
ültetett lineáris trendfüggvény szakadásával jár. Helyesen állapítja meg tehát
az EVS 2000, hogy a statisztikai alapú értékeléseknél a diszkrét ajánlatokkal történő
kontroll kívánatos lehet. Erre a funkcióra egyébiránt hazai viszonyaink között
a
.