1. Alapvetések

1.1. Tézisek

1.2. A 25/1997.(VIII.1) PM sz. rendelet kritikája

1. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

1.1.Tézisek

a./ Nem az ingatlanértékelő határozza meg a lakóingatlan forgalmi értékét, hanem a piaci viszonyok. Az értékelő megállapítja és hitelesíti a piaci viszonyok hatását egy-egy lakóingatlan piaci értékére.

b./ A lakóingatlanok piacán a lakóingatlan (házas ingatlan, társasházi öröklakás) piaci értéke a településen belül három fő tényezőtől függ, úgymint

(1) településen belüli elhelyezkedés

(2) háztömbön belüli elhelyezkedés

(3) újszerűség.

c./ Az ingatlanértékelő a piaci árviszonyok tükrében képes csak megállapítani egy-egy konkrét lakóingatlan forgalmi értékét.

d./ Az ingatlanértékelő a piaci árviszonyokat – követhetően - be kell tudja mutatni, az értékelés menetét le kell tudja vezetni a laikusok előtt is, ugyanis a tekintélyelvre, a bizalmas – ezért be nem mutatható - információkra hivatkozás minden esetben ismerethiányt mutat.

e./ Az értékelő laz értékelés alját képező adatokat lokalizálja, azaz egy konkrét térséghez, illetve időszakhoz rendeli. A lokalizálás ugyanazon építmény kategórián belül történhet

- utcára

- utcacsoportra

- irányítószám körzetre

- irányítószám csoportra.

Itt az irányítószám alatt a postai irányítószámot értjük. A lokalizálást alapvetően az dönti el, hogy rendelkezésére áll-e kellő számú – statisztikailag is elfogadható – adat. Ahol nincs működő piac, ott nem lehet piaci értékelést készíteni.

f./ A lakóingatlan-értékelés - jelen metodikája gondolatmenetében azonos a 25/1997. PM rendeletben előírt piaci módszerrel, azzal a különbséggel, hogy

- az alapértéket nem három úgynevezett összehasonlító adat alapján, hanem irányáras adatbázis és illetékhivatali adattárak segítségével, utcára, utcacsoportra, avagy irányítószám alatti térségre határozza meg.

- a műszaki állapotot az újdonságértékben veszi figyelembe szintén piaci adatok, az új lakások és a használt lakások árviszonyainak relációja alapján,

- a szintbeli eltérést nagyszámú piaci ajánlatok alapján számított statisztikák alapján veszi figyelembe.

1.2. A 25/1997. PM sz. rendelet kritikája

A dolgok a világban ez egyes népeknél és egyes országokban másként és másként szerveződnek. Szoros összefüggésben az adott társadalom múltjával és jelen idejű igényeivel. Így van ez az ingatlanértékeléssel is. Ma a fejlett nyugati világban az USA-nak és az UK-nak, az angol nyelvterületnek igen erős befolyása van. Ennek tudható be az, hogy a hivatkozott rendelet angol kaptafára született. Nos ez a kaptafa, mint minden helyreigazítás nélküli dolog, igencsak szoríthat. Ez így esett rendeletünkkel is, már ami a piaci értékelési metodikát illeti.

A rendelet ugyanis azzal kezdi, hogy már megtörtént, konkrét is ismert adásvételi ügyletek árainak az ismeretét követeli meg. Ez ismereteink szerint Angliában az ezzel a területtel foglalkozó, a RICS tagjait képező szakembereknek nem egy nagy dolog. Ugyanis az adatok számukra a tevékenységük gyakorlása során állnak elő. A helyzet ugyanis az, hogy Angliára egy több ezer együttműködő ingatlaniroda hálózat feszül. Ennek vezetője értékelhet csakis és kizárólagosan. Az iroda közvetlen kapcsolatban van a jelzálogbankkal. Ugyanis ott sincs kolbászból a kerítés, továbbá a házas-ingatlan az ottani jövedelmekhez képest is igen drága. Ebből az fakad, hogy az angolok hitel nélkül nem tudnak házas ingatlant vásárolni. A lakásokkal viszont az a helyzet, hogy ott a lakásokat nem az állam, hanem a magántőke építtette, illetve befektetési társaságok, akik nem ezért építették azokat, hogy eladják ( avagy uram bocsáss privatizálják) hanem hogy stabil és tisztes jövedelemre tehessenek szert azokon keresztül. Magyarán a melósnak a bérének egy része az ő zsebükbe vándoroljon. Ilyen ingatlanokba fekteti pénzét az angol társadalombiztosítás, a bankok egy része és így tovább. Ezek általában, ami a bérlakásokat illeti nem cserélnek sűrűn gazdát.

Az ingatlan tulajdonszerzés Angliában tehát hitel nélkül nem megy. Hitelt viszont csak az kap, akinek a bank azt folyósítja. A bank a megvásárolni kívánt házas-ingatlant az általa elismert (na és vele függésben lévő) értékelővel értékelteti fel és csakis arra az árra hajlandó hitelt adni. A kör tehát bezárult. Így egyáltalán nem csoda, ha az ingatlanügyletek az egyes területeken a „területileg illetékes” irodában köttetnek, ezáltal ezen irodák vezetői elő ha akarnák sem tudnák eldugni az információt.

Miután a RICS igen intenzív nemzetközi tevékenységet folytat, különösen a poszt kommunista országokban, így elérte azt, hogy azokban az ingatlanértékelés módszertana és ehhez kapcsolódóan a törvényi szabályozás az angol mintát kövesse. Meg kell jegyezzük, hogy a RICS-nek messze nincs ilyen hatása az EU-ban, ugyanis ott minden egyes országnak megvan a maga fejlődéséből fakadó és a jogrendjéhez illeszkedő gyakorlata és szabályrendszere. Ezzel együtt a nemzetközi pénzügyi rendszer, ezen belül a bankok oldaláról erős az igény az egységes értékelési gyakorlatra. Nem véletlen tehát, hogy a hivatkozott PM rendelet Magyarországon is megjelent és arra a RICS befolyást gyakorolt.

Így eshetett meg az, hogy olyan feltételt szab a rendelet, ami ellentétes a magyar jogrendszerrel, ugyanis egy-egy adásvételi szerződés lényegi adatait az üzleti titok és a személyiségi jogok védik. Nem tartozik az senkire, hogy például az én lakásomon van-e zálogjog bejegyezve és az milyen összegű. Ezekkel az információkkal bizony keményen vissza is lehet élni, ahogy azt a lakásmaffiás jelenségek mutatják is. Tehát hazánkban egyeseknek az az illúziója, hogy balkáni módon olyan rendeleteket hozzanak, ami kötelezi az illetékhivatalokat, avagy a földhivatalokat egy ilyen jellegű adatbázis felállítására és ahhoz nyilvános, avagy csak bizonyos feltételek melletti hozzáférésre illúzió volt, már 1997-ben is. Arról nem is szólva, hogy az adásvételi szerződések egy sor olyan adatot nem tartalmaznak, ami az érték megállapításához fontos lehet. Például a lakás megtekintett állapotáról szólnak és nem a műszaki állapotáról. Szó nincs benne arról mikor épült a ház és így tovább.

Magyarul ez azt jelenti, hogy az önmagában megfelelő adatokhoz ezen az úton nem lehet hozzáférni.

Ott lebegett továbbra az illúzió, hogy akkor a nagy irodák önmagukban elégnek bizonyulnak arra, hogy egy-egy térség úgynevezett összehasonlító adatainak a forrásai lehetnek. Nos erre nézve bizonyítottuk az Ajánlás fejezetben, hogy nincs – mert nem is lehet – olyai iroda, mely önmagában kellő számú úgynevezett összehasonlító adattal rendelkezzen, az irodák pedig azt a keveset sem ( a piac 5-10 %-a) adják össze egy közös adattárba, amivel rendelkeznek.

Ez a helyzet és az ellenőrzés hiánya ahhoz a gyakorlathoz vezetett, hogy az értékelők fals, kamu avagy véletlenszerűen kiválasztott kínálati ajánlatok adatai alapján értékelnek. Miután igen nehezen hozzáférhető az ilyen típusú adat, ezáltal általában meg is elégednek – ha egyáltalán sikerül beszerezni – összesen hárommal. Ebből képezik a fajlagos alapértéket.

1. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

1. Az alaphalmaz kiválasztása.

2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.

3. Fajlagos alapérték meghatározása.

4. Értékmódosító tényezők elemzése.

5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.

6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.

1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.

2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni.

Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.

3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak.

4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:

4.1. Műszaki szempontok:

- károsodások,

- kivitelezési hibák,

- alapterületek: bruttó és nettó területek (lásd 5. számú melléklet) megszokottól eltérő nagysága,

- alapozás módja,

- fő teherhordó szerkezetek megoldásai,

- közbenső és zárófödémek megoldásai,

- tetőszerkezet kialakítása,

- határoló szerkezetek és nyílászárók,

- burkolatok minősége, értéke,

- szakipari munkák,

- épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások,

- épülettartozékok.

4.2. Építészeti szempontok:

- felépítmény célja,

- helyiségek száma,

- belső elrendezés,

- komfortfokozat,

- műemléki védettség,

- vízbázisvédelmi védőövezet,

- egyéb építészeti előírások.

4.3. Használati szempontok:

- építés, felújítás éve,

- komolyabb káresemények,

- karbantartás helyzete,

- üzemeltetés,

- rendeltetésszerű használat.

4.4. Telekadottságok

- telek alakja,

- tájolás,

- lejtés,

- építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság stb.),

- talajtani viszonyok,

- növényzet,

- telek tartozékai.

4.5. Infrastruktúra:

- villany,

- víz,

- gázellátás,

- csatorna (felszíni és szennyvíz),

- szemétszállítás,

- közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat),

- megközelíthetőség,

- ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól,

- oktatási intézmények,

- szabadidős létesítmények,

- telekommunikáció.

4.6. Környezeti szempontok:

- szomszédok és szomszédos létesítmények,

- övezet,

- kilátás, panoráma,

- szennyező források, környezeti ártalmak.

4.7. Alternatív hasznosítás szempontjai:

- funkcióváltásra való alkalmasság,

- átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség.

4.8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás:

- tulajdonviszonyok rendezettsége,

- osztott tulajdon, résztulajdon,

- kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog stb.),

- az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények,

- OÉSZ és a helyi építési szabályozás.

5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.

6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

Egyes esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen lehet például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek.

A hitelbiztosítéki érték megállapításnál alkalmazott különleges megkötések:

Az értékmódosító tényezők értéknövelő hatása csak a fajlagos alapérték 20%-os mértékéig vehető figyelembe a hitelbiztosítéki érték megállapítása során.

Ad.1. Miután a hazai gyakorlatban az ingatlanirodák között a piaci forgalom alig 5-10%-a oszlik meg, az is sok iroda között, egy-egy iroda nem rendelkezik az értékeléshez előírt már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek áraival. Az irodák által használt ingatlanközvetítői adatbankok sem rendelkeznek a megkötött ügyletekre vonatkozó adatokkal, ugyanis az ügyletek egy igen jelentős hányadában nem azonos a vételár a szerződésbe kerülő összeggel egyfelől, másfelől az ingatlanirodák között nagy a verseny, sokan vannak a piacon, így az egy-egy irodára eső bevétel igen alacsony, mely arra hajlamosítja az irodák egy részét, hogy ne minden ügyletüket könyveljék.

Ez azt jelenti, hogy Magyarországon az ingatlan irodák - akár közvetítő, akár forgalmazó, ahogy az Angliában van - nem képesek az ingatlan-értékeléshez szükséges adatok forrásaivá válni.

Nem következett be – és most már a közeljövőben nem is fog bekövetkezni – az a fázis, amikor tartós időn keresztül a piac szabályozta magát és kialakult a működő ingatlanirodák hálózata. Bizony ugyanabba a folyóba már nem lehet belépni. Míg az USA-ban és Angliában az ügyletek 95 %-át az irodák kötik, addig Magyarországon ez 5 %-ra tehető. Tehát éppen fordított az arány. Magyarországon továbbá az 1980-as évek közepétől a hirdetési piacon a pártlapok hirdetési rovatainak piacára magántőkére alapuló (illetve már a legelején privatizált) regionális hirdetési szolgáltatók léptek és információterítési hatékonyságukkal ma is, és vélhetően a jövőben is uralják az ajánlat közzé tétel funkcióját. Az eladók tehát elsőként nem az ingatlanirodába mennek, hanem a hirdetési irodákban. A tapasztalat az, hogy a piacképes ingatlanok 95 %-a el is kel ingatlanközvetítő nélkül. Az ingatlanirodákba többnyire a nagyobb értékű, lassabban értékesíthető ingatlanok, továbbá azok kerülnek, ahol az eladó a piaci árnál magasabb árban reménykedik és megunta a hirdetésre kidobott pénz. Ezt jól mutatja ez a kimutatás:

IRSZ		Ajánlat db	Átlag eFt/m2	Minimum eFt/m2	Maximum eFt/m2	Index
1011	OriGo	19	343,5	215,686	500	1,23
	TERINFO	21	280	175	386
1012	OriGo	24	309,0	227,8	433,3	1,22
	TERINFO	38	253,0	154,0	417,0
1013	OriGo	28	266,2	189,7	341,8	1,08
	TERINFO	19	247,0	154,0	361,0

Megállapíthatjuk a fenti mintán, hogy itt 8 – 23 % között haladja meg az ingatlanközvetítői adatbázis négyzetméterárszintje a hirdetésszolgáltatók ajánlataiból készíthető adatbázis (TERINFO ingatlan-monitoring) négyzetméterárszintjét. Ezzel bizonyítjuk, hogy az ingatlanközvetítői adatbázisok önmagukban alkalmatlanok a piaci értékelés adathátteréül, egyfelől mert a fedésük 10 % alatti, másrészt, mert az árszintjük lényegesen torzít.

Ad.2. Az értékmódosító tényezők kezelése tipikusa angol szemléletű. Ehhez tudnunk kell azt, hogy az angol történelemben a királyi hatalom megerősödését követően a hűbéri rendszerben minden föld a királyt illette. Ezt tetézte az is, hogy Anglia világbirodalom lett, amely világbirodalom mögött eszközként a hadi és kereskedelmi flotta és egyéb ingó javak álltak. Így történhetett meg az, hogy az ingatlanértékelés eredetileg az angolszász területeken az eszközértékelésből fejlődött ki.

Az angol értékszemléletben az ingó javaknak jóval nagyobb jelentősége volt és van is, mint az európaiban. Nálunk például az 1986-os KSH statisztikák arról szóltak, hogy az újra termelhető nemzeti vagyon 52 %-a testesül meg építményekben! Nálunk tehát az ingatlannak van jelentősebb szerepe. Hiszen a társadalom alapjának a családnak is a legnagyobb vagyoni értéke általánosságban a lakása, avagy a háza.

A rendelet felsorol a szempontokat, ám súlyozást nem tesz mellé, azt úgymond az értékelő „szakértelmére” értsd tekintélyére (!) bízza.

Ezt az irányzatot nyomja a RICS Magyarország is, ahol – és ez megint jellemző – a közgazdászok, és nem a mérnökök vannak többségben. Magyarán ennek az angol stílusnak az a jellemzője, hogy ellentmondást nem tűrően („tekintéllyel”) rámondja a dologra, hogy ezt, avagy azt éri. Ez igen közel áll az angol hazárd szemlélethez és magához a blöffhöz.

Ad.3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez magyarul azt jelent, hogy 3 adatból (mert az már statisztikailag megfelel) képezi az alapértéket. Ezeket az adatokat a rendeletalkotó elemezni rendeli, ám nem kontrolláltatja. Eszébe sem jut a rendeletalkotónak, hogy kontrollálni kellene, avagy lehetne ezeket az adatokat, mert ugye az a fránya eladó, avagy vevő esetleg nem a tényleges adatot írja be. Hát igen. Az angolnak valóban eszébe sem juthat, mert ugye az irodavezető mondja meg az értéket, amire a vevő megkapja a hitelt. Ez bizony egy zárt rendszer, aminek 400 év alatt kialakultak a feltételrendszerei. Nálunk pedig 400 év múlva sem lesz ez, mert más lesz, olyan ami működik is a magyar viszonyok között.

Ad.5. Éppen itt az 5. pontban jegyzi meg a rendelt, hogy ha lehetőség adódik rá, akkor számszerűsíteni is lehet a módosító tényezőket. És a többi? És a súlyozás?

Mert például hogy viszonyul a telek alakja a szennyező források, környezeti ártalmak kérdéskörhöz. Melyik mennyiben rontja avagy javítja az értéket. És ha ennyiben vagy annyiban, akkor miért nem emennyiben avagy amannyiban.

Az 1990-es évek közepén – amikor még nem álltak rendelkezésre kellő számban piaci adatok – a bérlakás elidegenítések során (1993-1997) az értékbecslésnél mi legalább súlyoztunk, illetve egy-egy értékmódosító kategórián belül pontoztunk. Egyértelművé tettük a metodikánkat. Ám ekkor a bérlakásokat elidegenítő lebonyolítók közötti piac verseny nem engedte meg a metodikák egységesülését. Voltak olyan önkormányzatok, ahol több lebonyolító is működött, különféle metodikákkal.

Egyszóval kifejezve ennek metodikának a lényegét itt az értékcsökkentő és értéknövelő tényezőket illetően, ez egy ráolvasás. A politikában elmegy, ám a műszaki tudományok művelői egyszerűen elképednek az ilyenen.

A legszebb pedig a végén van. „ Az értékmódosító tényezők értéknövelő hatása csak a fajlagos alapérték 20 %-os mértékéig vehető figyelembe a hitelbiztosítéki érték megállapítása során.”

Ez ám a piacos megközelítés ugye? Mért nem 15, avagy miért nem 25? Erre bizony a rendeletalkotók csak egy választ tudhatnak: Csak.

Ezzel együtt maga az eljárás, miszerint:

- alaphalmazt kell képezni,

- az alaphalmazon fajlagos alapértéket kell számolni,

- az alapértéket az értékmódosító hatásokat figyelembe véve korrigálni kell,

- fajlagos értéket kell számolni

- végső értéket kell számítani

logikus és a magyar viszonyok között is betartható. A rendeletet úgy célszerű értelmeznünk és amint mód nyílik rá szöveg szerűen is bele kell építeni a(z)

- alaphalmaz földrajzilag egyértelműnek kell lenni, konkrétan meg kell jelölni, hogy utcára, utcacsoportra, avagy irsz térségre vonatkoztatja-e az alaphalmazt az értékelő.

- az alapérték számítása statisztikai alapon előállított, egymás kontrollját képező fajlagos értékekkel, úgymint irányár és kötési ár történjen, ugyanis ezek az adatok létrehozhatók és egyben hozzáférhetők is. Semmivel rosszabb eredményt nem hoznak, sőt jobban megfelelnek a magyar viszonyoknak. A fajlagos kötési ár ugyanis nem más, mint az úgynevezett összehasonlító adatokból képezett fajlagos alapérték, csak nem háromból, hanem sok esetben sokszor több adatból, amelynek a kontrollját adja az irányáras fajlagos érték.

- az értékmódosító tényezőket kivétel nélkül számszerűsíteni kell statisztikai alapon, ezek pedig a szintszámra és az újdonságra vonatkozzanak. Ilyen például, hogy OÉSZ és helyi szabályozás stb. nyilvánvalóan benne van a statisztikai értékekben, ugyanis más eladók sem hülyék, érdekükben áll, hogy utána járjanak, mit kaphatnak az ingatlanjukért. Sok ember többet tudhat, mint egy ember.

Ez egyben a német irányzat, azaz a statisztikai adatok alkalmazása felé viszi el az értékelés szemléletét, ami lényegesen alaposabb és precízebb és követhetőbb, mivel mindent számszerűsít.