7. Lakóingatlan-értéktérkép
7.1. Statikus,
lakóingatlan-értéktérképek
7.2. Dinamikus
lakóingatlan-értéktérkép, ingatlan-map
7.2.5. Utcacsoport lokalizálás
7.2.6.
Négyzetméter(irány)ár-változás diagramm készítése irányítószámmal jellemzett
térségre
7.2.7. Utca szerinti
négyzetméter(irány)árak elemzése
7.2.8. Konkrét ajánlatok
adatainak megtekintése utcán belül
A
számítástechnika lehetővé tette a térinformatika kifejlődését. A
térinformatikának különféle alkalmazásai alakultak ki. Aki mélyebben kíváncsi
erre a dinamikusan fejlődő szakterületre az látogasson el partnerünk a GeoX Kft. weboldalára. ( Lásd: http://www.geox.hu/
)
A
lakóingatlan értéktérkép lehet statikus illetve
dinamikus. Statikus értéktérképen az értjük, amikor is egy időállapotban a
térképhez rendelt adatok csak egy vonkrét időszakra vonatkoznak.
Dinamikus értéktérképen, avagy ingatlan-map
térinformatikai szolgáltatáson azt az eszközt értjük, amellyel az éppen
aktuális értéktérkép jeleníthető meg, illetve színezhető át.
7.1. Statikus, lakóingatlan-értéktérképek
Ismereteink
szerint Magyarországon és Budapesten először
lakóingatlan értéktérképet a TERINFO Kft. készített,
1995 évben. Bár akkor még ezt „árpotenciál demonstrátor”-nak neveztük. Lényegében a két fogalom ugyanazt fedi.
A
fenti kép és az írás a CashFlow 1996. évi 6.számában jelent meg, 1996 nyarán, holott az első
értéktérkép-demonstrátor már 1995 őszén elkészült, a TERINFO Kft. égisze alatt.
Egyébiránt a lakóingatlan értéktérképeknek három generációjáról adhatunk
számot. Ez már a második elsőgenerációs lakóingatlan értéktérkép. Amint a képen
látható modellezéssel készült és a Kartográfiai Vállalat Budapest térképe
raszterében. Azaz, ami a térképen egy cella volt, arra vonatkoztattuk a
fajlagos lakásirányárat. Az egyes ekvipotenciális
felületeket azonos színnel jelöltük, majd ezeket rétegekben hordtuk fel a
térkép alapra arányosan. Az egészet egy keretbe helyeztük, plexi lappal zártuk,
majd a plexi lapra arányosan rárajzoltuk Budapest kerületeinek kontúrját. Ezt
az eszközt, miután kézzel fogható volt, árpotenciál demonstrátornak neveztük
még. (Tisóczki
Kornél programozó és Brinkács Stefán
modellező segítségével készült 1995 évi adatok alapján
1996 tavaszán az első ).
A
második generációs lakóingatlan értéktérképek a CompuTerra
Kft. segítségével készítettük. Ez már térinformatikai
alkalmazás. Itt az egyes egységek, az ekvipotenciális
felületek a városrészek voltak. A térképet Tihanyi Ervin és Nagy Gábor
készítette a HUNINFOR Kft. adatai alapján.
Ezt
már dinamikussá tettük (Lásd: http://www.computerra.hu/avext/ctimap/tmap9699/bplak.html) azaz rákattintva az
egyes ekvipotenciális felületekre (itt városrészek
képezték azt) megkaptukk az arra vonatkoztatott négyzetméter(irány)ár értékeket.
A
harmadik értéktérkép generáció a www.index.hu portálról
jól ismert BudapestMap Kft.-vel
együttműködésben készült, már plotterrel nyomtatott valódi, falra akasztható
térkép formájába 2001. év. IV. negyedévére vonatkoztatva. Ez már
irányítószámmal jellemzett térségre készült. A partner direkt ebből a célból
elkészítette Budapest irányítószám térképét. A térképet a HUNINFOR Kft. adatai alapján Nagy Gábor készítette.
A
negyedik generáció lett végül is dinamikus, azaz erre szerveződött adatbanki
szolgáltatás.
7.2. Dinamikus lakóingatlan-értéktérkép, ingatlan-map
2001. év
második felére került kifejlesztésre az úgynevezett ingatlan-map
adatbanki szolgáltatás, a HUNINFOR Kft. illetve a GeoX Kft. együttműködésében.
Az
adatbanki szolgáltatás jelenleg a fővárosi ingatlanpiac térbeli változását
hivatott prezentálni. Előfizetés keretén belül lehet használatba venni.
Alapvetően a banki ingatlanár-kontrolling része, ugyanis az utcára lokalizálás
látványos eszköze. Ezzel együtt
bejegyzett igazságügyi szakértők, forgalmi értékelők úgynevezett napijegyet
(egy napra érvényes hozzáférés) válthatnak rá.
7.2.1. Bejelentkezés
Ingatlanügynökségek,
irodák, vagyonkezelők, intézmények számára kialakított, naponta frissített
térképi adatbázis.
Előfizetési díj: 50.000,- Ft
+ ÁFA / hó
Egyszeri
csatlakozási díj:
3 havi
előfizetési díjnak megfelelő összeg
Belépés regisztrált
előfizetőknek: http://195.70.36.22/ingatlan/
címen.
|
|
A
bejelentkezés a fenti címre kattintással megjelenő ablakban szereplő
felhasználó neve, Jelszó magadásával történik. Felhasználói
névhez, illetve jelszóhoz az előfizetők szerződés keretén belül jutnak. Napi
jegyet, azaz erre szóló azonosítót, az ingatlan-online
adatbanki szolgáltatás előfizetői kaphatnak. |
7.2.2.
Főmenü
A
sikeres bejelentkezést követően jutunk el a főmenühöz. Elsőként a súgóra hívjuk
fel a figyelmet.
7.2.3. Súgó
Főoldal
A főoldal közepén jelenik meg a térkép alapértelmezésben mindenféle tematika
nélkül.
Navigáció
A bal keret felső részén találhatók a navigációs
gombok:
- Teljes
nézet : a gombra kattintva a térkép teljes
nézetben jelenik meg.
- Nagyítás
: kiválasztása után a térkép tetszőleges pontjára kattintva ezen pontot középre hozva az kinagyítva jelenik meg. A
teljes nézettől számítva 10 kattintásnyi nagyítás engedélyez a program.
- Kicsinyítés
: kiválasztása után a térkép valamely pontjára kattintva az ezen pontot középre hozva kicsinyítve jelenik meg. A
teljes nézetnél már nem lehet tovább kicsinyíteni.
- Kijelölt
pont középrehozása: kiválasztása után a térkép
valamely pontjára kattintva az ezen pontot
középre hozva jelenik meg.
- Adatok
lekérése: A jobboldali keret alsó részén található. Ha kiválasztjuk és a
térkép valamely pontjára kattintunk, akkor az
előzőleg kiválasztott aktív rétegen ezen a helyen található közigazgatási
egység adatait jeleníthetjük meg. Bővebben a továbbiakban.
- Fel,
le, jobbra, balra : A gombra kattintva a térképet
a megadott iránnyal ellentétesen mozgatja 20%-kal.
Adatok lekérése
Ezen funkció segítségével megnézhetjük az adatbázisban az adott irányítószám
alatt bejegyzett ingatlanok adatait, vagy az adatok statisztikáját különböző
szintig lebontva.
Irányítószám szerint
Az adatbázisban található értékek alapján egy összefoglaló statisztika tekinthető
meg az adott irányítószámra. (darabszám, négyzetméterárak átlaga, minimuma,
maximuma)
Statisztika irányítószám szerint utcákra lebontva
Az irányítószám területén található bejegyzésekről statisztika tekinthető meg
utcánkénti bontásban. Az utcák nevei linkek, rájuk kattintva az ott található
tényleges bejegyzések hívhatók le. (darabszám, négyzetméterárak átlaga,
minimuma, maximuma)
Utca ingatlanárai
Az utcában taláható bejegyzések tekinthetők meg
tételenként. (cím, bejegyzés dátuma, emelet, jelleg, alapterület, szobák száma,
félszobák száma, irányár, négyzetméterár, telekméret, érdeklődési lehetőség)
Minden
szinten beállíthatjuk egy legördülő menüből, hogy az utolsó hány nap
bejegyzéseit szeretnénk megtekinteni.
Rétegek feliratai
Hogy a térkép áttekinthető legyen, a programban minden nagyítási szinthez
tartozik egy alapértelmezett beállítás, mely meghatározza, hogy azon a szinten
mely rétegek, és melyek feliratai jelenjenek meg. Minden nagyításnál,
kicsinyítésnél, teljes nézetnél ezen beállításokkal jelenik
meg a térkép kivéve, ha tematikát tartalmaz, akkor a tematikát megjelenítő
réteg (az irányítószám-réteg) mindig megjelenik.
A
navigációs mezők alatt helyezkednek el a rétegfelirat-kapcsoló gombok. Ezek
segítségével az adott szinten ki ill. bekapcsolhatjuk a rétegek feliratait.
Rákattintva, ha azon réteg feliratai ki voltak kapcsolva, bekapcsolódnak,
ellenkező esetben kikapcsolódnak. A városrészek feliratai soha nem látszanak
alapértelmezésként, külön be kell kapcsolni, ha erre szükség van. Ezen kívül
ehhez a csoporthoz tartozik még 3 gomb:
- Automatikus
: rákattintva visszakapjuk az adott réteghez
tartozó alapértelmezett beállításokat.
- Mindet
be : minden látható réteg feliratai megjelennek.
- Mindet
ki : minden réteg felirata eltűnik
Amely
réteg nem látható a térképen, annak kapcsológombja inaktív.
A térkép tematikája
Ehhez három gomb tartozik. Az első az „Alapszínezés”, a második a
"Színbeállítás", amelyre ha rákattintunk, egy új ablakban
beállíthatjuk az osztásokat. Továbbiakban bővebben.
A
tematika eltűntetése a „Töröl” gomb segítségével történik.
Tematika beállítása
Az "Alapszínezés" gomb segítségével a színek alapbeállításával
jelenik meg a térkép irányítószám szerint. Ez 37 db 10eFt-os osztást jelent 100
eFt-tól 450 eFt-ig. A
színskála, és magyarázata megjelenik a térképtől jobbra.
Az
osztások száma és a határértékek beállíthatók, ha "Színbeállítás"
gombra kattintunk. Ekkor egy új ablak jelenik meg. Fölül egy legördülő menüből
kiválaszthatjuk az osztások számát. Ezután a lejjebb található színskála
eszerint jelenik meg, valamint a megjelenő osztáshatárok is ehhez idomulnak
automatikusan (ezek mértékegysége: ezerFt). Az alsó
határok átírhatók, a felső határok automatikusan hozzáidomulnak.
A„Megjelenít”
feliratú gombra kattintva pedig ez az ablak bezárul,
és a térkép pedig kiszínezve jelenik meg. A színek értelmezéséhez egy kis
magyarázat jelenik meg a térkép alatt a jobb alsó sarokban.
A
főoldalon tehát a „térkép tematikája” részben található „Színbeállítás” gomb
segítségével lehet előhozni a beállítási ablakot.
Az
alatta található „Érték – Százalék” kapcsoló segítségével lehet átváltani az
ugyanazon adat tényleges értékeinek megjelenítéséről a százalékos megoszlások
megjelenítésére és vissza.
Az
alsó gomb pedig az „Eltűntet” feliratú. Ennek
megnyomásával a térkép tematikus kiszínezése törölhető.
Ha
legörgetjük a képernyőt, az "Ok" gombra kattintva az ablak bezárul,
és a térkép az új beállításoknak megfelelően töltődik be.
Keresések
A térkép alatti sávban találhatók az irányítószám-valamint
a közterület-keresők.
Irányítószám-keresés
Ha tudjuk a konkrét irányítószámot, akkor ha ebbe a
mezőbe beírjuk, majd a "Keres" gombra kattintunk, a térkép a keresett
helyet középre hozva azt kiemelve jelenik meg. Ha nem írtunk be irányítószámot,
vagy a megadott nem szerepel az adatbázisban, akkor egy új ablak jelenik meg.
Itt egy listából kínálja fel a program a lehetséges számokat. Kiválasztva és az
"Ok" gombra kattintva a térkép megmutatja azt.
Közterület-keresés
Itt az első mezőbe a kerületet, a másodikba a közterületet (vagy nevének a
töredékét) kell megadni. Ha egyértelműen megtalálta a keresett helyet, azt
középre hozva jelenik meg a térkép. Ha a megadottak alapján több találat is
lehetséges, akkor egy új ablakban ezek listája jelenik meg (itt a
"Lista" gombra kattintva a teljes közterületlistából választhatja ki
a megfelelőt). Ha pedig nem volt találat, akkor egy új ablakban
Alapszínezés
Az
alapszínezés gombra kattintva az eszköz kiszínezi aktuálisan főoldalon látható
a Budapest térképet. A Városrész illetve az Irszám
gombra kattintva pedig a térképre íródnak a
városrészek nevei, illetve az irányítószámok. A színskála a Színmagyarázattal a
kép jobb oldalán látható, ahol megadásra kerül az, hogy mely négyzetméter(irány)ár
intervallumhoz, mely szín tartozik.
7.2.4. Keresés irányítószámra
A képernyő alján látható „Irányítószám” mezőbe beírjuk a megfelelő irányítószámot, majd a „Keres” gombra kattintva elindítjuk a keresést. Ennek hatására az eszköz felrajzolja az irányítószám térségét és az őt körülvevő térségeket. A „Városrész” „Irszám”, „Utcanév” gombokkal megjeleníthetjük a városrésze, irányítószámok és a nagyobb utcák neveit. Más térképrészleteket illetve nagyobb felbontást a navigációs gombok segítségével érünk el. Az alábbi képeket úgy értük el, hogy háromszor rázummoltunk az irányítószámra, illetve az utcanévre – ez pozícionálja ugyanis a várható kép közepét - + gomb megnyomása, majd (aktiválása, azaz a térképre) kattintás, azaz felnagyítottuk, majd rátettük az utcaneveket is.
7.2.5. Utcacsoport lokalizálás
A fentebb nyert térképet lementhetjük, képként, a szokott módon. A képernyőképre állunk, majd jobb egérgomb és „Kép mentése más néven” funkció alkalmazása.
Az
előző térképet a „Print Screen”
gomb segítségével beemeltem az MS WINDOWS Paint
rajzoló programjába, majd bejelöltem a Rahó utcát
körül vevő utcákat. Ezzel a módszerrel tudjuk megjelölni magunknak az
utcacsoportot, melyre aztán lokalizálhatjuk a négyzetméter(irány)ár adatokat.
7.2.6. Négyzetméter(irány)ár-változás diagramm készítése irányítószámmal jellemzett térségre
A
fenti lekérdezést követően az „i” gombra kattintással majd a térképre – itt Rahó utca – kattintással tovább lépünk. Aktiváljuk ugyanis a a négyzetméter(irány)ár
intervallumok kiválasztását.
Az
térkép felső részén látható kis ablakban ott az „Utolsó 90 nap” felirat, mert a
nyílra kattintva azt választottuk ki a menüből, ugyanis az értékelő dönthet
arra nézve, hogy 30, 60, 90, 180, avagy 360 nap adataira kíváncsi. Mellesleg
ezen idő intervallumokhoz tartozó értékek kijegyzetelésével
|
30 nap |
60 nap |
90 nap |
180 nap |
360 nap |
|||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|