Különösen fontos felmutatnunk, hogy a hazai piackutatásban és az ezzel összefüggő ingatlanértékelésben, a jelen Tanulmány szerinti ingatlanpiaci statisztikai analízis még széles körben nem terjedt el.

A jelenlegi időszakban a 25/1997. PM. sz. rendelet indikálta úgynevezett piaci összehasonlító módszer dominál. E módszernek – hazánkban – egyenlőre nincs elterjedt kontrollja.

Az úgynevezett piaci összehasonlító módszer belső lényegét – szubsztanciáját - a magyar nyelvi hagyomány és gondolkodás a „Nem látja a fától az erdőt” szólással ugyan ismer, ám a hazai ingatlanértékelői közgondolkodásban és gyakorlatban - egyenlőre- a módszer féllábúságának, kontroll nélküliségének felismerése általánosan – és elterjedten - nem következett be.

Az úgynevezett piaci összehasonlító módszer – az angol gyakorlatból átemelve - önkontroll és kritikai gondolkodás nélkül terjed el 1997-től hazánkban, az azt indikáló 25/1997. PM. rendelet alapján.

Magát a helyzetet – mennyi az annyi - egyébiránt a joggyakorlat kezeli, ugyanis ha az értékelő által megállapított értékkel szemben kétség merülne fel, úgy egy másik független szakértői véleményt kérhet be a bíró. Majd ha azok jelentősen eltérnek – ez ugye mérlegelés kérdése - úgy egy harmadik független szakértővel tehet pontot a vita végére azzal, hogy újra mérlegel, tehát egymáshoz közelieket ismeri el, például azokat átlagolja és eltekint a lényegesen eltérőtől. Nyilvánvaló, hogy a több ezer éves gondolkodás, a jogi kultúra és gyakorlat a társadalmi igényekre reagálva a mérhetetlen és azonosítatlan dolgok kezelésére is képes, akár az orvoslás, amely utóbbi sem igazán nem érti a dolgok belső lényegét - magát életet, mert nem tudja reprodukálni, mert aki tudja ugye, az a Teremtő - ennek ellenére valamilyen szinten képes a betegségekkel szembeszállni, azaz gyógyítani.

Magyarországon mind a joggyakorlásban és mind az ingatlanszakmai közgondolkodásban csak jelenleg tudatosul, hogy az ingatlanpiaci árviszonyok a mérhető dolgok körébe tartozhatnak, tehát az úgynevezett ingatlanspekuláció a lakóingatlan piacon éppen az átláthatóság okán visszaszorulóban van. Hiszen csak ott láthatunk, ahol világos van, azaz láthatóvá tehetők a dolgok és a jelenségek.

Miután az ingatlanok – természetüknél fogva – nem tolhatók be egy –egy nagybani piacra így az emberi szellem, azaz a gondolkodás -és eszközei az, ami ezt a területet bevilágíthatja. Ennek alapfeltétele természetesen maga a mérés. Ehhez viszont elmélet és gyakorlati megvalósítás, azaz eszközök szükségesek. Budapest lakóingatlan piacára nézve ezek megszületettek. Budapest lakóingatlan piaci árviszonyait 1996.01.01 óta mérjük.

Tudni érdemes, hogy a múltban és a jelenleg készülő értékelői szakvélemények belső lényege - egyszerű gondolati analógiával - az, hogy egy erdőben belül megjelölünk X darab fát, és aztán azt azonosítjuk magával az erdővel. Ezt a 25/1997. PM. rendeleten alapulóan az FHB indikálta. A banktitokkal fedett gyakorlat –amit aztán sokan követnek - 5 úgynevezett összehasonlító adatot követel meg, ám nem ellenőrzi azok forrásait, ugyanis külön körön ellenőriz. Nem is ellenőrzi, mert tudja, hogy az értékelő nem juthat hozzá legálisan azokhoz. Az igazságügyi szakértők ezzel szemben már gondosabban járnak el, ám ők is – eszközök híján- az „erdőn belül” vannak és onnan „spekulálnak”.

Ezzel szemben az ingatlanpiaci statisztikai analízis – ami az EU fejlettebb részein ismert és elismert - analógiája az, hogy kívülről ránézünk az erdőre, behatároljuk az elejét, végét, közepét, és ezeket azonosítjuk az erdővel. Erre a gondolkodásra – gondolatirányra - igen szellemes angol szólás az, hogy „Ha valami úgy néz ki, mint egy kacsa, hápog és úgy is viselkedik, mint egy kacsa, úgy az nagy valószínűséggel kacsa.”

Ez utóbbi gondolkodás – azaz az ingatlanpiaci statisztikai analízis – alapfeltétele viszont, az úgynevezett ingatlanpiaci monitoring, melynek eredményei az idősoros adatbázisok. Az ingatlanpiaci árviszonyok statisztikai analízise ugyanis csak idősoros adatbázisok és az arra illesztett informatikai eszközök alkalmazása alapján lehetséges. Hagyományos szakértői adatgyűjtéssel, emberi munkával ez nem gyakorolható, ahogy például afrikai kézművesek sem képesek létrehozni például tévét, avagy Winchestereket.

A hazai idősoros adatbázisok 1996 óta épülnek, illetve az erre illesztett adatbanki szolgáltatások, egyszóval eszközök a 2000. évtől kerültek folyamatosan kifejlesztésre és jelenleg is fejlesztés alatt állnak.

A tanulmány elkészítése során alkalmazott korszerű eszközök:

a.) Ingatlanadattár, Magyarországi lakásárak 1997-2002 Központi Statisztikai Hivatal, Budapest 2003 IA-CDROM-2003/1

b.) Ingatlan-Online Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis (Reg. Szám 0000001/2004 MATISZ, Magyar Tartalomipari Szövetség, www.matisz.hu ) arra az arra illesztett előfizetés formájában hozzáférhető és naprakész (!) 1996.01.01 óta:

· Ingatlanpiaci Monitor adatbanki szolgáltatás (HUNINFOR Kft. – ICD 2002 Kft.)

· Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás (HUNINFOR Kft. – INXIT Kft.)

· Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás (HUNINFOR Kft. – GeoX Kft. )

2. A vizsgált terület azonosítása, lokalizálás

Forrás: www.ingatlan-online.com Ingatlan-Map adatbanki szolgáltatás

1.sz. ábra: Térségi lakóingatlantérkép

A fenti lakóingatlan-értéktérkép a jelenlegi irányárviszonyokat ábrázolja. Az egyes eltérő színek, az egyes irányár körzetek négyzetméterárait reprezentálják a térkép melletti színskála alapján. A sötétzöld vonal azt az útvonalat mutatja, amelyen a vizsgált lakóingatlanok elhelyezkednek. Jól látható, hogy az 1119 illetve az 1115 irányítószám alatti térség árviszonyai eltérnek, ami azt jelenti hogy az egyes utcákat is külön kell vizsgálni.

3. Statisztikai analízis

Az EVS 2003 (Európai Értékelési Szabványok, 2003 kiadásra jogosult Magyar Ingatlanszövetség) által javasolt statisztikai analízis módszere szerint - illetve annak hazai adaptálását tekintve - a legkisebb alaphalmazunk a négyzetméterárakra nézve, az utca,

Azaz az egy konkrét utcára és időszakra vonatkoztatható ingatlanpiaci adatok.

A statisztikai analízis kontrollját pedig az úgynevezett összehasonlító módszer, a megvalósult ügyletek diszkrét adatai képezik.

Az utcai árviszonyokat viszont az irányítószám körzetre, avagy kerületre lehet vonatkoztatni, azaz ilyen módon lehet kimutatni a változásokat. Valamit önmagához mérni nem lehet, ezáltal vonatkoztatni csak valamihez képest lehet. Utcai árváltozásokat tehát egy-egy nagyobb halmazhoz, azaz utcacsoporthoz lehet viszonyítani.

Az utcai árváltozás bázisa e szerint a logika szerint irányítószám körzetre, illetve kerületre lehet.

3.1. Kerületre lokalizálás, négyzetméterár diagramm segítségével

Forrás: www.ingatlan-online.com Ingatlanpiaci Monitor adatbanki szolgáltatás

1.sz. Négyzetméterár diagramm: Bp. XI. ker. 1996.01.01.-2004.05.01.

Az árváltozás jelenségét úgynevezett négyzetméterár diagrammal tudjuk megjeleníteni, ábrázolni. A fenti négyzetméterár diagrammban a piros görbe a heti irányárváltozást (négyzetméterárak átlaga) regisztrálja, a Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis adatai alapján.

A kék görbe, az illetékhivatali négyzetméterár átlagokat ábrázolja évenkénti ciklusban.

3.2. Irányítószám körzetre lokalizálás, négyzetméterár segítségével

A vizsgált lakóingatlanok az 1115, illetve az 1119 irányítószám körzetekbe esnek.

a) Az 1115 irányítószám alatti térség négyzetméterár diagrammja

b)Az 1119 irányítószám alatti térség négyzetméterár diagrammja

3.3. Piacjellemzők

Ahol a négyzetméterár diagrammokban piros görbe (irányárak négyzetméterár változása), a kék görbe (illetékhivatali négyzetméterár) alatt fut, abban az időszakban nagy valószínűséggel és átlagosan keresleti piacot azonosíthatunk és ilyen esetekben az úgynevezett TILK féle árviszony index (Definíciószerűen: Tilk Árviszony indexe = Irányár négyzetméter / Illetékhivatali négyzetméterár ) 1,0 érték alatti.

Ez az eszköz tehát a piaci áringadozásokra ad ismereteket, fogódzót az elemző szakember számára.

Fontos alapeleme a statisztikai analízisnek az a felismerés, hogy a kínálati négyzetméterárak – amelyek ugye a kínálati árszínvonalat reprezentálják egy-egy konkrét időszakban és térségben – szoros összefüggésben vannak az illetékhivatali négyzetméterárakkal – amelyek ugye a keresleti árszínvonalat reprezentálják ugyanabban az időszakban és térségben – között szoros és számszerűsíthető összefüggés áll fent, ami megvizsgálható és kimutatható. Ez adja ugyanis a négyzetméterár prognózis alapját.

Az erre vonatkozó tanulmányt lásd a http://www.ingatlanpiaci.info/tanulmany040422.htm címen. Ez teszi lehetővé számunkra azt, hogy a naprakész kínálati négyzetméterárak alapján végezhessük elemzéseinket.

3.4. Lokális árcsökkenés, avagy árnövekedés jelensége

Egy alaphalmazon belül, a lokális négyzetméterár ugrásokat, azaz egy konkrét időszakban és területen a lényegileg eltérő árviszonyokat – legjobb ismereteink szerint kellő gondossággal – csak statisztikai alapon lehet kimutatni. Lényeges, hogy a jelenség felmutatása tényeken és nem fikciókon, hipotéziseken nyugszik!

Ezt a jelenséget „kettős piac” megjelöléssel illetjük. Az ingatlaninformatika fejlődése során ez a jelenség a látóterünkben Budapest IX. kerülete térségében tárult elénk először. Budapest IX. kerületében ugyanis az elmúlt évtizedben jelentős rehabilitációs tevékenység folyik. Az egyik utcában már új, modern lakások találhatók új építésű épületekben, rendezett környezetben , míg a másikban lerobbant, felújítás nélküli. Ilyen esetekben a statisztikai elemzések tévútra vezethetnének, ha nem tudnánk kiszűrni a jelenséget, amit aztán a helyszíni szemlével, a földrajzi, gazdasági és társadalmi elemzésekkel nem tudnánk beazonosítani.

Nem véletlen az, hogy a statisztikai módszerek kontrolljául az úgynevezett összehasonlító módszert nevesíti az EVS 2003 nemzetközi értékelési szokvány (iránymutatás), hiszen el a helyszíni szemlét és a környezet tanulmányozását jelenti ezekben az esetekben.

Tekintsük a „Kettős piac jelenségét. (Forrás: Tilk László Géza: Regresszió analízis, 2003 http://www.ingatlan-online.com/lakoingatlanertekeles/4ertekelesmodszertan.htm )

Az ingatlanpiacon megfigyelhetők olyan jelenségek, amelyek torzítják az értékelési tanúsítványban szereplő lokalizált térségre (utca, utcacsoport, irányítószám körzet) számított alapértéket. Erre mutatunk a következőkben példát a 1094 irsz alati térségben. A térség jellemzője ugyanis az, hogy a ferencvárosi rehabilitációs program keretében jelentős mennyiségi új lakás épült az elmúlt tíz évben. Ilyenkor a használt lakások piaca és az új lakások piaca egyidejűleg van jelen a térségben. Ez a két diszkrét (egymástól független) piac viszont az illetékhivataltól származó utcai statisztikákban egybemosódik. A jelenség jelenlétét a TILK féle árviszony index tartós 1,0 alatti értéke jelzi, akkor amikor más térségekben ez az index 1,0 felett tapasztalható.

Példa: A 1094 irányítószám alatti térségre az ingatlan-online forgalmi érték tanúsítvány funkciója az alábbi táblázatokat adja ki, ahol feltűnő az, hogy TILK árviszony index az évek során monoton 1,0 alatti értéket mutat.

Év	1997. év	1998. év	1999. év	2000. év	2001. év	2002. év
irányár eFt/m²	67,1	73,2	91,3	141,1	200,4	227,3
kötési eFt/m²	87,7	84,3	141,8	170,3	263,7	*299,1*
TILK árviszony indexe	0,77	0,87	0,64	0,83	0,76	0,76

A térség négyzetméterár diagrammja

A négyzetméterár diagrammon jól látható, hogy a kínálati négyzetméterárak görbéje (piros színű görbe) 2000 illetve 2001 években látványosan alatta van az illetékhivatali négyzetméteráraknak (kék görbe).

A térség képe a lakóingatlan-értéktérképen.

Ebben a térségben ( 1091 irsz alatti térség) tehát az új lakások árai dominálnak az illetékhivatali statisztikákban. Segítséget a kínálati piac 90 napos rekordszintű ( egyedi ajánlatok szintje ) elemzésével kapunk. A kínálati piac irányáreloszlása az elmúlt 90 napra:

Az irányáreloszlás diagrammban függvényszakadás (!) tapasztalható, mely jól látható a fenti diagramon, ahol bejelöltük a régi ( a rehabilitáció előtt épült, avagy felújított) lakóház állomány piacát, illetve a rehabilitációval érintett lakóingatlanok piacát, mely szerint a

- régi építésű, 110-130 eFt/m2, átlag 125 eFt/m2 értékkel

- rehabilitáció kapcsán épített 150 – 300 eFt/m2, átlag 225 eFt/m2 értékkel

vehető figyelembe.

Megállapítható tehát az a piaci összefüggés, hogy a használt és az új, avagy újszerű lakások tömeges jelenléte az irányáreloszlás görbére ültetett lineáris trendfüggvény szakadásával jár. Helyesen állapítja meg tehát az EVS 2000, hogy a statisztikai alapú értékeléseknél a diszkrét ajánlatokkal történő kontroll kívánatos lehet. Erre a funkcióra egyébiránt hazai viszonyaink között a TILK féle árviszony index jelzőértéknek mutatkozik, amennyiben az eltér az általánostól, megszokottól. A fenti rekurzív bizonyítás alapján:

1.Tézis: Bármilyen, a mérhető ingatlanpiaci árszínvonalra ható külső hatás az idősoros adatbázisokból kimutatható, annak ugyanis – ha létezik - lenyomatának kell lenni az idősoros statisztikákban.

2. Tézis: Az irányárak és a kötési árak (illetékhivatali négyzetméterárak) közötti szoros összefüggés áll fenn

Bizonyítás: A legújabb ingatlaninformatikai alapon nyugvó kutatások, az idősoros adatbázisok elemzésével bebizonyították, hogy az irányárak és a kötési árak ( azaz a szerződésekben rögzített konkrét ügyletek adatait tartalmazó illetékhivatali négyzetméterárak) között szoros összefüggés áll fenn és az számszerűsíthető.

(Lásd: Tanulmány Az irányárak és a vételárak közötti szoros összefüggés a budapesti használt lakóingatlanok piacán © Tilk László Géza, Budapest, 2004-04-22 http://www.ingatlanpiaci.info/tanulmany040422.htm )

3.5. Változás vizsgálat

Csak ezek után – az alapismeretek és eszközök bemutatása- juthattunk el ahhoz, hogy megvizsgálhassuk azt a vélekedést, hogy a nevezett térségben bármilyen okból – például környezeti hatásra – változtak-e a lakóingatlanok piaci árai és ezzel összefüggésben a vagyoni érték.

3. Tézis: Ha és amennyiben – bármilyen okból - lokális piaci árváltozás áll elő valamely utcában, avagy utcacsoportban, úgy annak kimutathatónak – azaz transzparensen, nyomon követhetően igazolhatónak kell lenni az idősoros lakóingatlan-adatbázisokból, amelyek Budapestre 1996, illetve 1997 óta a szakemberek számára hozzáférhetők. A változásnak ugyanis van „lenyomata” ami az árváltozás görbék deformációjában, torzulásában jelenik meg láthatóan..

Ennek kimutatására az utcákra lokalizált (utca, irányítószám körzetre) kínálati négyzetméterár (más néven irányár eloszlási) diagrammok alkalmasak, ahogy azt a 1094 irányítószám körzetben jelenlévő „kettős piac” jelenségével felmutattuk. Ott környezeti változást, azaz a felülértékelődést a rehabilitáció, azaz az új lakások megjelenése indikálta, azaz a statisztikai analízisben ebből származik az ugrás az irányárleoszlás diagrammján.

Az Ingatlan-Online Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázisban meglévő mintegy 700.000 rekord – utólag - nem manipulálható, az egymástól független szakértők adatbanki lekérdezései ugyanazt az eredményt kell produkálják. Ezáltal is hiteles.

3.6. Feladat meghatározás

Feladatunk tehát az, hogy a fent ismertetett bárki által alkalmazható eszközök és nyomon követhető metodika , a statisztikai analízis alapján megvizsgáljuk, hogy a konkrét időszakban és térségben történt-e maradó lokális árváltozás, avagy megjelent-e a kettős piac jelensége? Ezt a kerületen belül és utcánként vizsgáljuk 1996 és 2004. év között ( 9 év mélységében)

Nyilvánvalóan azt kimutatni, ami nincs nem lehetséges. Meg lehet viszont vizsgálni -megfelelő adatok és eszközök birtokában – időben és térben az ingatlanpiaci árszínvonal miként alakult. Ha e vizsgálatok során úgynevezett rendellenességekre bukkanunk, úgymint kiugróan magas, avagy alacsony értékekre, függvényszakadásokra, úgy már joggal feltételezhető, hogy akkor és ott valami történt, amit megfelelő kutatással általában ki is lehet deríteni.

3.7.2. Az 1115 illetve 1199 irányítószám alatti körzetek kínálati négyzetméterár változásai a kerületi átlaghoz képest 1996-2004 évek között

A zöld görbe az 1115 irányítószám alatti körzet, a kék az 1119 irányítószám alatti körzet, míg a piros a Budapest, XI. kerülete kínálati négyzetméterárainak a változását reprezentálja.

3.7.3. Árváltozás trend a 2000-2004 évek között

Az adatok és a grafikon görbéinek vizsgálata alapján arra a következtetésre jutunk, hogy a vizsgált térségben –és időszakban a kínálati árak összességében emelkedtek, ám az áremelkedés meredeksége kisebb a kerületi átlagnál. Kerületi átlag index: 28,123 ; 1119 IRSZ Index: 20,9 amíg a 1115 IRSZ Index= 25,4.

3.7.4. A kerületi átlaghoz viszonyított relatív áringadozás

Meg kell tehát vizsgálnunk azt, hogy ez a relatív eltérés máskor is előfordult-e. A vizsgálatot kiterjesztjük 1996-2004 évekre. Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis www.ingatlan-online.com

Az 1115 irányítószám körzete ( Hadak útja)

A kínálati árviszony (ÁV)= Irányítószám alatti térség átlagos kínálati négyzetméterár(IRSZ) és a Kerületi átlagos kínálati négyzetméterár (KER) hányadosa,

százalék értékben;

ÁV=(IRSZ/KER)*100

Áringadozás Index (ÁI): A Kerületi átlagos kínálati négyzetméterárhoz (mint 100 % ) képest az Irányítószám alatti térség átlagos kínálati négyzetméterár különbsége.

ÁI=100-ÁV

Megállapíthatjuk hogy a vizsgált időszakban többször volt lokális minimum és maximum érték, ami azt jelenti hogy a 2002 évben észlelt relatív kínálati árcsökkenés már máskor is előfordult – sőt jelentősebb mértékben is – ami azt valószínűsíti hogy a szokványos piaci áringadozással állunk szemben. Az áringadozás bizonyíthatóan nem köthető egy-egy konkrét környezetváltozáshoz az 1115 irányítószámmal jelzett térségben.

Az áringadozást az alábbi diagrammon mutatjuk be, ahol a lokális maximumok és minimumok egymást követik.

Az 1115 irányítószám alatti térség ingatlanpiaci árváltozásai statisztikai analízise alapján megállapíthatjuk, hogy a vizsgált időszakban 3 lokális maximum, és ezt követően lokális minimum érték volt kimutatható.

Az 1119 irányítószám körzete (Etele út, Hengermalom út)

A kínálati árviszony (ÁV)= Irányítószám alatti térség átlagos kínálati négyzetméterár(IRSZ) és a Kerületi átlagos kínálati négyzetméterár (KER) hányadosa,

százalék értékben;

ÁV=(IRSZ/KER)*100

Áringadozás Index (ÁI): A Kerületi átlagos kínálati négyzetméterárhoz (mint 100 % ) képest az Irányítószám alatti térség átlagos kínálati négyzetméterár különbsége.

ÁI=100-ÁV

Megállapíthatjuk hogy a vizsgált időszakban többször volt lokális minimum és maximum érték, ami azt jelenti hogy a 2003 évben észlelt relatív kínálati árcsökkenés már máskor is előfordult – sőt jelentősebb mértékben is – ami azt valószínűsíti hogy a szokványos piaci áringadozással állunk szemben. Az áringadozás bizonyíthatóan nem köthető egy-egy konkrét környezetváltozáshoz az 1119 irányítószámmal jelzett térségben.

Fontos felmutatnunk, hogy mind az 1115 és mind az 1119 irányítószám körzetben a változások, azaz a lokális minimum értékek ugyanarra az időszakra (1998, 2000, 2003-2004) esnek, míg a minimumokat maximumok követték Ez pedig nem más, mint a piaci kereslet és kínálat hullámzása.

Az 1119 irányítószám alatti térség ingatlanpiaci árváltozásai statisztikai analízise alapján megállapíthatjuk, hogy a vizsgált időszakban szintén 3 lokális maximum, és ezt követően lokális minimum érték volt kimutatható.

Azért hogy még kézzel foghatóbban bizonyítsuk a piaci árváltozások természetét, elkészítettük egy másik – nem vizsgált - térség az 1118 irányítószám alatti térség árváltozásainak elemzését is.

1118 irányítószám alatti térség érváltozásai

A kínálati árviszony (ÁV)= Irányítószám alatti térség átlagos kínálati négyzetméterár(IRSZ) és a Kerületi átlagos kínálati négyzetméterár (KER) hányadosa,

százalék értékben;

ÁV=(IRSZ/KER)*100

Áringadozás Index (ÁI): A Kerületi átlagos kínálati négyzetméterárhoz (mint 100 % ) képest az Irányítószám alatti térség átlagos kínálati négyzetméterár különbsége.

ÁI=100-ÁV

Ezekből az adatokból kiindulóan elkészítettük az árváltozás index diagrammját is.

Amint az a diagrammon látható lokális maximum 1996. és 2000. évben volt. Lokális minimum, pedig 2003. évben volt úgy, hogy 2001. évre már leestek az árak a 2000. évihez képest és enyhén csökkentek. 2004-re nézve pedig újra enyhe növekedés tapasztalható.

Az Áringadozási Index diagrammokkal bemutattuk, hogy Budapest 160 irányítószámmal jelezett körzetében más-és más az ingatlanárak alakulása. Ennek ellenére közös jellemzők is vannak, úgymint az 1999-2000 években lezajlott árrobbanás szinte mindenhol megjelenik, ha nem is azonos mértékben.

3.7.5. Kínálati négyzetméterárak alakulása utcánként

Forrás: Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás, www.ingatlan-online.com

Irányítószám körzetekre már vizsgáltuk az árszínvonal alakulását. Most bemutatjuk az utcai szintű vizsgálat eszközeit.

A diagrammon az egyes utcákban uralkodó kínálati négyzetméter ár átlagait, minimumait és maximumait mutatjuk be aktuálisan. A vizsgált utcák a kerületre vonatkozó diagrammban az alsó harmadba esnek. Ugrás nem tapasztalható az irányár eloszlási diagramm kékkel jelölt átlagár görbéjén, sőt az arra illeszthető trendfüggvény közel 86 százalékos jósági fokú. Ez azt mutatja, hogy a vizsgált utcák piaci árszempontból nem lógnak ki a sorból.

Bp. XI. ker kínálati négyzetméterár statisztikája 2004-06-05 bázisnaptól számított 360 napos időszakra nézve.

Bp. XI. ker 360 napos utcai kínálati négyzetméterár statisztikája	Átlag eFt/m2	Min.eFt/m2	Max. eFt/m2	Db
Abádi utca	442	442	442	2
Ábel Jenő utca	356	296	417	12
Adony utca	265	226	278	4
Aga utca	393	393	393	1
Ajnácskő utca	329	329	329	1
Albert utca	216	174	371	110
Albertfalva utca	329	206	371	12
Allende park	230	190	263	39
Állvány utca	251	250	258	7
Alsóhegy utca	600	600	600	1
Alsókubin utca	360	360	360	1
Andor köz	200	200	200	1
Andor utca	215	168	300	102
Bácsalmás utca	326	318	330	10
Badacsonyi utca	328	298	391	10
Bajmóci utca	278	179	329	5
Bakator utca	365	325	379	7
Bakony utca	318	302	326	3
Ballagi Mór utca	272	187	379	33
Bánát utca	305	305	305	3
Bánk bán utca	205	100	260	19
Barackos köz	188	188	188	1
Baranyai tér	288	228	383	22
Baranyai utca	287	232	371	36
Barázda utca	307	258	355	2
Bártfai utca	252	157	444	36
Bartók Béla út	260	111	422	323
Bartók Béla utca	107	107	107	1
Bazsalikom utca	356	356	356	1
Bercsényi utca	252	199	331	32
Bereck utca	480	480	480	1
Beregszász út	378	242	550	42
Bertalan Lajos utca	256	219	312	34
Bicskei utca	233	204	299	4
Bikszádi utca	333	222	422	16
Bodajk utca	319	271	363	7
Bogyó utca	305	278	330	6
Bolygó utca	248	204	337	3
Bornemissza tér	293	197	355	23
Bornemissza utca	270	203	333	5
Botfalu utca	258	255	260	2
Bölcső utca	310	257	343	18
Brassó út	361	296	427	29
Breznó köz	322	318	325	8
Budafoki út	269	176	486	94
Budaörsi út	272	213	433	45
Bukarest utca	308	272	418	13
Bükköny utca	221	194	235	10
Cirmos utca	229	210	253	8
Citera utca	233	233	233	1
Cseresznye utca	433	389	481	10
Csóka utca	200	122	283	11
Csöpp utca	408	408	408	5
Csukló utca	384	384	384	2
Csurgói út	275	270	284	6
Daróczi út	347	267	425	11
Dávid Ferenc utca	324	258	365	17
Dayka Gábor utca	388	269	536	50
Dayka tér	407	407	407	1
Denevér út	437	437	437	1
Dinnye utca	322	295	375	8
Diószegi út	439	439	439	1
Domboldal utca	353	353	353	1
Dombóvári út	254	156	336	9
Duránci utca	394	394	394	3
Ecsed utca	478	454	486	4
Edömér utca	285	283	287	5
Egri József utca	282	260	300	13
Elek utca	318	218	367	4
Előpatak utca	380	254	571	26
Eper utca	485	398	509	12
Ercsi út	315	276	333	4
Erőmű utca	239	186	297	8
Eszék utca	305	219	432	44
Etele tér	288	214	327	5
Etele út	215	154	389	185
Fadrusz utca	277	114	411	102
Fegyvernek utca	231	187	418	64
Fehérló utca	386	330	565	11
Fehérvári út	236	133	393	287
Fejér Lipót utca	304	214	459	10
Fogócska utca	229	196	243	11
Fonyód utca	299	170	340	6
Forrás utca	310	260	360	2
Fraknó utca	225	172	326	102
Frankhegy utca	212	192	257	9
Galambóc utca	362	289	389	7
Gazdagréti út	270	181	393	20
Gépész utca	256	237	264	7
Gombócz Zoltán utca	456	420	517	3
Gyékényes utca	287	250	321	7
Hadak útja	252	175	397	45
Halmi utca	305	294	311	4
Hamzsabégi út	281	221	368	29
Háromszék utca	349	317	444	11
Hársmajor utca	280	280	280	1
Hegyalja út	328	200	518	28
Hengermalom köz	291	287	308	5
Hengermalom út	241	203	279	9
Herend utca	466	432	500	2
Hermánd utca	454	362	545	2
Himfy utca	401	397	409	3
Holdvilág utca	318	318	318	2
Homoród utca	469	341	742	4
Ibrahim utca	268	235	303	3
Igmándi utca	234	190	333	32
Ildikó utca	275	263	281	3
Inotai utca	391	310	456	15
Irhás árok	595	319	700	8
Irhás köz	389	389	389	1
Irinyi József utca	284	230	322	15
Jégcsap utca	235	235	235	1
Kakukkhegyi út	314	314	314	3
Kalotaszeg utca	316	300	339	11
Kamaraerdei út	211	211	211	1
Kanizsai utca	271	193	356	9
Kaptárkő utca	215	184	256	19
Karcag utca	255	118	359	23
Kardhegy utca	277	277	277	6
Karinthy Frigyes út	279	131	343	43
Károli Gáspár tér	289	274	304	2
Karolina út	277	184	361	79
Kászony utca	266	245	309	3
Katafa utca	447	447	447	4
Kelenföldi út	317	232	423	21
Kelenhegyi út	444	350	542	14
Kende utca	283	252	315	28
Kérő utca	215	169	267	19
Kilátó tér	411	376	473	3
Kisköre utca	253	233	285	8
Kond vezér utca	253	253	253	1
Kondorosi út	273	195	392	49
Kosztolányi Dezső tér	291	143	400	53
Kovászna utca	500	500	500	1
Köbölkút utca	354	267	420	13
Kőérberki dűlő	286	286	286	2
Kőérberki út	75	75	75	1
Kökörcsin utca	247	211	281	3
Könyves György utca	269	263	275	2
Kőrösi József utca	289	229	324	11
Kővirág sor	220	220	220	1
Kruspér utca	279	205	315	42
Lágymányosi utca	261	192	333	57
Lecke utca	307	231	352	16
Magyari István utca	269	269	269	3
Major utca	302	202	339	6
Mányoki út	394	358	445	6
Mártonhegyi út	333	333	333	1
Mélykút utca	267	267	267	2
Ménesi út	402	251	513	29
Menyecske utca	209	181	243	22
Meredek utca	486	380	640	10
Mészöly utca	289	186	373	12
Mezőtúr utca	317	268	329	13
Mikes Kelemen utca	371	371	371	2
Mohai köz	371	371	371	2
Mohai út	254	219	292	8
Móricz Zsigmond körtér	266	174	365	99
Muskotály köz	306	249	365	3
Muskotály utca	385	255	464	7
Náday Ferenc utca	263	263	263	1
Nádudvar utca	222	222	222	1
Nagyida utca	455	455	455	1
Nagykikinda utca	217	217	217	1
Nagymákfa utca	371	371	371	5
Nagyszalonta utca	441	424	458	2
Nagyszőlős utca	248	226	267	10
Nándorfejérvár köz	307	307	307	1
Nándorfejérvári út	314	233	434	34
Naprózsa utca	400	383	408	3
Neszmélyi út	419	413	433	4
Nevegy köz	400	400	400	2
Nevegy utca	337	310	586	93
Október huszonharmadika utca	284	146	330	12
Olajbogyó utca	738	738	738	1
Olt utca	485	378	895	7
Oltvány árok	397	388	415	3
Oltvány utca	416	285	535	8
Orlay utca	349	305	400	11
Oroszvég utca	490	489	492	2
Otthon utca	345	257	455	36
Ördögorom út	333	333	333	1
Őrmezei út	250	250	250	1
Őrség utca	363	327	371	12
Pajkos utca	312	231	400	16
Pannonhalmi út	301	231	430	14
Parittya utca	283	264	317	7
Péterhegyi köz	366	289	427	14
Péterhegyi lejtő	380	214	453	4
Péterhegyi út	244	150	291	3
Petzvál József utca	297	188	326	22
Prielle Kornélia utca	385	315	447	3
Radóc utca	433	433	433	2
Radvány utca	359	231	422	12
Rahó utca	317	220	522	48
Rákó utca	412	319	491	13
Ramócsa utca	385	385	385	1
Rátz László utca	228	190	337	23
Regőce utca	260	260	260	1
Regős köz	244	225	253	5
Regős utca	242	207	260	12
Rétköz utca	418	223	556	46
Rezeda utca	442	442	442	1
Ringló utca	316	243	471	10
Rozmaring utca	431	411	471	14
Rózsatő utca	270	270	270	1
Rozsnyó tér	247	188	296	18
Rozsnyó utca	250	250	250	1
Sáfrány utca	212	100	282	66
Sárbogárdi út	274	274	274	1
Saru utca	309	215	346	6
Sasadi út	357	124	589	111
Schweidel utca	359	273	417	30
Sípos Pál utca	304	304	304	1
Siroki utca	277	238	318	3
Solt utca	320	234	476	52
Somló köz	349	349	349	1
Somlói út	445	345	507	27
Somogyi út	329	293	347	10
Sopron út	292	292	292	1
Sósfürdő utca	365	365	365	1
Stoczek utca	282	260	299	6
Szabolcska Mihály utca	285	219	309	33
Szádelő köz	252	252	252	1
Számadó utca	456	456	456	1
Szent Gellért tér	282	210	531	49
Szerémi sor	315	239	373	26
Szerémi út	294	245	321	13
Szombathelyi tér	289	289	289	1
Sztregova utca	353	250	489	33
Szüret utca	387	387	387	1
Takács Menyhért utca	321	288	364	18
Takaros utca	330	321	333	7
Táncos utca	343	340	350	3
Tarcali utca	332	307	388	7
Tardoskedd utca	285	240	297	5
Tass vezér utca	282	277	291	3
Temesvár utca	268	268	268	1
Tétényi út	239	150	448	84
Thallóczy Lajos utca	274	274	274	2
Torbágy utca	226	189	282	15
Torma utca	296	273	315	4
Tornavár utca	301	289	306	6
Törcsvár utca	464	386	519	5
Törökbálinti út	402	350	429	7
Törökugrató utca	244	159	354	12
Tűzkő utca	244	222	264	13
Ugron Gábor utca	399	256	511	11
Újházi utca	292	292	292	1
Ulászló utca	303	149	441	79
Vadon utca	360	360	360	1
Vahot utca	210	210	210	1
Vak Bottyán utca	248	192	351	9
Váli utca	263	229	380	11
Vásárhelyi Pál utca	280	228	338	17
Verbéna utca	223	223	223	2
Villányi út	286	208	504	114
Vincellér utca	306	221	393	14
Zámori utca	594	594	594	3
Zenta utca	256	240	281	4
Zólyom köz	356	356	356	1
Zsombolyai utca	337	300	406	9

A fent táblázatban lévő adatok a prezentáció célját szolgálják.
3.7.6. Utcai szintű árváltozás elemzés

Forrás: Ingatlanadattár, Magyarországi Lakásárak 1997-2002 Központi Statisztikai Hivatal 2003, IA-CDROM-2003/1 kiadvány.

A kiadvány utcára bontva tartalmazza a budapesti lakóingatlan-árak statisztikai adatait, méghozzá mind a kínálati, mind az illetékhivatali adatokra nézve.

Fontos tudni azt, hogy az itt szereplő kínálati adatok szintén az Ingatlan-Online Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázisból származnak, ám annak tartalmával nem teljesen azonosak. Ennek oka az, hogy a statisztikákra vonatkozó jogszabályok alapján azok az utcák nem szerepelnek amelyekben nem volt egy évre vonatkoztatva legalább 3 eladás.

Mindhárom vizsgált utcára elkészítettük a Négyzetméterár diagrammokat, melyből a következő fontos megállapításokat tehetjük:

A négyzetméterár diagrammokból jól kivehető, hogy az illetékhivatali négyzetméter árakra, illetve a kínálati négyzetméterárakra illesztett trendfüggvények közel párhuzamosak, azaz igazoltnak fogadhatjuk el, a kínálati árak és az illetékhivatali árak közötti szoros összefüggést. Ez azért fontos, hogy elfogadhassuk a kínálati árakon alapuló statisztikai analízis eredményeit.

Az 1997 illetve a 2002. I. féléve időszakában a kínálati négyzetméterárak, illetve az illetékhivatali (kötési árak) változását ábrázoló görbék azonos jellegűek. 1998 évben közelítenek csak feltűnően egymáshoz, ami keresleti piacra utal.

Budapest, XI. kerület Hadak útja kínálati árai és illetékhivatali árai jelleggörbéje 1999 évre nézve törik, ami azt jelenti, hogy 1999 évben a kínálati árak estek. Ez a lokális árcsökkenés - ami az illetékhivatali adatokban is megjelenik - viszont 2000. évre megszűnt. Az árak 2000. és 2001. évben emelkedtek, míg a 2002. évre nézve ismételt enyhe csökkenés a regisztrálható. A 2003. év árszínvonal ( 250,- eFt/m2 Lásd a az utcai táblázatot) viszont ismételten emelkedő tendenciát mutat.

Megjegyzés: Az 1999 évi adatok, miután nincs adat az Ingatlanadattárban transzponált. Az 1998 évi illetve a 200. évi számtani átlagai.

A Budapest,, XI. kerület Hengermalom utca négyzetméterár viszonyaira nézve folyamatos árnövekedést állapíthatunk meg. Míg a kínálati árak 2000. évben már megugrottak, addig az illetékhivatali négyzetméterárak – úgy tűnik – ezt csak 2001 évvel követték. Kétezer kettőre nézve a görbék szét tartanak, azaz a kínálati árak enyhén emelkedtek, míg az illetékhivatali négyzetméterárak enyhén csökkennek. Ez a piaci túlkínálat kezdetét jelenti. Az eladók tartják, avagy emelnék az árat, ám a vevők azt nem ismerik el. Ez piaci törvényszerűség.

Tudni érdemes, hogy a XI. kerületben is a kínálati négyzetméterárak

Ø 107 eFt/m2 értéktől (Bartók Béla utca)

Ø 738 eFt/m2 értékig (Olajbogyó utca)

szórnak Közel hétszeres tehát az eltérés! Azt ábrázolja az alábbi kínálati négyzetméterár diagramm, amit irányár eloszlási diagrammnak is nevezünk.

4. Összegzés

Statisztikai analízisünk során a nevesített utcákban megvizsgáltuk az árviszonyokat és megállapítottuk egy-egy konkrét térségre és időszakra az ott uralkodó négyzetméter árakat. Feltártuk azok időbeli változását. Fix pontnak kerületi árváltozásokat vettük és ehhez mértük, viszonyítottuk az utcai változásokat.

Ez a vizsgálat pedig nem hozott ki különlegességeket, az árak ugyanis piacosan mozogtak, nem volt tapasztalható úgynevezett „maradó deformáció”, olyan amint azt bemutattuk a „kettős piac” fogalmával.

Ki lehet mutatni - ahogy ki is mutattuk - hogy a kerületi árszínvonalhoz képest miként ingadozik az utcai árszínvonal.

Az árszínvonal viszont- a vizsgált utcákban is – teljesen normális ciklikus ingadozást mutatott, lokális minimumokkal és maximumokkal, nem volt azonosítható olyan” maradó deformáció” (eltérés) a görbékben, amely mögött külső környezeti hatást kellene sejtenünk. Jól láthatóan az árcsökkenést mindig áremelkedés követ. Így mozog a piac, ez a piac törvénye.

Közérthetőbben fogalmazva, csak az ismert és megszokott piaci áringadozások voltak kimutathatók a vizsgált utcákra nézve.

Lényeges körülmény, hogy olyan árcsökkenés periódus ugyanis, amit a külső lokális környezeti hatásokkal elméletileg összefüggésbe lehetne hozni a vizsgált időszakban az 1115 irányítószám körzetben például három (!) alkalommal volt. Ezzel szemben ugyanezek, más irányítószámmal jellemzett térségekben is hasonlóan megvoltak, így a lokális hatás kizárt.

Ezek az 1115 irányítószám térségben ( Hadak útja) 1998, 2000, és 2004 években voltak és jelenleg is tart egy süllyedés. Hasonló a helyzet – mert ezek egymás mellett vannak – ám mégsem ugyanaz, az 1119 irányítószám alatti térségben. Itt is érzékelhető az ársüllyedés napjainkra.

Azért, hogy kézzel foghatóan felmutassuk, hogy az áringadozások a piac természetéből fakadnak és nem lokális külső hatásból, elkészítettük az 1119 irányítószám térségre is ugyanezt a diagramm félét.

Itt is láthatók az úgynevezett lokális maximumok és minimumok. Az is látható hogy itt 2003 évben ebben a térségben már megállt a 2000. évben elindult ársüllyedés és 2004-re mérsékelt növekedés tapasztalható.

Irsz	Kínálati négyzetméterár Átlag 1996	Kínálati négyzetméterár Átlag 1997	Kínálati négyzetméterár Átlag 1998	Kínálati négyzetméterár Átlag 1999	Kínálati négyzetméterár Átlag 2000	Kínálati négyzetméterár Átlag 2001	Kínálati négyzetméterár Átlag 2002	Kínálati négyzetméterár Átlag 2003	Kínálati négyzetméterár Átlag 2004
1111 irsz.	72,00	85,00	91,00	116,00	180,00	239,00	232,00	267,00	277,00
1112 irsz.	103,00	114,00	96,00	111,00	170,00	246,00	334,00	343,00	340,00
1113 irsz.	82,00	97,00	110,00	139,00	183,00	258,00	253,00	293,00	305,00
1114 irsz.	81,00	86,00	102,00	140,00	177,00	249,00	230,00	279,00	297,00
1115 irsz.	64,00	68,00	93,00	96,00	162,00	217,00	200,00	251,00	272,00
1116 irsz.	70,00	76,00	101,00	108,00	165,00	222,00	225,00	264,00	272,00
1117 irsz.	79,00	83,00	90,00	114,00	194,00	250,00	224,00	275,00	287,00
1118 irsz.	100,00	113,00	137,00	129,00	182,00	293,00	292,00	346,00	352,00
1119 irsz.	67,00	79,00	94,00	98,00	165,00	231,00	200,00	250,00	260,00
Kerület	79,78	89,00	101,56	116,78	175,33	245,00	243,33	285,33	295,78