6.1.2. Lekérdezés
irányítószámra
6.3. EXPRESSZ irányár
tanúsítvány
6.4. Illetékhivatali adatok
lekérdezése
6.5. Forgalmi érték tanúsítvány
6.6. Irányár jelző, más néven
irányárszint
Az
Az
ingatlan-online funkcióit az alábbiakban mutatjuk be.
|
Az ingatlan-online adatbanki
szolgáltatás a http://www.ingatlan-online.com/online/ címen érhető el. A bejelentkezést
követően a megjelenő ablakba beírjuk azonosítónkat és a jelszavunkat. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Az
ingatlan-online adatbanki szolgáltatás a http://www.ingatlan-online.com/online/ címen érhető
el. A bejelentkezést követően a megjelenő ablakba beírjuk azonosítónkat és a
jelszavunkat. A
belépéssel az alábbi panel jelenik meg. A
panelen láthatók az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás egyes funkciói,
úgymint: - listázás - statisztika
készítés - irányár
meghatározás - illetékhivatali
adatok lekérdezése - forgalmi érték
tanúsítvány készítése - irányár jelző
készítése |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Most a listázási funkcióval foglalkozunk. A listázási
funkció célja az, hogy -
utcára
( maximum háromra) -
irányítószámra
( maximum háromra) listákat
készíthessünk, -
építményre
(házas-ingatlan, lakás) -
telekre melyekből
a konkrét ajánlatok lényegi adatait megismerhetjük. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
A lista
lekérdező panelje elsőként a Település megjelölését kéri. Ehhez segítségül
van számunkra az alatta levő legördülő sáv, melyben ott találjuk Magyarország
településjegyzékét. Itt
választhatjuk ki azt a települést, amelynek ingatlanpiaca kínálati
ajánlataira vagyunk kíváncsiak. Jelenleg az ingatlan-online adatbázisai együttes
rekordszáma 518995 rekord 1996.01.01-től számítottan. Ez tekinthető ma
Magyarország legnagyobb ingatlan kínálati adatbázisának. Ezzel együtt vidéki
adatbázisaink az 1996 év kivételévek csak 2002. év augusztusától vannak. Az
elmúlt félév adatbázisait az alábbi táblázatba foglaltuk. Az ingatlan-online
adatbanki szolgáltatás csak a lakóingatlanok illetve telkek adatbázisaira
biztosít rálátást. A további ingatlanféleségekre adat az előfizetőknek negyedévente
térítésmentesen megküldött
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Az
ingatlanértékeléshez szükséges alaphalmazt értelmezhetjük: -
utcára -
utcacsoportra -
irányítószámmal
jelzett körzetre Mind a
kínálati ajánlatok, mind pedig az illetékhivatali adatok vizsgálható, más
szóval lokalizálhatók utcára, avagy utcacsoportra. Az utca,
illetve az utcacsoport kiválasztásához egy legördülő menü segít, ugyanúgy,
ahogy a települések kiválasztásánál. A
baloldali panelen láthatjuk, ahogy három egymással párhuzamosan futó utcát
jelöltünk ki. Az utcanév beírása a kiválasztott mezőbe a „+” gomb
megnyomásával történik. Összefoglalva:
Az eddigiekben Budapesten, a XI. kerületben megjelölt három utca, úgymint a
Rahó, a Pannonhalmi és a Dayka Gábor kínálati ajánlatait kívánjuk
megtekinteni. Igen ám,
viszont azt is meg kell jelölnünk, hogy vizsgálódásunkat - milyen
ingatlanféleségre (itt úgymint építmény, avagy földterület között
választhatunk), illetve - milyen
időszakban, azaz mely évben és hónapokra nézve kívánjuk lefolytatni. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Amint a
baloldali panelen látható, az ingatlanok közül az Építmény-re vagyunk
kíváncsiak, méghozzá a 2002.11.01
illetve a 203.01.28 közötti időszakra nézve. Itt kell
megjegyezzük, hogy az adatbázisainkat védjük, az úgynevezett „leszívás”
ellen. Ez azt jelenti, hogy a lekérdezés egyfelől -
időintervallumra,
másfelől -
rekordszámra
korlátozott. Egyszerre
90 napnál nagyobb intervallumra, avagy 200 darab rekordnál nagyobb állományra
lekérdezést nem engedi a program. A szélesebb
idősáv, avagy nagyobb rekordszám az igény, akkor bizony „pásztázni” kell,
azaz idősávonként kell haladni. Ám mi
úgy gondoljuk, hogy egy-egy térségben (utca, utcacsoport, irsz körzet, avagy
irsz körzetcsoport) mintegy 200 rekord, 90 napra elegendő kell legyen. A „Lista
lekérdezése” gombra kattintva jutunk az alábbi listához. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A lista a
képernyőről lemásolható. Az egér bal gombja lenyomásával és az egér lefelé mozgatásával
a táblázatot k
Szokásos
az MS EXCEL táblázat alkalmazása. Itt viszont meg kell álljunk egy szóra.
Mielőtt az MS EXCEL-be másolnánk, meg kell nézni, hogy a táblázatban a tizedes
vessző helyén nincs—e pont. Mert ha van, úgy mint az alábbi lista Lakás m2
oszlopában, úgy előtte MS WORD-ba illesszük a táblázatot, ahol a pontokat
cseréljük ki vesszőre és ezt a javított változatot emeljük át excelbe.
Így
kerülhetjük el azt meglepetést, hogy az MS EXCEL a pontot tartalmazó cellákban
helyet foglaló számokból dátumot csináljon.
|
Lista a kiválasztott
ingatlanokról
|
|
Dátum |
Ir. |
Település |
ker. |
Közterület |
Közt. |
em. |
Főfunkció |
Telek |
Lakás |
Szoba |
Félszoba |
Irányár |
Bérleti díj |
Érdeklődni |
|
szám |
jellege |
m2 |
m2 |
(eFt) |
(eFt) |
|||||||||
|
2002.11.25 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Rahó |
utca |
II. |
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
52 |
2 |
0 |
9000 |
0 |
20
3271476 |
|
2002.11.27 |
1112 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
55 |
0 |
0 |
22000 |
0 |
20
9156919 |
|
2002.12.13 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
3 |
Lakás általános |
0 |
54 |
2 |
0 |
16300 |
0 |
3196820 |
|
2002.12.16 |
1112 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
3 |
Lakás általános |
0 |
54 |
2 |
0 |
16300 |
0 |
3196820 |
|
2002.12.31 |
1112 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
8100 |
145 |
|
|
53000 |
0 |
BUDA-HOLD Vállalkozás Szervezé |
|
2002.12.31 |
1112 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
8100 |
145 |
|
|
51000 |
0 |
LLOYD CONSULTING Kft. |
|
2002.12.31 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
75 |
|
|
0 |
300 |
Wágner és Társa Kft. |
|
2002.12.31 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
134 |
|
|
0 |
500 |
Wágner és Társa Kft. |
|
2002.12.31 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
70 |
|
|
0 |
410 |
G-INVESZT Bt. |
|
2002.12.31 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
74 |
|
|
0 |
300 |
Wágner és Társa Kft. |
|
2002.12.31 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Sorházi lakás |
0 |
500 |
|
|
0 |
2250 |
Fehérház B. Vagyonkezelő és In |
|
2003.01.11 |
1112 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
3 |
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
54 |
2 |
0 |
15600 |
0 |
3196820 |
|
2003.01.14 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
3 |
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
54 |
2 |
0 |
15600 |
0 |
3196820 |
|
2003.01.18 |
1118 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
|
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
143 |
4 |
0 |
43000 |
0 |
3190642 |
|
2003.01.21 |
1112 |
Budapest |
XI. |
Dayka Gábor |
utca |
3 |
Lakás/Társasházi öröklakás |
0 |
54 |
2 |
0 |
15600 |
0 |
3196820 |
A fenti MS EXCEL
táblázatban még együtt van az eladási ajánlat és a bérleti ajánlat. Ezeket már
az MS EXCEL táblázatkezelővel választhatjuk szét, majd kiszámíthatjuk például az utcacsoportra az
eladási, illetve a bérbeadási minimum,
átlag, maximum értékeket. Ezt az alábbi excel táblázatban el is végeztük.
|
Eladási kínálatok |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Látható,
hogy az utcacsoportban a legalacsonyabb ajánlat egy Rahó utcai 52 m2-es
társasházi öröklakás 9 millióért, ami 173,1 Ft/m2-es négyzetméter árat ad. A
legmagasabb ajánlat a Dayka Gábor utcában egy 55 m2-es társasházi öröklakás 22
milliós kínálati árral, ami 400 eFt/m2 négyzetméter árat ad. Átlagban 306,1
eFt/m2 négyzetméterárat számoltunk.
A
bérletekre pedig 3,73 eFt/m2, hó illetve az 5,86 eFt/m2,hó bérleti díj
mutatkozik 4,43 eFt/2 átlagos
bérleti díj mellett.
Avatott
szemmel még azt is láthatjuk, hogy a 319-6820 telefonszámról 5 alkalommal is
hirdettek. Ha megnézzük a MATÁV tudakozót http://www.matav.hu/tudakozo/index.html
és beírjuk a számot, úgy azt tapasztaljuk hogy a hirdető és a lakás nem egy
címen van. Ez közvetítőt feltételez. Mellesleg a tudakozó kiad egy Bp. XII.
kerületi címet és nevet.
Érdekességként
kiszámítjuk, hogy hány havi átlagos bérleti díjnak fele meg egy átlagos lakás.
Az átlagos lakásunk ebben a listában, a medián, azaz a középső érték, ami
301,85 négyzetméter árral és 16.300.000,-
Ft-al jellemzett, ami 54 m2-hez tartozik. 16.000.000 / (4430 * 54)= 66,88 azaz
67 hónap, ami 5,58 évnek felel meg. Hát bizony ez nem tíz év. Ez azt jelenti,
hogy az eladási árakhoz viszonyítva igen csak magasak a bérleti díj kínálatok.
Nem is hiszem – mivel itt lakom a Rahó utcában – hogy 239 ezer forintért ki
tudnának adni a Dayka Gábor utcában egy 54 m2-es lakást. Megjegyzés: Ez az
utcacsoport a biztonságos számításokhoz nem rendelkezik elegendő ajánlattal.
Látható, hogy mintegy 5 rekordot ugyanaz az ajánlat takart. Ezt a helyzetet
majd az irányítószámra való listázással finomíthatjuk.
|
|
Amint az a bal oldali panelen látszik, első lépésként beírjuk,
avagy kiválasztjuk a települést. (listázási funkcióban láttuk ugye, hogy
miként lehet használni a segédablakot, ahol Magyarország valamennyi település
megtalálható). Az irányítószám mezőbe beírjuk azt az irányítószámot,
melyeknek ajánlataira kíváncsiak vagyunk. Összesen három irányítószám
beírására van lehetőség. Gyakorlatilag Budapestre nézve kerületre is kereshetünk ebben
a funkcióban, ez ugyanis három lekérdezést jelent, ugyanis egy-egy kerület
maximum kilenc irsz. körzetre oszlik. Erre akkor van szükség, ha az ajánlatokra vagyunk kíváncsiak,
tehát nem elemzést végzünk. Jelen esetben Budapest XI. kerületében az 1117, 1118, 1119
irányítószám alatti térség ajánlataira vagyunk kíváncsiak. Ennek megfelelően
ezeket jelöltük meg. Az ajánlatok építmény, illetve Földterület kategóriákra vannak
osztva, így azt is meg kell jelölnünk, építményre, avagy földterületre
keresünk. Most az építményt jelöltük be. A továbbiakban meg kell jelölnünk azt az időintervallumot,
amelynek a kínálati ajánlataira vagyunk kíváncsiak. Itt most a 2002.10.10.
illetve a 2002.12.06. közötti időszakot jelöltük meg. Fontos tudnunk, hogy
csak 90 napon belüli intervallum jelölhető meg! A „Lista lekérdezés” gombra
kattintva indítjuk a lekérdezést. |
|
A lekérdezés eredménye az alábbi táblázatban látható. |
|
|
|
|
|
Az egér bal gombja lenyomásával k |
|
|
|
|
|
Az egér jobb gombjára kattintva megjelenik egy segédablak, melyben felkínálja magát a másolás funkció. Ezt elfogadjuk az egár bal gombjára kattintással. Ezzel táblázatunk a Vágólapra kerül. |
|
|
|
|
|
A Vágólapról a táblázatot – előtte természetesen megnyitjuk az
MS EXCEL táblázatkezelőt – a táblázatkezelőbe másoljunk. Ezt követően már azt
teszünk az adatokkal amit a táblázatkezelő funkciói engednek. Úgy rendezzük,
ahogy kedvünk tartja. Ne feledjük. Az excel nem szereti a tizedes vessző helyett
a pontot. Ha tehát dátum mezővé alakítaná
például az 55.0 értéket, úgy előbb a listázásnál bemutatottan tegyük a
táblázatot MS WORD-ba, ott cseréljük ki a „.” karaktert „,”
karakterre, majd ezt a módosított táblázatot másoljuk át a táblázatkezelőbe. |
|
|
|
|
Ezeket
a lekérdezések többnyire az elemzések miatt
végezzük, hogy láthassuk a konkrét kínálati ajánlatokat a vizsgálandó
térségben.
Statisztikákat az értékelések során gyakran használunk az elemzésekhez.
|
|
Statisztikákat készíthetünk egy –egy településen (kerületen)
belül - építményre avagy - földterületre továbbá -
utcára -
irányítószámmal jelzett területre. A Bal oldali panelen mi jelenlegi példánkban Budapest I.
kerületének építményeinek a statisztikájára vagyunk kíváncsiak utca szerinti
felosztásban. Itt készülnek mostanában az A k Azt, hogy „Építmény”, avagy „Földterület” statisztikát kívánunk készíteni, a kis
körre kattintással jelöljük meg. Azt hogy „Irányítószám szerint” avagy „Utcák szerint” kérjük a
statisztikát, szintén a k A statisztikák megjelölik, hogy egy-egy utca, avagy
irányítószámmal jellemzett térség esetében hány ajánlat alapján történt a
számítás. Az értékelőnek kell eldöntenie azt, hogy az ajánlatszám számára
megfelel-e. Megjelölik továbbá az utcai, avagy irsz alatti térség átlagos négyzetméter(irány)árakat eFt/m2 dimenzióban, illetve a minimum és maximum értékeket. Ez utóbbiak is igen fontos értékek, ugyanis ezek segítségével képezhetjük a divergencia indexet, ami a maximum érték illetve a minimum érték hányadosa. Ennek az indexnek az ismerete igen fontos annak megítélésénél, hogy elfogadhatja az értékelő, avagy sem az átlagértéket. Ha ugyanis nagy a divergencia (azaz meghaladja az 50 %-ot) úgy feltétlen meg kell vizgálni azt, hogy a konkrét lakóingatlan (utcája), amit értékelünk a négyzetméter(irányár) eloszlás diagramm mely szakaszán helyezkedik el. |
||
Az
EXPRESSZ irányár tanusítvány eredetileg az EXPRESSZ újsággal való együttműködés
reményében született, ám a magas üzletpolitika okán ez nem jött létre. Annál
inkább hasznos funkció egy-egy eladni (avagy venni ) kívánt lakóingatlan
piaci árának belövésére. A funkció az újság hirdetés előkészítésére szolgál,
ahhoz hogy irányárat jelölhessen meg a hirdető.

A
fenti panelen láthatóan bejelöljük az irányítószámot – jelen esetben az 1118
irsz-t – majd megjelöljük azt az időszakot, melynek tükrében kívánjuk
meghatározni a hirdetési árat. Most az elmúlt egy hónap, azaz 30 nap tükrében
végezzük el ezt. Beírjuk továbbá az ingatlan nettó alapterületét. A „Adatok
lekérdezése” gombra kattintva indítjuk a tanúsítványkészítést.

A
fenti tanúsítvány tartalma, a 7.2 fejezetben bemutatottak szerint a képernyőről
dokumentumba menthető. Íme:
|
EXPRESSZ INGATLAN
IRÁNYÁR TANÚSÍTVÁNY apróhirdetés céljából
|
A
tanúsítvány használata igen egyszerű. Arról szól, hogy amennyiben eladni
kívánunk, úgy a maximumként megjelölt irányárral célszerű indítani a
hirdetéseinket, majd addig kell engedni az árból – az árlejtéses árverés
mintájára - az újabb hirdetéseknél, míg komoly vevők nem jelentkeznek. Ez példánkban
azt jelenti, hogy a fenti példa szerinti ingatlant 31,5 mFt irányárral célszerű
meghirdetni. Tájékoztatásként pedig ott áll az átlag 22,22 mFt, ahol esetlegesen már várható a komoly érdeklődő, illetve
a minimum 14,2 mFt, ami alá menni az
árral, már a piac tükrében vagyonvesztést jelent.
Ez
tehát nem forgalmi értékelés (!), hanem az eladást segítő irányár sáv
meghatározása a piaci ajánlatok alapján és nem „hasból”. Amint az fentebb
látható, 48 darab kínálati ajánlat alapján történt a számítás. Ezeket az
ajánlatokat egyébiránt a Listázás funkcióban meg is lehet tekinteni.
Amint
az látható, ez itt nem a „tekintélyelvre” alapozott szakértelemként előadott
blöff, hanem konkrétan regisztrált ajánlatok alapján számolt értékek együttese.
Ami bemutatható és követhető! Erre van szüksége az eladónak (avagy vevőnek)
illetve az ingatlanirodáknak, az eladók tájékoztatása érdekében.
Amint
az tudott, az ingatlan adásvételi szerződések az ügyvédi (avagy közjegyzői
ellenjegyzést követően) egyfelől a területi földhivatalba kerülnek a
tulajdonjog bejegyzése céljából, valamint az illetékhivatalba az adózás
céljából. A rendszerváltást követően az
ingatlanszakmában többen azzal az ábránddal éltek, hogy majd ezeket az adatokat
a nevezett hivatalok összegyűjtik, illetve betekintésre számukra átadják az
alapdokumentumokat.
A
hazai ingatlanszakma egyik legfőbb – és ostoba - hiedelme ez! Az úgynevezett
kettős mérce tipikus megjelenése. Míg egy oldalról elvárom ugye, hogy az én
egészségügyi, illetve gazdasági adataimban senki ne turkáljon, hogy senki se
élhessen vissza azokkal, a másik oldalról el tudom képzelni azt, hogy mások
ilyen adatait viszont én, mert ugye értékelő vagyok, majd jól megkapom.
Ez
mögött az ábránd mögött ott állnak még további hiányos ismeretek is. Hiszen ha
megnézzük a Ptk. szerinti előírásoknak megfelelő adásvételi szerződést, úgy ott
csak a lényegi adatokat tüntetik fel, úgymint eladó, vevő, cím, tulajdoni
lapszám, esetleg alapterület és szobaszám, ugyanis a tulajdoni lapszám, illetve
albetét-szám önmagában egyértelműen azonosítja az ingatlan-nyilvántartás
szerinti követelményeknek, amelyek jogi követelmények (!) a konkrét ingatlant.
Azt értékeléshez szükséges adatok viszont enyhén szólva is hiányosak.
Ha
tehát le is vadászhatnánk esetleg néhány címet, ugyan milyen ürüggyel mehetnénk
be más lakásába.
Az
illetékhivatali adatokhoz viszont négyzetméterár szinten, utcára, illetve
irsz-re vonatkoztatva viszont hozzá lehet férni. Elsődleges forrásként a
KSH-IMMOPRESS
KSH Társadalomstatisztikai főosztály
Ebből
a kiadványból mint forrásból származnak az ingatlan-online adatbanki
szolgáltatásba beépített adatok, amelye irányítószámra lekérdezését is lehetővé
tettük. Az
|
|
Az illetékhivatali négyzetméterárakat az „Illetékhivatali
adatok” funkció segítségével böngészhetjük. A lekérdezés - irányítószámra, illetve - utcára történhet. A baloldali panelen látható k A lekérdezés itt Budapestre - 1997 - 1998 - 1998 - 2000 - 2001 évekre történhet. |
|
Az alábbiakban látható képernyőkép szerint a megjelölt
térségben és időszakban 297 darab adásvétel alapján az átlagos négyzetméterár
219,3 eFt/m2 volt. |
|
|
|
|
Nyilvánvaló,
hogy ezt finomíthatjuk is, ugyanis utcára is kereshetünk. Ám ne feledjük, a
statisztikai megfontolások alapján csak azt az utcát találjuk, azaz csak abban
az utcában találunk adatot, ahol az eladások száma meghaladta a hármat.
Lássuk
tehát az utcára keresést.
|
|
Amint
azt a baloldali panelen látjuk, a k
|
|
Az
„Adatok lekérdezése” gombra kattintva jutunk az utca szerinti lekérdezés
eredményéhez, aminek képernyőképét az alábbi keretbe helyeztünk el. |
|
|
|
|
|
Látható, hogy az 1118 irányítószám alatti térség
négyzetméterár átlaga, ami 219,3 eFt/m2 eltér a Rahó utcai átlagtól, ami 235
eFt/m2. A divergencia index itt: 235 / 219,3 = 1,07159, ami 7,2 %-ot jelent. Az értékelő ilyen esetben mérlegelhet, hogy a Rahó utcára
nézve az utcai, avagy az IRSZ térség adataival számol, uyganis az eltérés nem
haladja meg a 10 %-ot és igen közel van az általánosnak tekintett 5 %-os
hibahatárhoz. |
|
A forgalmi érték tanúsítvány készítés funkciója csak az
ingatlanár-kontrolling előfizetés része. Akik nem ezzel az előfizetéssel
rendelkeznek, azok csak nap
Célja az, hogy az értékelők által tömegesen készített forgalmi értékelések gyorsan és hatékonyan ellenőrizhetők legyenek. Alkalmazásához nem kell értékelői szakvégzettség. A tanúsítványban a lokalizálás irányítószámmal jelzett körzetre történik és a háztömbön belüli elhelyezkedésnek a hatását érvényesíti. Ez egy gyors és hatékony, a szakmai követelményeknek messze megfelelő kontrollt biztosít. Az értékelők maguk is alkalmazhatják az alap értékeléshez, majd a konkrét helyszíni szemle tapasztalatait az értékelői korrekciókkal érvényesíthetik, úgymint utcacsoportra, utcára történő lokalizálás, illetve az újszerűség értékmódosító hatása, ahogy azt a 4. fejezetben kifejtettük.