6.1. Listázás. 1
6.1.1. Lekérdezés utcára. 1
6.1.2. Lekérdezés
irányítószámra. 6
6.2. Statisztika készítése. 8
6.3. EXPRESSZ irányár
tanúsítvány. 9
6.4. Illetékhivatali adatok
lekérdezése. 11
6.5. Forgalmi érték tanúsítvány. 13
6.6. Irányár jelző, más néven
irányárszint 13
Az Ingatlan-Online Magyar Ingatlanpiaci Metadatbázisba 1996.01.01 óta
– azaz közel 12 éve - gyűjtjük a lakóingatlan kínálati ajánlatok adatait.
(Adatforrások: Apróhirdetési lapokban közzétett - irányáras, alapterületet és
utcanevet is közlő -lakóingatlan ajánlatok.) Az adatbázis Magyarország
legrégibb és legnagyobb idősoros lakóingatlan-piaci adatbázisa.
Az
ingatlan-online funkcióit az alábbiakban mutatjuk be.
6.1. Listázás
|
Az ingatlan-online adatbanki
szolgáltatás a http://www.ingatlan-online.com/online/ címen érhető el. A bejelentkezést
követően a megjelenő ablakba beírjuk azonosítónkat és a jelszavunkat.
|
|
|
Az
ingatlan-online adatbanki szolgáltatás a
http://www.ingatlan-online.com/online/ címen érhető
el. A bejelentkezést követően a megjelenő ablakba beírjuk azonosítónkat és a
jelszavunkat.
A
belépéssel az alábbi panel jelenik meg.
A
panelen láthatók az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás egyes funkciói,
úgymint:
- listázás
- statisztika
készítés
- irányár
meghatározás
- illetékhivatali
adatok lekérdezése
- forgalmi érték
tanúsítvány készítése
- irányár jelző
készítése
|
|
Most a listázási funkcióval foglalkozunk. A listázási
funkció célja az, hogy
-
utcára
( maximum háromra)
-
irányítószámra
( maximum háromra)
listákat
készíthessünk,
-
építményre
(házas-ingatlan, lakás)
-
telekre
melyekből
a konkrét ajánlatok lényegi adatait megismerhetjük.
|
|
|
A lista
lekérdező panelje elsőként a Település megjelölését kéri. Ehhez segítségül
van számunkra az alatta levő legördülő sáv, melyben ott találjuk Magyarország
településjegyzékét.
Itt
választhatjuk ki azt a települést, amelynek ingatlanpiaca kínálati
ajánlataira vagyunk kíváncsiak.
Jelenleg az ingatlan-online adatbázisai együttes
rekordszáma 518995 rekord 1996.01.01-től számítottan. Ez tekinthető ma
Magyarország legnagyobb ingatlan kínálati adatbázisának. Ezzel együtt vidéki
adatbázisaink az 1996 év kivételévek csak 2002. év augusztusától vannak. Az
elmúlt félév adatbázisait az alábbi táblázatba foglaltuk. Az ingatlan-online
adatbanki szolgáltatás csak a lakóingatlanok illetve telkek adatbázisaira
biztosít rálátást. A további ingatlanféleségekre adat az előfizetőknek negyedévente
térítésmentesen megküldött Ingatlan
Praktikum CD-n található.
|
Magyar Ingatlan-adatbank Unió
2002. év II. féléve adatbázisai
|
|
Adatbázis
|
Forrás
|
Rekord
|
|
1. Vidéki telek terinfo
|
terinfo
|
649
|
|
2. Vidéki lakás terinfo
|
terinfo
|
4297
|
|
3. Vidéki helyiség terinfo
|
terinfo
|
30
|
|
4. Vidéki házasingatlan terinfo
|
terinfo
|
6808
|
|
5. Budapesti telek terinfo
|
terinfo
|
1013
|
|
6. Budapesti lakás terinfo
|
terinfo
|
34965
|
|
7. Budapesti helyiség terinfo
|
terinfo
|
104
|
|
8. Budapesti házasingatlan terinfo
|
terinfo
|
2345
|
|
9. Vidéki telekkínálat origo
|
OriGo
|
423
|
|
10. Vidéki lakóingatlankínálat origo
|
OriGo
|
1751
|
|
11. Vidéki lakóingatlanbérlet origo
|
OriGo
|
84
|
|
12. Országos üdülőkínálat origo
|
OriGo
|
233
|
|
13. Országos Mezőgazdasági ingatlan
origo
|
OriGo
|
22
|
|
14. Országos kereskedelmi ingatlan
origo
|
OriGo
|
396
|
|
15. Országos irodakínálat origo
|
OriGo
|
166
|
|
16. Országos irodabérlet origo
|
OriGo
|
243
|
|
17. Országos ipariingatlan origo
|
OriGo
|
156
|
|
18. Országos egyéb origo
|
OriGo
|
29
|
|
19. Budapesti telekkínálat origo
|
OriGo
|
172
|
|
20. Budapesti lakóingatlankínálat
origo
|
OriGo
|
3786
|
|
21. Budapesti lakóingatlanbérlet
origo
|
OriGo
|
1926
|
|
mindösszesen
|
|
59598
|
|
|
|
Az
ingatlanértékeléshez szükséges alaphalmazt értelmezhetjük:
-
utcára
-
utcacsoportra
-
irányítószámmal
jelzett körzetre
Mind a
kínálati ajánlatok, mind pedig az illetékhivatali adatok vizsgálható, más
szóval lokalizálhatók utcára, avagy utcacsoportra.
Az utca,
illetve az utcacsoport kiválasztásához egy legördülő menü segít, ugyanúgy,
ahogy a települések kiválasztásánál.
A
baloldali panelen láthatjuk, ahogy három egymással párhuzamosan futó utcát
jelöltünk ki. Az utcanév beírása a kiválasztott mezőbe a „+” gomb
megnyomásával történik.
Összefoglalva:
Az eddigiekben Budapesten, a XI. kerületben megjelölt három utca, úgymint a
Rahó, a Pannonhalmi és a Dayka Gábor kínálati ajánlatait kívánjuk
megtekinteni.
Igen ám,
viszont azt is meg kell jelölnünk, hogy vizsgálódásunkat
- milyen
ingatlanféleségre (itt úgymint építmény, avagy földterület között
választhatunk), illetve
- milyen
időszakban, azaz mely évben és hónapokra nézve kívánjuk lefolytatni.
|
|
|
Amint a
baloldali panelen látható, az ingatlanok közül az Építmény-re vagyunk
kíváncsiak, méghozzá a
2002.11.01
illetve a 203.01.28 közötti időszakra nézve.
Itt kell
megjegyezzük, hogy az adatbázisainkat védjük, az úgynevezett „leszívás”
ellen. Ez azt jelenti, hogy a lekérdezés egyfelől
-
időintervallumra,
másfelől
-
rekordszámra
korlátozott.
Egyszerre
90 napnál nagyobb intervallumra, avagy 200 darab rekordnál nagyobb állományra
lekérdezést nem engedi a program.
A szélesebb
idősáv, avagy nagyobb rekordszám az igény, akkor bizony „pásztázni” kell,
azaz idősávonként kell haladni.
Ám mi
úgy gondoljuk, hogy egy-egy térségben (utca, utcacsoport, irsz körzet, avagy
irsz körzetcsoport) mintegy 200 rekord, 90 napra elegendő kell legyen.
A „Lista
lekérdezése” gombra kattintva jutunk az alábbi listához.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
A lista a
képernyőről lemásolható. Az egér bal gombja lenyomásával és az egér lefelé mozgatásával
a táblázatot kijelölhetjük, majd a vágólapra másoljuk. A vágólapról viszont agár doc,
htm, avagy xls kiterjesztésű fájlokba illeszthetjük őket.
Szokásos
az MS EXCEL táblázat alkalmazása. Itt viszont meg kell álljunk egy szóra.
Mielőtt az MS EXCEL-be másolnánk, meg kell nézni, hogy a táblázatban a tizedes
vessző helyén nincs—e pont. Mert ha van, úgy mint az alábbi lista Lakás m2
oszlopában, úgy előtte MS WORD-ba illesszük a táblázatot, ahol a pontokat
cseréljük ki vesszőre és ezt a javított változatot emeljük át excelbe.
Így
kerülhetjük el azt meglepetést, hogy az MS EXCEL a pontot tartalmazó cellákban
helyet foglaló számokból dátumot csináljon.
Látható,
hogy az utcacsoportban a legalacsonyabb ajánlat egy Rahó utcai 52 m2-es
társasházi öröklakás 9 millióért, ami 173,1 Ft/m2-es négyzetméter árat ad. A
legmagasabb ajánlat a Dayka Gábor utcában egy 55 m2-es társasházi öröklakás 22
milliós kínálati árral, ami 400 eFt/m2 négyzetméter árat ad. Átlagban 306,1
eFt/m2 négyzetméterárat számoltunk.
A
bérletekre pedig 3,73 eFt/m2, hó illetve az 5,86 eFt/m2,hó bérleti díj
mutatkozik 4,43 eFt/2 átlagos
bérleti díj mellett.
Avatott
szemmel még azt is láthatjuk, hogy a 319-6820 telefonszámról 5 alkalommal is
hirdettek. Ha megnézzük a MATÁV tudakozót http://www.matav.hu/tudakozo/index.html
és beírjuk a számot, úgy azt tapasztaljuk hogy a hirdető és a lakás nem egy
címen van. Ez közvetítőt feltételez. Mellesleg a tudakozó kiad egy Bp. XII.
kerületi címet és nevet.
Érdekességként
kiszámítjuk, hogy hány havi átlagos bérleti díjnak fele meg egy átlagos lakás.
Az átlagos lakásunk ebben a listában, a medián, azaz a középső érték, ami
301,85 négyzetméter árral és 16.300.000,-
Ft-al jellemzett, ami 54 m2-hez tartozik. 16.000.000 / (4430 * 54)= 66,88 azaz
67 hónap, ami 5,58 évnek felel meg. Hát bizony ez nem tíz év. Ez azt jelenti,
hogy az eladási árakhoz viszonyítva igen csak magasak a bérleti díj kínálatok.
Nem is hiszem – mivel itt lakom a Rahó utcában – hogy 239 ezer forintért ki
tudnának adni a Dayka Gábor utcában egy 54 m2-es lakást. Megjegyzés: Ez az
utcacsoport a biztonságos számításokhoz nem rendelkezik elegendő ajánlattal.
Látható, hogy mintegy 5 rekordot ugyanaz az ajánlat takart. Ezt a helyzetet
majd az irányítószámra való listázással finomíthatjuk.
|
|
Amint az a bal oldali panelen látszik, első lépésként beírjuk,
avagy kiválasztjuk a települést. (listázási funkcióban láttuk ugye, hogy
miként lehet használni a segédablakot, ahol Magyarország valamennyi település
megtalálható).
Az irányítószám mezőbe beírjuk azt az irányítószámot,
melyeknek ajánlataira kíváncsiak vagyunk. Összesen három irányítószám
beírására van lehetőség.
Gyakorlatilag Budapestre nézve kerületre is kereshetünk ebben
a funkcióban, ez ugyanis három lekérdezést jelent, ugyanis egy-egy kerület
maximum kilenc irsz. körzetre oszlik.
Erre akkor van szükség, ha az ajánlatokra vagyunk kíváncsiak,
tehát nem elemzést végzünk.
Jelen esetben Budapest XI. kerületében az 1117, 1118, 1119
irányítószám alatti térség ajánlataira vagyunk kíváncsiak. Ennek megfelelően
ezeket jelöltük meg.
Az ajánlatok építmény, illetve Földterület kategóriákra vannak
osztva, így azt is meg kell jelölnünk, építményre, avagy földterületre
keresünk. Most az építményt jelöltük be.
A továbbiakban meg kell jelölnünk azt az időintervallumot,
amelynek a kínálati ajánlataira vagyunk kíváncsiak. Itt most a 2002.10.10.
illetve a 2002.12.06. közötti időszakot jelöltük meg. Fontos tudnunk, hogy
csak 90 napon belüli intervallum jelölhető meg! A „Lista lekérdezés” gombra
kattintva indítjuk a lekérdezést.
|
|
A lekérdezés eredménye az alábbi táblázatban látható.
|
|
|
|
Az egér bal gombja lenyomásával kijelöljük
a táblázatból, amit másolni akarunk.
|
|
|
|
Az egér jobb gombjára kattintva megjelenik egy segédablak,
melyben felkínálja magát a másolás funkció. Ezt elfogadjuk az egár bal
gombjára kattintással. Ezzel táblázatunk a Vágólapra kerül.
|
|
|
|
A Vágólapról a táblázatot – előtte természetesen megnyitjuk az
MS EXCEL táblázatkezelőt – a táblázatkezelőbe másoljunk. Ezt követően már azt
teszünk az adatokkal amit a táblázatkezelő funkciói engednek. Úgy rendezzük,
ahogy kedvünk tartja. Ne feledjük. Az excel nem szereti a tizedes vessző helyett
a pontot. Ha tehát dátum mezővé alakítaná
például az 55.0 értéket, úgy előbb a listázásnál bemutatottan tegyük a
táblázatot MS WORD-ba, ott cseréljük ki a „.” karaktert „,”
karakterre, majd ezt a módosított táblázatot másoljuk át a táblázatkezelőbe.
|
|
|
Ezeket
a lekérdezések többnyire az elemzések miatt
végezzük, hogy láthassuk a konkrét kínálati ajánlatokat a vizsgálandó
térségben.
Statisztikákat az értékelések során gyakran használunk az
elemzésekhez.
|
|
|
Statisztikákat készíthetünk egy –egy településen (kerületen)
belül
- építményre avagy
- földterületre
továbbá
-
utcára
-
irányítószámmal jelzett területre.
A Bal oldali panelen mi jelenlegi példánkban Budapest I.
kerületének építményeinek a statisztikájára vagyunk kíváncsiak utca szerinti
felosztásban. Itt készülnek mostanában az Ingatlan és Befektetés c.
lapból ismert, „Melyik utca mennyit ér?” rovat alap táblázatai. A lap
szerkesztősége ugyanis eleget kíván tenni a statisztikai követelményeknek is,
így csak azoknak az utcák négyzetméter(irány)árait közlik le, amelyben az
ajánlatszám eléri a 3 darabot.
A kijelölést legördülő
segédablakok segítik. A kerületet a bal első panelen látható módon
jelölhetjük ki. Az időszakot a baloldalról második panelben látható módon
jelöljük ki.
Azt, hogy „Építmény”, avagy „Földterület” statisztikát kívánunk készíteni, a kis
körre kattintással jelöljük meg.
Azt hogy „Irányítószám szerint” avagy „Utcák szerint” kérjük a
statisztikát, szintén a kijelelő körre
kattintva határozhatjuk meg.
A statisztikák megjelölik, hogy egy-egy utca, avagy
irányítószámmal jellemzett térség esetében hány ajánlat alapján történt a
számítás. Az értékelőnek kell eldöntenie azt, hogy az ajánlatszám számára
megfelel-e.
Megjelölik továbbá az utcai, avagy irsz alatti térség átlagos
négyzetméter(irány)árakat eFt/m2 dimenzióban, illetve a minimum és maximum
értékeket. Ez utóbbiak is igen fontos értékek, ugyanis ezek segítségével
képezhetjük a divergencia indexet, ami a maximum érték illetve a minimum
érték hányadosa. Ennek az indexnek az ismerete igen fontos annak
megítélésénél, hogy elfogadhatja az értékelő, avagy sem az átlagértéket. Ha
ugyanis nagy a divergencia (azaz meghaladja az 50 %-ot) úgy feltétlen meg
kell vizgálni azt, hogy a konkrét lakóingatlan (utcája), amit értékelünk a
négyzetméter(irányár) eloszlás diagramm mely szakaszán helyezkedik el.
|
|
Az alábbi képeke a fenti példa szerinti
statisztikát látjuk az I. kerület utcáira, a mellette levő képen viszont a
III. kerület földterület statisztikáját látjuk.
|
|
|
|
|
A 7.2. fejezetben bemutatottak szerint a
táblázatok a képernyőről másolhatók a Vágólpra, ahonnan pedig MS EXCEL
táblázatkezelőbe, avagy MS WORD szövegszerkesztőbe illeszthetők, hol aztán
további műveletek végezhetők az adatokkal.
|
|
|
|
|
Az
EXPRESSZ irányár tanusítvány eredetileg az EXPRESSZ újsággal való együttműködés
reményében született, ám a magas üzletpolitika okán ez nem jött létre. Annál
inkább hasznos funkció egy-egy eladni (avagy venni ) kívánt lakóingatlan
piaci árának belövésére. A funkció az újság hirdetés előkészítésére szolgál,
ahhoz hogy irányárat jelölhessen meg a hirdető.
A
fenti panelen láthatóan bejelöljük az irányítószámot – jelen esetben az 1118
irsz-t – majd megjelöljük azt az időszakot, melynek tükrében kívánjuk
meghatározni a hirdetési árat. Most az elmúlt egy hónap, azaz 30 nap tükrében
végezzük el ezt. Beírjuk továbbá az ingatlan nettó alapterületét. A „Adatok
lekérdezése” gombra kattintva indítjuk a tanúsítványkészítést.
A
fenti tanúsítvány tartalma, a 7.2 fejezetben bemutatottak szerint a képernyőről
dokumentumba menthető. Íme:
|
EXPRESSZ INGATLAN
IRÁNYÁR TANÚSÍTVÁNY
apróhirdetés céljából
Tanúsítjuk, hogy az 1118 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára
az elmúlt 30 napban a Magyar Ingatlanadatbank Unio adattáraiban található 48
db ajánlat alapján
|
Fajlagos irányár minimum:
|
200 eFt/m2
|
|
Fajlagos irányár maximum:
|
444 eFt/m2
|
|
Fajlagos átlagos irányár:
|
313 eFt/m2
|
amely alapján egy átlagos elhelyezkedésű 71 m2 nagyságú
lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével:
|
Irányár minimum:
|
14.20 MFt
|
|
Irányár maximum:
|
31.51 MFt
|
|
Irányár átlag:
|
22.22 MFt
|
Budapest, 2003.02.02.
Tilk
László Géza s.k.
HUNINFOR
Informatikai és Szolgáltató Kft.
ügyvezető
Terméktámogatás:
www.ingatlan-online.com
|
A
tanúsítvány használata igen egyszerű. Arról szól, hogy amennyiben eladni
kívánunk, úgy a maximumként megjelölt irányárral célszerű indítani a
hirdetéseinket, majd addig kell engedni az árból – az árlejtéses árverés
mintájára - az újabb hirdetéseknél, míg komoly vevők nem jelentkeznek. Ez példánkban
azt jelenti, hogy a fenti példa szerinti ingatlant 31,5 mFt irányárral célszerű
meghirdetni. Tájékoztatásként pedig ott áll az átlag 22,22 mFt, ahol esetlegesen már várható a komoly érdeklődő, illetve
a minimum 14,2 mFt, ami alá menni az
árral, már a piac tükrében vagyonvesztést jelent.
Ez
tehát nem forgalmi értékelés (!), hanem az eladást segítő irányár sáv
meghatározása a piaci ajánlatok alapján és nem „hasból”. Amint az fentebb
látható, 48 darab kínálati ajánlat alapján történt a számítás. Ezeket az
ajánlatokat egyébiránt a Listázás funkcióban meg is lehet tekinteni.
Amint
az látható, ez itt nem a „tekintélyelvre” alapozott szakértelemként előadott
blöff, hanem konkrétan regisztrált ajánlatok alapján számolt értékek együttese.
Ami bemutatható és követhető! Erre van szüksége az eladónak (avagy vevőnek)
illetve az ingatlanirodáknak, az eladók tájékoztatása érdekében.
Amint
az tudott, az ingatlan adásvételi szerződések az ügyvédi (avagy közjegyzői
ellenjegyzést követően) egyfelől a területi földhivatalba kerülnek a
tulajdonjog bejegyzése céljából, valamint az illetékhivatalba az adózás
céljából. A rendszerváltást követően az
ingatlanszakmában többen azzal az ábránddal éltek, hogy majd ezeket az adatokat
a nevezett hivatalok összegyűjtik, illetve betekintésre számukra átadják az
alapdokumentumokat.
A
hazai ingatlanszakma egyik legfőbb – és ostoba - hiedelme ez! Az úgynevezett
kettős mérce tipikus megjelenése. Míg egy oldalról elvárom ugye, hogy az én
egészségügyi, illetve gazdasági adataimban senki ne turkáljon, hogy senki se
élhessen vissza azokkal, a másik oldalról el tudom képzelni azt, hogy mások
ilyen adatait viszont én, mert ugye értékelő vagyok, majd jól megkapom.
Ez
mögött az ábránd mögött ott állnak még további hiányos ismeretek is. Hiszen ha
megnézzük a Ptk. szerinti előírásoknak megfelelő adásvételi szerződést, úgy ott
csak a lényegi adatokat tüntetik fel, úgymint eladó, vevő, cím, tulajdoni
lapszám, esetleg alapterület és szobaszám, ugyanis a tulajdoni lapszám, illetve
albetét-szám önmagában egyértelműen azonosítja az ingatlan-nyilvántartás
szerinti követelményeknek, amelyek jogi követelmények (!) a konkrét ingatlant.
Azt értékeléshez szükséges adatok viszont enyhén szólva is hiányosak.
Ha
tehát le is vadászhatnánk esetleg néhány címet, ugyan milyen ürüggyel mehetnénk
be más lakásába.
Nos ez a gondolatmenet is jól mutatja, hogy az
értékelés, ezen belül az adatszerzés területén micsoda ködök vannak hazánkban.
Az
illetékhivatali adatokhoz viszont négyzetméterár szinten, utcára, illetve
irsz-re vonatkoztatva viszont hozzá lehet férni. Elsődleges forrásként a
KSH-IMMOPRESS Ingatlanadattár 1997-2001 CD kiadványt
jelöljük meg, országos vonatkozásban. Az adatokat a KSH dolgozza fel, az
illetékhivatali adatszolgáltatások alapján.
Ingatlanadattár
1997-2001
A Központi Statisztikai Hivatal 1997-ben építette be
az Országos Statisztikai Adatgyűjtési Programba (OSAP) az Illetékhivatalok
nyilvántartásából származó információkra vonatkozó adatgyűjtés. Az
adatszolgáltatás a városokra terjed ki, és a statisztikai törvény értelmében az
átvett adatok nem tartalmaznak semmilyen azonosításra alkalmas információt
(név, azonosítható cím, helyrajzi szám, stb.).
Adatgyűjtésünk elsődleges célja kezdettől fogva az
információk statisztikai célú feldolgozása volt, amelynek keretében a
lakóingatlanok árváltozását, „lakásár-index” számítását tervezzük. Ennek a követelménynek
az elmúlt években megkapott adatállományok nem tettek eleget, mert a minőségi
adatok kitöltöttsége nem megfelelő .
Bár a 2001-ben rögzített adatállomány minden
eddiginél több, mintegy 235 ezer esetet tartalmazott, a statisztikai célú
felhasználáshoz, az indexszámítás megvalósításához ez az adatállomány sem
megfelelő. A 190 ezer rögzített ügyletből mindössze 113 ezer eset volt olyan,
amely legalább az eladási árat és az alapterületet illetve az ingatlan helyét
tartalmazta. Ezek után az adatállomány további redukálására is szükség volt.
Mint arról már az előző CD bevezetőjében is volt szó figyelembe kellett
vennünk, hogy a Statisztikai Törvény értelmében bármilyen körre (gazdasági
ágazat, település, tevékenységi kör stb.) csak akkor lehet adatokat
nyilvánosságra hozni, ha a megfigyelt egységek száma 3 vagy annál több. Ez azt
jelenti, hogy csak olyan utcákra vonatkozó adatokat közölhettünk e kötetben,
ahol az ügyletek száma megfigyelési egységeként, kiadványunkban
ingatlantípusonként 3 vagy annál több. Az így – több lépcsőben – csökkentett
adatállomány végül 67 ezerre csökkent, ezek adatai találhatók a 2001-es év
adatai között. Az alábbi táblázatban összefoglaltuk a CD-n szereplő
feldolgozott adásvételek számát 1997 és 2001 között.
Az adattár valós tartalmának megismertetéséhez ismét
szólni kell az adatok minőségéről. Az Illetékhivataloktól kapott adatállományon
nem változtattunk, erre nem is volt lehetőségünk, hiszen a matematikai
statisztika eszközeit az adatok minőségének javítására a korábban említett okok
miatt nem volt módunk alkalmazni. Így az egyes ingatlantípusokra vonatkozó
áradatok inkább tájékoztató jellegűek, csak tendenciáiban jellemzik a megkötött
adásvételek valós árviszonyait.
Egyrészt ismert tény, hogy az illetékkiszabás és az
illetékhivatali adatbázis alapjául szolgáló adásvételi szerződések a valós
áraknál alacsonyabb árakat tartalmaznak, az illeték csökkentése érdekében. A
torzítás mértékéről különböző vélemények vannak a szakmában. A feldolgozásban
az eredeti árak szerepelnek, a felhasználók – a helyi tapasztalatokra építve –
tetszésük szerint végezhetnek becsléseket ezekből az adott város valós lakásáraira
vonatkozóan. A másik torzító tényez ő az illetékhivatali nyilvántartások
bizonytalansága. Ahogyan az elemi adatok hiányosak a minőségi jellemző k
tekintetében, úgy valószínűsíthető, hogy a végül feldolgozott adatok is
tartalmaznak ilyen-olyan torzításokat. A hiányosságok bemutatása mellett azt is
hangsúlyozni kell, hogy ilyen részletezettségben ennél hitelesebb információk a
teljes ingatlanpiacra vonatkozóan pillanatnyilag nem állnak rendelkezésre.
Bizonyosak vagyunk abban is, hogy a hiteles ingatlanpiaci információk
kialakításához jelenleg az illetékhivatali információk jelentik a legjobb
alapot, az innen származó információk minőségének javítása útján kell el ő re
lépni e területen.
Amikor a Központi Statisztikai Hivatal illetve
az ingatlanszakma képviseletében a ImmoPress kiadó nevében útjára
bocsátjuk ezt a kötetet tehát tisztában vagyunk valamennyi korlátjával, de
ugyanilyen pontosan tudjuk azt is, hogy a hazai ingatlanpiac kiegyensúlyozott,
tisztességes működésének alapfeltétele az ingatlanpiacra vonatkozó adatok
lehető legszélesebb nyilvánossága. Ismerkedve a statisztikai adatszolgáltatás
rendjére vonatkozó EU harmonizációs feladatokkal, egyértelmű , hogy az
ingatlanpiacra vonatkozó hiteles információk nélkül nem tudjuk a csatlakozás
idevonatkozó feltételeit sem teljesíteni.
Farkas János
főosztályvezető -helyettes
KSH Társadalomstatisztikai főosztály
Az
Ingatlanadattárban 1997 – 2001 –ig terjedő időszak adatai találhatók
országosan, azzal a – kínos - megszorítással hogy azon utcákban lévő
ajánlatokat, ahol nincs legalább három eladás, nem szerepeltetik.
Mi
viszont megoldottuk ezen adatok Budapesti részének az utcára és ami még
fontosabb, az irányítószámmal jellemzett térségére a lekérdezést. Ezzel
megteremtettük a legkorszerűbb és legbiztonságosabb módját a használt lakások
értékelésének, az úgynevezett ingatlan-kontrollinggal , amire a későbbiek során
visszatérünk.
Most
bemutatjuk az utcára, mely az Ingatlan és Befektetés, illetve az irányítószámra
lokalizált statisztikáinkat, melyek régebben az IngatlanPress hasábjain tettük
közzé. Hamarosan újra megjelenik véárhatóan napilapban a lakosság
tájékoztatására szolgáló táblázat.
Ebből
a kiadványból mint forrásból származnak az ingatlan-online adatbanki
szolgáltatásba beépített adatok, amelye irányítószámra lekérdezését is lehetővé
tettük. Az Ingatlan Praktikum CD-n, pedig – igaz egyenlőre csak Budapestet
- MS EXCEL formában is beszerkesztettük.
Ez azért fontos, mert az Ingatlanadattár CD-n PDF formátumban
szerepelnek az adatok, melyek kezelés ezáltal nehézkes az értékelő számára,
mert ő nem csak nézegetni akarja azokat, hanem táblázatba rendezni és számolni
is azzal.
|
|
Az illetékhivatali négyzetméterárakat az „Illetékhivatali
adatok” funkció segítségével böngészhetjük.
A lekérdezés
- irányítószámra, illetve
- utcára történhet.
A baloldali panelen látható kijelölés szerint az
1118 irányítószám alatti térségre kérdezzük le az adatokat, 2001. évre.
A lekérdezés itt Budapestre
- 1997
- 1998
- 1998
- 2000
- 2001
évekre történhet.
|
|
Az alábbiakban látható képernyőkép szerint a megjelölt
térségben és időszakban 297 darab adásvétel alapján az átlagos négyzetméterár
219,3 eFt/m2 volt.
|
|
|
Nyilvánvaló,
hogy ezt finomíthatjuk is, ugyanis utcára is kereshetünk. Ám ne feledjük, a
statisztikai megfontolások alapján csak azt az utcát találjuk, azaz csak abban
az utcában találunk adatot, ahol az eladások száma meghaladta a hármat.
Lássuk
tehát az utcára keresést.
|
|
Amint
azt a baloldali panelen látjuk, a kijelölés megtörtént. A Település
rovatba beírtuk Budapestet, a Kerület rovatban kijelöltük a XI. kerületet, majd a
közterület neve rovatba beírtuk a Rahó utcát. A közterület jellegét, az utca
rovat melletti rovatnál található nyílra kattintva jeleníthetjük meg és
választhatjuk ki.
|
|
Az
„Adatok lekérdezése” gombra kattintva jutunk az utca szerinti lekérdezés
eredményéhez, aminek képernyőképét az alábbi keretbe helyeztünk el.
|
|
|
|
Látható, hogy az 1118 irányítószám alatti térség
négyzetméterár átlaga, ami 219,3 eFt/m2 eltér a Rahó utcai átlagtól, ami 235
eFt/m2. A divergencia index itt: 235 / 219,3 = 1,07159, ami 7,2 %-ot jelent.
Az értékelő ilyen esetben mérlegelhet, hogy a Rahó utcára
nézve az utcai, avagy az IRSZ térség adataival számol, uyganis az eltérés nem
haladja meg a 10 %-ot és igen közel van az általánosnak tekintett 5 %-os
hibahatárhoz.
|
A forgalmi érték tanúsítvány készítés funkciója csak az
ingatlanár-kontrolling előfizetés része. Akik nem ezzel az előfizetéssel
rendelkeznek, azok csak napijeggyel ( egy napra biztosított
azonosító és jelszó) férhetnek hozzá.
Célja az, hogy az értékelők által tömegesen készített
forgalmi értékelések gyorsan és hatékonyan ellenőrizhetők legyenek. Alkalmazásához nem kell értékelői
szakvégzettség. A tanúsítványban a lokalizálás irányítószámmal jelzett körzetre
történik és a háztömbön belüli elhelyezkedésnek a hatását érvényesíti. Ez egy
gyors és hatékony, a szakmai követelményeknek messze megfelelő kontrollt
biztosít. Az értékelők maguk is alkalmazhatják az alap értékeléshez, majd a
konkrét helyszíni szemle tapasztalatait az értékelői
korrekciókkal érvényesíthetik, úgymint utcacsoportra, utcára történő
lokalizálás, illetve az újszerűség értékmódosító hatása, ahogy azt a 4.
fejezetben kifejtettük.
|
|
Az
irányárjelző alapvetően a budapesti árváltozások nyomon követésére,
elemzésére került kialakításra, így a gazdasági elemzéseket támogatja.
Egy-egy bázisnapra vonatkoztatva tekinthetjük át egy-egy iányítószám alatti
térség árváltozásait.
Itt
bázisnapként elfogadtuk a program által felkínált dátumot, illetve az 1118
irányítószám alatti térséget jelöltük meg.
Az
„Irányár meghatározása” gombra kattintva indítottuk a funkciót.
|
|
Amint azt az alábbiakban látni, ezt a dokumentumot, azaz
tanúsítványt kaptuk.
|
|
irányárjelző
TANUSÍTVÁNY
A 1118 irányítószám alatti
lakóingatlanok irányárainak változásaira
A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív
adattárait használtuk fel, a 2003. év február hónap 2.
napi állapotnak megfelelően.
Budapest 1118 irányítószám alatti térségben az irányárakra vonatkozóan
az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos lakóingatlan-irányár értékek adódtak
az elmúlt évek aktuális negyedéveire nézve:
|
Időszak
|
ajánlat
|
átlag
|
minimum
|
maximum
|
|
1996. év I. n.év
|
148
|
88.2
|
32.1
|
169.8
|
|
1997. év I. n.év
|
102
|
110.0
|
45.0
|
181.3
|
|
1998. év I. n.év
|
120
|
128.3
|
67.9
|
198.4
|
|
1999. év I. n.év
|
37
|
122.0
|
42.4
|
185.4
|
|
2000. év I. n.év
|
18
|
167.2
|
104.3
|
198.1
|
|
2001. év I. n.év
|
121
|
300.5
|
168.9
|
822.2
|
|
2002. év I. n.év
|
55
|
270.4
|
150.0
|
394.1
|
|
2003. év I. n.év
|
66
|
314.5
|
106.9
|
530.8
|
az elmúlt 360 napra nézve:
|
Időszak
|
ajánlat
|
átlag
|
minimum
|
maximum
|
|
360 nap
|
775
|
305.1
|
23.8
|
576.9
|
|
180 nap
|
472
|
313.7
|
106.9
|
576.9
|
|
90 nap
|
253
|
314.8
|
106.9
|
576.9
|
|
30 nap
|
62
|
315.4
|
106.9
|
530.8
|
Budapest, 2003.02.02 11:12
Tilk László Géza
ügyvezető
HUNINFOR Kft.
Budapest,
Rahó u. 18.
TEL: (36 1) 319-5312
www.ingatlan-online.com
|
|
A tanúsítvány táblázatait MS EXCEL.be
– avagy más ezzel kompatibilis táblázatkezelőbe helyezve igen szemléletes
diagrammokat nyerhetünk, egy-egy irányítószám alatti térség irányárainak a
bemutatására.
A technikája a dolognak az, hogy
először a táblázatokat MS WORD-ba, azaz a szövegszerkesztőbe másoljuk, ahol
kicseréljük a pontokat vesszőre a számértékeknél. Vigyázzunk, az időszak
rovat pontjait ne vesszőzzük meg J
Majd ezt követően másoljuk át a
táblázatkezelőbe a táblázatot és készítsük el a diagrammokat.
|
|
|
|
Az alábbiakban bemutatjuk, mire képes az MS EXCEL, ha nem
írtuk át a pontookat vesszőre. A 88.2 értékből febr.28-at csinál nekünk.
|
|
Időszak
|
ajánlat
|
átlag
|
minimum
|
maximum
|
|
1996. év I. n.év
|
148
|
febr.88
|
jan.32
|
169.8
|
|
1997. év I. n.év
|
102
|
110.0
|
45.0
|
181.3
|
|
1998. év I. n.év
|
120
|
128.3
|
szept.67
|
198.4
|
|
1999. év I. n.év
|
37
|
122.0
|
ápr.42
|
185.4
|
|
2000. év I. n.év
|
18
|
167.2
|
104.3
|
198.1
|
|
2001. év I. n.év
|
121
|
300.5
|
168.9
|
822.2
|
|
2002. év I. n.év
|
55
|
270.4
|
150.0
|
394.1
|
|
2003. év I. n.év
|
66
|
314.5
|
106.9
|
530.8
|
|
|
Lássuk akkor a
helyesen konvertált táblázatot és a diagrammot.
|
|
|
|
Időszak
|
ajánlat
|
átlag
|
minimum
|
maximum
|
|
1996, év I, n,év
|
148
|
88,2
|
32,1
|
169,8
|
|
1997, év I, n,év
|
102
|
110
|
45
|
181,3
|
|
1998, év I, n,év
|
120
|
128,3
|
67,9
|
198,4
|
|
1999, év I, n,év
|
37
|
122
|
42,4
|
185,4
|
|
2000, év I, n,év
|
18
|
167,2
|
104,3
|
198,1
|
|
2001, év I, n,év
|
121
|
300,5
|
168,9
|
822,2
|
|
2002, év I, n,év
|
55
|
270,4
|
150
|
394,1
|
|
2003, év I, n,év
|
66
|
314,5
|
106,9
|
530,8
|
|
|
|
A
fenti táblázat és diagramm Budapesten az 1118 irányítószám alatti körzet
négyzetméter)irány)árainak a változását mutatja. Mivel az irányárak és a
vételárak között szoros összefüggés ál fenn, az árváltozások érzékeltetésére ez egy kiváló
eszköz. Budapesten mintegy 160 irányítószámmal jellemzett térséget érzékelünk
az ingatlanpiacon. Mindegyik térségben
a változás más-és más. Aki tehát adja a szekértő, hogy ő pontosan tudja mi az
árhelyzet, az bizony blöfföl, mert ember nincs, aki mindezt fejben tarthatná.
|
