2. A földrajzi elhelyezkedés hatása

2.1. A településen belüli elhelyezkedés hatása

2.2. Irányítószám körzeten belüli elhelyezkedés hatása

2.1. A településen belüli elhelyezkedés hatása

A településen belüli elhelyezkedés hatását Budapesten irányítószám körzetre vizsgáljuk. A vizsgálathoz 70643 kínálati ajánlat adatait használtuk fel a Magyar Ingatlan-adatbank Unió adatbázisaiból. Ez a budapesti lakóingatlan-piacot - amelyen becslésünk szerint közel 100 ezer lakóingatlan adásvétel történhetett - igen jól reprezentálja.

A 2002. évben a legalacsonyabb négyzetméter árakat átlagban a 1181 irsz. alatti körzetben regisztráltunk, ahol az átlagos négyzetméter ár 360 nap átlagában 139 eFt/m2.

A 2002. évben a legmagasabb négyzetméterárakat a 1014 irsz alatti körzetben regisztráltuk, ahol, az átlagos négyzetméterár 360 nap átlagában 447 eFt/m2.

A maximum és minimum hányadosa 447/139 = 3,22 ami azt jelenti, hogy ugyanaz a dolog, azaz lakás a 1181 irsz alatt (ami a Havanna telep, Lipták telep, Szent Lőrinc telep, Bókay telep térségét jelenti ) harmadát sem éri a 1014 irsz. alatti társégben lévőnek, ami egyébiránt a Budai Vár térsége.

Ezen a tényadatokon (ellenőrizhető) nyugvó vizsgálaton keresztül mutattuk be azt, hogy a lakóingatlan árát elsősorban a település és az azon belüli elhelyezkedés határozza meg.

Budapestre működik az úgynevezett ingatlan-map térinformatikai adatbanki szolgáltatás, melynek alapjául az ingatlan-monitoring, illetve a Magyar Ingatlan-adatbank Unió adatbázisai szolgálnak. A szolgáltatást a GeoX Kft. és a HUNINFOR Kft. üzemelteti. Az adatbanki szolgáltatás webfelületen érhető el, csakis előfizetők számára. Az adatbank naponta frissül és jeleníti meg Budapest napi lakóingatlan értéktérképét.

A szolgáltatásra a későbbiekben – más leckében – visszatérünk. Jelen esetben ezzel reprezentáljuk a településen belüli elhelyezkedés, lakóingatlan négyzetméterárat befolyásoló hatását. A színek az egyes irsz alatti térségeket, illetve azok irányárszintjét jelzik.

1.sz. lakóingatlan értéktérkép: Budapest irányárszintjei, 2003-01-28-án

1. sz. diagramm: Településen belüli irányár eltérés

2.2. Irányítószám körzeten belüli elhelyezkedés hatása

Az is tény, hogy az irsz. körzeten belül is igen lényegesek lehetnek az eltérések. Ennek érzékeltetésére tekintsük az előző két irsz. térség illetve a medián (közép érték) irsz térségen belüli viszonyokat. Most mediánnak (az irsz. sor közepének) Nagytétény térsége mutatkozott.

2.sz. lakóingatlan térkép: Nagytétény és környezete irányárszintjei

Bp.	Kínálati négyzetméterárak eFt/m2
térség	min.	átl.	max.	Index (max/min)
irsz 1014	225	447	690	3,07
irsz 1225	132	202	400	3,03
irsz 1118	67	239	324	4,84

1. sz. táblázat: Irányítószám körzeten belüli irányár eltérés

2.sz. diagram: Irányítószám körzeten belüli irányár eltérés

Jól látható, hogy az irsz. térségen belüli eltérés is elérheti, illetve meghaladhatja a minimum háromszorosát, négyszeresét, ha és amennyiben azokat az ajánlatok szintjén vizsgáljuk. Most viszont megvizsgáljuk a mediánt képező 1125 irsz. alatti térség irányáreloszlását utcák szerint, azaz az utcák (!) – az utcai átlagok - szintjén.

2.sz. lakóingatlan értéktérkép: Nagytétény utcái (irsz:1225)

Közterület neve	Db	Átlag (eFt/m2)	Minimum (eFt/m2)	Maximum (eFt/m2)
Bartók Béla út	1	202	202	202
Batthyány utca	1	152	152	152
Csut utca	2	193	193	193
Kastélypark utca	2	220	220	220
Kolozsvári utca	1	173	173	173
Kossuth utca	2	181	181	181
Nagytétényi út	3	242	160	400
Szabadság u.	1	234	234	234
Tenkes utca	2	181	181	181
Zambelli Lajos utca	2	225	225	225
Zászlóvivo utca	1	208	208	208

1.sz. táblázat: Nagytétény (irsz: 1225) lakóingatlan irányárai utcánként

Az 1.sz. táblázat adatai alapján jól látható, hogy térségben összesen egy utcára van 3 adatunk, az összes többinél 3 darabnál kisebb az adatszám. Ez jól reprezentálja az utcacsoportra lokalizálás, illetve az irányítószámra lokalizálás szükségességét.

3.sz. diagramm: Nagytétény (irsz: 1225) lakóingatlan irányárai utcánkénti eloszlása

Az irányárak utca szerinti eloszlása az utcacsoportok pozícióját, azaz árpotenciálját is megmutatja. A 3. sz. diagramm szerint a Battyhány utca van alul, míg a Nagytétényi út felül az irányáreloszlásban. A kettő hányadosa (nagyobb / kisebb) 1,59 tehát ezek szerint az adatok szerint utcai vonatkozásban az eltérés 59 %-os is lehet. Ez ugye már nem négyszeres eltérés?

A fentiekkel igazoltuk a lakóingatlan településen belüli elhelyezkedésének a fontosságát a forgalmi értékre nézve, illetve annak szükségességét, hogy az ingatlanértékelő ne alkalmazza a kerületi átlagot, illetve az irsz. térség szerinti átlag fogalmával is csínján bánjon. Minden esetben meg kell vizsgálja a minimumok és maximumok viszonyát, eltérésének viszonyát, azaz a maximum és a minimum hányadosát.

Összefoglalóul megállapíthatjuk, hogy míg az irányítószámok árszintjei között az eltérés meghaladhatja a minimum háromszorosát, addig irányítószámon belül az utcai irányárszint konkrétan a 1225 irsz alatt, Nagytétényben alatta maradt a 100 %-nak, azaz a divergencia (maximum/minimum érték) nem haladta meg az egyet, azaz konkrétan 0,59 mutatkozott.

Ez egyben megmutatja a prioritásokat is. Ez azt jelenti, hogy a városrész a domináns, nem pedig a városrészen belüli elhelyezkedés. A divergencia mintegy 300 %-ot meghaladó lehet a városrészek viszonylatában, míg azon belül az utvák viszonylatában nem érte el – példánkban – a 100 %-ot. Ökölszabályként megállapítható, hogy minimum háromszor fontosabb a városrész, mint az utca.

Mindezek felmutatására azért is szükség van, mert az értékelők fejében is sokféle megalapozatlan hiedelem él, nemhogy a piac főszereplői, az eladók és vevők fejében.