4.sz. Függelék: Telekingatlan irányár statisztika
Egy-egy irányítószámmal jellemzett térségre (a fővárosban
és a vidéki nagyvárosainkban irsz-re is) utcára 30,60, és 90 napra készített statisztikája. A
statisztika az Ingatlan-Online
adatbanki szolgáltatás „Statisztika”
főfunkciójával kérdezhető le a képernyőre
az adatbank által fedett térségekben. Onnan szövegszerkesztőbe, avagy
táblázatkezelőbe emelhető és formázható további felhasználásra, avagy FAX,
illetve e-mail útján történő továbbításra. Az
adatbanki formátumot az alábbiakban mutatjuk be.
Település: Budapest, földterületek statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve.
Időszak: 0 - 90 nap
|
Ir. |
Db |
Átlag |
Min. |
Max |
|
1021 |
5 |
68 |
39 |
92 |
|
1025 |
8 |
83 |
50 |
240 |
|
1026 |
3 |
163 |
55 |
295 |
|
1028 |
34 |
39 |
22 |
49 |
|
1029 |
8 |
36 |
20 |
50 |
|
1031 |
9 |
57 |
16 |
276 |
|
1034 |
1 |
45 |
45 |
45 |
|
1036 |
1 |
38 |
38 |
38 |
|
1037 |
52 |
38 |
10 |
57 |
|
1038 |
4 |
72 |
20 |
224 |
|
1039 |
1 |
33 |
33 |
33 |
|
1044 |
1 |
25 |
25 |
25 |
|
1056 |
2 |
145 |
145 |
145 |
|
1061 |
1 |
34 |
34 |
34 |
|
1106 |
3 |
15 |
2 |
23 |
|
1112 |
17 |
37 |
17 |
93 |
|
1118 |
2 |
81 |
43 |
120 |
|
1121 |
16 |
46 |
6 |
80 |
|
1124 |
2 |
61 |
61 |
61 |
|
1125 |
11 |
81 |
55 |
106 |
|
1141 |
3 |
73 |
44 |
99 |
|
1148 |
2 |
61 |
23 |
99 |
|
1149 |
2 |
88 |
78 |
99 |
|
1161 |
2 |
37 |
37 |
37 |
|
1162 |
1 |
33 |
33 |
33 |
|
1164 |
1 |
25 |
25 |
25 |
|
1165 |
2 |
35 |
28 |
42 |
|
1171 |
12 |
16 |
14 |
20 |
|
1172 |
1 |
3 |
3 |
3 |
|
1173 |
1 |
17 |
17 |
17 |
|
1181 |
3 |
39 |
33 |
42 |
|
1182 |
1 |
41 |
41 |
41 |
|
1185 |
7 |
44 |
33 |
45 |
|
1188 |
2 |
22 |
19 |
25 |
|
1213 |
2 |
19 |
19 |
19 |
|
1221 |
5 |
24 |
21 |
30 |
|
1222 |
7 |
17 |
9 |
26 |
|
1223 |
3 |
30 |
24 |
42 |
|
1224 |
16 |
16 |
4 |
57 |
|
1239 |
1 |
8 |
8 |
8 |
Település: Debrecen, földterületek statisztikája irányítószámok szerint
lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap
|
Ir. |
Db |
Átlag |
Min. |
Max |
|
4002 |
9 |
3 |
0 |
9 |
|
4025 |
1 |
30 |
30 |
30 |
|
4028 |
9 |
36 |
16 |
81 |
|
4029 |
2 |
51 |
41 |
61 |
|
4030 |
8 |
8 |
2 |
15 |
|
4031 |
5 |
26 |
8 |
52 |
|
4032 |
2 |
47 |
42 |
51 |
|
4033 |
2 |
14 |
14 |
15 |
|
4034 |
5 |
16 |
3 |
32 |
|
4225 |
10 |
8 |
4 |
17 |
Település: Miskolc, földterületek statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve.
Időszak: 0 - 90 nap
|
Ir. |
Db |
Átlag |
Min. |
Max |
|
3518 |
5 |
5 |
5 |
7 |
|
3519 |
13 |
17 |
10 |
24 |
|
3525 |
19 |
6 |
2 |
13 |
|
3527 |
4 |
10 |
6 |
21 |
|
3529 |
1 |
5 |
5 |
5 |
|
3531 |
2 |
6 |
6 |
6 |
|
3533 |
7 |
2 |
1 |
3 |
|
3534 |
1 |
0 |
0 |
0 |
|
3535 |
1 |
13 |
13 |
13 |
Település: Nyíregyháza, földterületek statisztikája közterületek szerint
lekérdezve. Időszak: 0 - 90 nap
|
Utca |
Db |
Átlag |
Min. |
Max |
|
|
1 |
2 |
2 |
2 |
|
Alkotás utca |
2 |
7 |
2 |
13 |
|
Bem József utca |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
Bogyó utca |
4 |
5 |
3 |
6 |
|
Bor utca |
2 |
5 |
5 |
5 |
|
Bozót utca |
1 |
3 |
3 |
3 |
|
Család utca |
1 |
13 |
13 |
13 |
|
Csillag utca |
1 |
65 |
65 |
65 |
|
Csongor utca |
4 |
4 |
2 |
6 |
|
Debreceni utca |
1 |
54 |
54 |
54 |
|
Debreceni út |
7 |
25 |
1 |
54 |
|
Derkovits utca |
1 |
8 |
8 |
8 |
|
Felhő utca |
2 |
6 |
6 |
6 |
|
Fenyő utca |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
Fillér utca |
1 |
5 |
5 |
5 |
|
Füredi utca |
2 |
4 |
4 |
4 |
|
Gesztenye utca |
3 |
7 |
7 |
7 |
|
Gyík utca |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Gömb utca |
2 |
6 |
6 |
6 |
|
Görgey utca |
1 |
0 |
0 |
0 |
|
Hajdú utca |
1 |
13 |
13 |
13 |
|
Hegedű utca |
3 |
6 |
6 |
6 |
|
Honvéd utca |
2 |
47 |
41 |
53 |
|
Hímes |
7 |
27 |
20 |
40 |
|
Hímes utca |
1 |
34 |
34 |
34 |
|
Katona utca |
1 |
54 |
54 |
54 |
|
Kerék utca |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
Kerékgyártó utca |
2 |
9 |
9 |
9 |
|
Kincs köz |
1 |
4 |
4 |
4 |
|
Kincs utca |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
Kistelek szőlő |
26 |
5 |
1 |
7 |
|
Korong utca |
1 |
6 |
6 |
6 |
|
Korányi Frigyes utca |
9 |
11 |
10 |
13 |
|
Kossuth utca |
1 |
67 |
67 |
67 |
|
Közép utca |
1 |
49 |
49 |
49 |
|
Levendula utca |
3 |
1 |
1 |
2 |
|
Lomb utca |
3 |
5 |
4 |
6 |
|
Mohács utca |
1 |
3 |
3 |
3 |
|
Moszkva utca |
1 |
42 |
42 |
42 |
|
Naspolya utca |
3 |
12 |
12 |
12 |
|
Nefelejcs utca |
2 |
25 |
25 |
26 |
|
Nádor utca |
4 |
35 |
33 |
36 |
|
Pacsirta utca |
5 |
49 |
48 |
49 |
|
Palánta utca |
2 |
9 |
9 |
9 |
|
Pihenő utca |
7 |
9 |
7 |
10 |
|
Pipacs utca |
4 |
15 |
4 |
18 |
|
Rezeda utca |
2 |
8 |
7 |
9 |
|
Rozmaring utca |
1 |
5 |
5 |
5 |
|
Rózsa utca |
1 |
39 |
39 |
39 |
|
Seregély utca |
1 |
6 |
6 |
6 |
|
Sirály utca |
3 |
1 |
1 |
1 |
|
Szamos utca |
7 |
5 |
4 |
8 |
|
Szeder utca |
3 |
2 |
2 |
2 |
|
Szilfa utca |
3 |
35 |
33 |
38 |
|
Százados utca |
2 |
3 |
2 |
4 |
|
Százszorszép utca |
1 |
7 |
7 |
7 |
|
Szíjgyártó utca |
3 |
10 |
9 |
11 |
|
Szüret utca |
1 |
7 |
7 |
7 |
|
Ságvári kert |
16 |
10 |
2 |
24 |
|
Sátor utca |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
Tallér utca |
1 |
3 |
3 |
3 |
|
Tokaji út |
2 |
2 |
1 |
3 |
|
Toldi utca |
1 |
54 |
54 |
54 |
|
Táncsics Mihály utca |
5 |
28 |
13 |
88 |
|
Tégla utca |
1 |
4 |
4 |
4 |
|
Tűzoltó utca |
1 |
55 |
55 |
55 |
|
Tünde utca |
5 |
7 |
1 |
10 |
|
Virág utca |
5 |
38 |
37 |
40 |
|
Vitorlás utca |
2 |
10 |
10 |
10 |
|
Vég utca |
1 |
28 |
28 |
28 |
|
Vércse utca |
3 |
5 |
2 |
7 |
5.sz. Függelék: Illetékhivatali statisztika
A statisztika egy-egy
irányítószámmal jellemzett budapesti térségre 1997-2001 (hamarosan 2002. évvel bezárólag
és vidékre is) időszakkal bezárólag kérdezhető le. A lekérdezés az Ingatlan-Online
adatbanki szolgáltatás „Illetékhivatali adatok” funkciója
segítségével történik a képernyőre, a KSH-ImmoPress
statisztikák alapján. Onnan szövegszerkesztőbe, avagy táblázatkezelőbe emelhető és
formázható további felhasználásra, avagy FAX, illetve e-mail útján történő
továbbításra. Az adatbanki formátumot az
alábbiakban mutatjuk be.
Illetékhivatali adatok
Az adatbázisban
található adatok alapján:
A 2001. évben a(z) 1118 (Budapest) irányítószám alatt
eladott lakóingatlanok átlagára 297 darab
ingatlanból számítva 219.3 eFt/m2 volt.
6.sz. Függelék: Irányár Tanúsítvány
Piaci irányár információ
egy-egy irsz térségre, minimum, maximum, átlag négyzetméter
irányárak lekérdezése, a piaci irányár
meghatározása céljából
LAKÓINGATLAN IRÁNYÁR
TANÚSÍTVÁNY
apróhirdetés céljából
Tanúsítjuk, hogy az 1118 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára az
elmúlt 30 napban a Magyar Ingatlanadatbank Unio adattáraiban található 49 db ajánlat alapján
|
Fajlagos irányár minimum: |
222 eFt/m2 |
|
Fajlagos irányár maximum: |
459 eFt/m2 |
|
Fajlagos átlagos irányár: |
363 eFt/m2 |
amely alapján egy átlagos elhelyezkedésű 70 m2
nagyságú lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével:
|
Irányár minimum: |
15.56 MFt |
|
Irányár maximum: |
32.16 MFt |
|
Irányár átlag: |
25.38 MFt |
Budapest, 2004.03.16.
7.sz. Függelék: Árviszony index
Más néven átlagos árviszony index. Budapesten egy-egy irányítószám alatti térség kínálati és illetékhivatali statisztikai adatainak árviszony indexe, azaz az irányárak és a szerződésbe rögzített vételárak árviszonyának több évre (minimum 3 év) visszatekintő átlaga.
A lekérdezés az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás „Forgalmi Érték Tanúsítvány” funkciója alapján történik. Annak részét képezi.
Példánkban az 1118 irányítószám alatti térség árviszony indexei láthatók.
|
Év |
1998. év |
1999. év |
2000. év |
2001. év |
2002. év |
2003. év |
|
irányár eFt/m2 |
129,2 |
134,6 |
253,5 |
297,6 |
302,3 |
333,1 |
|
kötési eFt/m2 |
97,0 |
117,4 |
145,8 |
219,3 |
214,4 |
236,2 |
|
TILK árviszony indexe |
1,33 |
1,15 |
1,74 |
1,36 |
1,41 |
1,41 |
Figyelem! Csak az 1,41 index adható
ki!
8.
sz. Függelék: Forgalmi-érték Tanúsítvány
Az ingatlanértékelések ellenőrzésére kialakított egy-egy irányítószám alatt uralkodó négyzetméter árak minimum ötéves időszakának áttekintése. A funkció az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatásainak védett része. Csak banki, illetve kedvezményes szolgáltatás csomaghoz tartozik.
irányítószámra lokalizált
FORGALMIÉRTÉK TANUSÍTVÁNY
1. Azonosítók:
|
A hitelbiztosíték
tárgya : |
ghg |
|
|
IRSZ |
Alapterület m2 |
Emelet |
|
1118 |
70,0 |
Földszint |
2. Alapadatok:
A tanúsítvány készítéséhez az ingatlan-online
adatbázisban fellelhető Magyar Ingatlan-adatbank Unió archív adattárait
használtuk fel, a 2004. év március hónap 16. napi
állapotnak megfelelően. Budapest 1118 irsz alatti
térségben az irányárakra vonatkozóan az alábbi táblázatokba foglalt fajlagos
lakóingatlan-irányár értékek adódtak
|
|
180 nap |
90 nap |
60 nap |
30 nap |
|
Minimum eFt |
123,8 |
202,7 |
202,7 |
202,7 |
|
Átlag eFt |
352,3 |
351,8 |
346,1 |
355,3 |
|
Maximum eFt |
741,9 |
540,0 |
484,5 |
484,5 |
1.sz. táblázat: 180 napos fajlagos irányár változás
|
Év |
1998. év |
1999. év |
2000. év |
2001. év |
2002. év |
2003. év |
|
irányár eFt/m2 |
129,2 |
134,6 |
253,5 |
297,6 |
302,3 |
333,1 |
|
kötési eFt/m2 |
97,0 |
117,4 |
145,8 |
219,3 |
214,4 |
236,2 |
|
TILK árviszony
indexe |
1,33 |
1,15 |
1,74 |
1,36 |
1,41 |
1,41 |
2.sz. táblázat: TILK féle
árviszony index táblázat
3. A fajlagos árak értelmezése:
- Irányár:Amiért a lakóingatlant eladásra kínálják [eFt/m2]
- Vételár:Amiért ténylegesen elkel a meghirdetett
lakóingatlan [eFt/m2]
- Kötési ár: Amit az adásvételi szerződésbe beleírnak [eFt/m2]
4. A prognosztizált
árviszony index
Mivel három év átlagában
ismerjük a mértékadó területen (IRSZ) uralkodó kötési árakat, illetve az irányárakat, illetve ezek hányadosait
(irányár / kötési ár) így ezeknek az átlagát kiszámoltuk. A három év átlagára
vonatkoztatott (1998-2000) TILK árviszony index 1,41-ra adódik. Ennek segítségével prognosztizáljuk a 2002, illetve 2003.
év fajlagos kötési árait.
TILK féle árviszony tétel:
A magyar lakóingatlan-piacon az alábbi fogalmakat
kell megkülönböztetnünk:
o
I: irányár (a lakóingatlan eladó által megjelölt ára) eFt
o
K: kötési ár (az adásvételi szerződésbe beírt vételár, az
adózás alapja) eFt
o
V: vételár, eladási ár (a tényleges pénzösszeg, amiért az
ingatlan elkelt) eFt
o I: árviszony index I/K
Ezekkel:
o Ha I/K ≥1 ≥ I ≥ K
kínálati piacról beszélünk és I ≥
V ≥ K
o Ha I/K ≤1 ≤ I ≤ K keresleti
piacról beszélünk és I ≤ V ≤
K
A vételár az esetek döntő hányadában az irányár és a kötési ár közé esik.
5. A fajlagos
alapérték és az ingatlanpiaci árcentrum
Az ingatlanpiaci árcentrumon a kötési ár és az irányár átlagok közötti
értékintervallumot értjük. A hitelbiztosítéki érték számítása a 25/1997. (VIII.
1.) PM rendelet:(a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki
értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről , továbbiakban:
Rendelet) alapján kell történjen. A Rendeletben
szereplő alaphalmaz értelmezésünkben azonos az ingatlan-online
adattáraiban fellelhető irányárak mögött álló ajánlatokkal, illetve a KSH-ImmoPress Ingatlanadattár 1998-2001 kiadvány statisztikái
mögött álló konkrét adásvételek adataival egy konkrét időszakban és
irányítószámmal jellemzett területre nézve.
Egy-egy irsz alatti térségre és időszakban a fentiek alapján
értelmezhető az ingatlanpiaci árcentrum:
|
Irányár átlag eFt/m2 |
333,1 |
|
Prognosztizált kötési ár átlag eFt/m2 |
236,2 |
|
Fajlagos alapérték = (I + P) /2 |
284,6 |
3.sz. táblázat: Az ingatlanpiaci árcentrum és
fajlagos alapérték
A Rendelet szerinti az alaphalmazon értelmezett fajlagos
alapértéket az Irányár és a Prognosztizált kötési ár számtani átlagának definiáljuk.
6. Az
értékcsökkentő, illetve értéknövelő tényezők
A társasházakban elhelyezkedő lakások piaci értékítélete és a
szintszám összefüggéseinek az elemzéseihez a TERINFO Irányárfigyelő adatbank
kínálati adatbázisain alapuló számításokat vesszük alapul. Az elemzéshez
felhasznált ajánlatok száma: 9509 darab volt. A 2001. évi adatbázisból
szintszám szerint elkülönítettük az ajánlatokat, majd az így képzett
halmazoknak kiszámítottuk a számtani átlagot, illetve kontrollként a medián értékeket. Az eredményeket az alábbi 1. sz.
táblázatba rögzítettük.
|
Szint |
Minta |
Átlag |
Medián |
x1 |
y1 |
Szint- |
|
Földszint: |
1439 |
206,606 |
195 |
1 |
215,6283 |
1,0000 |
|
I. em. |
2162 |
208,1859 |
196 |
2 |
209,466 |
0,9714 |
|
II. em. |
2089 |
201,3877 |
190 |
3 |
203,0849 |
0,9418 |
|
III. em. |
1641 |
201,4659 |
192 |
4 |
196,8132 |
0,9127 |
|
IV. em. |
998 |
193,2725 |
188,5 |
5 |
190,5415 |
0,8837 |
|
V. em. |
383 |
200,6564 |
185 |
6 |
184,2698 |
0,8546 |
|
VI. em. |
199 |
185,1859 |
164 |
7 |
177,9981 |
0,8255 |
|
VII. em. |
164 |
161,589 |
160 |
8 |
171,7264 |
0,7964 |
|
VIII.em. |
148 |
158,8446 |
150 |
9 |
165,4547 |
0,7964 |
|
IX. em. |
110 |
157,7091 |
150 |
0 |
59,183 |
0,7382 |
|
X. em. |
176 |
152,1029 |
146 |
11 |
152,9113 |
0,7091 |
|
|
9509 |
|
|
|
|
|
4.sz. táblázat: Budapesti társasházak szintenkénti
érték (irányárakból számított) eltérése
7. A fajlagos érték A fajlagos értéken a fajlagos
alapérték és az értékmódosító tényező(k) szorzatát értjük. Esetünkben a
szintszám értékmódosító tényezőjét érvényesítjük a 4.sz.
táblázat szerint, a többitől eltekintünk, ugyanis az ingatlanpiaci áralku
szokványos mértékét ( cca. 18 % ) nem haladják meg.
8. A forgalmi érték
A fentiek alapján – helyszíni szemle nélkül - a tárgyi
ingatlan hitelbiztosítéki érték megállapításához alkalmazható irányítószámra
lokalizált forgalmi értékét
70,0 m2 *284,6 eFt/m2
* 1,0000 = 19 925,500 eFt kerekítve
19 926 eFt értékben állapíthatjuk meg.
Budapest, 2004-03-16
Figyelem! Jelen Forgalmi-érték
Tanúsítvány nem helyettesíti a forgalmi értékelő által készített, helyszíni szemléhez
kötött hivatalos forgalmi értékelést, mert azt csak arra jogosult személy
készíthet. A forgalmi értékelésre jogosultak jegyzékeit a Magyar Ingatlan Fórum
weboldalán található ingatlanszakmai szervezetek weboldalairól ismerheti meg.
Lásd: http://www.ingatlan-online.com/ingatlanforum/forumtagjegyzek.htm
1.sz. Függelék: A szintenkénti érték táblázathoz
alkalmazott megfontolások
A 4.sz. táblázat alapján MS EXCEL 2000 segítségével
elkészítettük a számtani átlag illetve a medián
értékek diagrammját, majd elkészítettük ezek trendfüggvényét. A
trendfüggvényeket lineáris helyettesítő függvénnyel vettem figyelembe.
Meghatároztuk magát a trendfüggvényt, majd az ezzel számítható
függvényértékeket. Ezek az y1 oszlopban láthatók.
1. sz. diagramm: A lakószintenkénti fajlagos lakóingatlan-érték változás
trendfüggvényei 2001. évben
Minden jog fenntartva!
A Földszinti értéket vettük a bázis értéknek, azaz az alapértéknek és ehhez
képest számoltuk az egyes szintek indexeit. Az I. emeleti 0,9714 szintindexet
például úgy nyerjük, hogy a első emeleti fajlagos
érték és a földszint fajlagos érték hányadosát képeztük: (Szint-index I. em.=
209,466 / 215,6283 = 0,9714) Az adott területen – például irányítószám szerinti
körzet – a fajlagos lakóingatlan alapértékét, a földszintre (!) vonatkoztatjuk.
Ez azt jelenti, hogy a fajlagos alapérték számításnál, a földszinti értékekből
indulunk ki. Az egyes emeleti szintek fajlagos alapértékeit, pedig a földszinti
alapérték és a szintnek megfelelő index szorzataként értelmezem. A 9509 darabos
mintának elkészítettük a szintszám szerinti eloszlását, melyet az alábbi
diagramm mutat.
2. sz. diagramm
Minden jog fenntartva!
A lakások 87,59 %-a tartozik a V. emelet alatti szint kategóriába. Az értékeléseknél
erre is figyelemmel lehet lenni. Feltétlen figyelemre méltó tovább az a
megfigyelés is, hogy a Fszt, I.-IV. emelet közötti
árdifferencia nem haladja meg adataink alapján az 5 - 7 %-ot.