7. Lakóingatlan-értéktérkép

 

7.1. Statikus, lakóingatlan-értéktérképek. 1

7.2. Dinamikus lakóingatlan-értéktérkép, ingatlan-map. 3

7.2.1. Bejelentkezés. 3

7.2.2. Főmenü. 4

7.2.3. Súgó. 5

7.2.4. Keresés irányítószámra. 8

7.2.5. Utcacsoport lokalizálás. 9

7.2.6. Négyzetméter(irány)ár-változás diagramm készítése irányítószámmal jellemzett térségre  11

7.2.7. Utca szerinti négyzetméter(irány)árak elemzése. 13

7.2.8. Konkrét ajánlatok adatainak megtekintése utcán belül 21

 

A számítástechnika lehetővé tette a térinformatika kifejlődését. A térinformatikának különféle alkalmazásai alakultak ki. Aki mélyebben kíváncsi erre a dinamikusan fejlődő szakterületre az látogasson el partnerünk a GeoX Kft. weboldalára. ( Lásd:   http://www.geox.hu/ )

 

A lakóingatlan értéktérkép lehet statikus illetve dinamikus. Statikus értéktérképen az értjük, amikor is egy időállapotban a térképhez rendelt adatok csak egy vonkrét időszakra vonatkoznak. Dinamikus értéktérképen, avagy ingatlan-map térinformatikai szolgáltatáson azt az eszközt értjük, amellyel az éppen aktuális értéktérkép jeleníthető meg, illetve színezhető át.

 

7.1. Statikus, lakóingatlan-értéktérképek

Ismereteink szerint Magyarországon és Budapesten először lakóingatlan értéktérképet a TERINFO Kft. készített, 1995 évben. Bár akkor még ezt „árpotenciál demonstrátor”-nak neveztük.  Lényegében a két fogalom ugyanazt fedi.

 

 

A fenti kép és az írás a CashFlow 1996. évi 6.számában jelent meg, 1996 nyarán, holott az első értéktérkép-demonstrátor már 1995 őszén elkészült, a TERINFO Kft. égisze alatt.  Egyébiránt a lakóingatlan értéktérképeknek három generációjáról adhatunk számot. Ez már a második elsőgenerációs lakóingatlan értéktérkép. Amint a képen látható modellezéssel készült és a Kartográfiai Vállalat Budapest térképe raszterében. Azaz, ami a térképen egy cella volt, arra vonatkoztattuk a fajlagos lakásirányárat. Az egyes ekvipotenciális felületeket azonos színnel jelöltük, majd ezeket rétegekben hordtuk fel a térkép alapra arányosan. Az egészet egy keretbe helyeztük, plexi lappal zártuk, majd a plexi lapra arányosan rárajzoltuk Budapest kerületeinek kontúrját. Ezt az eszközt, miután kézzel fogható volt, árpotenciál demonstrátornak neveztük még.  (Tisóczki Kornél programozó és Brinkács Stefán modellező segítségével készült 1995 évi adatok alapján 1996 tavaszán az első ).

 

A második generációs lakóingatlan értéktérképek a CompuTerra Kft. segítségével készítettük. Ez már térinformatikai alkalmazás. Itt az egyes egységek, az ekvipotenciális felületek a városrészek voltak. A térképet Tihanyi Ervin és Nagy Gábor készítette a HUNINFOR Kft. adatai alapján.

 

 

Ezt már dinamikussá tettük (Lásd: http://www.computerra.hu/avext/ctimap/tmap9699/bplak.html) azaz rákattintva az egyes ekvipotenciális felületekre (itt városrészek képezték azt) megkaptukk az arra vonatkoztatott négyzetméter(irány)ár értékeket.

 

A harmadik értéktérkép generáció a www.index.hu portálról jól ismert BudapestMap Kft.-vel együttműködésben készült, már plotterrel nyomtatott valódi, falra akasztható térkép formájába 2001. év. IV. negyedévére vonatkoztatva. Ez már irányítószámmal jellemzett térségre készült. A partner direkt ebből a célból elkészítette Budapest irányítószám térképét. A térképet a HUNINFOR Kft. adatai alapján Nagy Gábor készítette.

 

 

A negyedik generáció lett végül is dinamikus, azaz erre szerveződött adatbanki szolgáltatás.

 

7.2. Dinamikus lakóingatlan-értéktérkép, ingatlan-map

 

2001. év második felére került kifejlesztésre az úgynevezett ingatlan-map adatbanki szolgáltatás, a HUNINFOR Kft. illetve a GeoX Kft. együttműködésében.

Az adatbanki szolgáltatás jelenleg a fővárosi ingatlanpiac térbeli változását hivatott prezentálni. Előfizetés keretén belül lehet használatba venni. Alapvetően a banki ingatlanár-kontrolling része, ugyanis az utcára lokalizálás látványos eszköze.  Ezzel együtt bejegyzett igazságügyi szakértők, forgalmi értékelők úgynevezett napijegyet (egy napra érvényes hozzáférés) válthatnak rá.

 

7.2.1. Bejelentkezés

 

Ingatlanügynökségek, irodák, vagyonkezelők, intézmények számára kialakított, naponta frissített térképi adatbázis.

 

Előfizetési díj: 50.000,- Ft + ÁFA / hó

 

Egyszeri csatlakozási díj:

3 havi előfizetési díjnak megfelelő összeg

 

Belépés regisztrált előfizetőknek: http://195.70.36.22/ingatlan/ címen.

 

 

A bejelentkezés a fenti címre kattintással megjelenő ablakban szereplő felhasználó neve, Jelszó magadásával történik.

 

Felhasználói névhez, illetve jelszóhoz az előfizetők szerződés keretén belül jutnak.

 

Napi jegyet, azaz erre szóló azonosítót, az ingatlan-online adatbanki szolgáltatás előfizetői kaphatnak.

 

 

7.2.2. Főmenü

 

 

 

A sikeres bejelentkezést követően jutunk el a főmenühöz. Elsőként a súgóra hívjuk fel a figyelmet.

 

7.2.3. Súgó

 

Főoldal
A főoldal közepén jelenik meg a térkép alapértelmezésben mindenféle tematika nélkül.

Navigáció
A bal keret felső részén találhatók a navigációs gombok:

Adatok lekérése
Ezen funkció segítségével megnézhetjük az adatbázisban az adott irányítószám alatt bejegyzett ingatlanok adatait, vagy az adatok statisztikáját különböző szintig lebontva.

Irányítószám szerint
Az adatbázisban található értékek alapján egy összefoglaló statisztika tekinthető meg az adott irányítószámra. (darabszám, négyzetméterárak átlaga, minimuma, maximuma)

Statisztika irányítószám szerint utcákra lebontva
Az irányítószám területén található bejegyzésekről statisztika tekinthető meg utcánkénti bontásban. Az utcák nevei linkek, rájuk kattintva az ott található tényleges bejegyzések hívhatók le. (darabszám, négyzetméterárak átlaga, minimuma, maximuma)

Utca ingatlanárai
Az utcában taláható bejegyzések tekinthetők meg tételenként. (cím, bejegyzés dátuma, emelet, jelleg, alapterület, szobák száma, félszobák száma, irányár, négyzetméterár, telekméret, érdeklődési lehetőség)

Minden szinten beállíthatjuk egy legördülő menüből, hogy az utolsó hány nap bejegyzéseit szeretnénk megtekinteni.

Rétegek feliratai
Hogy a térkép áttekinthető legyen, a programban minden nagyítási szinthez tartozik egy alapértelmezett beállítás, mely meghatározza, hogy azon a szinten mely rétegek, és melyek feliratai jelenjenek meg. Minden nagyításnál, kicsinyítésnél, teljes nézetnél ezen beállításokkal jelenik meg a térkép kivéve, ha tematikát tartalmaz, akkor a tematikát megjelenítő réteg (az irányítószám-réteg) mindig megjelenik.

A navigációs mezők alatt helyezkednek el a rétegfelirat-kapcsoló gombok. Ezek segítségével az adott szinten ki ill. bekapcsolhatjuk a rétegek feliratait. Rákattintva, ha azon réteg feliratai ki voltak kapcsolva, bekapcsolódnak, ellenkező esetben kikapcsolódnak. A városrészek feliratai soha nem látszanak alapértelmezésként, külön be kell kapcsolni, ha erre szükség van. Ezen kívül ehhez a csoporthoz tartozik még 3 gomb:

Amely réteg nem látható a térképen, annak kapcsológombja inaktív.

A térkép tematikája
Ehhez három gomb tartozik. Az első az „Alapszínezés”, a második a "Színbeállítás", amelyre ha rákattintunk, egy új ablakban beállíthatjuk az osztásokat. Továbbiakban bővebben.

A tematika eltűntetése a „Töröl” gomb segítségével történik.

Tematika beállítása
Az "Alapszínezés" gomb segítségével a színek alapbeállításával jelenik meg a térkép irányítószám szerint. Ez 37 db 10eFt-os osztást jelent 100 eFt-tól 450 eFt-ig. A színskála, és magyarázata megjelenik a térképtől jobbra.

Az osztások száma és a határértékek beállíthatók, ha "Színbeállítás" gombra kattintunk. Ekkor egy új ablak jelenik meg. Fölül egy legördülő menüből kiválaszthatjuk az osztások számát. Ezután a lejjebb található színskála eszerint jelenik meg, valamint a megjelenő osztáshatárok is ehhez idomulnak automatikusan (ezek mértékegysége: ezerFt). Az alsó határok átírhatók, a felső határok automatikusan hozzáidomulnak.

A„Megjelenít” feliratú gombra kattintva pedig ez az ablak bezárul, és a térkép pedig kiszínezve jelenik meg. A színek értelmezéséhez egy kis magyarázat jelenik meg a térkép alatt a jobb alsó sarokban.

A főoldalon tehát a „térkép tematikája” részben található „Színbeállítás” gomb segítségével lehet előhozni a beállítási ablakot.

Az alatta található „Érték – Százalék” kapcsoló segítségével lehet átváltani az ugyanazon adat tényleges értékeinek megjelenítéséről a százalékos megoszlások megjelenítésére és vissza.

Az alsó gomb pedig az „Eltűntet” feliratú. Ennek megnyomásával a térkép tematikus kiszínezése törölhető.

Ha legörgetjük a képernyőt, az "Ok" gombra kattintva az ablak bezárul, és a térkép az új beállításoknak megfelelően töltődik be.

Keresések
A térkép alatti sávban találhatók az irányítószám-valamint a közterület-keresők.

Irányítószám-keresés
Ha tudjuk a konkrét irányítószámot, akkor ha ebbe a mezőbe beírjuk, majd a "Keres" gombra kattintunk, a térkép a keresett helyet középre hozva azt kiemelve jelenik meg. Ha nem írtunk be irányítószámot, vagy a megadott nem szerepel az adatbázisban, akkor egy új ablak jelenik meg. Itt egy listából kínálja fel a program a lehetséges számokat. Kiválasztva és az "Ok" gombra kattintva a térkép megmutatja azt.

Közterület-keresés
Itt az első mezőbe a kerületet, a másodikba a közterületet (vagy nevének a töredékét) kell megadni. Ha egyértelműen megtalálta a keresett helyet, azt középre hozva jelenik meg a térkép. Ha a megadottak alapján több találat is lehetséges, akkor egy új ablakban ezek listája jelenik meg (itt a "Lista" gombra kattintva a teljes közterületlistából választhatja ki a megfelelőt). Ha pedig nem volt találat, akkor egy új ablakban

 

Alapszínezés

 

Az alapszínezés gombra kattintva az eszköz kiszínezi aktuálisan főoldalon látható a Budapest térképet. A Városrész illetve az Irszám gombra kattintva pedig a térképre íródnak a városrészek nevei, illetve az irányítószámok. A színskála a Színmagyarázattal a kép jobb oldalán látható, ahol megadásra kerül az, hogy mely négyzetméter(irány)ár intervallumhoz, mely szín tartozik.

 

 

7.2.4. Keresés irányítószámra

 

 

A képernyő alján látható „Irányítószám” mezőbe beírjuk a megfelelő irányítószámot, majd a  Keres” gombra kattintva elindítjuk a keresést. Ennek hatására az eszköz felrajzolja az irányítószám térségét és az őt körülvevő térségeket. A „Városrész  Irszám”, „Utcanév” gombokkal megjeleníthetjük a városrésze, irányítószámok és a nagyobb utcák neveit. Más térképrészleteket illetve nagyobb felbontást a navigációs gombok segítségével érünk el. Az alábbi képeket úgy értük el, hogy háromszor rázummoltunk az irányítószámra, illetve az utcanévre – ez pozícionálja ugyanis a várható kép közepét -   + gomb megnyomása, majd (aktiválása, azaz a térképre) kattintás, azaz felnagyítottuk, majd rátettük az utcaneveket is.

 

 

7.2.5. Utcacsoport lokalizálás

 

A fentebb nyert térképet lementhetjük, képként, a szokott módon. A képernyőképre állunk, majd jobb egérgomb és „Kép mentése más néven” funkció alkalmazása.

 

 

 

Az előző térképet a „Print Screen” gomb segítségével beemeltem az MS WINDOWS Paint rajzoló programjába, majd bejelöltem a Rahó utcát körül vevő utcákat. Ezzel a módszerrel tudjuk megjelölni magunknak az utcacsoportot, melyre aztán lokalizálhatjuk a négyzetméter(irány)ár adatokat.

 

 

 

 

 

7.2.6. Négyzetméter(irány)ár-változás diagramm készítése irányítószámmal jellemzett térségre

 

A fenti lekérdezést követően az „i” gombra kattintással majd a térképre – itt Rahó utca – kattintással tovább lépünk. Aktiváljuk ugyanis a a négyzetméter(irány)ár intervallumok kiválasztását.

 

 

 

 

Az térkép felső részén látható kis ablakban ott az „Utolsó 90 nap” felirat, mert a nyílra kattintva azt választottuk ki a menüből, ugyanis az értékelő dönthet arra nézve, hogy 30, 60, 90, 180, avagy 360 nap adataira kíváncsi. Mellesleg ezen idő intervallumokhoz tartozó értékek kijegyzetelésével

 

30 nap

60 nap

90 nap

180 nap

360 nap

Darabszám:

56 db

Átlag:

317 eFt/m2

Minimum:

107 eFt/m2

Maximum:

531 eFt/m2

Darabszám:

103 db

Átlag:

310 eFt/m2

Minimum:

107 eFt/m2

Maximum:

531 eFt/m2

Darabszám:

158 db

Átlag:

312 eFt/m2

Minimum:

107 eFt/m2

Maximum:

577 eFt/m2

Darabszám:

295 db

Átlag:

308 eFt/m2

Minimum:

107 eFt/m2

Maximum:

577 eFt/m2